En el recurso gubernativo interpuesto por el Procurador de los
Tribunales, don Francisco Gozálvez Benavente, en nombre de "Man Vehículos
Industriales, Sociedad Anónima", contra la negativa de don Joaquín Beunza
Vázquez, Registrador de la Propiedad de Alzira, a inscribir una escritura
de reconocimiento de deuda y constitución de opción de compra, en virtud
de apelación del señor Registrador.
Hechos
I
El 8 de junio de 1994, ante el Notario de Valencia, don Antonio Soto
Bisquert, "Man, Vehículos Industriales, Sociedad Anónima" (MVE),
"Transportes Internacionales Marqueset, Sociedad Anónima", y "Frío Marqueset,
Sociedad Anónima", otorgaron escritura en la que las dos últimas
sociedades reconocen una deuda y, estableciéndose un plan de automatización
de la misma a favor de MVE, conceden a ésta, que acepta, una opción
de compra. En la escritura se establecen la siguientes estipulaciones:
Tercera.-El incumplimiento de dos plazos de pagos convenidos, consecutivos
o no, cuyos importes resulten impagados después de un plazo de quince
días después del vencimiento del último de ellos, faculta a MVE para
declarar por vencida anticipadamente la totalidad de la deuda pendiente y
reclamar su devolución más los gastos correspondientes. Cuarta.-Con el
objeto de garantizar la devolución de la deuda por parte de Marqueset
y de Frío en los términos anteriormente expuestos, y limitándose esta
garantía a lo establecido en la presente estipulación, los propietarios
conceden por la presente a MVE, que acepta, una opción de compra gratuita
para la adquisición de las fincas de su propiedad descritas en el exponendo
III de acuerdo con las siguientes condiciones: a) La duración de la opción
de compra terminará el 21 de julio de 1997. No obstante MVE está facultado
para ejercer con anterioridad a esta fecha la presente opción de compra,
una vez habiendo declarado por vencida anticipadamente la deuda en
virtud de lo dispuesto en la estipulación tercera del presente documento.
b) El precio de la compraventa asciende a 200.000.000 de pesetas y deberá
desembolsarse en el momento de la firma de la correspondiente escritura
pública de ejercicio de la opción por parte de MVE. c) En caso de ejercicio
de la opción de compra, MVE, deducirá del importe del precio de la
compraventa señalado en el párrafo b) anterior todas las cantidades que
Marqueset y Frío adeudan a MVE en ese momento incluido capital, intereses,
gastos bancarios o cualesquiera otros gastos relacionados con los posibles
incumplimientos de Marqueset y de Frío, debiendo abonar la diferencia
a los dos propietarios. d) MVE deberá notificar de forma previa su
decisión de ejercitar la opción de compra mediante carta enviada por conducto
notarial dirigida a los propietarios, a Marqueset y a Frío, a los domicilios
anteriormente señalados, firmándose la correspondiente escritura de
compraventa dentro del plazo que indique MVE en su notificación y ante el
Notario con residencia en Madrid, Coslada o Carcagente de su elección.
Quinta.-Siempre y cuando no haya sido liquidado al menos el 50 por
100 de la deuda reconocida en la estipulación primera, y el nuevo gravamen
más la deuda pendiente en el momento de su posible nuevo gravamen
no superen el 80 por 100 del importe del precio de la compraventa señalada
en la estipulación tercera b) anterior, los propietarios se comprometen
a no gravar ni disponer de las fincas descritas en el exponendo III sin
el consentimiento previo y por escrito de MVE. En los demás casos los
propietarios están simplemente obligados a notificar previamente a MVE
cualquier acto de disposición o gravamen, sin necesidad de consentimiento
por esta última. Undécima.-Para el caso de ejercicio de la opción de compra
por MVE, y habiéndose otorgado la oportuna escritura de compra en favor
de MVE, ésta otorga durante un plazo de treinta meses a contar desde
el otorgamiento de dicha escritura pública de compra una opción de compra
gratuita en favor de Marqueset, Frío y/o los propietarios, para que todos
o cualquiera de ellos pueda, desembolsando en favor de MVE la cantidad
de 200.000.000 de pesetas, recuperar el pleno dominio sobre las fincas
correspondientes. MVE se obliga a hacer constar en la escritura pública
a otorgar en caso de ejercicio de la opción de compra de este derecho,
y a inscribir dicha carga real en el Registro de la Propiedad, lo cual todas
las partes firmantes convienen expresamente.
II
Presentada copia de la escritura en el Registro de la Propiedad de
Alzira, fue calificada con la siguiente nota: "Denegada la inscripción del
derecho de opción a que se refiere el precedente documento por contener
un pacto de "lex comisoria" que afecta sustancialmente a todo el negocio
jurídico contenido en el mismo y ser, por tanto, contrario a lo dispuesto
en los artículos 1.858, 1.859 y 1.884 del Código Civil y Resoluciones de
la Dirección General de 5 de mayo de 1992 y 22 de septiembre del mismo
año. Alzira, 4 de agosto de 1994.-El Registrador. Fdo., Joaquín Beunza
Vázquez.
III
El Procurador de los Tribunales, don Francisco Gozálvez Benavente,
en nombre de "Man Vehículos Industriales, Sociedad Anónima", interpuso
recurso gubernativo contra la anterior calificación y alegó: I. Que la
opción de compra como tal no viene regulada expresamente en el Código
Civil por lo que ha sido objeto de una elaboración doctrinal y
jurisprudencial, y no se le puede aplicar los artículos 1.858, 1.859 y 1.884 del
Código Civil. Que la articulación de la opción de compra debe, en este
caso, quedar exclusivamente dentro del marco de la autonomía de voluntad
de las partes al amparo del artículo 1.255 del Código Civil. II. Que los
últimos criterios más amplios de la jurisprudencia configuran el contrato
de opción como un vínculo en el que es incuestionable la decidida voluntad
de las partes de celebrar una auténtica compraventa, y en la que el
incumplimiento no da lugar simplemente a la indemnización de daños y
perjuicios, sino que faculta a la otra parte para exigir no sólo el cumplimiento
de la promesa, sino del contrato definitivo, pues en base a las necesidades
prácticas del tráfico negocial ha de entenderse que al perfeccionarse el
contrato de opción queda ya prestada la declaración negocial suficiente
para que se produzca el efecto jurídico perseguido como eventualmente
definitivo por las partes, y todo ello puede convenirse por los contratantes
al amparo del citado artículo 1.255 del Código Civil (cfr. sentencias del
Tribunal Supremo de 9 de febrero de 1985 y 17 de noviembre de 1986).
III. Que hay que resaltar lo declarado en la Resolución de 19 de julio
de 1991. IV. Que la opción de compra, que es un negocio jurídico
unilateral, queda consumada desde el momento mismo en que el optante,
dentro del plazo establecido, comunica al concedente su voluntad de hacer
uso de la opción a partir de cuyo momento nace y se perfecciona
automáticamente el contrato de compraventa, al producirse, con relación a
éste, el concurso del consentimiento exigido por la ley, sin que el optatario
o concedente de la opción pueda hacer nada para frustrar su efectividad.
V. Que también hay que citar las Resoluciones de 7 de septiembre de
1982 y 26 de enero de 1994.
IV
El Registrador de la Propiedad, en defensa de su nota, informó: 1. o Que
el carácter, naturaleza y requisitos del derecho de opción no ha sido
cuestionado por el Registrador. 2. o Que lo que no es admisible en nuestro
derecho es configurar un derecho de opción de compra como garantía
del cumplimiento de una obligación dineraria, que es lo que se constituye
en la escritura calificada, por suponer un pacto comisorio no aceptado
en el ordenamiento español. 3. o Que el carácter de garantía dado a la
opción de compra constituida resulta de la estipulación cuarta de la
escritura calificada, y así mismo resulta el carácter comisorio de dicha opción
de compra, de la articulación que a la misma se le da; y del mismo modo,
el precio para ejercitar la opción se hace depender de la parte pendiente
de la deuda. 4. o Que el principio de autonomía de la voluntad tiene los
propios límites señalados en el artículo 1.255 del Código Civil que impide
todo aquello que sea contrario a las leyes, al orden públicoyalamoral.
Este caso es, precisamente, uno de los que se ven afectados por tales
limitaciones ya que el pacto comisorio se considera contrario a nuestro
ordenamiento, como claramente se deduce de los artículos 1.858, 1.859
y 1.884 de nuestro Código Civil y repetida jurisprudencia. 5. o Que la
no admisibilidad de la constitución de un pacto comisorio, en este caso
a través de una opción de compra, ha sido reiteradamente establecido
por la propia Dirección General de los Registros y del Notariado, en
Resoluciones de 10 de junio de 1986, 5 de mayo y 22 de septiembre de 1992,
entre otras y, por la jurisprudencia del Tribunal Supremo.
V
El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad
Valenciana, revocó la nota del señor Registrador, fundándose en que el derecho
de opción de compra que se configura en la escritura calificada, está
adecuadamente constituido y se ajusta a derecho, es decir, a las exigencias
señaladas en el artículo 14 del Reglamento Hipotecario y, en que en aras
al principio de autonomía de la voluntad establecido en el artículo 1.255
del Código Civil, nada impide configurar la opción de compra como garantía
real de una obligación preexistente, pues en el caso contemplado no es
la opción de compra un pacto añadido a un contrato de garantía, es por
sí mismo la garantía de una relación obligacional anterior y es, también,
un contrato cuya validez el propio Registrador reconoce porque en él
concurren las exigencias legales.
VI
El Registrador apeló el auto presidencial, manteniéndose en las
alegaciones comprendidas en su informe.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1.274 a 1.277, 1.859 y 1.884 del Código Civil y
las Resoluciones de este centro directivo de 10 de junio de 1986, 29 de
septiembre de 1987y5demayo y 22 de septiembre de 1992.
1. Son hechos relevantes a considerar en el presente recurso: a) en
la escritura presentada se reconoce una deuda, estableciéndose un plan
de amortización de la misma; b) la estipulación cuarta dice así: "con
el objeto de garantizar la devolución de la deuda por parte del deudor
en los términos anteriormente expuestos ... los propietarios conceden por
la presente a M, que acepta, una opción de compra gratuita para la
adquisición de las fincas de su propiedad descritas"; c) Se establece el precio
en que deberá ejercitarse la opción, para la cual se establece un plazo,
pero se faculta al acreedor para ejercitarla anteriormente si vencen dos
plazos del plan de amortización; d) Se establece, igualmente que, en caso
de ejercicio de la opción en el precio convenido, el acreedor deducirá
del importe que debe entregar todo lo que los deudores adeuden en ese
momento, incluyendo capital, intereses y gastos; e) También se estipula
que, una vez otorgada la escritura de compra a tenor del acreedor, éste
otorga una opción de compra a favor del anterior propietario para que
pueda recuperar el dominio.
2. Como ha dicho este centro directivo en las Resoluciones citadas
anteriormente, estableciéndose en el documento calificado un derecho de
opción en función de garantía, ello vulnera la tradicional prohibición del
pacto comisorio; la cual sigue vigente en nuestro ordenamiento, tal como
confirman los artículos 1.859 y 1.884 del Código Civil.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto,
confirmando la calificación del Registrador, con revocación del auto
apelado.
Madrid, 30 de septiembre 1998.-El Director general, Luis María Cabello
de los Cobos y Mancha.
Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad
Valenciana.
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