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En el recurso gubernativo interpuesto por la Procuradora de los Tribunales doña María Victoria Aguilar Ros, en nombre de don José Manuel Luque Fernández, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Alcalá de Guadaira, don Juan Escudero Ruiz, a inscribir unas escrituras de elevación a público de documento privado de venta de una cuota indivisa de una finca rústica, en virtud de apelación del recurrente.

Hechos

I

Mediante cinco escrituras públicas de fechas 1 de febrero, 24 de marzo, 19 de mayo, 7 y 11 de julio de 1994, otorgadas ante el Notario de Sevilla don Félix Monedero Gil, don Manuel Luque Fernández, por sí y en representación de su esposa y distintos compradores, elevaron a público otros tantos documentos privados de compraventa de cuotas indivisas de una finca rústica que quedan delimitadas con el correspondiente derecho a uso y disfrute al resto de los comuneros en una delimitación de 2.500, 2.670, 3.210, 3.230, 2.565 metros cuadrados de superficie, respectivamente, señalada con un número en el plano de situación que se adjunta a los contratos de compraventa, con derecho a enganche de luz, al pie de ésta, y con los linderos que en cada uno de ellos se determinan, y declarando conocer y aceptando cada comprador los Estatutos de la comunidad de copropietarios. Cada comprador autoriza de forma expresa al vendedor a proceder, caso de entenderse necesario, a constatar una doble servidumbre de paso.

II

Presentadas las cinco copias de las referidas escrituras, en el Registro de la Propiedad de Alcalá de Guadaira, fueron calificadas con notas del mismo tenor literal: «Devuelto hoy el anterior documento, no se practica la inscripción del mismo, ya que la enajenación de una cuota indivisa de una finca rústica, con derecho al uso y disfrute exclusivo de una «delimitación» de superficie, con sus linderos, implica una parcelación urbanística, puesto que supone, en la realidad, la división material del uso y disfrute de una finca; para dicha parcelación es preciso la correspondiente licencia o bien justificar la innecesariedad de la misma, conforme dispone el artículo 259.3.º de la vigente Ley sobre Régimen de Suelo y Ordenación Urbana de 30 de junio de 1992. No se toma anotación de suspensión, por no haberse solicitado. Alcalá de Guadaira, 13 de julio de 1995.‒El Registrador.‒Firma ilegible».

III

Don José Manuel Luque Fernández interpuso recurso gubernativo contra la anterior calificación, y alegó: 1. Que el objeto del recurso se centra en acreditar en que una parcelación realizada sobre la finca rústica con fines puramente agrarios en ningún caso implica una parcelación del carácter urbanístico y que, por tanto, no es necesario conforme a la Ley vigente aportar ningún tipo de licencia municipal, ni justificar la innecesariedad de la misma mediante la oportuna declaración municipal, ya que se considera inaplicable al presente caso el artículo 259.3 de la vigente Ley de Régimen de Suelo y Ordenación Urbana de 30 de junio de 1992. 2. Que conforme a lo dispuesto en los artículos 16 y 257.1 del texto refundido de la Ley del Suelo, hay que considerar que existe una parcelación rústica respecto de toda división simultánea o sucesiva de terrenos en dos o más lotes para fines de explotación agraria del suelo. Que por tanto, la diferenciación tanto doctrinal como jurisprudencial respecto a las parcelaciones de carácter urbanístico y agrario consiste en la primera cuando los actos de parcelación van destinados a la creación de un núcleo de población, no siendo éste el objetivo de las de carácter agrario, que únicamente pretenden la división en el uso de la explotación agrícola de un terreno. 3. Que el único tipo de parcelación procedente en suelo calificado como no urbanizable son las de carácter rústico para los que rige la vigente Ley Agraria, y aquí es donde entra el concepto «de unidades mínimas de cultivo», que en la Comunidad Autónoma de Andalucía existe al respecto un auténtico vacío legal. Que son varias las sentencias del Tribunal Supremo que entienden que la Orden del Ministerio de Agricultura de 27 de mayo de 1958 se encuentra expresamente derogada (confróntese sentencia de 11 de mayo de 1988). 4. Que las leyes estatales de carácter agrario no atribuyen competencia alguna a las autoridades municipales ni a ninguna otra parte para el posible control de las parcelas rústicas que puedan formarse. 5. Que en lo referente a lo que se entiende por «núcleo de población» se llega a la conclusión que en esta materia debe considerarse vigente el Reglamento de Planeamiento aprobado por Decreto 2159/1958, de 23 de junio, conforme a la interpretación dada por la sentencia del Tribunal Supremo de 12 de mayo de 1987. Que si se examinan las diversas sentencias del Tribunal Supremo, se llega a la conclusión de que no existe una regla general, siendo necesario examinar caso por caso. 6. Que las parcelaciones rústicas por la remisión del artículo 16.1 del texto refundido de la Ley del Suelo, se les aplica la legislación agraria, en la cual no se exigen para ello ningún tipo de licencia administrativa, por lo que no es aplicable el artículo 259.2 de dicho texto refundido. Este es el sentido del Auto del Presidente de la Audiencia Territorial de Sevilla de fecha 30 de junio de 1979. 7. Que hay que considerar cuál debe ser la actuación de los Notarios y Registradores respecto a lo establecido en el artículo 259.3 del texto refundido de la Ley del Suelo, precepto sobre el que caben distintas interpretaciones: a) Que se refiere a toda clase de suelo, b) Que únicamente procede la declaración de innecesariedad cuando se está ante un acto divisorio de suelo urbano o urbanizable que implique parcelación urbanística y cuando no sea posible acreditar la licencia. 8. Que en virtud de todo lo anterior, se considera indebida la calificación en base: a) Que a las parcelaciones rústicas le es inaplicable el artículo 259.3 de la vigente Ley de Régimen de Suelo y Ordenación Urbana de 30 de junio de 1992; b) que le es de aplicación la vigente legislación agraria, por remisión del artículo 16.2 del texto refundido de la Ley del Suelo; c) que en la Comunidad Autónoma de Andalucía existe un vacío legal al respecto; d) que tanto la doctrina como la jurisprudencia de forma expresa autoriza se lleven a efecto parcelaciones rústicas con destino a lo que se denomina huerto familiar, incluso si son objeto de pequeñas instalaciones para resguardo de aperos de labranza; e) que es improcedente para la inscripción de las escrituras señaladas que se requiera licencia urbanística o bien justificar la innecesariedad de la misma; f) que los planes municipales de ordenación no pueden regular respecto de las unidades mínimas de cultivo en suelo no urbanizable; g) que del propio texto del contrato de compraventa se deduce con absoluta claridad que: 1. Se adquiere una cuota indivisa de una finca rústica. 2. Que el comprador conoce y acepta los derechos y obligaciones que conlleva el estar declarada la finca como rústica en el Plan General de Ordenación Urbana del municipio de Alcalá de Guadaira. 3. Que tiene una extensión superior a los 2.500 metros, superficie adecuada para la explotación de los denominados huertos familiares.

IV

El Registrador de la Propiedad, en defensa de su nota, informó: 1. Que los documentos privados de compraventa califican las fincas como rústicas (sin aclarar si de secano o regadía) e igualmente, se dice que la finca de la cual se enajenan las cuotas indivisas, está acogida al Plan de Ordenación Urbana del municipio de Alcalá de Guadaira sin que se aporte prueba documental alguna de dicha aseveración. Que lo que se destaca del contenido de los contratos es que las compraventas no lo son de parcelas, respetando según se afirma la Ley de Unidades Mínimas de Cultivo. Las ventas tienen por objeto unas cuotas indivisas de la finca rústica, que quedan delimitadas con el correspondiente derecho al uso y disfrute al resto de los comuneros en una delimitación de 2.563 metros cuadrados de superficie (lo que revela que se está ante una parcelación urbanística), que se señala con un número en el plano de situación, que se adjunta (lo cual no consta) a los contratos privados de compraventa, con derecho a enganche de luz y con linderos con fincas igualmente referidas al citado plano no adjuntado y autorizándose por los compradores al vendedor a constituir una doble servidumbre de paso. Esto último pone de manifiesto la existencia de una parcelación de uso, ya que no tendría sentido dicha servidumbre si sólo se vendieran cuotas indivisas. Que todo lo anterior lleva a plantear si no se está en realidad ante una verdadera parcelación urbanística. Que se está ante una comunidad funcional, con adopción de un uso y un disfrute exclusivos, es decir ante una indivisión romana de la titularidad con una división germánica del uso. Esta adopción de uso y disfrute encubre una parcelación que, si bien civilmente puede ser válida, urbanísticamente no lo es, ya que se elude el acto parcelatorio material, mediante la división de ese uso y ese disfrute. Que lo expuesto es lo que lleva a exigir la presentación de la licencia de parcelación o, en su caso, la declaración municipal de la innecesariedad de la misma (artículo 259 del texto refundido de la Ley del Suelo), ya que todo acto de uso del suelo está sujeto a licencia (artículo 242 del mismo texto legal). Que la expresión «parcelación urbanística» es también aplicable a la división del uso exclusivo de una parte de finca, como es este caso, y, más teniendo en cuenta lo que dicen el artículo 16.1 del texto refundido citado y la Resolución de 5 de enero de 1995. Que se habla de unos Estatutos de copropietarios que rigen la comunidad, cuyo contenido no ha sido objeto de calificación por no acompañarse con las escrituras, por lo que se ignora si regulan una auténtica comunidad de propietarios o tan sólo los gastos comunes. 2. Que la afirmación de que a las parcelaciones objeto de las escrituras le son aplicables las normas de la legislación agraria no puede mantenerse. 3. Que es verdad que la Comunidad Autónoma de Andalucía carece de una normativa reguladora de las unidades mínimas de cultivo, pero no existe vacío legal, pues se llena con la Orden de 27 de mayo de 1958, y que establece que para Alcalá de Guadaira las unidades mínimas de cultivo son 0,25 hectáreas para regadíos y 2,50 hectáreas para secano, Orden que no ha sido derogada por la Ley de Reforma y Desarrollo Agrario de 12 de enero de 1973. Que así lo mantiene la doctrina y así lo ha ratificado la sentencia del Tribunal Supremo de 11 de mayo de 1988. Que el artículo 24 de la Ley de Modernización de Explotaciones Agrarias de 4 de julio de 1995, establece que la división de una finca rústica sólo será válida cuando dé lugar a parcelas de extensión no inferior a la Unidad Mínima de Cultivo. 4. Que los documentos calificados para nada hablan de que el destino de las «delimitaciones» transmitidas, a través o por medio de cuotas indivisas, supongan la creación de hurtos familiares, ni, por tanto, se hace referencia a las normas reguladoras de los mismos vigentes al otorgamiento de las escrituras. 5. Que según lo establecido en el artículo 16.1 de la Ley del Suelo, se señala que precisamente exigiendo la licencia municipal o la declaración de su innecesariedad, es como se asegura la preservación de ese proceso de desarrollo urbano de que habla el texto antes citado, evitándose de este modo la formación de un núcleo de población, concepto este, un poco impreciso como se afirma por la doctrina y se deduce de algunas sentencias, como las de 5 y 13 de junio, y 13 de julio de 1985. Que la exigencia de la licencia de parcelación para la inscripción registral fue recordada a los Registradores por la Circular de la Dirección General de los Registros y del Notariado de fecha 17 de julio de 1966, reiterada por la de 9 de noviembre de 1971, con referencia a la Ley del Suelo. No hay razón para estimar que esta exigencia no se extienda también a la declaración de su innecesariedad que es la alternativa introducida por el artículo 259.3 del nuevo texto de la Ley del Suelo. Que con fecha 14 de julio de 1995 se ha practicado sobre la finca rústica objeto de segregaciones de cuotas indivisas, la anotación preventiva que se indica en los artículos 307.3 y 309.3 de la Ley del Suelo por sanción urbanística en virtud de expediente incoado por la Delegación de Urbanismo del Ayuntamiento, para la restauración de la legalidad urbanística, al comprobar los servicios técnicos municipales las ventas de parcelas rústicas, sin licencia urbanísticas de segregación y obras. 6. Que hay que citar lo establecido en el artículo 71.3 de la Ley del Suelo. 7. Que la adjudicación de una cuota está concretada en una delimitación con sus linderos y superficie, sobre la que se tiene un derecho de uso y disfrute exclusivo, lo cual entraña una parcelación urbanística, conforme se ha desarrollado en lo anteriormente expuesto.

V

El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía confirmó la nota del Registrador fundándose en la doctrina de la Dirección General de los Registros y del Notariado en las Resoluciones, entre otras, de 13 de mayo de 1994, y 5 y 17 de enero, 16 de junio y 12 de julio de 1995, debiendo ser las notas de suspensión y no de denegación, por considerarse la falta subsanable, y en cuanto a la Orden de 27 de mayo de 1958, que regula un aspecto de la normativa en materia de explotaciones agrícolas no reservado a la Ley y que no contradice la norma de rango superior, no puede entenderse derogada, hallándose plenamente vigente.

VI

La Procuradora de los Tribunales doña María Victoria Aguilar Ros, en representación de don José Manuel Luque Fernández, apeló el auto presidencial, manteniéndose en las alegaciones contenidas en el escrito de interposición del recurso gubernativo.

Fundamentos de Derecho

Vistos los artículos 6.4, 398, 428 del Código Civil, y 16, 242 y 259.3 de la Ley del Suelo.

En el presente recurso se debate sobre la inscripción de cinco escrituras por las que se solemnizan sendos contratos privados de compraventa de cuotas indivisas de una finca que se afirma que es rústica, cuotas que «quedan delimitadas con el correspondiente derecho de uso y disfrute exclusivos sobre una porción determinada de aquélla», porción que se identifica del siguiente modo «delimitación de 2.500 metros cuadrados (2.670, 3.210, 3.230 y 2.565 metros cuadrados, respectivamente) de superficie, señalada con el número del plano de situación que se adjunta al presente contrato de compraventa, con derecho de enganche de luz al pie de ésta cuyos linderos son: Linda con las fincas descritas en el plano con los números... y con camino de servicio. El Registrador suspende la inscripción, por cuanto «tales operaciones implican una parcelación urbanística, puesto que suponen, en realidad la división material del uso y disfrute de una finca», lo que precisa la correspondiente licencia o la justificación de su innecesariedad (259.3 de la Ley del Suelo de 30 de junio de 1992).

Si se tiene en cuenta: a) La sujeción a licencia de toda parcelación urbanística (confróntese artículo 242 texto refundido de la Ley del Suelo de 1992, entonces vigente) y la prohibición de éstas en suelo rústico (confróntese artículo 16 de la Ley del Suelo); b) la exigencia de licencia o la declaración de su no necesidad para autorizar e inscribir escrituras de división de terrenos (confróntese artículo 259.3 de la Ley del Suelo); c) la necesaria aplicación al acto realizado en fraude de Ley, de la norma que se hubiere tratado de eludir (confróntese artículo 6.4 del Código Civil); d) que habida cuenta de los requisitos legales que determinan la consideración de una cosa como objeto jurídico independiente (confróntese artículo 333 del Código Civil), de propio concepto legal de propiedad (confróntese artículo 348 del Código Civil), de la sujeción al régimen de mayorías de lo relativo al uso de la cosa común (artículo 398 del Código Civil) y de la prohibición del pacto de indivisión por más de diez años (428 del Código Civil), la compatibilidad entre la persistencia de una comunidad sobre el todo y la atribución a cada copropietario de un derecho permanente de uso exclusivo sobre una parte suficientemente determinada de aquél exige que estas partes carezcan de la autonomía física y económica que les impedirá ser reputados como objetos jurídicos nuevos y absolutamente independientes entre sí, pues, en otro caso (como es el ahora debatido en que las porciones de uso exclusivo delimitadas por sus linderos y superficie –confróntese artículo 9 de la Ley Hipotecaria– son en principio susceptible de constituir físicamente fincas absolutamente independientes entre sí, si se satisfacen las exigencias legales de índole urbanística o agraria) aquella atribución implicará una verdadera división, cualquiera que sea la denominación elegida o el mecanismo jurídico bajo el que pretende encubrirse; habrá de confirmarse el defecto impugnado.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar el auto apelado.

Madrid, 26 de junio de 1999.‒El Director general, Luis María Cabello de los Cobos y Mancha.

Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía.