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En el recurso gubernativo interpuesto por el Procurador de los Tribunales, don Rafael Merino Jiménez–Casquet, en nombre de doña Gregoria Francisca Ontiveros de la Higuera, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Granada, número 5, don Francisco García de Viedma, a practicar una anotación preventiva de demanda, en virtud de apelación del recurrente.

Hechos

I

En procedimiento de Menor Cuantía, número 154/98, seguido ante el Juzgado de Primera Instancia, número 11 de Granada, a instancia de doña E.O.H. y doña G.F.O.H., contra don J.N.P. y la entidad C.R. S.A., sobre resolución de contrato privado de permuta de 18 de enero de 1992 y de la escritura pública de compraventa de 17 de septiembre de 1993, de una tercera parte indivisa de una finca rústica, finca registral 508. En la demanda se solicita anotación preventiva de la misma, en el supuesto que la finca estuviera inscrita a favor de uno de los demandados. El 9 de septiembre de 1998, el Juzgado citado expidió mandamiento de anotación preventiva de la demanda conforme a lo solicitado en la misma.

II

Presentado el citado mandamiento en el Registrador de la Propiedad de Granada, número 5, fue calificado con la siguiente nota: «Presentado el 22 de septiembre último, al número 1.828, del Diario 21, reiterado el 24 siguiente y reportado el 16 de los corrientes, se suspende la anotación ordenada en el precedente mandamiento, por el defecto que, se estima subsanable, de no constar la tercera parte indivisa respecto de la que se solicita la anotación de demanda, inscrita a nombre de ninguno de los demandados, J.N.P. y C.R, S.A., sino, precisamente a nombre de las demandantes, con incumplimiento del principio de tracto sucesivo, artículo 20 de la Ley Hipotecaria.–Igualmente se observa, la omisión de la fecha de la resolución firme. Granada, 22 de octubre de 1998. El Registrador». Firma ilegible. Vuelto a presentar el documento fue objeto de la siguiente nota: «Previo examen y calificación del precedente mandamiento, de conformidad con el artículo 18 de la Ley Hipotecaria y 98 y siguientes de su Reglamento, se suspende la anotación preventiva de embargo en el mismo ordenada, por el mismo defecto a que alude la precedente nota de ésta oficina. Contra esta calificación podrá interponerse recurso gubernativo en escrito dirigido al excelentísimo señor Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía, en el plazo de tres meses a contar de la fecha, que deberá ser presentado en este Registro, de conformidad a los artículos 112 y siguientes del Reglamento Hipotecario. Granada, 12 de enero de 1999. El Registrador». Firma ilegible.

III

El Procurador de los Tribunales, don Rafael Merino Jiménez–Casquet, en representación de doña Encarnación y doña Gregoria Francisca Ontiveros de la Higuera, interpuso recurso gubernativo, y alegó: A. Suspensión de la anotación preventiva frente al mandamiento judicial contenido en la Resolución de 9 de septiembre de 1998, dictada por el Juzgado de Primera Instancia, número 11 de Granada.– Que el defecto apreciado de omisión de la fecha de la resolución firme que motiva el mandamiento, se considera que no concurre, puesto que del tenor literal del mandamiento se desprende que con fecha 9 de septiembre de 1998, existe una resolución firme que motiva el mandamiento. Que se entiende que no puede realizarse calificación del contenido del mandamiento judicial, por cuanto supondría extender la función calificadora al fondo de la resolución que la admitió, lo que excede del ámbito de la calificación que le atribuye el artículo 100 del Reglamento Hipotecario y tiene declarado la Dirección General. B. Suspensión de la anotación preventiva de demanda por considerar que no existe tracto sucesivo al no constar inscrita la tercera parte indivisa a nombre de los demandados. 1. Que no hay obstáculo en la anotación preventiva de demanda, si los titulares regístrales son los solicitantes y favorecidos de la misma, pues ante la eventualidad de, transcurridos los plazos de vigencia de los asientos de presentación, el demandante instara su inscripción y procederá a la transmisión, accedería al Registro quien pudiera inscribir su derecho con plena protección (artículo 34 de la Ley Hipotecaria), en perjuicio de sus legítimos propietarios. 2. Que hay que citar las Resoluciones de 12 de febrero de 1998. C. La anotación preventiva de demanda afecta o puede afectar, exclusivamente, a quienes son o pueden ser titulares regístrales y, por tanto, a quienes mediante el proceso judicial pueden ver afectado o modificado su título o el asiento registral que pueden obtener con la presentación del mismo. Que se señala lo que declara la Resolución de 5 de abril de 1995. Que en este caso los únicos que podrían verse afectados por el resultado del pleito son los actuales titulares regístrales que, voluntariamente piden la anotación de la demanda, que a ellos sólo perjudicaría, y en previsión de lo anteriormente expuesto.

IV

El Registro de la Propiedad, en defensa de la nota, informó: 1.º.– Que hay que señalar lo que dice el artículo 165 del Reglamento Hipotecario. Que el artículo 100 del Reglamento citado dice que el Registro sí tendrá que calificar «las formalidades extrínsecas del documento» y «los obstáculos que surjan en el Registro». Que la constancia de la fecha en el mandamiento es una formalidad extrínseca y es una de las circunstancias que necesariamente habrá de constar en el asiento. 2.° Que ha de considerarse que: a) El artículo 20 de la Ley Hipotecaria, exige para poder practicar una anotación, que la finca o derecho figure inscrito a nombre del demandado, pues en caso contrario se denegará el asiento solicitado, salvo que, de conformidad con el artículo 105 del Reglamento Hipotecario, pueda deducirse del propio documento la existencia de un acto traslativo del titular registral que no ha tenido acceso al Registro; b) Que, por otra parte, para poder obtener la efectiva anotación de demanda, bastaría con presentar a inscripción la escritura cuya resolución se pretende; c) Que la parte recurrente viene a dar la razón a la nota de calificación cuando en el Otrosí en que se solicita se ordene la anotación preventiva de la demanda «para el supuesto en que estuviera inscrita a favor de una de los demandados, la participación indivisa objeto del litigio.

V

El ilustrísimo señor Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia de Granada, número 11, informó: Que aunque coincide la fecha de la providencia y la del mandamiento, ciertamente no se hace constar en este que la resolución que se transcribe sea de la misma fecha, por lo que se sostiene la postura del Registrador, con arreglo al artículo 165 del Reglamento Hipotecario. 2.° Que según la doctrina de la Dirección General de los Registros y del Notariado, la aplicación del tracto sucesivo a los supuestos de anotación preventiva de demanda entraña la necesidad que la misma esté dirigida contra el titular registral del dominio o del derecho real a que la demanda se contrae. Que, en este supuesto, teniendo en cuenta que la anotación preventiva de demanda tiene por objeto sujetar a terceros adquirentes a las consecuencias de lo que se decida sobre la pretensión resolutoria, debería practicarse la anotación preventiva, en consideración a que concurre el registro esencial, cual sea las partes en el procedimiento tanto el titular registral actual como el potencial al que afectara la anotación.

VI

El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía, Ceuta y Melilla, confirmó la nota del Registrador fundándose en que no hay exceso en la función calificadora, conforme al artículo 100 del Reglamento Hipotecario, pues es claro que existe un obstáculo derivado del Registro que se opone a la anotación, pues es una exigencia constante conforme al principio de tracto sucesivo (artículo 20 de la Ley Hipotecaria) que la demanda se dirija contra el titular registral (o titulares regístrales) del derecho afectado por aquella (Resolución de 25 de febrero de 1994).

VII

El Procurador recurrente apeló el auto presidencial, manteniéndose en las alegaciones contenidas en el escrito de interposición del recurso gubernativo.

Fundamentos de Derecho

Vistos los artículos 1.124 del Código Civil y 20 y 42, 1.° de la Ley Hipotecaria.

1. Son hechos relevantes para la resolución del presente recurso los siguientes: Los dueños de una tercera parte indivisa de una finca ceden la misma a un tercero a cambio de la futura entrega de determinados pisos a construir. El cesionario no inscribe la cesión. Interpuesta por los cedentes acción de resolución del contrato por incumplimiento del cesionario, se ordena la anotación preventiva de la demanda, de conformidad con lo solicitado. En la demanda se solicita la anotación preventiva «para el supuesto de que estuviera inscrita la finca» a nombre del demandado. El Registrador suspende, aparte de por otro defecto no recurrido, por el de hallarse la tercera parte indivisa de finca objeto de la demanda inscrita a favor de los demandantes. Los demandantes recurren la suspensión, siendo desestimado el recurso por el Presidente del Tribunal Superior, por lo que aquéllos apelan el Auto presidencial.

2. El recurso no puede prosperar. El mandamiento que ordena la anotación expresa que se tome la misma de acuerdo con lo solicitado, y en la demanda se solicita dicho asiento para el supuesto de que estuviera inscrita la finca a favor del demandado, circunstancia que no concurre en el presente supuesto;

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto, confirmando el auto presidencial y la calificación del Registrador

Madrid, 27 de junio de 2001.–La Directora general de los Registros y del Notariado, Ana López-Monís Gallego.

Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía.