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En el recurso gubernativo interpuesto por don Enrique de San Pastor Vicedo, en representación de «Promociones Aytar, Sociedad Anónima», contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Aldaya a cancelar tres notas marginales de afección, en virtud de apelación del recurrente.

Hechos

I

El 17 de diciembre de 1993 se presentó en el Registro de la Propiedad de Aldaya una instancia suscrita por don Enrique de San Pastor Vicedo, en representación, como Consejero-Delegado, de la compañía mercantil «Promociones Aytar, Sociedad Anónima», en la que, tras exponer que su representada había formalizado el proyecto de compensación de la unidad de actuación número 11 del Plan General de Ordenación Urbanística de Aldaya, como propietario único de los terrenos comprendidos en la misma, quedando de su propiedad tres fincas que aparecen afectas al cumplimiento de las cargas de urbanizar los terrenos, y habiendo finalizado las obras de urbanización según justificaba la certificación del Arquitecto director que acompañaba, y recibidas provisionalmente por el Ayuntamiento según acta de fecha 9 de noviembre anterior que acompañaba, solicitaba de conformidad con el artículo 178.2 del Reglamento de Gestión Urbanística la cancelación de la afección real constituida en su día sobre las fincas.

II

La anterior solicitud fue calificada con la siguiente nota: «Se suspende la práctica de las cancelaciones solicitadas por considerar que el artículo 178 del Reglamento de Gestión Urbanística sólo posibilita la fórmula cancelatoria utilizada una vez "hayan sido recibidas las obras por el órgano actuante", aludiendo al acta de cesión que se acompaña a una recepción provisional, y posponiendo la recepción definitiva al plazo de un año después de la fecha de dicha acta. Se interpreta que la recepción que toma en consideración el artículo 178 Reglamento de Gestión Urbanística, debe ser definitiva, y no la provisional que se documenta en el acta que se aporta. Contra esta calificación puede interponerse recurso gubernativo en la forma y con los plazos que establece el Reglamento Hipotecario. Aldaya, a diecisiete de diciembre de mil novecientos noventa y tres. El Registrador».

III

El mismo solicitante, y actuando en la misma representación, interpuso recurso gubernativo frente a la anterior calificación fundándose en los siguientes argumentos: 1) Que el artículo 178 del Reglamento de Gestión Urbanística permite la cancelación si se justifica con certificación de la Junta de Compensación que están pagados totalmente los costes de la urbanización, certificación que tan sólo puede expedirse una vez hayan sido recibidas las obras por el organismo actuante, por lo que el problema se centra en determinar si esa recepción ha de ser definitiva o basta con que se haya producido, aunque sea provisional; 2) Que el mismo precepto se remite en su inciso primero al artículo 126 del mismo Reglamento el cual, para cancelar la afección en caso de reparcelación exige que esté pagada la cuenta de liquidación definitiva referente a la finca de que se trate, sin referencia alguna a la recepción de las obras; 3) La interpretación teleológica y racional de la norma debe llevar a la conclusión de que no es preciso que se produzca una recepción definitiva de las obras pues su finalidad se agota con el mero cumplimiento de los objetivos establecidos, la realización de la obra, extremo que ha quedado acreditado; 4) Que en la información registral facilitada sobre la situación de las fincas se observa un cierto confusionismo al hablarse en unos casos de afección al cumplimiento de las cargas urbanísticas por las obras de urbanización de la Unidad de Actuación y en otros, a los gastos de urbanización de la reparcelación, confusionismo que puede haber llevado al Registrador a confundir la extinción de la afección en los supuestos de compensación, que tiene lugar con la recepción de las obras, y la extinción en los casos de reparcelación en que se produce con el pago de la liquidación definitiva de la cuenta de gastos de la urbanización, liquidación que puede ser provisional y no da lugar a la cancelación.

IV

El Registrador informó en defensa de su nota: que aun cuando los sistemas de ejecución en las actuaciones urbanísticas por vía de compensación y cooperación son distintos, las cargas son las mismas y las notas de afección en ambos funcionan como garantías del pago de aquéllas con la diferencia de que si en el de cooperación su ejecución corresponderá siempre a la Administración, en el de cooperación corresponde, como regla general, a la correspondiente Junta salvo en supuestos como el presente en que al existir un solo propietario no es precisa la constitución de la Junta y las relaciones y responsabilidad de ese propietario se establecen directamente con la Administración; que esa situación determina que en este caso no sea literalmente aplicable el artículo 178 del Reglamento de Gestión Urbanística pues no puede la Junta inexistente certificar la finalización de las obras, lo que habrá de manifestar el propietario único siempre y cuando se haya procedido a la entrega de las obras, entrega que la norma no exige que sea definitiva, pero tampoco permite que sea provisional; que con la entrega y recepción provisionales no ha cumplido el propietario sus obligaciones pues pueden surgir o apreciarse vicios o defectos que estará obligado a subsanar y la Administración precisa de una garantía de que así se hará, garantía que consiste en el mantenimiento de la afección que tan sólo cabe entender extinguida cuando se han extinguido las obligaciones garantizadas con la recepción definitiva de las obras; finalmente, que el sistema de compensación tiene un cierto componente contractual, se ceden bienes y se realizan obras a cambio de solares edificables, por lo que cabría acudir a los principios de la contratación administrativa como subsidiaria, donde tan sólo la recepción definitiva de las obras pone fin a la relación surgida del contrato, con la devolución de fianzas, avales y otras garantías.

V

El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana dictó Auto desestimando el recurso y confirmando la nota de calificación fundado, esencialmente, en que la afección ha de mantenerse en tanto subsistan obligaciones que garantice, y éstas tan sólo cabe entender que se extinguen con la recepción definitiva de las obras.

VI

El recurrente apeló el anterior Auto ante esta Dirección General manteniendo sus argumentos originales, a los que añadió: que si conforme al artículo 40.2 del Reglamento de Gestión Urbanística no se permitirá la ocupación de los edificios hasta que no esté totalmente la urbanización que afecte a dichos edificios y estén en condiciones de funcionamiento los suministros de agua, energía eléctrica y redes de alcantarillado, la Corporación municipal de Aldaya parece tener claro el carácter definitivo de los obras dado que ha otorgado las citadas licencias; y que no cabe entender aplicable subsidiariamente en este caso la legislación de contratos del Estado pues el apartado séptimo del artículo 2 su Ley lo excluye y tan sólo cabría, por aplicación del inciso final de su apartado octavo, acudir a las normas que regulan los contratos de gestión de servicios públicos, nunca a las que regulan los contratos de obras.

Fundamentos de derecho

Vistos los artículos 82.2 de la Ley Hipotecaria; 157.1 y 159.1 de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana; 175.3, 178 y 182.2 del Reglamento de Gestión Urbanística; 54 y 55 de la Ley de Contratos del Estado y 170 y siguientes de su Reglamento.

1. Por el titular registral de tres parcelas edificables que le fueron adjudicadas como consecuencia de la aprobación de un proyecto de compensación urbanística, gestionado y ejecutado por él mismo como propietario único de todos los terrenos que integraban la Unidad de Actuación, se solicita la cancelación de la afección real prevista en el artículo 178 del Reglamento de Gestión Urbanística. Basa su pretensión en que al estar finalizadas las obras de urbanización y recibidas por el Ayuntamiento se han extinguido las obligaciones que aquella afección garantizaba. El Registrador estima que al haber tenido la cesión de tales obras, con todas las instalaciones y dotaciones, carácter provisional, según resulta de la propia acta de entrega que se acompañaba, no se ha producido la extinción definitiva de tales obligaciones, y, por tanto, no puede cancelarse la afección real antes referida (que tiene su base legal en los artículos 159.1 y 307.1 del texto refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, aprobado por Real Decreto legislativo 1/1992, de 26 de junio), cuya finalidad es garantizar el efectivo cumplimiento de las obligaciones inherentes al desarrollo de la unidad de ejecución por el sistema de compensación, entre las que destaca la que incumbe a los propietarios de realizar a su costa la urbanización de los terrenos en los términos y condiciones que se determinen en el Plan, conforme establece el artículo 157.1 del mismo texto legal.

2. La cuestión planteada consiste, pues, en resolver qué tipo de recepción de las obras, si la provisional o la definitiva, provoca la extinción de las obligaciones del propietario para con la Administración, permitiendo con ello la cancelación de la afección registral que las garantizaba. A este respecto ha de señalarse que aun cuando las relaciones entre la Junta de compensación o el propietario único de todo el polígono o unidad de actuación, y la Administración no se rijan a este efecto por la legislación específica de la contratación administrativa al no tener su fuente en una relación contractual, sino en la ley y en el correspondiente instrumento de ordenación [artículo 20.1, c), de la Ley del Suelo], no por ello ha de excluirse la posibilidad de acudir a ella para examinar el significado que a la recepción de las obras haya de atribuirse. Y tanto de los artículos 54 y 55 de la Ley de Contratos del Estado como de los 170 y siguientes de su Reglamento, vigentes en el momento de la recepción de las obras y aplicables también en el ámbito de la contratación de la Administración Local, resulta que la recepción provisional de las obras no supone la extinción de las obligaciones que incumben a quien debe realizarlas, sino la apertura de un plazo que tiene entre otras finalidades la de comprobar si las mismas se encuentran en las condiciones debidas con la posibilidad de que se dicten las instrucciones precisas para su reparación, manteniéndose entre tanto las obligaciones de conservación con subsistencia de las garantías prestadas que tan sólo se extinguen con la recepción definitiva. Y si bien esa distinción entre recepción provisional y definitiva ha desaparecido en la nueva Ley 13/1995, de 18 de mayo, de Contratos de las Administraciones Públicas, de sus artículos 111 y 147 resulta que la recepción de las obras da lugar a la apertura de un plazo de garantía durante el cual se mantienen las constituidas para su ejercicio en caso de ser exigibles responsabilidades que garantizasen. Si a ello se añade que según el artículo 182.2 del ya citado Reglamento de Gestión Urbanística las responsabilidades derivadas de la obligación de urbanizar alcanza no sólo a la realización de las obras sino también a sus características técnicas y a los plazos en que debió terminarse y ejecutarse, y que según el artículo 175.3 del mismo Reglamento la Administración tiene la facultad de ordenar la demolición de la obra o el levantamiento de las instalaciones y la nueva ejecución con cargo a la Junta (en este caso del propietario único) si las mismas o parte de ellas no se ejecutasen de acuerdo con el proyecto, ha de concluirse que la recepción provisional no extingue las obligaciones que la afección registral de las fincas garantiza, lo que no permite su cancelación por disposición legal.

Por todo ello, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto confirmando el Auto apelado.

Madrid, 31 de mayo de 1995.-El Director general, Julio Burdiel Hernández.

Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Valencia.