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En el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de Valencia, don

Enrique Robles Perea, contra la negativa de la Registradora de la Propiedad

de Valencia, número 4, doña Ana María del Castillo González, a inscribir

una escritura de compraventa.

Hechos

I

El 24 de abril de 2002, ante el Notario de Valencia, don Enrique Robles

Perea, como sustituto del Notario de dicha capital, don Fernando Pérez

Narbón, fue otorgada escritura de compraventa en la que el Estado Español

(Ministerio de Economía y Hacienda) vende a los tres herederos abintestato

de doña Concepción L.P. determinada finca urbana que compran por

terceras partes iguales e indivisas con carácter privativo.

II

Presentada la citada escritura en el Registro de la Propiedad de

Valencia, número 4, fue calificada con la siguiente nota: "Previo el examen y

calificación preceptivos del presente documento y del contenido de los

asientos del Registro, de conformidad con los artículos 18 y 19 de la Ley

Hipotecaria, y sobre la base de los siguientes hechos y fundamentos de

derecho: Resulta del documento presentado que la venta de la finca objeto

del precedente documento fue ofrecida el 9 de marzo de 1999 a la

concesionaria doña Concepción L.P., quien presentó su conformidad al precio

de venta ingresando el 25 por 100 del mismo, y en fecha 8 de noviembre

de 2000 por la Delegación de Hacienda, se resolvió la enajenación directa

a favor de la citada concesionaria, la cual ingresó el resto del precio los

días 23 de octubre de 2000 y 21 de febrero de 2001 y, como consecuencia

del fallecimiento de la citada señora, ahora se realiza la venta a favor

de los herederos de la misma, con lo que, en lugar de formalizar la

compraventa entre el Estado y la citada señora y a continuación realizar la

partición de la herencia con la adjudicación de sus respectivos haberes

hereditarios, se está formalizando un contrato distinto tanto en el aspecto

subjetivo como en el propio contenido del negocio, estableciéndose una

relación directa entre el vendedor y los herederos del comprador, con

repercusiones de toda índole, entre ellas, el carácter de la adquisición,

el diferente alcance de la protección registral, al reflejar una adquisición

onerosa a favor de los adquirentes, en lugar de figurar como adquirentes

a título gratuito o bien fiscales, en cuanto se eludiría el impuesto sucesorio

correspondiente a la transmisión hereditaria de la finca, formalizándose

así una venta inexistente entre los mismos, siendo contraria a los principios

de legalidad y tracto sucesivo y de conformidad con la doctrina de la

Dirección General de los Registros y del Notariado, así Resoluciones de

15 de noviembre de 1996, 25 de marzo de 1997 y 21 de julio de 1999.

No aportarse acta notarial de herederos abintestato de fecha 20 de

noviembre de 2001, ante el Notario de Valencia don Enrique Robles Perea, que

acredite el carácter de herederos de los hermanos P.L., de conformidad

con el artículo 14 de la Ley Hipotecaria. No acreditarse, en su caso, el

pago, exención o sujeción del Impuesto de Sucesiones de conformidad

con el artículo 254 de la Ley Hipotecaria. Acuerdo denegar la inscripción

solicitada. Contra la expresada calificación puede interponerse recurso

ante la Dirección General de los Registros y del Notariado, mediante escrito

presentado en ese Registro, en cualquier otro Registro de la Propiedad

o en los Registros y Oficinas previstos en el artículo 38.4 de la Ley 30/1992,

de 26 de noviembre de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas

y del Procedimiento Administrativo Común, en el plazo de un mes a contar

desde la fecha de la notificación de la presente calificación, conforme

expresan los artículos 324 y siguientes de la Ley Hipotecaria. Valencia

a 20 de mayo de 2002. El Registrador. Firma ilegible.

III

El Notario autorizante de la escritura interpuso recurso gubernativo

contra la anterior calificación, y alegó: Que de un simple repaso de la

teoría general de las obligaciones y contratos resulta que en nuestro

derecho se adquiere el dominio, entre otras formas, por consecuencia de ciertos

contratos mediante la tradición. Es la teoría del título y modo del

artículo 609 del Código Civil. De la parte más general del derecho administrativo,

resulta que a los actos de la administración se les presume ex lege validez

y certidumbre sin que quepa el acto presunto salvo en aquellos casos

en que así la propia ley deriva efectos jurídicos y, aún así, se exige la

certificación del acto presunto. Que del párrafo 2.o del artículo 1.218 de

Código Civil, resulta que las manifestaciones en documento público hacen

prueba para los contratantes, fe en si misma para las partes, que ni el

Notario ni el Registrador deben contradecir, pues ya existe contra-medidas

jurídicas, si fueren necesarias, entre otras la del artículo 33 de la Ley

Hipotecaria. Que el artículo 1.450 del Código Civil resulta la palmaria

distinción entre venta perfecta y no consumada. Pero si se desvirtúan

los hechos, las conclusiones pueden resultar tan absurdas como las de

la nota de calificación. Que las resoluciones que se citan en la nota parten

del supuesto en que se había transmitido el dominio con título privado

y modo, y entonces si que precede no desvirtuar esta transmisión por

los diferentes efectos jurídicos que se puedan derivar. Pero, en este caso,

el Estado Español, inicia un expediente de enajenación directa, ofrece

al "ocupante" que no posee a título de dueño, éste paga el precio, pero

la cosa no se ha entregado ni el título se ha otorgado. Que puede hablarse

de perfección del contrato, pero no de consumación porque falta el título

que no puede presumirse por el Registrador, sino sólo judicialmente, y

menos cuando el vendedor es el estado Español porque sus actos

dispositivos han de ser expresos, y el modo porque en ningún momento consta

que aquél tipo de posesión se haya convertido por la interpretación de

la Registradora en posesión a título de dueño. Que en la escritura, además

quienes acreditan título sucesorio aceptan la herencia de su causante,

en la que existe el derecho a consumar un contrato perfecto, es decir,

el derecho a adquirir el dominio por medio del título que otorgaron que

conlleva la posesión instrumental, todo ello con tracto comprimido. Que

por lo que se refiere al defecto de faltas de pago o no sujeción o exención

del impuesto de sucesiones, es reiterada la doctrina de la Dirección General

en cuanto a que el artículo 254 de la Ley Hipotecaria, sólo exige la

pre

sentación ante la Administración Tributaria del título porque la liquidación

del mismo por el devengo de uno u otro impuesto tampoco es competencia

de la Registradora. Que al "denegar" se esta calificando de insubsanable

algo que es subsanable, como también lo es la presentación del acta de

declaración de herederos.

IV

La Registradora en defensa de la nota, informó: I. Que la escritura

de compraventa motivante de este recurso infringe el principio de legalidad,

al establecer una relación directa entre vendedor y los herederos del

comprador, formalizándose así una venta inexistente entre los mismos. Que

el supuesto que recoge la escritura es un contrato de compraventa de

un inmueble sujeto a las normas de derecho privado. En este punto hay

que tener en cuenta lo que dicen los artículos 5 y 9 del Real Decreto

Legislativo 2/2000, de 16 de junio que aprueba el Texto Refundido de

la Ley de Contratos de las Administraciones Públicas. Que se debe recordar

el concepto y naturaleza del contrato de compraventa. El concepto legal

lo da el artículo 1.445 del Código Civil, de cual se deduce los caracteres

propios del contrato. Que los elementos que determinan la constitución

y perfección del contrato de compraventa son: 1.o Los elementos

personales (artículo 1.457 del Código Civil); 2.o Elementos reales que son

la cosa y el precio y; 3.o Elementos formales que le son aplicables los

artículos 1.278 y 1.280 del Código Civil. Que la doctrina considera que

la forma escrita no es condición esencial de la validez del contrato. En

este sentido cabe destacar las Sentencias del Tribunal Supremo de 4 de

julio de 1899 y 1 de junio y 19 de octubre de 1901 y 7 de julio de 1956.

Que el artículo 1.280 no modifica el precepto 1.270, ni tiene otro alcance,

conforme al 1.279, que el de que pueda cualquiera de las partes imponer

a la otro su cumplimiento, pidiendo la elevación del contrato a escritura

pública (Sentencias del Tribunal Supremo de 7 de enero de 1924, 25 de

febrero de 1956, 29 de abril de 1960, 6 de octubre de 1965, 9 de mayo

de 1979, entre otras). Que en el contrato en cuestión se dan todos los

requisitos que exige el artículo 1.450 del Código Civil para considerar

perfeccionado el contrato de compraventa. Que lo único que faltaba era

dar al contrato existente y perfecto la forma exigida por la ley al afectar

a bienes inmuebles y de conformidad con el artículo 1.279 del Código

Civil. Que en la escritura se establece una relación directa entre la parte

vendedora y los herederos del comprador premuerto, que aparecen como

adquirentes inmediatos, no de su causante, sino del transmitente de su

causante, debiéndose remitir a las Resoluciones del 25 de enero de 1990,

15 de noviembre de 1966 y 25 de marzo de 1997. II. Que la escritura

de compraventa infringe el principio registral de tracto sucesivo, que tiene

su formulación en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria. Que no puede

decirse que el supuesto planteado en la escritura sea una excepción al

principio de tracto sucesivo en su aspecto formal, ni los herederos actuando

en el lugar de su causante, y en su cualidad de sucesores de la misma,

junto con el vendedor hubieran dado forma pública al contrato celebrado

entre el Estado y la causante y, posteriormente, los herederos hubieran

procedido a adjudicar la finca en pago de parte de sus respectivos derechos

hereditarios, ya que todo ello se hubiera reflejado en un solo asiento,

siendo un caso del llamado tracto abreviado. III. Que es doctrina reiterada

del Centro Directivo lo que declaran las Resoluciones de 28 de octubre

de 1980 y 21 de mayo de 1998, como resulta de los artículos 326,

párrafo 1.ode la Ley Hipotecaria y 117 de su Reglamento. IV. Que el recurrente

sostiene que el artículo 254 de la Ley Hipotecaria sólo exige la presentación

ante la Administración Tributaria del título, porque la liquidación del

mismo por el Impuesto de Sucesiones o del Impuesto de Transmisiones no

es competencia de la Registradora. Este no es el criterio seguido por el

Centro Directivo en la Resolución de 21 de octubre de 1987, y todo ello

en consecuencia de lo dispuesto en el artículo 33 de la Ley 29/1987 de 8

de noviembre sobre el Impuesto de Sucesiones y Donaciones. V. Que

la inscripción se "deniega" porque el defecto es insubsanable.

Fundamentos de Derecho

Vistos los artículos 5 del Texto Refundido de la Ley de Contratos de

las Administraciones Públicas de 16 de junio de 2000; 651, 1.445 y 1.450

del Código Civil; 18, 224 y 326 de la Ley Hipotecaria y las Resoluciones

de esta Dirección General de 15 de noviembre de 1996, 25 de marzo de

1997, 17 de marzo y 10 de septiembre de 2001:

1. Son hechos relevantes para la resolución del presente recurso los

siguientes: Se presenta en el Registro escritura de compraventa, con las

siguientes particularidades: a) vende el Estado, quien está representado

por el Delegado Especial de Economía y Hacienda en la provincia de

Valencia. b) el objeto de la venta es una parcela adquirida por el Estado en

virtud de Acta de Desafectación de los terrenos sobrantes del deslinde

de la zona Sur de Servicios del Puerto de Valencia. c) en la escritura

se expone que la parcela referida se ofreció en venta a la causante de

los ahora compradores, como ocupante de buena fe y titular de concesión

administrativa, habiendo la misma aceptado la venta y satisfecho el total

precio por la parcela, falleciendo con posterioridad. d) la venta se realiza

a los herederos de la señora expresada, según Acta de Notoriedad que

se relaciona pero no se acompaña al momento de la presentación del

documento. La Registradora deniega la inscripción por los siguientes

defectos: a) la venta debe realizarse a favor de la causante compradora, sin

que pueda establecerse una relación directa entre el Estado y los herederos

de aquélla. b) no se acompaña el Acta de declaración de herederos

abintestato referido. c) no se acredita el pago, exención o no sujeción del

impuesto de sucesiones. El Notario recurre la calificación.

2. En cuanto al primero de los defectos, debe ser mantenido. En efecto,

ningún obstáculo hubiera existido si en la escritura calificada, el Delegado

de Hacienda, y los herederos de la adquirente premuera, actuando éstos

en el lugar de su causante, y en su calidad de sucesores del mismo en

todos sus derechos y obligaciones (cfr. artículo 661 del Código Civil), se

hubieran limitado a manifestar que dan forma pública al concreto contrato

convenido; lo que ocurre es que en la escritura calificada se documenta

un contrato clara y sustancialmente diferente de aquél al que se trataba

de dar forma pública, pues la relación contractual establecida entre el

Estado y la causante de los compradores es sustituida por una relación

directa entre aquél y los herederos de ésta, que aparecen así como

adquirentes inmediato, no de su causante, sino del transmitente del causante,

con las consiguientes repercusiones de todo orden, jurídicas (como la

alteración del carácter de la adquisición -es sintomático que en la escritura

se dice que adquieren el bien con carácter privativo, a pesar de ser una

compraventa-, y, en consecuencia, el diferente alcance de la protección

registral, al reflejar una adquisición onerosa cuando debería ser

gratuita, etc.), fiscales (en cuanto se eludiría el impuesto sucesorio

correspondiente a la transmisión del bien), etc. ; y esa actuación excede

inequívocamente de las facultades representativas del Delegado de Hacienda,

que se aparta así del expediente administrativo tramitado y al que se

refiere la escritura, pues, de otro modo, se provocaría una clara indefensión

para el Estado vendedor al involucrarlo en una relación jurídica distinta

de la que estableciera el correspondiente expediente administrativo (cfr.

artículo 24 de la Constitución Española), correspondiendo al Registrador

en el ámbito de su función calificadora, la apreciación de este defecto,

conforme resulta del artículo 18 de la Ley Hipotecaria, al tratarse de un

obstáculo que surge del Registro en función de la incongruencia entre

la escritura y el procedimiento administrativo seguido.

3. También debe mantenerse el segundo de los defectos. El Acta de

declaración de herederos ha sido presentada al interponerse el recurso,

por lo que el artículo 326 de la Ley Hipotecaria impide tenerlo en cuenta

en el presente trámite.

4. Igualmente debe concluirse del tercero de los defectos. Reflejando

el documento una transmisión hereditaria, el artículo 234 de la Ley

Hipotecaria exige la presentación del documento que acredite la autoliquidación

del impuesto sucesorio.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto,

confirmando la calificación de la Registradora.

Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir

mediante demanda ante el Juzgado de lo civil de la capital de la Provincia

del lugar donde radica el inmueble, en el plazo de dos meses desde su

notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello

conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.

Madrid, 31 de octubre de 2002.-La Directora general, Ana López-Monís

Gallego.

Sr. Registrador de la Propiedad de Valencia, número 4