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En el recurso gubernativo interpuesto por don José María Fornell Oller, en nombre y representación de la entidad «Argentaría, Caja Postal y Banco Hipotecario de España, Sociedad Anónima» contra la negativa del Registrador de la Propiedad número cinco de Barcelona, don Alberto Yusta Benach a inscribir una sentencia en la que se declara la nulidad de una adjudicación de finca en procedimiento ejecutivo, en virtud de apelación del señor Registrador.

Hechos

I

En fecha 24 de marzo de 1995 la sección 16 de la Audiencia Provincial de Barcelona, a través del rollo de apelación número 881/93-B procedentes de los autos de juicio declarativo de menor cuantía número 519/88, dictó sentencia en méritos de la cual se estimó la demanda interpuesta en su día por «Banco Simeón y Banco Exterior de España», declarando la nulidad de las actuaciones desarrolladas en el procedimiento de ejecución hipotecaria número 950/84 del Juzgado de Primera Instancia número 3 de Barcelona, y por tanto la nulidad de la adquisición del título de don A.R.F., adjudicatario de la finca registral 12437, en subasta pública celebrada en dicho procedimiento. La situación registral de la finca es la siguiente: Inscripción número 12 de dominio a favor de don A.R.F., en virtud de auto de adjudicación recaído en procedimiento judicial sumario de ejecución hipotecaria, de fecha 7 de diciembre de 1988. Anotación preventiva Letra Ñ de demanda de nulidad de dicho procedimiento a favor de «Banco Simeón, Sociedad Anónima» y «Banco Exterior de España, Sociedad Anónima», de fecha 18 de diciembre de 1988. Inscripción número 13 de dominio a favor de don J.R.B. y doña G.V.P., en cuanto al usufructo, y a favor de don J.R.V., en cuanto a la nuda propiedad, en virtud de compraventa otorgada por el anterior titular registral. Anotación Letra O de prórroga de la anterior demanda. Anotación preventiva letra R de cancelación de la mencionada demanda. Inscripción número 14 de nuda propiedad en favor de don Juan R.B. y Doña G.V.P. a título de herencia.

II

Presentada la anterior sentencia en el Registro de la Propiedad, número cinco de Barcelona, fue calificado con la siguiente nota: «Denegada la inscripción del presente documento por constar registralmente cancelada la anotación preventiva de la demanda que dio lugar al procedimiento en el que se dictó sentencia cuya inscripción se solicita, y haber adquirentes de dominio posteriores a aquella anotación que no fueron demandados en el procedimiento: todo ello conforme a los artículos 17 y 20 de la Ley Hipotecaria. Defectos insubsanable. Contra esta nota de calificación cabe recurso ante el Tribunal Superior de Justicia de Catalunya por plazo legal de cuatro meses a contar desde esta fecha, de conformidad con el artículo 113 del Reglamento Hipotecario. Barcelona, 23 de junio de 1999.‒El Registrador». Firma ilegible.

III

Don José María Fornell Oller, en nombre y representación de la entidad «Argentarla, Caja Postal y Banco Hipotecario de España, Sociedad Anónima» interpuso recurso gubernativo contra la anterior nota y alegó: Que la nulidad del título de adquisición derivado del procedimiento hipotecario comporta la nulidad de todos cuantos actos y contratos trae por causa, y por lo tanto la de la venta efectuada por don A.R.F. a favor de don J.R.B. y doña G.V.P., en cuanto al usufructo, y a favor de don J.R.V. en cuanto a la nuda propiedad, al ser dicha venta posterior a la anotación preventiva de demanda, en virtud de la cual se impugnaba el título de adquisición del vendedor, ya que los compradores, en modo alguno, son terceros hipotecarios, protegidos por la fe pública registral, sino que están afectos a la anotación preventiva de demanda anterior a la presentación de su título. Que la calificación del Registrador infringe el artículo 33 de la Ley Hipotecaria, pues la cancelación de la anotación de demanda obrante en la letra R, no significa la convalidación de los actos y contratos efectuados. Que la nulidad es publicada en el Registro a través de la anotación letra R. Que se infringe el principio de tracto sucesivo reconocido en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria, al haberse practicado una inscripción derivada no sólo de un título que es nulo, sino que además la nulidad consta registralmente.

IV

El Registrador en su informe de defensa de la nota argumentó lo siguiente: Que la finalidad de la anotación preventiva de demanda es la de modalizar la actuación del principio de prioridad registral, estableciendo una especie de reserva de prioridad en favor del anotante, de modo que, si la demanda es estimatoria serán cancelados los actos dispositivos posteriores y si es desestimatoria quedaran consolidados y devendrán plenamente eficaces, (artículo 198 del Reglamento Hipotecario). Que el asiento de anotación preventiva de demanda es temporal, sujeto a caducidad (artículos 86 de la Ley Hipotecaria y 199 de su Reglamento y resolución de 15 de julio de 1999). Que aunque la anotación preventiva de demanda no se hallare cancelada, tampoco podrá llevarse a efecto la inscripción sin más de la sentencia, ya que el asiento posterior de dominio fue practicado en virtud de título de fecha anterior a la dicha anotación, supuesto en el cual es necesario la citación de sus titulares en fase de ejecución.

V

El Presidente de la Audiencia Provincial de Barcelona informó en el sentido de que entendía aplicable el artículo 199, segundo párrafo del Reglamento Hipotecario y que por lo tanto procedía practicar la inscripción.

VI

El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña estimó el recurso interpuesto contra la nota del Registrador, basándose en las alegaciones del recurrente, ordenando la práctica de la inscripción.

VII

El Registrador de la Propiedad apeló el auto presidencial manteniéndose en sus alegaciones.

Fundamentos de Derecho

Vistos los artículos 1, 40, 77, 82, 83 y 97 de la Ley Hipotecaria.

1. En el presente recurso se debate sobre la inscripción de una sentencia de nulidad de negocio adquisitivo del transmitente del actual titular registral, habida cuenta que: a) aunque el procedimiento en que se dicta aquella sentencia, había sido anotado el 18 de diciembre de 1988, y prorrogada la anotación, la misma estaba ya cancelada al tiempo de realizar la calificación impugnada (23 de junio de 1999); y b) el negocio adquisitivo del actual titular registral se otorgó el 7 de diciembre de 1988.

El Registrador deniega la inscripción «por estar caducada registralmente la anotación de demanda que dio lugar al procedimiento en que se dictó la sentencia cuya inscripción se ha solicitado, y haber adquirentes de dominio posteriores que no han sido parte en el procedimiento, todo ello conforme a los artículos 17 y 20 de la Ley Hipotecaria.»

2. Si se tiene en cuenta que: a) los asientos del Registro están bajo la salvaguardia de los Tribunales (cfr, artículo 1 de la Ley Hipotecaria); b) que cancelado un asiento cesa todos sus efectos (cfr, artículos 77 y 97 de la Ley Hipotecaria), de modo que cuando el asiento cancelado es una anotación de demanda, los titulares posteriores quedan libres de las restricciones regístrales que ésta implicaba, y ya no podrán sus respectivos asientos ser afectados como consecuencia de lo acontecido en un procedimiento en el que no han sido partes (cfr, artículo 40 de la Ley Hipotecaria), deberá confirmarse el defecto impugnado; sin que deban examinarse ahora las razones por las que se cancelara en su día esa anotación de demanda; y sin que puedan admitirse las alegaciones de indefensión, toda vez que no se prejuzga aquí sobre la efectiva nulidad del negocio adquisitivo del actual titular registral, como consecuencia de la nulidad declarada del derecho de su causante, sino que únicamente se afirma que la cancelación del asiento de aquél no podrá realizarse, aún cuando procediese, sin su consentimiento o sin la oportuna resolución dictada en juicio declarativo contra él entablado (cfr, artículos 1, 40, 82 y 83 de la Ley Hipotecaria).

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar el auto apelado.

Madrid, 14 de enero de 2003.‒La Directora general, Ana López-Monís Gallego.

Excmo. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña.