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Legislación consolidada

Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogacin y modificacin de prstamos hipotecarios.

Publicado en: BOE núm. 80, de 04/04/1994.
Entrada en vigor: 04/04/1994
Departamento: Jefatura del Estado
Referencia: BOE-A-1994-7556
Permalink ELI: https://www.boe.es/eli/es/l/1994/03/30/2

TEXTO CONSOLIDADO: Última actualización publicada el 08/12/2007


[Bloque 1: #preambulo]

JUAN CARLOS I

REY DE ESPAA

A todos los que la presente vieren y entendieren.

Sabed: Que las Cortes Generales han aprobado y Yo vengo en sancionar la siguiente Ley:

EXPOSICIN DE MOTIVOS

El descenso generalizado de los tipos de inters experimentado en los ltimos meses ha repercutido, como es lgico, en los de los prstamos hipotecarios, y parece razonable y digno de proteccin que los ciudadanos que concertaron sus prstamos con anterioridad a la bajada de los tipos puedan beneficiarse de las ventajas que supone este descenso. Pero, por otra parte, la situacin de estos prestatarios se ve agravada por la concurrencia de una doble circunstancia, que determina la inviabilidad econmica del cambio de hipoteca: la fuerte comisin por amortizacin anticipada, impuesta por las entidades crediticias al tiempo de otorgar el contrato y la duplicacin de gastos que implican la cancelacin de un crdito hipotecario y la constitucin de otro nuevo. Esta Ley viene adems a cumplir con el mandato parlamentario que en su mocin del 2 de noviembre de 1993, aprobada por unanimidad, instaba al Gobierno a habilitar los mecanismos para que los deudores, en aplicacin de los artculos 1.211 y concordantes del Cdigo Civil, puedan subrogar sus hipotecas a otro acreedor.

Esta situacin, histricamente reiterada, puede encontrar solucin adecuada por la va de la subrogacin convencional prevista por el artculo 1.211 del Cdigo Civil, que la configura como un acto potestativo -voluntario- del deudor. No obstante, la concisa normativa de dicho precepto no resulta suficiente para resolver la problemtica que plantea esta institucin, cuando el primer acreedor y el que se subroga son algunas de las entidades financieras a las que se refiere la Ley de Mercado Hipotecario. Resulta por ello procedente establecer una regulacin especfica del referido supuesto -acotado por el artculo 1-, que facilite su desarrollo y abarate su coste.

El artculo 2 establece los requisitos de la subrogacin, posibilitando el ejercicio de esta potestad por el deudor, en el supuesto de que el primer acreedor no preste la colaboracin debida. El procedimiento instrumentado anlogo al previsto por el artculo 153, prrafo 5, de la Ley Hipotecaria, tiene idntico fundamento que ste, reforzado si cabe por el hecho de tratarse de una liquidacin a practicar entre dos entidades financieras a las que hay que presumir, por el mero hecho de serlo, la necesaria lealtad comercial recproca.

El artculo 3 limita la cuanta de la cantidad a percibir por la entidad acreedora, en concepto de comisin por la amortizacin anticipada de su crdito, en los prstamos a inters variable. La razn de esta reduccin estriba en que en esta modalidad de prstamos, a diferencia de lo que ocurre en los prstamos a tipo fijo, el acreedor asume habitualmente un escaso riesgo financiero, lo que asemeja en este caso dicha comisin de cancelacin a una pena por desistimiento. Y como toda pena es siempre equitativamente moderable por los Tribunales, segn el artculo 1.154 del Cdigo Civil, resulta lgico concluir que esta moderacin pueda efectuarse tambin por Ley, muy especialmente en momentos de crisis econmica y tratndose de contratos en masa de ejecucin sucesiva y de larga duracin, en los que el consumidor se ha adherido a un texto contractual preestablecido por la entidad de crdito. Y no cabe objetar que esta limitacin implique una injerencia de la Administracin en el libre funcionamiento del mercado, pues no es otra cosa sino una mejora del sistema jurdico-institucional, para adecuar la ordenacin del mercado a las necesidades de cada momento. De acuerdo con lo anteriormente expuesto, se tiene en cuenta ponderadamente la repercusin que el pago anticipado pueda acarrear a la entidad de crdito moderando su cuanta al fijar un porcentaje significativo en los prstamos a inters variable. A estos efectos se entender como prstamo de inters variable aqul que modifica su tipo de inters en el transcurso de su perodo de amortizacin.

Los artculos 4, 5 y 6 regulan diversos aspectos de la escritura de subrogacin, registrales y de la ejecucin hipotecaria. Y los artculos 7 y 8 introducen una drstica reduccin de los costes fiscales y del sistema de proteccin preventiva de la seguridad jurdica privada.

Por ltimo, se ha considerado beneficioso tanto para los acreedores como para los deudores, bonificar los mismos costes, antes dichos, en el caso de la novacin modificativa del prstamo hipotecario entre acreedor y deudor; operacin que resultar muy beneficiosa para el deudor por ser la que soporta menos gastos y muy estimulante para el acreedor al darle ocasin de no perder a su propio cliente.


[Bloque 2: #a1]

Artculo 1. mbito.

1. Las entidades financieras a las que se refiere el artculo 2 de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Mercado Hipotecario, podrn ser subrogadas por el deudor en los prstamos hipotecarios concedidos, por otras entidades anlogas, con sujecin a lo dispuesto en esta Ley.

2. La subrogacin a que se refiere el apartado anterior ser de aplicacin a los contratos de prstamo hipotecario, cualquiera que sea la fecha de su formalizacin y aunque no conste en los mismos la posibilidad de amortizacin anticipada.


[Bloque 3: #a2]

Artculo 2. Requisitos de la subrogacin.

El deudor podr subrogar a otra entidad financiera de las mencionadas en el artculo anterior sin el consentimiento de la entidad acreedora, cuando para pagar la deuda haya tomado prestado el dinero de aqulla por escritura pblica, haciendo constar su propsito en ella, conforme a lo dispuesto en el artculo 1.211 del Cdigo Civil.

La entidad que est dispuesta a subrogarse presentar al deudor una oferta vinculante en la que constarn las condiciones financieras del nuevo prstamo hipotecario. Cuando sobre la finca exista ms de un crdito o prstamo hipotecario inscrito a favor de la misma entidad acreedora, la nueva entidad deber subrogarse respecto de todos ellos.

La aceptacin de la oferta por el deudor implicar su autorizacin para que la oferente notifique, por conducto notarial, a la entidad acreedora, su disposicin a subrogarse, y le requiera para que le entregue, en el plazo mximo de siete das naturales, certificacin del importe del dbito del deudor por el prstamo o prstamos hipotecarios en que se haya de subrogar.

Entregada la certificacin, la entidad acreedora tendr derecho a enervar la subrogacin si, en el plazo de quince das naturales, a contar desde la notificacin del requerimiento y en respuesta al mismo, comparece ante el mismo Notario que le haya efectuado la notificacin a que se refiere el prrafo anterior y manifiesta, con carcter vinculante, su disposicin a formalizar con el deudor una modificacin de las condiciones del prstamo que igualen o mejoren la oferta vinculante. De esta manifestacin se dejar constancia en la propia acta de notificacin.

En caso contrario, para que la subrogacin surta efectos, bastar que la entidad subrogada declare en la misma escritura haber pagado a la acreedora la cantidad acreditada por sta por capital pendiente e intereses y comisiones devengadas y no satisfechas. Se incorporar a la escritura un resguardo de la operacin bancaria realizada con tal finalidad, en el que se har indicacin expresa que se efecta a tal efecto. El Notario autorizante verificar la existencia de dicho documento bancario justificativo del pago a la entidad acreedora originaria, as como que no se ha producido la enervacin a que se refiere el prrafo anterior, a cuyo fin, la entidad subrogada deber presentar copia del acta notarial de notificacin de la oferta de subrogacin de la que resulte que no se ha producido respuesta alguna con el efecto de enervar la subrogacin.

No obstante, si el pago an no se hubiera efectuado porque la entidad acreedora no hubiese comunicado la cantidad acreditada o se negase por cualquier causa a admitir su pago, bastar con que la entidad subrogada la calcule, bajo su responsabilidad y asumiendo las consecuencias de su error, que no sern repercutibles al deudor, y, tras manifestarlo, deposite dicha suma en poder del Notario autorizante de la escritura de subrogacin, a disposicin de la entidad acreedora. A tal fin, el Notario notificar de oficio a la entidad acreedora, mediante la remisin de copia autorizada de la escritura de subrogacin, pudiendo aqulla alegar error en la misma forma, dentro de los ocho das siguientes.

En este caso, y sin perjuicio de que la subrogacin surta todos sus efectos, el Juez que fuese competente para entender del procedimiento de ejecucin, a peticin de la entidad acreedora o de la entidad subrogada, citar a stas, dentro del trmino de ocho das, a una comparecencia, y, despus de orlas, admitir los documentos que se presenten, y acordar, dentro de los tres das, lo que estime procedente. El auto que dicte ser apelable en un slo efecto.

Se modifica por el art. 13.1 de la Ley 41/2007, de 7 de diciembre. Ref. BOE-A-2007-21086.




[Bloque 4: #a3]

Artculo 3. Comisin por amortizacin anticipada.

En las subrogaciones que se produzcan en los prstamos hipotecarios, a inters variable, referidos en el artculo 1 de esta Ley, la cantidad a percibir por la entidad acreedora en concepto de comisin por la amortizacin anticipada de su crdito, se calcular sobre el capital pendiente de amortizar, de conformidad con las siguientes reglas:

1. Cuando se haya pactado amortizacin anticipada sin fijar comisin, no habr derecho a percibir cantidad alguna por este concepto.

2. Si se hubiese pactado una comisin de amortizacin anticipada igual o inferior al 1 por 100, la comisin a percibir ser la pactada.

3. En los dems casos, la entidad acreedora solamente podr percibir por comisin de amortizacin anticipada el 1 por 100 cualquiera que sea la que se hubiere pactado. No obstante, si la entidad acreedora demuestra la existencia de un dao econmico que no implique la sola prdida de ganancias, producido de forma directa como consecuencia de la amortizacin anticipada, podr reclamar aqul. La alegacin del dao por la acreedora no impedir la realizacin de la subrogacin, si concurren las circunstancias establecidas en la presente Ley, y slo dar lugar a que se indemnice, en su momento, la cantidad que corresponda por el dao producido.


[Bloque 5: #a4]

Artculo 4. Escritura pblica.

1. En la escritura de subrogacin slo se podr pactar la modificacin de las condiciones del tipo de inters, tanto ordinario como de demora, inicialmente pactado o vigente, as como la alteracin del plazo del prstamo, o ambas.

2. Cuando el prestamista sea una de las entidades a que se refiere el artculo 1 de esta Ley, las escrituras pblicas de modificacin de prstamos hipotecarios podrn referirse a una o varias de las circunstancias siguientes:

i) la ampliacin o reduccin de capital;

ii) la alteracin del plazo;

iii) las condiciones del tipo de inters inicialmente pactado o vigente;

iv) el mtodo o sistema de amortizacin y cualesquiera otras condiciones financieras del prstamo;

v) la prestacin o modificacin de las garantas personales.

3. Las modificaciones previstas en los apartados anteriores no supondrn, en ningn caso, una alteracin o prdida del rango de la hipoteca inscrita excepto cuando impliquen un incremento de la cifra de responsabilidad hipotecaria o la ampliacin del plazo del prstamo por este incremento o ampliacin. En estos casos necesitar la aceptacin por los titulares de derechos inscritos con rango posterior, de conformidad con la normativa hipotecaria vigente, para mantener el rango. En ambos supuestos, se harn constar en el Registro mediante nota al margen de la hipoteca objeto de novacin modificativa. En ningn caso ser posible hacerlo cuando conste registralmente peticin de informacin sobre la cantidad pendiente en ejecucin de cargas posteriores.

Se modifica por el art. 13.2 de la Ley 41/2007, de 7 de diciembre. Ref. BOE-A-2007-21086.

Se modifica por el art. 17.1 de la Ley 36/2003, de 11 de noviembre. Ref. BOE-A-2003-20625.

Tngase en cuenta que ya estaba modificado por Real Decreto-Ley 2/2003, de 25 de abril.

Se modifica por el art. 17.1 del Real Decreto-Ley 2/2003, de 25 de abril. Ref. BOE-A-2003-8589.

Se modifica por la disposicin adicional 1 de la Ley 14/2000, de 29 de diciembre. Ref. BOE-A-2000-24357.







[Bloque 6: #a5]

Artculo 5. Registro.

El hecho de la subrogacin no surtir efecto contra tercero, si no se hace constar en el Registro por medio de una nota marginal, que expresar las circunstancias siguientes:

1. La persona jurdica subrogada en los derechos del acreedor.

2. Las nuevas condiciones pactadas del tipo de inters, del plazo, o de ambos.

3. La escritura que se anote, su fecha, y el notario que la autorice.

4. La fecha de presentacin de la escritura en el Registro y la de la nota marginal.

5. La firma del registrador, que implicar la conformidad de la nota con la copia de la escritura de donde se hubiere tomado.

Bastar para que el registrador practique la inscripcin de la subrogacin que la escritura cumpla lo dispuesto en el artculo 2 de esta Ley, aunque no se haya realizado an la notificacin al primitivo acreedor. No sern objeto de nueva calificacin las clusulas inscritas del prstamo hipotecario que no se modifiquen. El registrador no podr exigir la presentacin del ttulo de crdito.

Se modifica el nm. 2 por el art. 17.2 de la Ley 36/2003, de 11 de noviembre. Ref. BOE-A-2003-20625.

Tngase en cuenta que ya estaba modificado por el Real Decreto-Ley 2/2003, de 25 de abril.

Se modifica el nm. 2 por el art. 17.2 del Real Decreto-Ley 2/2003, de 25 de abril. Ref. BOE-A-2003-8589.





[Bloque 7: #a6]

Artculo 6. Ejecucin.

La entidad subrogada deber presentar para la ejecucin de la hipoteca, adems de su primera copia autntica inscrita de la escritura de subrogacin, el ttulo de crdito, revestido de los requisitos que la Ley de Enjuiciamiento Civil exige para despachar ejecucin. Si no pudiese presentar el ttulo inscrito, deber acompaar, con la copia de la escritura de subrogacin, certificacin del Registro que acredite la inscripcin y subsistencia de la hipoteca.

La ejecucin de la hipoteca se ajustar a lo dispuesto en la Ley de Enjuiciamiento Civil y en la Ley Hipotecaria.


[Bloque 8: #a7]

Artculo 7. Beneficios fiscales.

Estar exenta la escritura que documente la operacin de subrogacin en la modalidad gradual de Actos Jurdicos Documentados sobre documentos notariales.


[Bloque 9: #a8]

Artculo 8. Honorarios notariales y registrales en la subrogacin, novacin modificativa y cancelacin de crditos o prstamos hipotecarios.

Para el clculo de los honorarios notariales de las escrituras de subrogacin, novacin modificativa y cancelacin, de los crditos o prstamos hipotecarios, se aplicarn los aranceles correspondientes a los Documentos sin cuanta previstos en el nmero 1 del Real Decreto 1426/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el arancel de los Notarios.

Para el clculo de los honorarios registrales de las escrituras de subrogacin, novacin modificativa y cancelacin, de los crditos o prstamos hipotecarios, se aplicarn los aranceles correspondientes al nmero 2, Inscripciones, del anexo I del Real Decreto 1427/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el arancel de los Registradores de la Propiedad, tomando como base la cifra del capital pendiente de amortizar, con una reduccin del 90 por ciento.

Se modifica por el art. 10.1 de la Ley 41/2007, de 7 de diciembre. Ref. BOE-A-2007-21086.




[Bloque 10: #a9]

Artculo 9. Beneficios fiscales.

Estarn exentas en la modalidad gradual de "Actos Jurdicos Documentados" las escrituras pblicas de novacin modificativa de prstamos hipotecarios pactados de comn acuerdo entre acreedor y deudor, siempre que el acreedor sea una de las entidades a que se refiere el artculo 1 de esta ley y la modificacin se refiera a las condiciones del tipo de inters inicialmente pactado o vigente, a la alteracin del plazo del prstamo, o a ambas.

(Prrafo segundo derogado)

Se modifica el ttulo y se deroga el prrafo segundo por el art. 10 y disposicin derogatoria. b) de la Ley 41/2007, de 7 de diciembre. Ref. BOE-A-2007-21086.

Se modifica por el art. 17.3 de la Ley 41/2007, de 7 de diciembre. Ref. BOE-A-2003-20625.

Tngase en cuenta que ya estaba modificado por el Real Decreto-Ley 2/2003, de 25 de abril.

Se modifica por el art. 17.3 del Real Decreto-Ley 2/2003, de 25 de Abril. Ref. BOE-A-2003-8589.

Se modifica por la disposicin adicional 1 de la Ley 14/2000, de 29 de diciembre. Ref. BOE-A-2000-24357.







[Bloque 11: #a10]

Artculo 10. Comisin por ampliacin del plazo del prstamo.

En las novaciones modificativas que tengan por objeto la ampliacin del plazo del prstamo, la entidad acreedora no podr percibir por comisin de modificacin de condiciones ms del 0,1 por ciento de la cifra de capital pendiente de amortizar.

Se aade por el art. 17.4 de Ley 36/2003, de 11 de noviembre. Ref. BOE-A-2003-20625.

Tngase en cuenta que ya estaba aadido por Real Decreto-Ley 2/2003, de 25 de abril.

Se aade por el art. 17.4 del Real Decreto-Ley 2/2003, de 25 de Abril. Ref. BOE-A-2003-8589.



Texto aadido, publicado el 26/04/2003, en vigor a partir del 27/04/2003.


[Bloque 12: #daprimera]

Disposicin adicional primera.

En los prstamos hipotecarios, a inters variable, a que se refiere el artculo 1 de esta Ley, la entidad acreedora no podr percibir por comisin de amortizacin anticipada no subrogatoria ms del 1 por 100 del capital que se amortiza aunque estuviese pactada una comisin mayor.


[Bloque 13: #dasegunda]

Disposicin adicional segunda.

1. Se aaden los siguientes apartados al artculo 48.2 de la Ley 26/1988, de 29 de julio, de Disciplina e Intervencin de las Entidades de Crdito:

e) Efectuar, por s o a travs del Banco de Espaa, la publicacin regular, con carcter oficial, de determinados ndices o tipos de inters de referencia que puedan ser aplicados por las entidades de crdito a los prstamos a inters variable, especialmente en el caso de prstamos hipotecarios.

Sin perjuicio de la libertad de contratacin, el Ministro de Economa y Hacienda podr establecer requisitos especiales en cuanto al contenido informativo de las clusulas contractuales definitorias del tipo de inters, y a la comunicacin al deudor del tipo aplicable en cada perodo, para aquellos contratos de prstamo a inters variable en los que se pacte la utilizacin de ndices o tipos de inters de referencia distintos de los oficiales sealados en el prrafo precedente.

f) Extender el mbito de aplicacin de las normas dictadas al amparo de los apartados precedentes a cualesquiera contratos u operaciones de la naturaleza prevista en dichas normas, aun cuando la entidad que intervenga no tenga la condicin de entidad de crdito.

2. Las normas que se dicten al amparo de lo dispuesto en el apartado precedente de esta disposicin adicional sern de aplicacin a los prstamos y operaciones que se concierten con posterioridad a la entrada en vigor de tales normas.


[Bloque 14: #datercera]

Disposicin adicional tercera.

Se aade un nuevo prrafo al artculo 45 Ic) del Real Decreto Legislativo 1/1993, de 20 de septiembre, por el que se aprueba el texto refundido del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurdicos Documentados, con el siguiente texto:

23. La Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogacin y modificacin de prstamos hipotecarios.


[Bloque 15: #dacuaa]

Disposicin adicional cuarta.

Se autoriza al Gobierno a dictar cuantas disposiciones sean necesarias para la debida aplicacin de esta Ley.


[Bloque 16: #dfunica]

Disposicin final nica.

Esta Ley entrar en vigor el mismo da de su publicacin en el Boletn Oficial del Estado.


[Bloque 17: #firma]

Por tanto,

Mando a todos los espaoles, particulares y autoridades, que guarden y hagan guardar esta Ley.

Madrid, 30 de marzo de 1994.

JUAN CARLOS R.

El Presidente del Gobierno,

FELIPE GONZLEZ MRQUEZ

Este documento es de carácter informativo y no tiene valor jurídico.

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