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En el recurso gubernativo interpuesto por la Procuradora de los Tribunales doña Ana Espinosa Troyano, en nombre del Banco de Inversión y Servicios Financieros (BISF), contra la negativa de don Ángel García Miranda, Registrador de la Propiedad de Madrid, número 23, a inscribir una escritura de resolución de contrato de arrendamiento financiero, en virtud de apelación del señor Registrador.

Hechos

I

El día 31 de enero de 1991, mediante escritura otorgada ante el Notario de Madrid don Antonio Uribe Sorribes, se concertó entre «Banco de Inversión y Servicios Financieros, Sociedad Anónima» (BISF) y «Electrificaciones del Sur, Sociedad Anónima», un contrato de arrendamiento financiero, de conformidad con lo dispuesto en la Ley 26/1988, de 19 de julio, y con las condiciones que en la misma se indican, por el que el primero cedía en arrendamiento financiero a la segunda un local comercial de su propiedad por compra a la arrendataria, situado en la planta primera de un edificio en la calle de O’Donnell, número 19, concediéndose a «Electrificaciones del Sur, Sociedad Anónima», el derecho de opción de compra, y, entre las condiciones generales pactadas, se estipula que se concierta por un período fijo e irrevocable de ciento veinte meses, contados desde la fecha de la escritura; que el arrendamiento en vigor podrá resolverse de pleno derecho por la falta de pago de cualquiera de los plazos pactados para el pago de la renta acordada como precio de arrendamiento (artículo 20) y, en caso de resolución del contrato, tendrá el arrendador derecho a exigir el cumplimiento del contrato, la posesión del inmueble y, en concepto de cláusula penal, una indemnización (artículo 21). Que atendiendo a la imposibilidad material manifestada por los deudores de hacer frente a las obligaciones contraídas y, en especial, al pago de las cantidades reclamadas, se presentó demanda que correspondió al Juzgado de Primera Instancia número 44 de Madrid, número 2, autos 1.027/1992. El día 3 de octubre de 1993 se otorgó escritura de resolución del contrato de arrendamiento financiero ante el Notario de Madrid don José Manuel Senante Romero, renunciando «Electrificaciones del Sur, Sociedad Anónima» a cualquier derecho que pudiera corresponderle y, en especial, a la opción de compra y devolviendo al «Banco de Inversión y Servicios Financieros, Sociedad Anónima» la posesión del inmueble, liberando esta entidad a «Electrificaciones del Sur, Sociedad Anónima» y a la entidad avalista de las obligaciones, compromisos derivados y consecuencia del contrato referido.

II

Presentada copia de la última escritura referida en el Registro de la Propiedad de Madrid, número 23, a fin de que se cancelen los asientos correspondientes a la escritura de arrendamiento financiero y, consecuentemente, el derecho de opción de compra, fue calificada con la siguiente nota: «Suspendida la inscripción del precedente documento que causó el asiento 20 del Diario 11, por los siguientes defectos subsanables: 1.º No acompañarse como documento complementario, testimonio de la resolución judicial aceptando el desistimiento del actor, ‘‘Banco de Inversión y Servicios Financieros, Sociedad Anónima’’, en anagrama BISF, respecto a los autos 1.027/1992, que tramita el Juzgado de Primera Instancia número 44 de Madrid, como consecuencia de demanda presentada por impago de las cuotas de la renta pactada por la demandada ‘‘Electrificaciones del Sur, Sociedad Anónima’’, para evitar un fallo judicial distinto del que resulta del presente documento de resolución contractual, y 2.º No acompañarse, también como documento complementario, la acreditación de haberse consignado en un establecimiento bancario o caja oficial el importe de los cánones o plazos ya pagados, por analogía de lo dispuesto en los artículos 10, 11 y 23 de la Ley Hipotecaria y 175.6.ª de su Reglamento y a solicitud verbal del presentante tomo anotaciones preventiva por término de sesenta días, en el tomo 1.725-157 del archivo, folio 102, finca número 2.478, letra Ch, conforme al artículo 65 de dicha Ley. Puede interponerse recurso gubernativo de esta nota calificatoria en la forma y plazo que determinan los artículos 112 y siguientes del Reglamento Hipotecario. Madrid, 17 de enero de 1994.–El Registrador, Ángel García Miranda».

III

La Procuradora de los Tribunales doña Ana Espinosa Troyano, en nombre de Banco de Inversión y Servicios Financieros (BISF), interpuso recurso gubernativo contra la anterior calificación y alegó: A) Sobre el motivo primero, necesidad de aportar auto aceptando el desistimiento. Se acompaña copia del auto de desistimiento del Juzgado de Primera Instancia número 44, de Madrid, en el procedimiento de mayor cuantía 1.027/1992, seguido por el «Banco de Inversión y Servicios Financieros, Sociedad Anónima» contra «Electrificaciones del Sur, Sociedad Anónima», habiéndose solicitado testimonio de dicho auto. B) Sobre el motivo segundo, necesidad de consignar las rentas ya pagadas por analogía con los artículos 10, 11 y 23 de la Ley Hipotecaria. 1. Que el «leasing» tiene naturaleza jurídica propia y, por tanto, no le es aplicable la legislación sobre venta a plazos. 2. Que existen varias Sentencias del Tribunal Supremo sobre el arrendamiento financiero, casi todas referidas a bienes muebles, pero el objeto del contrato no afecta a su naturaleza jurídica. Entre dichas Sentencias cabe destacar las más relevantes, la de 28 de marzo de 1978, 10 de abril de 1981, 18 de noviembre de 1983, 26 de junio de 1986, 28 de mayo de 1990, 22 de mayo de 1992 y 30 de junio de 1993, cuya doctrina se resume en que el «leasing» es un contrato complejo y atípico, gobernado por sus específicas estipulaciones y de contenido no único, siendo posible su otorgamiento en lícito ejercicio del principio de autonomía negocial y de libertad de pactos que proclama el artículo 1.255 del Código Civil. Que esta doctrina consolidada aleja el contrato de arrendamiento financiero de la Ley de Ventas a plazos de 1965, ya que existe diferencia entre ambos negocios, venta-arrendamiento y que el objeto de la operación es un inmueble. Que el arrendamiento financiero tiene un carácter especial, es una operación de las denominadas «lease-back», coinciden las personas de vendedor (proveedor) y concesionario. Que puede discutirse si la intención subyacente es el arriendo o la financiación, pero no puede tratarse de una compraventa, ya que el inmueble pertenecía a la misma persona que figura luego como arrendataria financiera. 3. Que en virtud de lo alegado por la parte recurrente en la Resolución de 17 de diciembre de 1993, se desprende que la propiedad sobre el bien pertenece a la compañía de «leasing», quedando en su definitiva propiedad si el arrendatario no ejercita la opción de compra y, en cualquier caso, el arrendatario viene obligado al pago del precio del arrendamiento. Esta obligación es antecedente de la obligación, coetáneo a la misma, y lo será posterior si el arrendatario no ejercita la opción de compra sin que ello le libre de pagar parte alguna del precio de arrendamiento. 4. Que es indispensable delimitar las normas que lo rigen: a) Leyes especiales: Real Decreto 15/1977, de 25 de febrero, y Real Decreto 1669/1980, de 31 de julio, que extendía el ámbito de aplicación del primero a las operaciones que tuvieran por objeto bienes inmuebles; Ley 26/1988, de 29 de julio, disposición adicional séptima, regula tanto el «leasing» mobiliario como inmobiliario; b) Lo pactado e inscrito (ley entre las partes) que, según el Tribunal Supremo y artículo 1.255 del Código Civil, se rige por sus propias estipulaciones. Que deben respetarse los pactos que han sido objeto de inscripción. Que de no hacerse así por el Registrador sería un atentado contra la fe pública registral y causaría tremenda inseguridad jurídica; c) Que en lo no pactado por las partes y no previsto en las leyes especiales deben regir las normas generales: Artículos 1.255, 1.091, 1.278 y 348 del Código Civil. 5. La interpretación analógica no procede si existe regulación expresa aceptada por las partes de acuerdo con la ley especial e inscrita debidamente en el Registro de la Propiedad. Que, por tanto, se rige por la Ley 26/1988, y sólo en cuanto ella lo permite por las cláusulas que las partes determinen, en uso de la autonomía de la voluntad (artículo 1.255 del Código Civil). Que junto a dichas normas existen una serie de normas de índole fiscal. 6. Del defecto registral. Que al día de presentación de la escritura objeto de debate, la situación registral de la finca era la siguiente: La propiedad estaba reconocida al «Banco de Inversiones y Servicios Financieros, Sociedad Anónima», que a su vez tenía concertada una operación de arrendamiento financiero con «Electrificaciones del Sur, Sociedad Anónima», y posteriormente tuvieron acceso al Registro múltiples anotaciones de embargo, por parte de los acreedores de la arrendataria, quedando subsistentes cuatro el día que tuvo acceso al Registro la escritura de resolución, siendo lo embargado en todas las anotaciones existentes los derechos de arrendamiento financiero y de opción de compra. Que al día de la fecha todos los embargos han sido cancelados o caducados. 7. Que, como consideración final, hay que señalar que no puede exigirse la consignación de las rentas recibidas pues, como establece el contrato inscrito, de acuerdo con lo dispuesto por las partes y sin contravenir la ley necesaria, esas rentas en el caso que se trata (resolución por incumplimiento), quedarán en favor del arrendador como indemnización por el uso (artículo 22 de las condiciones generales).

IV

El Registrador de la Propiedad, de defensa de su nota, informó: Que el recurso se circunscribe al segundo defecto de la nota. Que el arrendamiento financiero no carece de naturaleza jurídica, es un contrato atípico, como reconoce el recurrente al citar la jurisprudencia del Tribunal Supremo, cuya causa verdadera es la financiera, como resulta de la Ley de 29 de julio de 1988, que carece de regulación jurídica civil expresa en cuanto a los derechos y obligaciones de las partes, y su naturaleza jurídica no está claramente determinada sobre si es una venta aplazada de perfección hasta el momento del cumplimiento del plazo para el ejercicio de opción de esa compra o un contrato de financiación, enlazado con otro de arrendamiento. Que, de todos modos, ha de estarse al principio de autonomía de la voluntad (artículo 1.255 del Código Civil y jurisprudencia citada por el recurrente) y, por tanto, al contenido de sus cláusulas. Que como no hay norma reguladora civil o mercantil específica, del pacto por el que los intervinientes en un contrato de «leasing» inmobiliario resuelven el mismo de mutuo acuerdo antes del plazo pactado hay que acudir a la teoría general de los contratos. Que la cláusula penal que permite retener la totalidad de lo cobrado en concepto de compensación por uso, recogida en el artículo 21 y que consta inscrita, se refiere sólo al caso de resolución unilateral, no bilateral, por lo que ya no actúa como sanción por incumplimiento, sino por acuerdo entre partes, por lo que no es aplicable, porque va en contra de la naturaleza misma de la resolución, la cual impida volver al estado de situación anterior, porque si no habría un enriquecimiento injusto y ello está sometido a moderación por los Tribunales, por ser el contrato de «leasing» un contrato de adhesión, con débil posición para una de las partes, el llamado arrendatario. Que en el Registro existe inscrito un plazo irrevocable y fijo de diez años, a contar desde el 31 de enero de 1991, establecido tanto en favor del arrendador como del arrendatario, conforme al artículo 1.127 del Código Civil; pero también en interés de los acreedores, a tenor del principio de responsabilidad patrimonial universal recogido en el artículo 1.911 del Código Civil, que en este caso existen, toda vez que constan en el Registro sendas anotaciones preventivas de embargo sobre el derecho de arrendamiento financiero inscrito, letras B, a favor de «Imoel Madrid, Sociedad Anónima», y C, a favor de «Mercantil Intercontinental, Sociedad Anónima»,de fechas 19 de mayo y 17 de diciembre de 1993 y, por tanto, anteriores a la presentación de la escritura calificada. Que de la anotación letra B consta presentado mandamiento de cancelación de la misma, por lo que puede no tenerse en cuenta a los efectos expresados. Pero aparecen también presentados con fecha 8 de noviembre, 1 y 19 de diciembre de 1993 mandamientos de embargo sobre el derecho de arrendamiento financiero con opción de compra, promovidos por Banco de Madrid, «Ferretería Europea, Sociedad Anónima» y «Utisan, Sociedad Anónima», respectivamente, que también deben ser tenidos en cuenta, ya que los documentos presentados al Diario se comprenden en la calificación que efectúa el Registrador, como resulta de las Resoluciones de 26 de julio de 1907, 9 y 28 de marzo, 17 y 28 de abril, 22 de mayo, 3, 19 y 27 de junio, 16 y 31 de julio y 11 de agosto de 1942 y, especialmente, las de 31 de marzo de 1950 y 14 de diciembre de 1953. Que, según lo expuesto, si se ejercita la resolución del contrato por acuerdo entre partes antes de la fecha fijada en el mismo, con carácter fijo e irrevocable, aun concurriendo una de las causas de resolución pactadas, el impago de cuotas, que actúa en definitiva como condición resolutoria, según la Resolución de 30 de mayo de 1980, quedarían sin base registral las anotaciones preventivas de embargo practicadas y llegada la ejecución de los derechos embargados en cualquiera de ellos, en el procedimiento correspondiente, habría que denegarla por aparecer la finca inscrita a nombre de personas distinta contra la que se habían seguido las actuaciones, al haber desaparecido el sustrato que fundamenta el embargo: La inscripción del contrato de arrendamiento financiero. Que, por el contrario, efectuando la consignación de las cantidades percibidas, desaparece el peligro de que la resolución por impago de cuotas pueda perjudicar a acreedores anotados y los pendientes de anotación, garantizándose así sus derechos con la posibilidad de cobrar sus créditos o parte de ellos, hasta donde alcancen las cantidades depositadas, si el Juez que tramita cada uno de los procedimientos lo estima procedente, o en otro caso acordar la devolución de las cantidades depositadas, conforme al artículo 180 del Reglamento Hipotecario, y pudiendo ordenar la cancelación del embargo correspondiente. Que la resolución del contrato de «leasing» antes del plazo estipulado plantea la diferencia entre la aplicación del artículo 1.124 de una parte y el artículo 1.504 de otra, ambos del Código Civil. En el primer caso el Registrador no podría cancelar el contrato de «leasing» sin mediar fallo judicial. En el segundo caso, que es aplicable a este supuesto, hay un pacto o convenio con sus específicas reglasinscritas en el Registro y sólo se exige resolución judicial, conforme al criterio de las Resoluciones de 28 de septiembre de 1982 y 29 de diciembre de 1992, que desarrollan el artículo 175, regla 6.ª, del Reglamento Hipotecario, cuando del acta por la que el vendedor ejercita su derecho resulta que el comprador se opone a la resolución alegando un pago anterior; por ello, en el caso de resolución consensuada antes de finalizar el plazo establecido, debe acreditarse haberse consignado en establecimiento bancario o caja oficial el importe de los cánones percibidos a los efectos expresados, y de este modo puede tener acceso al Registro la escritura calificada.

V

El Notario autorizante del documento informó: Que la escritura calificada contiene un negocio jurídico resolutivo de un contrato de arrendamiento financiero o «leasing» de un bien inmueble, con una opción de compra incorporada, que se halla contenida en una escritura de constitución de ese arrendamiento financiero, inscrita en el Registro de la Propiedad, sin que haya pacto alguno excluido de su inscripción que impida la resolución. Que las partes lo resuelven por una de las causas pactadas e inscritas en el Registro de la Propiedad y, por tanto, perfectamente conocidas por terceras personas que se relacionan con el arrendatario: La falta de pago de las cuotas de «leasing». Que tal impago se halla justificado a través de un procedimiento judicial incoado para su extinción motivada por la falta de pago de cuotas, por lo que la escritura de resolución no es sino una transacción, por lo que, de conformidad con el artículo 1.809 del Código Civil, las partes ponen fin al procedimiento judicial iniciado para la extinción del contrato que les une, resolviéndolo por la misma causa que motivó el procedimiento judicial: La reiterada falta de pago de las cuotas de «leasing». Que el señor Registrador, basándose en el principio de la responsabilidad patrimonial universal, entiende que este contrato al ser calificado por las partes de irrevocable y estar establecido a un plazo determinado, aprovecha no sólo a las partes sino también a los acreedores, por lo que su resolución sólo puede hacerse depositando las cuotas pagadas para satisfacer a los acreedores actuales o futuros de las partes intervinientes, en tanto el contrato no haya cumplido su duración, incluso los que acceden al Registro de la Propiedad después de presentada la escritura de resolución. Que irrevocable quiere decir que el cumplimiento no dejará al arbitrio de una de las partes, pero no que ambas partes no puedan dejarlo sin efecto por mutuo acuerdo. Que concluido y accediendo al Registro esa conclusión, el Registro protege aquél a quien deriven los derechos, pero no a las terceras personas que se relacionan con una de las partes de un contrato extinguido. Que es la necesidad de proteger a los terceros embargantes anteriores e incluso posteriores a la presentación de la escritura de resolución lo que lleva al Registrador a suspender la inscripción de la escritura de resolución. Que los embargantes saben qué tipo de derecho es embargado y saben que ése puede no llegar a materializarse, sin perjuicio de que si el contrato llega a su final y no se ejercita la opción de compra puedan los acreedores instar la acción revocatoria o pauliana del artículo 1.111 del Código Civil para hacer efectivos sus derechos. Que el señor Registrador tiene que inscribir la escritura de resolución con independencia de la efectividad de los embargos. Que exigir el depósito de las rentas pagadas a la empresa arrendadora para hacer judicialmente pago de los créditos embargados es tanto como obligar al arrendador a que no disponga de las rentas cobradas que pueden hacerle falta para pagar las deudas de quien ha contratado con él. Que las rentas pagadas no son otra cosa que rentas satisfechas por el arrendatario en el ejercicio de su condición de tal y en cumplimiento del contrato, que en caso de resolución, como se dice en él, quedan en su poder por el uso del bien hecho por el arrendatario. Que el Registrador aplica para exigir el depósito de los pagos realizados por analogía los artículos 10, 11 y 23 de la Ley Hipotecaria y 175.6.º de su Reglamento, reguladores de la compraventa con precio aplazado. Que olvida los artículos 2 de la Ley Hipotecaria y 14 de su Reglamento, que posibilitaron la inscripción del «leasing» en el Registro de la Propiedad. Que la verdadera cuestión es deslindar la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento financiero o «leasing», considerando que no es una compraventa con precio aplazado sino que se trata de un negocio jurídico atípico que reúne elementos o cualidades de diferentes negocios típicos, que se rige por el principio de la autonomía de la voluntad que habrá de ser respetada, en tanto no sea contraria a la ley o suponga un enriquecimiento injusto en las partes intervinientes, cuestión que habrá de ser ponderada por los Tribunales.

VI

El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Madrid confirmó la nota del Registrador excepto en lo que se refiere al segundo defecto, fundándose en que la anotación de embargo no concede a los acreedores derecho alguno a bloquear el tráfico de los bienes inscritos; si la resolución unilateral se ha hecho en fraude de acreedores son éstos los que tienen que promover los mecanismos oportunos para la defensa de sus derechos que no sea el bloqueo del Registro y en que nada autoriza a extrapolar el mecanismo de la regla 6.ª del artículo 175 del Reglamento Hipotecario.

VII

El Registrador apeló el auto presidencial en lo referente a la revocación del segundo defecto de la nota, manteniéndose en sus alegaciones, y añadió: Que en la consignación que se prescribe en la nota no se bloquea a cierre el Registro, sino que se da cumplimiento a las numerosas Resoluciones sobre el valor de los asientos de presentación vigentes en el Diario (especialmente, las de 22 de marzo de 1962 y 11 de diciembre de 1991). Que con la consignación indicada no se pretende evitar un fraude de acreedores, sino de dar base y fundamento a la protección de su derecho, que pretende le proporcione quien acude al Registro de la Propiedad. Que se hace aplicación de la doctrina de la Resolución de 30 de mayo de 1980 y la consideración de la diferencia entre los artículos 1.124 y 1.504 del Código Civil.

Fundamentos de Derecho

Vistos los artículos 4, 6, 1.258, 1.504, 1.859, 1.884 y 1.937 del Código Civil; 1, 11, 37, 38, 40, 82, 83, 107 y 220 de la Ley Hipotecaria, y 175.6.º del Reglamento Hipotecario.

1. La cuestión planteada en el presente recurso consiste en decidir si la resolución del contrato de «lease-back» convenida voluntariamente por los otorgantes so pretexto de la imposibilidad de hacer frente a las deudas contraídas en su virtud, y la renuncia a los derechos que de dicho negocio puedan derivarse a favor del arrendatario –en especial, el derecho de opción de compra–, es título adecuado para la cancelación del asiento respectivo cuando sobre el derecho del arrendatario financiero pesaban determinados embargos. Estima el Registrador que en tal caso deberá acreditarse la consignación en establecimiento bancario del importe de los cánones satisfechos.

2. No procede debatir ahora si en función de la prohibición en nuestro ordenamiento jurídico del pacto comisorio (cfr. artículos 1.859 y 1.884 del Código Civil), el negocio de «lease-back» cuestionado es válido y eficaz, pues al estar inscrito, goza de la presunción legal de exactitud y validez (cfr. artículos 11 y 38 de la Ley Hipotecaria), y esta presunción vincula el Registrador en su labor calificadora (cfr. artículo 18 de la Ley Hipotecaria). Lo que sí es cierto es que la global operación de «lease-back» realizada es sustancialmente diferente de la venta con condición resolutoria explícita contemplada en los artículos 1.504 del Código Civil y 11 y 37 de la Ley Hipotecaria, de modo que no puede invocarse la aplicación por analogía a aquella hipótesis de los preceptos específicamente previstos para esta última, entre ellos, el artículo 175.6.º del Reglamento Hipotecario (cfr. artículo 4 del Código Civil). No obstante: a) Que es principio básico de nuestro sistema registral que los asientos extendidos en el Registro de la Propiedad están bajo la salvaguardia de los Tribunales (artículo 1 de la Ley Hipotecaria), lo que determina que para su cancelación se precise, como regla general, bien el consentimiento del titular respectivo, bien la oportuna resolución judicial dictada en juicio declarativo entablado contra él (artículos 40 y 82 de la Ley Hipotecaria); b) que es también regla general que los asientos ordenados por la autoridad judicial precisan de la oportuna resolución firme para su cancelación (cfr. artículo 83 de la Ley Hipotecaria); d) que los contratos sólo producen efectos jurídicos entre los otorgantes y sus causahabientes (cfr. artículo 1.258 del Código Civil), estando excluida la renuncia en perjuicio de terceros (cfr. artículos 6 y 1.937 del Código Civil y 107 de la Ley Hipotecaria); e) que la rectificación de los asientos registrales no produce efectos sino desde la fecha de la rectificación (cfr. artículo 220 de la Ley Hipotecaria), deberá concluirse en la imposibilidad de acceder a la cancelación pretendida, sin perjuicio del reflejo registral de dicha escritura a fin de evitar, al menos, el acceso al Registro de eventuales actos dispositivos que, a pesar de la resolución convenida, pudieran ser otorgados posteriormente por aquél.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso de apelación interpuesto.

Madrid, 15 de junio de 1998.–El Director general, Luis María Cabello de los Cobos y Mancha.

Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Madrid.