En el recurso gubernativo interpuesto por la Procuradora de los
Tribunales, doña Natividad Isabel Bonilla Paricio, en nombre de don Juan
Petit Vila, contra la negativa de don Abel Martín Martín, Registrador de
la Propiedad de Alcañiz, a convertir una anotación preventiva de demanda
en inscripción definitiva, en virtud de apelación del recurrente.
Hechos
I
El día 23 de enero de 1989, mediante escritura pública otorgada ante
don José Casamitjana Costa, Notario de Badalona, don Juan Petit Vila
vendió a la compañía mercantil "Pavimentos Rústicos, Sociedad Anónima",
dos fincas de su propiedad, en término de Castelserás, Teruel, por precio
de 4.000.000 de pesetas. Dicha escritura fue inscrita en el Registro de
la Propiedad de Alcañiz, el día 14 de abril del mismo año. Posteriormente,
el 10 de mayo de 1990, don Juan Petit Vila interpuso demanda de juicio
declarativo de menor cuantía, que correspondió al Juzgado de Primera
Instancia, número 4, de Badalona, con el número 101/1990, en ejercicio
de la acción de rescisión por lesión "ultradimidium", solicitando se
declarase nula la citada venta, por ser el precio inferior a la mitad del justo
valor, que se estima por la parte demandante en 24.924.500 pesetas. En
la demanda también se dedujeron otras pretensiones de carácter económico
y, asimismo, se solicitó la anotación preventiva de la demanda de rescisión
por lesión "ultradimidium" en el Registro de la Propiedad de Alcañiz, a
favor de don Juan Petit Vila, sobre las dos fincas referidas, registrales
números 2918 y 3778. Con posterioridad a dicha fecha aparecen
practicadas en las mencionadas fincas cuatro anotaciones preventivas de
embargo, bajo las letras B, C, D y E, a favor de una entidad mercantil
la primera y de la Tesorería General de la Seguridad Social, las otras
tres. Con fecha 2 de septiembre de 1991, recayó sentencia en el juicio
referido, que ya es firme, por la que estimando parcialmente la demanda,
se condena a la sociedad "Pavimentos Rústicos, Sociedad Anónima" a pagar
a don Juan Petit Vila determinada cantidad de dinero derivada de una
compraventa de maquinaria, más los intereses legales, y las mensualidades
que hayan vencido desde entonces, y al abono de otra cantidad de dinero
por el desempeño de su cargo de Secretario del Consejo de Administración
de dicha sociedad, más los intereses legales, rechazándose las demás
pretensiones de la actora.
II
Con fecha 17 de noviembre de 1994, fueron presentados en el Registro
de la Propiedad de Alcañiz, testimonio de la sentencia de 2 de septiembre
de 1991, y dos mandamientos librados por el Juzgado de Primera Instancia,
número 4 de Badalona, los días 10 de enero y 26 de septiembre de 1993,
en los que se ordena convertir la anotación preventiva referida en
inscripción definitiva, debiendo cancelarse las cargas posteriores, en su caso.
Los citados mandamientos fueron objeto de dos notas de calificación del
siguiente tenor literal: "Denegada la inscripción del precedente documento,
que ha sido presentado en unión del mandamiento y de testimonio de
la sentencia que en el mismo se indican, por los siguientes defectos: 1.
La anotación preventiva de demanda no es susceptible de conversión en
inscripción, conforme a los artículos 197 y 198.1 del Reglamento
Hipotecario. 2. No se expresa en qué clase de inscripción se debería convertir
la anotación de demanda, en concreto cuál es el derecho real que haya
de inscribirse, ni el título de adquisición del mismo, datos que deben
hacerse constar en la inscripción, conforme al artículo 51, regla 10 del
Reglamento Hipotecario. 3. El único extremo de la demanda que fue objeto
de anotación preventiva, demanda de rescisión por lesión "ultradimidium"
de la compraventa realizada el 23 de enero de 1989 en escritura autorizada
por el Notario de Badalona don José Casamitjana Costa, ha sido
desestimado en la sentencia. En consecuencia, no existe contenido registral
que pueda ser convertido en inscripción, y el único asiento a practicar
en este caso será el de cancelación de la propia anotación, conforme al
artículo 206, 1. o del Reglamento Hipotecario. De hecho, en la sentencia
no se ordena practicar ninguna inscripción ni cancelación, conforme a
lo previsto en el artículo 198.1 del Reglamento Hipotecario. 4. Respecto
a la cancelación de las cargas posteriores a la anotación de demanda,
cancelación ordenada en el mandamiento del que éste es complementario,
no es competente el Juzgado de Badalona para decretarla, ya que no
habiendo sido ordenada en la sentencia, en cuyo caso sería posible la cancelación
conforme al artículo 198 del Reglamento Hipotecario, se aplicará la regla
general del artículo 84 de la Ley Hipotecaria. 5. En cuanto a la cancelación
de las cargas dichas, no se ha seguido el procedimiento contra los titulares
de las mismas, conforme a lo establecido en los artículos 20 y 83 de la
Ley Hipotecaria, ya que fuera de los casos en que es posible la cancelación
de un derecho sin el consentimiento de su titular, como sería el de
estimación de la demanda anotada con anterioridad, o como sucede en los
procedimientos de apremio, donde la ejecución de un gravamen provoca
la cancelación de los posteriores, con los requisitos establecidos en el
artículo 175.2 del Reglamento Hipotecario y concordantes, se requiere,
o bien tal consentimiento, o bien sentencia firme para las inscripciones
y anotaciones practicadas en virtud de escritura pública (artículo 82 de
la Ley Hipotecaria), en ambos casos, recaídas en procedimiento seguido
contra el titular registral de las mismas. Considerándose insubsanables
los defectos 1, 3,4y5,noprocede tomar anotación preventiva de
suspensión. Contra esta calificación cabe interponer recurso gubernativo ante
el excelentísimo señor Presidente del Tribunal Superior de Justicia de
Aragón, en el plazo de cuatro meses a contar desde esta fecha, en los
términos prevenidos en el artículo 66 de la Ley Hipotecaria y 112 y
siguientes del Reglamento Hipotecario, sin perjuicio de acudir ante los Tribunales
de Justicia para que declaren la validez e inscribibilidad del presente
documento, a tenor de lo previsto en el primero de los preceptos citados. Alcañiz,
a 2 de diciembre de 1994.-El Registrador, Abel Martín Martín". El
testimonio de la sentencia fue objeto de la siguiente nota: "El precedente
documento se ha tenido presente para practicar la calificación de los
mandamientos librados en Badalona el 10 de enero de 1994, por don José
Luis Concepción Rodríguez, Magistrado-Juez del Juzgado de Primera
Instancia número 4 de los de Badalona, y 26 de septiembre de 1994, por
doña Silvia López Mejía, Magistrada-Juez accidental del mismo, ambos
librados en autos de juicio de menor cuantía número 101/1990. Alcañiz,
a 2 de diciembre de 1994.-El Registrador, Abel Martín Martín."
III
La Procuradora de los Tribunales, doña Natividad Isabel Bonilla Paricio,
en nombre de don Juan Petit Vila, interpuso recurso gubernativo contra
la anterior calificación, y alegó: A) En lo relativo al motivo primero de
denegación. Que se dice que la anotación preventiva de demanda no es
susceptible de conversión en inscripción, conforme a los artículos 197
y 181.1 del Reglamento Hipotecario. Que el mandamiento remitido al señor
Registrador, en su vertiente formal, se ajusta a lo previsto en el artículo
198 del Reglamento Hipotecario. B) En cuanto al motivo segundo. Que
se entiende que en el mandamiento librado se contienen todos los extremos
a que se aluden en la nota de calificación: 1. En el presente supuesto,
el Juzgado ordena la afección de las fincas al pago de las cantidades que
se determinen en ejecución de sentencia, convirtiendo dicho pago en una
afección real en las fincas de la parte demandada. 2. El artículo 7 del
Reglamento Hipotecario establece un auténtico "numerus apertus". Por
tanto, no es óbice para la inscripción el hecho de que el Juzgado de Primera
Instancia número 4 de Badalona no efectúe denominación del contenido
real a inscribir. 3. Que el mandamiento expedido por el Juzgado contiene
todos y cada uno de los requisitos previstos en el artículo 51-1. o del
Reglamento Hipotecario, y 4. Que conviene recordar las limitaciones del artículo
100 del Reglamento Hipotecario, que ha de ser interpretado
restrictivamente, según varias Resoluciones de la Dirección General de los Registros
y del Notariado. C) En lo que se refiere al motivo tercero de denegación.
Que se discrepa de dicho motivo por las siguientes razones: 1. Que en
la tortuosa remisión de mandamientos al objeto de practicar la anotación
preventiva de demanda, resulta del último mandamiento librado el 4 de
diciembre de 1990 que lo que es objeto de anotación preventiva es el
contenido de la demanda. Que ha de considerase amplio el criterio
interpretativo adoptado por la Dirección General al tratar de definir el ámbito
de aplicación del artículo 42.1 de la Ley Hipotecaria, incluyendo en él
las demandas en que se ejercita no sólo una acción real sino también
aquellas otras mediante las que se persigue la efectividad de un derecho
personal cuyo desenvolvimiento lleva aparejado una mutación jurídico-real
inmobiliaria. 2. Que el señor Registrador se aparta de la doctrina de la
Dirección General por la que se reconoce que el fin último de la anotación
preventiva de demanda, como resulta del artículo 42.1 de la Ley
Hipotecaria, no es otro que la prevención del futuro respecto de terceras
personas y en reserva de los derechos expectantes de quien la obtiene, siendo,
por tanto, lo esencial el aviso cautelar de la contienda y en lo que en
ella haya de resultar en su día con una efectividad que, en su caso, quedará
así asegurada. Que esta doctrina ha sido también confirmada por el
Tribunal Supremo en sentencia de 18 de noviembre de 1993. 3. Que en cuanto
a la capacidad del señor Registrador para proceder a la calificación de
los documentos judiciales, hay que citar las Resoluciones de 17 de febrero
y 20 de octubre de 1993. Que en este supuesto, de conformidad con el
artículo 100 del Reglamento Hipotecario, no cabe oponer objeción alguna
al cumplimiento de la inscripción. D) En lo concerniente a los motivos
cuarto y quinto de denegación. Que los mismos traen causa del motivo
tercero expuesto. En efecto, dicha cancelación se deniega por entender
que la ejecutoria remitida no es título bastante para practicar la inscripción,
por cuanto en caso contrario, la práctica ordenada de las concelaciones
de los asientos posteriores se acomodaría, "ad pedem litteram", a lo
dispuesto en el párrafo 2. o del artículo 198 del Reglamento Hipotecario, que
regula dicha ejecutoria como título bastante para su práctica.
IV
El Registrador de la Propiedad en defensa de su nota, informó: 1. Sobre
la imposibilidad de conversión de la anotación preventiva de demanda
en inscripción. Que ante la variedad de supuestos de anotaciones
preventivas, cabe preguntarse si todas ellas son convertibles en inscripción,
teniendo que ser la respuesta negativa, pues para que la anotación sea
convertible debe reunir el requisito fundamental de la inscripción; debe
reflejar la constitución, modificación o transmisión de su derecho real,
ya que ningún otro contenido registral puede ser objeto de inscripción
en sentido estricto; que conforme ha declarado la doctrina, es indispensable
para que pueda haber conversión, que la anotación preventiva publique
registralmente el mismo e idéntico derecho o acto objeto de registro que
la inscripción. El único efecto de la conversión será transformar un asiento
de vigencia temporal en otro definitivo, con carácter retroactivo desde
la fecha de la anotación (artículo 70 de la Ley Hipotecaria). Que todo
ello puede inferirse del artículo 196.1 del Reglamento Hipotecario. Que
las anotaciones preventivas de demanda tienen como finalidad exclusiva
asegurar las resultas del juicio o procedimiento judicial o administrativo
en que se ordenen. Se dirigen a impedir que surja un tercero que, amparado
por los pronunciamientos del Registro, pudiese enervar los efectos del
juicio o procedimiento, pero será la sentencia lo que establezca cuáles
son los asientos a practicar, pero lo que no cabe es la conversión de un
asiento que en sí mismo sólo constituye una garantía para las resultas
del juicio. Que conforme a la Resolución de 4 de julio de 1919 y las
sentencias del Tribunal Supremo de 12 de julio de 1951 y 22 de abril de
1952, la anotación preventiva de demanda tiene un valor puramente
instrumental prepara el camino para inscribir la sentencia que se dicte en
el caso que contenga un acto inscribible. Que así se desprende de los
artículos 196, 197 y 198 del Reglamento Hipotecario y de las Resoluciones
de 22 de octubre de 1906. Que de la citada Resolución se saca la conclusión
de que para convertir una anotación en inscripción es necesario que el
derecho anotado sea un derecho real y si el derecho reconocido por la
sentencia es un derecho personal, no es susceptible de conversión; se
practicará una inscripción de la escritura que se ordena en la sentencia,
y, en todo caso, la conversión debería ordenarse en la sentencia y no
en el mandamiento. Que el artículo 198 del Reglamento Hipotecario, que
cita el recurrente, regula los distintos asientos que pueden practicarse
tanto de inscripción como de cancelación, pero en ningún caso habla de
conversión. Que, en conclusión, se puede afirmar que en los supuestos
de anotación preventiva de demanda no existe derecho real registrado
en ninguna de las formas posibles de acceso al Registro, en este caso
anotado; por tanto, no hay objeto que pueda ser convertido en inscripción.
2. Que en el segundo defecto de la nota hay que considerar: A) La clase
de inscripción a practicar, o derecho real que haya de inscribirse. Que
los mandamientos calificados no contienen especificación alguna. Que en
virtud del sistema de "numerus apertus" se pueden crear derechos reales
distintos de los tipificados legalmente, por si se quiere crear uno e
inscribirlo, lo primero que habrá que decir es qué derecho quiere crearse.
Que hay que tener en cuenta lo establecido en los artículos 9.2 de la
Ley Hipotecaria y 51, regla 5. a , del Reglamento Hipotecario. Que el
recurrente confunde el valor económico de un derecho con el derecho mismo.
Que, por otro lado, la sentencia reconoce el derecho a obtener una
determinada cantidad de dinero, por tanto, se trata de un derecho de crédito,
que tiene carácter personal y no puede tener acceso al Registro. B)
Necesidad de hacer constar el título genérico de adquisición del derecho.
Que título en sentido material es todo acto o contrato inscribible (artículos
2, 17 y 20 de la Ley Hipotecaria). Título formal es el documento en que
consta el título inscribible (artículos 19, 25 y 248 de la Ley Hipotecaria).
Que hace referencia a ambos conceptos el artículo 3 de la Ley Hipotecaria.
Que el Reglamento Hipotecario también distingue claramente ambos
conceptos (artículos 51, reglas 10 y 11). Que tiene relevancia el aspecto material
del título, en cuanto que incorpora la causa jurídica de adquisición del
derecho. Que en este sentido cabe citar las Resoluciones de 25 de
septiembre de 1990,7y26deoctubre de 1992 y 19 de enero de 1994. Que
la constancia del derecho que haya de inscribirse y título de adquisición
del mismo es imprescindible para poder calificar la congruencia del
mandato con el procedimiento o juicio que se ha dictado. 3. Que en cuanto
a la inexistencia de contenido registral que pueda ser convertido en
inscripción. Que el único aspecto de la demanda que fue objeto de anotación
fue que en ejercicio de la acción de rescisión por lesión "ultradimidium"
se solicitaba que se declarase nula la venta a que se refiere la inscripción
tercera de la finca de referencia y otra más, por ser el juicio inferior
a la mitad del justo valor, el cual se estima por la demandante en 24.924.500
pesetas, y se condene a la demandada... Que desestimada la demanda
en este aspecto, único que fue objeto de anotación, no hay nada que se
pueda convertir en otra cosa. 4. En relación con la falta de competencia
del Juzgado de Badalona para ordenar la cancelación de las cargas
posteriores. Que hay que considerar lo establecido en el artículo 84 de la
Ley Hipotecaria. 5. Que no se ha seguido el procedimiento contra los
titulares de las cargas cuya cancelación se interesa, conforme al principio
de tracto sucesivo (artículo 20 de la Ley Hipotecaria). Que hay que señalar
lo que dice la Resolución de 24 de agosto de 1998. Lo contrario vulneraría
normas tan elementales como el artículo 1.3 de la Ley Hipotecaria y
atentaría contra derechos constitucionales (artículo 24 de la Constitución
Española).
V
El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Aragón confirmó
la nota del Registrador fundándose en que al desestimarse en la sentencia
la pretensión de rescisión de un determinado contrato de compraventa
de dos fincas por lesión "ultradimidium", que fue la que justificó, en su
momento procesal oportuno, que se decretase la anotación preventiva de
demanda para garantizar, en su caso, la ejecución de la sentencia
estimatoria de la rescisión pretendida, al ser desestimada esa pretensión,
es evidente que quedaba sin objeto la anotación practicada y, en
consecuencia, lo que procede es su cancelación (artículos 77 de la Ley
Hipotecaria, 139, 188 y siguientes del Reglamento Hipotecario).
VI
La Procuradora recurrente apeló el auto presidencial manteniéndose
en los fundamentos alegados en el escrito de interposición del recurso.
Fundamentos de Derecho
Vistos el artículo 42 de la Ley Hipotecaria, 100, 197 y 198 de su
Reglamento; las Resoluciones de este centro directivo de 1 de junio de 1989,
17 de febrero de 1993 y 20 de octubre de 1993.
1. Son hechos relevantes en el presente recurso: a) Se demanda en
juicio declarativo el pago de determinadas cantidades, así como la rescisión
por lesión "ultradimidium" (alegando la aplicabilidad de la legislación
especial de Cataluña) de una compraventa. b) Habiéndose solicitado la
anotación preventiva de dicha demanda, se toma dicha anotación en cuanto
a la rescisión de la compraventa. c) La sentencia estima la demanda en
cuanto al pago de las cantidades y la desestima, por no ser aplicable al
caso, en cuanto a la rescisión por lesión. d) El Juez dicta mandamiento
ordenando la conversión de la anotación en inscripción para garantizar
las cantidades a las que condena el fallo, con cancelación de las cargas
posteriores, consistentes en varias anotaciones de embargo.
2. Aunque el ámbito de la anotación preventiva de demanda ha sido
ampliado por la doctrina científica y la de esta Dirección General, es lo
cierto que a lo más que puede llegar es a abarcar aquellas demandas
cuya estimación pudiera producir una alteración registral, pero en ningún
caso aquellas que podrían desembocar en el derecho al cobro de ciertas
cantidades.
3. Como dice acertadamente el auto recurrido, al desestimarse en
la sentencia la petición de rescisión -que fue la que justificó la anotación
preventiva-, queda sin objeto la anotación practicada, procediendo su
cancelación (artículo 206 del Reglamento Hipotecario), sin que en ningún
caso quepa su mantenimiento como garantía del cobro de las cantidades
que ha de pagar según la sentencia, ni mucho menos la cancelación de
los asientos posteriores de titulares que no han tomado parte en el
procedimiento.
Esta Dirección General ha acordado confirmar el auto apelado y la
calificación del Registrador.
Madrid, 21 de julio de 1998.-El Director general, Luis María Cabello
de los Cobos y Mancha.
Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Aragón.
Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado
Avda. de Manoteras, 54 - 28050 Madrid