En el recurso gubernativo interpuesto por la Procuradora de los
Tribunales doña María Victoria Aguilar Ros, en nombre de don José Manuel
Luque Fernández, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de
Alcalá de Guadaira, don Juan Escudero Ruiz, a inscribir unas escrituras
de elevación a público de documento privado de venta de una cuota indivisa
de una finca rústica, en virtud de apelación del recurrente.
Hechos
I
Mediante cinco escrituras públicas de fechas 1 de febrero, 24 de marzo,
19 de mayo,7y11dejulio de 1994, otorgadas ante el Notario de Sevilla
don Félix Monedero Gil, don Manuel Luque Fernández, por sí y en
representación de su esposa y distintos compradores, elevaron a público otros
tantos documentos privados de compraventa de cuotas indivisas de una
finca rústica que quedan delimitadas con el correspondiente derecho a
uso y disfrute al resto de los comuneros en una delimitación de 2.500,
2.670, 3.210, 3.230, 2.565 metros cuadrados de superficie, respectivamente,
señalada con un número en el plano de situación que se adjunta a los
contratos de compraventa, con derecho a enganche de luz, al pie de ésta,
y con los linderos que en cada uno de ellos se determinan, y declarando
conocer y aceptando cada comprador los Estatutos de la comunidad de
copropietarios. Cada comprador autoriza de forma expresa al vendedor
a proceder, caso de entenderse necesario, a constatar una doble
servidumbre de paso.
II
Presentadas las cinco copias de las referidas escrituras, en el Registro
de la Propiedad de Alcalá de Guadaira, fueron calificadas con notas del
mismo tenor literal: "Devuelto hoy el anterior documento, no se practica
la inscripción del mismo, ya que la enajenación de una cuota indivisa
de una finca rústica, con derecho al uso y disfrute exclusivo de una
ªdelimitaciónº de superficie, con sus linderos, implica una parcelación
urbanística, puesto que supone, en la realidad, la división material del uso
y disfrute de una finca; para dicha parcelación es preciso la
correspondiente licencia o bien justificar la innecesariedad de la misma, conforme
dispone el artículo 259.3. o de la vigente Ley sobre Régimen de Suelo y
Ordenación Urbana de 30 de junio de 1992. No se toma anotación de
suspensión, por no haberse solicitado. Alcalá de Guadaira, 13 de julio
de 1995.-El Registrador.-Firma ilegible".
III
Don José Manuel Luque Fernández interpuso recurso gubernativo
contra la anterior calificación, y alegó: 1. Que el objeto del recurso se centra
en acreditar en que una parcelación realizada sobre la finca rústica con
fines puramente agrarios en ningún caso implica una parcelación del
carácter urbanístico y que, por tanto, no es necesario conforme a la Ley vigente
aportar ningún tipo de licencia municipal, ni justificar la innecesariedad
de la misma mediante la oportuna declaración municipal, ya que se
considera inaplicable al presente caso el artículo 259.3 de la vigente Ley de
Régimen de Suelo y Ordenación Urbana de 30 de junio de 1992. 2. Que
conforme a lo dispuesto en los artículos 16 y 257.1 del texto refundido
de la Ley del Suelo, hay que considerar que existe una parcelación rústica
respecto de toda división simultánea o sucesiva de terrenos en dos o más
lotes para fines de explotación agraria del suelo. Que por tanto, la
diferenciación tanto doctrinal como jurisprudencial respecto a las
parcelaciones de carácter urbanístico y agrario consiste en la primera cuando
los actos de parcelación van destinados a la creación de un núcleo de
población, no siendo éste el objetivo de las de carácter agrario, que
únicamente pretenden la división en el uso de la explotación agrícola de
un terreno. 3. Que el único tipo de parcelación procedente en suelo
calificado como no urbanizable son las de carácter rústico para los que rige
la vigente Ley Agraria, y aquí es donde entra el concepto "de unidades
mínimas de cultivo", que en la Comunidad Autónoma de Andalucía existe
al respecto un auténtico vacío legal. Que son varias las sentencias del
Tribunal Supremo que entienden que la Orden del Ministerio de Agricultura
de 27 de mayo de 1958 se encuentra expresamente derogada (confróntese
sentencia de 11 de mayo de 1988). 4. Que las leyes estatales de carácter
agrario no atribuyen competencia alguna a las autoridades municipales
ni a ninguna otra parte para el posible control de las parcelas rústicas
que puedan formarse. 5. Que en lo referente a lo que se entiende por
"núcleo de población" se llega a la conclusión que en esta materia debe
considerarse vigente el Reglamento de Planeamiento aprobado por Decreto
2159/1958, de 23 de junio, conforme a la interpretación dada por la
sentencia del Tribunal Supremo de 12 de mayo de 1987. Que si se examinan
las diversas sentencias del Tribunal Supremo, se llega a la conclusión
de que no existe una regla general, siendo necesario examinar caso por
caso. 6. Que las parcelaciones rústicas por la remisión del artículo 16.1
del texto refundido de la Ley del Suelo, se les aplica la legislación agraria,
en la cual no se exigen para ello ningún tipo de licencia administrativa,
por lo que no es aplicable el artículo 259.2 de dicho texto refundido. Este
es el sentido del Auto del Presidente de la Audiencia Territorial de Sevilla
de fecha 30 de junio de 1979. 7. Que hay que considerar cuál debe ser
la actuación de los Notarios y Registradores respecto a lo establecido en
el artículo 259.3 del texto refundido de la Ley del Suelo, precepto sobre
el que caben distintas interpretaciones: a) Que se refiere a toda clase
de suelo. b) Que únicamente procede la declaración de innecesariedad
cuando se está ante un acto divisorio de suelo urbano o urbanizable que
implique parcelación urbanística y cuando no sea posible acreditar la
licencia. 8. Que en virtud de todo lo anterior, se considera indebida la
calificación en base: a) Que a las parcelaciones rústicas le es inaplicable
el artículo 259.3 de la vigente Ley de Régimen de Suelo y Ordenación
Urbana de 30 de junio de 1992; b) que le es de aplicación la vigente
legislación agraria, por remisión del artículo 16.2 del texto refundido de
la Ley del Suelo; c) que en la Comunidad Autónoma de Andalucía existe
un vacío legal al respecto; d) que tanto la doctrina como la jurisprudencia
de forma expresa autoriza se lleven a efecto parcelaciones rústicas con
destino a lo que se denomina huerto familiar, incluso si son objeto de
pequeñas instalaciones para resguardo de aperos de labranza; e) que
es improcedente para la inscripción de las escrituras señaladas que se
requiera licencia urbanística o bien justificar la innecesariedad de la
misma; f) que los planes municipales de ordenación no pueden regular
respecto de las unidades mínimas de cultivo en suelo no urbanizable; g) que
del propio texto del contrato de compraventa se deduce con absoluta
claridad que: 1. Se adquiere una cuota indivisa de una finca rústica. 2. Que
el comprador conoce y acepta los derechos y obligaciones que conlleva
el estar declarada la finca como rústica en el Plan General de Ordenación
Urbana del municipio de Alcalá de Guadaira. 3. Que tiene una extensión
superior a los 2.500 metros, superficie adecuada para la explotación de
los denominados huertos familiares.
IV
El Registrador de la Propiedad, en defensa de su nota, informó: 1. Que
los documentos privados de compraventa califican las fincas como rústicas
(sin aclarar si de secano o regadía) e igualmente, se dice que la finca
de la cual se enajenan las cuotas indivisas, está acogida al Plan de
Ordenación Urbana del municipio de Alcalá de Guadaira sin que se aporte
prueba documental alguna de dicha aseveración. Que lo que se destaca
del contenido de los contratos es que las compraventas no lo son de
parcelas, respetando según se afirma la Ley de Unidades Mínimas de Cultivo.
Las ventas tienen por objeto unas cuotas indivisas de la finca rústica,
que quedan delimitadas con el correspondiente derecho al uso y disfrute
al resto de los comuneros en una delimitación de 2.563 metros cuadrados
de superficie (lo que revela que se está ante una parcelación urbanística),
que se señala con un número en el plano de situación, que se adjunta
(lo cual no consta) a los contratos privados de compraventa, con derecho
a enganche de luz y con linderos con fincas igualmente referidas al citado
plano no adjuntado y autorizándose por los compradores al vendedor a
constituir una doble servidumbre de paso. Esto último pone de manifiesto
la existencia de una parcelación de uso, ya que no tendría sentido dicha
servidumbre si sólo se vendieran cuotas indivisas. Que todo lo anterior
lleva a plantear si no se está en realidad ante una verdadera parcelación
urbanística. Que se está ante una comunidad funcional, con adopción de
un uso y un disfrute exclusivos, es decir ante una indivisión romana de
la titularidad con una división germánica del uso. Esta adopción de uso
y disfrute encubre una parcelación que, si bien civilmente puede ser válida,
urbanísticamente no lo es, ya que se elude el acto parcelatorio material,
mediante la división de ese uso y ese disfrute. Que lo expuesto es lo que
lleva a exigir la presentación de la licencia de parcelación o, en su caso,
la declaración municipal de la innecesariedad de la misma (artículo 259
del texto refundido de la Ley del Suelo), ya que todo acto de uso del
suelo está sujeto a licencia (artículo 242 del mismo texto legal). Que la
expresión "parcelación urbanística" es también aplicable a la división del
uso exclusivo de una parte de finca, como es este caso, y, más teniendo
en cuenta lo que dicen el artículo 16.1 del texto refundido citado y la
Resolución de 5 de enero de 1995. Que se habla de unos Estatutos de
copropietarios que rigen la comunidad, cuyo contenido no ha sido objeto
de calificación por no acompañarse con las escrituras, por lo que se ignora
si regulan una auténtica comunidad de propietarios o tan sólo los gastos
comunes. 2. Que la afirmación de que a las parcelaciones objeto de las
escrituras le son aplicables las normas de la legislación agraria no puede
mantenerse. 3. Que es verdad que la Comunidad Autónoma de Andalucía
carece de una normativa reguladora de las unidades mínimas de cultivo,
pero no existe vacío legal, pues se llena con la Orden de 27 de mayo
de 1958, y que establece que para Alcalá de Guadaira las unidades mínimas
de cultivo son 0,25 hectáreas para regadíos y 2,50 hectáreas para secano,
Orden que no ha sido derogada por la Ley de Reforma y Desarrollo Agrario
de 12 de enero de 1973. Que así lo mantiene la doctrina y así lo ha ratificado
la sentencia del Tribunal Supremo de 11 de mayo de 1988. Que el artículo
24 de la Ley de Modernización de Explotaciones Agrarias de 4 de julio
de 1995, establece que la división de una finca rústica sólo será válida
cuando dé lugar a parcelas de extensión no inferior a la Unidad Mínima
de Cultivo. 4. Que los documentos calificados para nada hablan de que
el destino de las "delimitaciones" transmitidas, a través o por medio de
cuotas indivisas, supongan la creación de hurtos familiares, ni, por tanto,
se hace referencia a las normas reguladoras de los mismos vigentes al
otorgamiento de las escrituras. 5. Que según lo establecido en el artículo
16.1 de la Ley del Suelo, se señala que precisamente exigiendo la licencia
municipal o la declaración de su innecesariedad, es como se asegura la
preservación de ese proceso de desarrollo urbano de que habla el texto
antes citado, evitándose de este modo la formación de un núcleo de
población, concepto este, un poco impreciso como se afirma por la doctrina
y se deduce de algunas sentencias, como las de5y13dejunio, y 13
de julio de 1985. Que la exigencia de la licencia de parcelación para la
inscripción registral fue recordada a los Registradores por la Circular de
la Dirección General de los Registros y del Notariado de fecha 17 de julio
de 1966, reiterada por la de 9 de noviembre de 1971, con referencia a
la Ley del Suelo. No hay razón para estimar que esta exigencia no se
extienda también a la declaración de su innecesariedad que es la alternativa
introducida por el artículo 259.3 del nuevo texto de la Ley del Suelo.
Que con fecha 14 de julio de 1995 se ha practicado sobre la finca rústica
objeto de segregaciones de cuotas indivisas, la anotación preventiva que
se indica en los artículos 307.3 y 309.3 de la Ley del Suelo por sanción
urbanística en virtud de expediente incoado por la Delegación de
Urbanismo del Ayuntamiento, para la restauración de la legalidad urbanística,
al comprobar los servicios técnicos municipales las ventas de parcelas
rústicas, sin licencia urbanísticas de segregación y obras. 6. Que hay
que citar lo establecido en el artículo 71.3 de la Ley del Suelo. 7. Que
la adjudicación de una cuota está concretada en una delimitación con
sus linderos y superficie, sobre la que se tiene un derecho de uso y disfrute
exclusivo, lo cual entraña una parcelación urbanística, conforme se ha
desarrollado en lo anteriormente expuesto.
V
El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía confirmó
la nota del Registrador fundándose en la doctrina de la Dirección General
de los Registros y del Notariado en las Resoluciones, entre otras, de 13
de mayo de 1994,y5y17deenero, 16 de junio y 12 de julio de 1995,
debiendo ser las notas de suspensión y no de denegación, por considerarse
la falta subsanable, y en cuanto a la Orden de 27 de mayo de 1958, que
regula un aspecto de la normativa en materia de explotaciones agrícolas
no reservado a la Ley y que no contradice la norma de rango superior,
no puede entenderse derogada, hallándose plenamente vigente.
VI
La Procuradora de los Tribunales doña María Victoria Aguilar Ros,
en representación de don José Manuel Luque Fernández, apeló el auto
presidencial, manteniéndose en las alegaciones contenidas en el escrito
de interposición del recurso gubernativo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 6.4, 398, 428 del Código Civil, y 16, 242 y 259.3
de la Ley del Suelo.
En el presente recurso se debate sobre la inscripción de cinco escrituras
por las que se solemnizan sendos contratos privados de compraventa de
cuotas indivisas de una finca que se afirma que es rústica, cuotas que
"quedan delimitadas con el correspondiente derecho de uso y disfrute
exclusivos sobre una porción determinada de aquélla", porción que se
identifica del siguiente modo "delimitación de 2.500 metros cuadrados
(2.670, 3.210, 3.230 y 2.565 metros cuadrados, respectivamente) de
superficie, señalada con el número del plano de situación que se adjunta al
presente contrato de compraventa, con derecho de enganche de luz al
pie de ésta cuyos linderos son: Linda con las fincas descritas en el plano
con los números... y con camino de servicio. El Registrador suspende la
inscripción, por cuanto "tales operaciones implican una parcelación
urbanística, puesto que suponen, en realidad la división material del uso y
disfrute de una finca", lo que precisa la correspondiente licencia o la
justificación de su innecesariedad (259.3 de la Ley del Suelo de 30 de junio
de 1992).
Si se tiene en cuenta: a) La sujeción a licencia de toda parcelación
urbanística (confróntese artículo 242 texto refundido de la Ley del Suelo
de 1992, entonces vigente) y la prohibición de éstas en suelo rústico
(confróntese artículo 16 de la Ley del Suelo); b) la exigencia de licencia o
la declaración de su no necesidad para autorizar e inscribir escrituras
de división de terrenos (confróntese artículo 259.3 de la Ley del Suelo);
c) la necesaria aplicación al acto realizado en fraude de Ley, de la norma
que se hubiere tratado de eludir (confróntese artículo 6.4 del Código Civil);
d) que habida cuenta de los requisitos legales que determinan la
consideración de una cosa como objeto jurídico independiente (confróntese
artículo 333 del Código Civil), de propio concepto legal de propiedad
(confróntese artículo 348 del Código Civil), de la sujeción al régimen de
mayorías de lo relativo al uso de la cosa común (artículo 398 del Código Civil)
y de la prohibición del pacto de indivisión por más de diez años (428
del Código Civil), la compatibilidad entre la persistencia de una comunidad
sobre el todo y la atribución a cada copropietario de un derecho permanente
de uso exclusivo sobre una parte suficientemente determinada de aquél
exige que estas partes carezcan de la autonomía física y económica que
les impedirá ser reputados como objetos jurídicos nuevos y absolutamente
independientes entre sí, pues, en otro caso (como es el ahora debatido
en que las porciones de uso exclusivo delimitadas por sus linderos y
superficie -confróntese artículo 9 de la LeyHipotecaria son en principio
susceptible de constituir físicamente fincas absolutamente independientes
entre sí, si se satisfacen las exigencias legales de índole urbanística o
agraria) aquella atribución implicará una verdadera división, cualquiera
que sea la denominación elegida o el mecanismo jurídico bajo el que
pretende encubrirse; habrá de confirmarse el defecto impugnado.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar
el auto apelado.
Madrid, 26 de junio de 1999.-El Director general, Luis María Cabello
de los Cobos y Mancha.
Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía.
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