En el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de Zaragoza, don
José Enrique Cortés Valdés, contra la negativa del Registrador de la
Propiedad de dicha ciudad, número 2, don Pedro Fernández-Boado y García
Villamil, a inscribir la posposición de condición resolutoria pactada en
una escritura de préstamo con garantía hipotecaria, en virtud de apelación
del recurrente.
Hechos
I
El 21 de diciembre de 1995, mediante escritura pública otorgada ante
el Notario de Zaragoza, don José Enrique Cortés Valdés, los esposos don
Pablo Navarro Luzón y doña Cristina Gregorio Casamián hipotecan a favor
del "Banco Español de Crédito, Sociedad Anónima", que acepta, una finca
de su propiedad, finca registral número 51.372, inscrita en el Registro
de la Propiedad de dicha ciudad, número 2, en garantía de la devolución
del capital del préstamo, intereses, costas y gastos de ejecución que
asciende a 15.050.000 pesetas. En dicha escritura la representación de la
compañía mercantil "Cobasa, Sociedad Anónima, Inmobiliaria", pospone a la
hipoteca que se constituye la condición resolutoria establecida a su favor
en garantía del precio aplazado más intereses, establecida en la escritura
autorizada por el mismo Notario en la misma fecha, número anterior de
protocolo.
II
Presentada copia de la anterior escritura en el Registro de la Propiedad
de Zaragoza, número 2, fue calificada con la siguiente nota: "Inscrito el
precedente documento, en el tomo 2.376, libro 1.019 de sección primera,
folio 221, finca número 46.813, inscripción tercera, excepto las
estipulaciones de carácter obligacional, conforme a lo establecido en el artículo
51.6 R.H. y las que infringen los artículos 26 y 27 de la Ley Hipotecaria,
sin perjuicio de sus efectos civiles entre los contratantes. Se ha dado
cumplimiento a lo dispuesto en el artículo 434-3. a del Reglamento Hipotecario.
Denegada la inscripción de la posposición de la condición resolutoria
establecida en la cláusula 19. a , por su carácter obligacional conforme al artículo
51.6 del Reglamento Hipotecario, ya que, como cláusula accesoria de un
contrato de compraventa, no tiene rango propio, sin que pueda aplicarse
a este supuesto el artículo 241 del Reglamento Hipotecario, referido
exclusivamente al derecho real de hipoteca, a lo que no puede asimilarse la
condición resolutoria por aplicación del artículo 1.859 del Código Civil,
todo ello sin perjuicio de los efectos civiles entre los contratantes. Contra
esta calificación cabe interponer recurso gubernativo ante el excelentísimo
señor Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Aragón, en el plazo
de cuatro meses, a contar desde esta fecha, en los términos prevenidos
en el artículo 66 de la Ley Hipotecaria y 112 y siguientes del Reglamento
Hipotecario, sin perjuicio de acudir ante los Tribunales de Justicia para
que declaren la validez e inscribibilidad del presente documento, a tenor
de lo previsto en el primero de los preceptos citados.
Zaragoza, 15 de marzo de 1996.-El Registrador.-Fdo.: Pedro
Fernández-Boado".
III
El Notario autorizante de la escritura interpuso recurso gubernativo
contra la anterior calificación, y alegó: A. Que en el derecho español
la inscripción de las condiciones a que queda sometido el derecho inscrito
viene reconocida en el artículo 9 de la Ley Hipotecaria y 51 de su
Reglamento, y se deriva su carácter real también de los artículos 1, 2 y 11
de la citada Ley y 76 y siguientes en cuanto a su cancelación. Que, según
la doctrina, las condiciones han de aparecer en la inscripción en la forma
que las partes las hayan establecido, pero habrá que calificar primero
el pacto para ver si se trata de una condición en sentido verdadero, a
fin de evitar que en el Registro ingresen estipulaciones contractuales al
amparo de una interpretación amplia de la palabra condición. Que "a sensu
contrario", cabe citar la Resolución de 7 de julio de 1949. Que la
registralidad de la condición resolutoria ha quedado admitida por numerosas
Resoluciones como las de 5, 6, 7 y 19 de febrero de 1990; 8, 9, 10, 11
y 14 de octubre de 1991, y 4 de mayo y 1, 4 y 5 de junio de 1992. Que,
por tanto, si la condición resolutoria ha tenido acceso al Registro es como
pacto real accesorio que garantiza el pago de un precio, cuando inscrita
nace para los terceros y garantiza el cumplimiento de una obligación; y
si ha tenido acceso al Registro es indudable que no escapara al principio
de prioridad del artículo 17 de la Ley Hipotecaria y que por ello ostentará
y gozará de un rango, y su titular podrá cancelarla o disponer de ese
rango en interés de otro. Que el rango es negociable en el derecho español
a través de la permuta, la posposición y la reserva del mismo, por lo
que conviene precisar: 1. o Que es evidente que la constancia registral
con trascendencia real adquiere una autonomía y un rango como lo
demuestra, por ejemplo, el que los derechos inscritos o anotados con posterioridad
se cancelan en caso de ejercicio de la resolución. 2. o Que el rango puede
determinar la posición jurídica de la condisión resolutoria, de modo que
pueda ocasionar la cancelación de derechos posteriores inscritos y, sin
embargo, no pueda ser negocialmente alterado, conforme al artículo 1.255
del Código Civil. Que el caso objeto de este recurso es una auténtica
posposición de rango, por lo que por analogía y al amparo del artículo 4
del Código Civil, resultará aplicable el artículo 241 del Reglamento
Hipotecario, porque existe una identidad de razón que se aprecia entre el caso
de la hipoteca y de la condición, que al aplicar por analogía el artículo
241 citado no se vulnera ni violenta ninguna norma jurídica. B. Que,
por último, es imprescindible poner de manifiesto que a la tesis mantenida
acerca de la posibilidad de posponer una condición resolutoria a una
hipoteca constituida con posterioridad, es la misma que la amparada por las
Resoluciones de 25 de octubre de 1979 y 23 de noviembre de 1993 que
claramente admiten que la condición puede supeditarse a la hipoteca y,
en consecuencia, es factible su posposición.
IV
El Registrador de la Propiedad, en defensa de su nota, informó: 1. Que
la condición es un pacto accesorio de un contrato que garantiza el
cumplimiento de una obligación: Que la condición supone una determinación
accesoria de voluntad que afecta a la eficacia del contrato en la forma
que establecen los artículos 1.113 y siguientes del Código Civil. Además,
dicho Código como presupuesto ético del cumplimiento de las obligaciones
recíprocas, afirma la existencia de un "conditio iuris" en los contratos
bilaterales que por su eficacia y estructura, así como por su colocación
sistemática, constituye una condición resolutoria tácita,
independientemente que el evento condicional esté "in obligationem" y no "in
conditionem". Que, teniendo en cuenta lo establecido en el artículo 1.124 del
Código Civil, en la compraventa el precio constituye la contraprestación,
y el impago del precio en la forma prevista en el contrato facultará al
vendedor para resolver éste, conforme al artículo citado y concordantes,
con los efectos del artículo 1.123 del Código Civil, según entiende la
Resolución de 30 de junio de 1961. Que esta condición resolutoria tácita puede
elevarse por las partes a condición resolutoria expresa. Que la condición
resolutoria tiene el carácter de una obligación personal entre los
contratantes, derivada del propio contrato de compraventa. Que hay que
señalar lo que dice la Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de junio de 1991.
Que no se está ante un "pacto real accesorio", sino ante una obligación
personal accesoria sólo ejercitable entre los contratantes. 2. Que hay que
tener en cuenta: a) Que la condición resolutoria no se inscribe, en cuanto
falta la adscripción a un titular registral (artículo 9.4 de la Ley Hipotecaria).
Se inscribe la venta con la condición; b) que sólo tienen rango registral
los derechos formalmente inscritos; c) que la trascendencia real es sólo,
en este caso, oponible a terceros en virtud de "causas que constan el
Registro" (artículos 34 y 38 de la Ley Hipotecaria). Que, conforme al
artículo 1 de la Ley Hipotecaria, lo que se inscribe es el acto de mutación
jurídico-real inmobiliario que se constata en el Registro con todas las
circunstancias de los artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 51 del Reglamento
Hipotecario. Lo que el Registro publica son las titularidades. Que resulta
que las condiciones se reflejan en el Registro únicamente en cuanto sirvan
para dar a conocer la limitación de la titularidad del adquirente. Las
condiciones resolutorias no se inscriben sino que se transcriben, copiándose
literalmente, ya que lo que se inscribe es el derecho del adquirente cuya
titularidad y facultades limitan o delimitan, para que esas limitaciones
puedan afectar o ser oponibles a terceros basados en los artículos 34
y 37 de la Ley Hipotecaria. La condición resolutoria, como dice el citado
artículo 37, es una causa que consta explícitamente en el Registro, y lo
que éste publica es la posibilidad de que la titularidad registral del
comprador sea resuelta. Que es un error de perspectiva centrar la importancia
del acceso de la condición resolutoria al Registro en la figura del vendedor,
que desaparece como titular registral y al que sólo le resta el ejercicio
de una acción civil resolutoria, cuando lo que el Registro publica como
jurídicamente relevante es la limitación que afecta a la nueva titularidad
registral. 3. Que de los textos legales expuestos resulta un tratamiento
registral de la condición resolutoria explícita bastante distinto del ofrecido
por el recurrente, que más bien parece hacer tránsito a un derecho real
de garantía análogo a una hipoteca. Que se establece entre los contratantes
la disyuntiva legal entre "garantizar" el precio o "darle el carácter de
condición resolutoria". Que en el primer caso la hipoteca constituye un derecho
real inscrito a nombre del vendedor y cuya acción ejecutiva nace del mismo,
y en el segundo, el vendedor ejercita una acción civil contra el comprador
que nace del contrato de compraventa, independientemente del reflejo
registral de la condición resolutoria, que únicamente le añade, por
disposición legal, el efecto de la oponibilidad. Que en este sentido la opción
planteada por el artículo 11 de la Ley Hipotecaria, es clara, terminante
y excluyente. Los contratantes pueden elegir una u otra fórmula, pero
no las dos al mismo tiempo. 4. La analogía, que como instrumento técnico
supone llenar las lagunas de la Ley, regulada en el artículo 4.1 del Código
Civil, que es diferente a la interpretación extensiva y exige unos
presupuestos. Que en el tema de la condición resolutoria la posposición tiene
un contenido negocial distinto que va más allá de la simple permuta o
posposición de rango entre dos derechos reales inscritos. Que se discrepa
de la admisibilidad de la posposición de la condición resolutoria con base
en los siguientes argumentos: a) Porque no ingresa en el Registro como
un derecho real inscribible a favor del titular y, por tanto, con rango
propio que fuera posponible, por lo que le faltaría la "ratio legis" de la
semejanza. b) Porque la que como disyuntiva establece el artículo 11
de la Ley Hipotecaria, entre la hipoteca y la condición resolutoria explícita
parece excluir la "identidad de razón" (artículo 4 del Código Civil). c)
Porque a partir de lo expuesto, se cree fundada la opinión de que existe
manifiestamente una voluntad contraria del legislador, al circunscribir
el artículo 241 del Reglamento Hipotecario y la figura de la posposición
a los derechos reales de hipoteca. Que, de "lege data", dada la naturaleza
jurídica, efectos y acceso al Registro de la condición resolutoria, como
pacto obligacional accesorio de la compraventa y dado que el contenido
negocial que subyace en la posposición de la condición resolutoria, excede
de la alteración de una posición registral formal, que es lo que significa
la posposición de rango. Hay que concluir que la posposición únicamente
opera entre los derechos reales de hipoteca en los términos del artículo
241 del Reglamento Hipotecario.
V
El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Aragón confirmó
la nota del Registrador fundándose en los argumentos alegados por el
Registrador en su informe.
VI
El Notario recurrente apeló el auto presidencial, manteniéndose en
las alegaciones contenidas en el escrito de interposición del recurso
gubernativo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 6.3 y 1.255 del Código Civil; 2, 10 y 11 de la Ley
Hipotecaria, y la Resolución de este Centro Directivo de 25 de octubre
de 1979:
1. El único problema a dilucidar en el presente recurso radica en
si es inscribible el pacto, en una escritura de constitución de hipoteca,
por el que, compareciendo además de los hipotecantes y el acreedor
hipotecario, el que en su día vendió la finca a los actuales titulares estableciendo
una condición resolutoria en garantía del precio aplazado consiente la
posposición de su derecho a la hipoteca que se constituye.
2. Si bien, en nuestro derecho el rango registral no tiene un contenido
tan autónomo como en otros ordenamientos jurídicos, la argumentación
del Registrador consistente en que, siendo la condición resolutoria un
pacto meramente personal, sólo ejercitable entre partes, no es posible
su posposición, no puede mantenerse. En efecto, el artículo 11 de la Ley
Hipotecaria establece que la condición resolutoria explícita en garantía
del precio aplazado surte efectos frente a terceros. Esta eficacia supone
que tal facultad del vendedor goza de un rango registral y surte efectos
de garantizar el pago del precio aplazado, por lo que su ejercicio, si
conservara su rango, traería consigo la cancelación de la hipoteca. Por ello,
nada se opone a que se inscriba en el Registro el pacto mediante el cual
se establece, con el consentimiento de todos los interesados que, en caso
de resolución de la venta, si se da la condición, seguirá subsistiendo la
hipoteca. Si no se admitiera tal pacto se restringiriá notablemente el crédito
hipotecario, pues se dificultaría en gran medida el acceso a tal crédito
de los derechos sometidos a condición resolutoria.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto,
con revocación del auto presidencial y la calificación del Registrador.
Madrid, 16 de septiembre de 1999.-El Director general, Luis María
Cabello de los Cobos y Mancha.
Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Aragón.
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