En el recurso gubernativo interpuesto por el Letrado don Joan Piñol
y Arnal, en nombre y representación de doña Ana María López López,
contra la negativa de la Registradora de la Propiedad de L'Hospitalet de
Llobregat número 7, doña María Pilar Vaquer Escudero, a inscribir un
testimonio de auto de adjudicación, en virtud de apelación de la señora
Registradora.
Hechos
I
En autos de procedimiento judicial sumario del artículo 131 de la Ley
Hipotecaria número 441/1992, seguidos ante el Juzgado de Primera
Instancia número 1 de los de Barcelona, a instancia de la Caixa d'Estalvis
i Pensions de dicha ciudad, contra determinada persona, admitida a trámite
la demanda y, seguido el procedimiento, sacada a subasta la finca
registral 12.004 del Registro de la Propiedad de Hospitalet de Llobregat
número 7, propiedad de la deudora, se remata en calidad de ceder. El cesionario
del remate reconoció que estaba la finca arrendada y solicitó del Juez
se requiera a doña Ana María López López, inquilina de la finca, a fin
de que pudiera ejercer el retracto de la vivienda antes de proceder el
auto de adjudicación, la cual presentó escrito manifestando la intención
de ejercer el derecho de compra preferente por el precio de adjudicación
de la vivienda, adjuntado el correspondiente contrato de arriendo y
resguardo de ingreso por la cantidad de 2.701.000 pesetas, que es el importe
del remate. Con fecha 21 de junio de 1995 se dictó auto en el que se
declara debidamente hecha la consignación de dicha cantidad por la señora
López y se tiene a dicha señora como subrogada desde la fecha de la
firmeza del auto en los derechos dominicales de la finca descrita y que
se expida testimonio del auto, el cual será título bastante para la inscripción
a su favor, entendiéndose subsistentes todas las cargas anteriores o
preferentes al crédito reclamado y ordenándose la cancelación de la
inscripción hipotecaria causada por la escritura de préstamo base del
procedimiento, así como la de todas las inscripciones y anotaciones posteriores
a la inscripción de aquélla, incluso la que se hubiese verificado después
de expedida la certificación prevenida en la regla 4.a del artículo 131 de
la Ley Hipotecaria. El día 5 de julio de 1995, por la Magistrada-Juez del
Juzgado de Primera Instancia número 1 de Barcelona, se libró
mandamiento ordenando al Registrador para que proceda a cumplir lo acordado
en el citado Auto.
II
Presentado el testimonio del auto y el mandamiento referidos en el
Registro de la Propiedad de L'Hospitalet de Llobregat, fueron calificados
con la siguiente nota: "Denegada la inscripción del precedente
mandamiento, por no ser el procedimiento judicial sumario el adecuado para
ventilar las cuestiones relativas al retracto arrendaticio, pues, con arreglo
al artículo 126 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, redactado
por la Ley 10/1992, de Medidas Urgentes de la Reforma Procesal, señala
que cuando se accione el retracto, el procedimiento será el del título XIX
del libro II de la Ley de Enjuiciamiento Civil, el cual prevé con carácter
previo un acto de conciliación, y sólo si éste queda sin efecto, se dará
traslado de la demanda al comprador. Es decir, este último es parte, antes
de recaer la resolución que dé lugar al retracto, lo cual no se acredita
que tenga lugar en el procedimiento del artículo 131 de la Ley Hipotecaria.
La cuestión relativa a la congruencia del mandato judicial con el
procedimiento o juicio en que se hubiera dictado, es con arreglo al
artículo 100 del Reglamento Hipotecario, objeto de la calificación del Registrador.
No se toma anotación de suspensión por calificarse el defecto de
insubsanable. Contra esta calificación cabe recurso gubernativo, dentro del plazo
de cuatro meses, a contar desde la fecha de esta nota (artículos 66 de
la Ley Hipotecaria y 113 del Reglamento Hipotecario). Se archiva un
ejemplar del mandamiento bajo el número de su legajo correspondiente.
L'Hospitalet de Llobregat a 6 de mayo de 1996. El Registrador de la Propiedad.
Firmado: María del Pilar Vaquer Escudero".
III
El Letrado don Joan Piñol i Arnal, en representación de doña Ana
María López López, interpuso recurso gubernativo contra la anterior
calificación, y alegó: 1.º Que se han transgredido los artículos 24, 117.1 y
5 y 118 de la Constitución Española. 2.º Que no se ha aplicado el
artículo 100 del Reglamento Hipotecario. Que si la interpretación de dicho
artículo fuere la que la señora Registradora entiende en su calificación, se
estaría ante un absurdo total en un Estado de derecho. Que el Registrador
no puede ni entrar en el proceso, ni ser instancia superior a él, pero
sí puede hacer congruentes las resoluciones judiciales con las normas
hipotecarias y situaciones registrales. Que la señora Registradora, al denegar
la inscripción del auto, no está defendiendo congruencia alguna entre el
procedimiento judicial y la situación registral e hipotecaria de la finca
objeto del proceso, simplemente se inmiscuye como parte en el
procedimiento judicial seguido, y además, como instancia judicial superior al
Juzgado de Primera Instancia; al erradicar cualquier consecuencia registral
de la sentencia firme por consideraciones jurídicas que sólo un Juez o
Tribunal tiene atribuidas. 3.º La aplicación de los derechos de tanteo
y retracto al procedimiento del artículo 131 de la Ley Hipotecaria. Hay
que apuntar los siguientes aspectos: A) Que la obligatoriedad de la
conciliación previa quedó suspendida por la Ley 34/1984, de 6 de agosto.
B) Que reiterada jurisprudencia considera la adjudicación en subasta
judicial como acto para dar lugar al ejercicio de los derechos de tanteo
y retracto. C) Que sería ir en contra del principio de economía procesal
instar un nuevo procedimiento, intentando a su vez paralizar el artículo
131 de la Ley Hipotecaria ya en curso, para ventilar el derecho arrendaticio
de adquisición preferente. Que hay que tener en cuenta que estando
personado el adjudicatario de la finca en el proceso del artículo 131 de la
Ley Hipotecaria y dándose traslado de la intención del retrayente no existe
diferencia alguna de tramitación con aquella establecida en la Ley de
Enjuiciamiento Civil, añadiéndose la dificultad de paralización de un
procedimiento del artículo 131 de la Ley Hipotecaria y la lentitud judicial, para
entender que siguiendo la vía de instar un proceso paralelo vía Ley de
Enjuiciamiento Civil, podría suceder que el adjudicatario hubiera ya
inscrito su título en el Registro de la Propiedad, dispuesto de la finca y
el adquirente, tercero de buena fe, inscrito su derecho en el Registro.
Que siguiendo la vía de instar el retracto en el propio artículo 131 de
la Ley Hipotecaria ningún derecho se conculca ni ninguna parte en el
proceso queda indefensa. 4.º Que como fundamentos de derecho se citan
los artículos 18, 19, 42.9.o, 99, 100 y 296 de la Ley Hipotecaria y 100
del Reglamento Hipotecario.
IV
La Registradora, en defensa de su nota, informó: Que los documentos
judiciales sólo pueden ser objeto de calificación en determinados extremos,
pues de lo contrario quedaría afectado el principio jurídico de unidad
de jurisdicción consagrado en el artículo 117 de la Constitución Española.
Que hay que citar lo que expresa el Auto de 17 de enero de 1995, del
excelentísimo señor Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Madrid,
en el que se insiste en que "ni siquiera las resoluciones judiciales pueden
entrar automáticamente en el Registro sin pasar por el tamiz de la
calificación registral". Que para la calificación de los documentos judiciales
hay que señalar lo establecido en el artículo 100 del Reglamento Hipotecario
en relación con el artículo 18 de la Ley Hipotecaria y lo que dice la
Resolución de 12 de febrero de 1996. Que especial importancia tiene, en relación
con el derecho de retracto reconocido en la Ley de Arrendamientos Urbanos
en el supuesto de transmisión forzosa derivada de un procedimiento
judicial sumario, el problema de la subsistencia del contrato de arrendamiento
sobre finca anteriormente hipotecada. Que según resulta de los asientos
del Registro, la finca en el momento de inscribirse la hipoteca, se hallaba
"libre de arrendatarios", según manifiesta la parte hipotecante. Que según
se infiere de la regla 17.a del artículo 131 de la Ley Hipotecaria, en relación
con la regla 8.ª del mismo precepto, la ejecución de la hipoteca anterior
determina la extinción de los arrendamientos urbanos constituidas con
posterioridad a ella. En este sentido se pronuncia el Tribunal Supremo
en Sentencias de 22 de mayo de 1963, 31 de octubre de 1986, 23 de
diciembre de 1988 y 17 de noviembre de 1989. Que el procedimiento judicial
sumario del artículo 131 de la Ley Hipotecaria tiene una naturaleza
eminentemente registral. El Juez, al ejecutar la hipoteca, realiza los derechos
que constan previamente inscritos y garantizados, por tanto, si algún pacto
de la hipoteca no está inscrito, éste no puede ser ejecutado por el
procedimiento especial sumario (Sentencias del Tribunal Supremo de 8 de
junio de 1948, 24 de marzo de 1983 y 11 de julio de 1990). Que el
procedimiento judicial sumario presenta las siguientes características: Se
apoya estrictamente en los datos del Registro de la Propiedad, con lo que
sustituye a la sentencia, sirviendo de ejecución directa de los asientos
registrales, y la ausencia de fase de audiencia o contradicción procesal
(Sentencia del Tribunal Supremo de 1 de febrero de 1974). Que el
procedimiento para ejercitar el retracto, conforme establece el artículo 126
de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, redactado por la Ley
10/1992, de Medidas Urgentes de Reforma Procesal, será el establecido
en el título XIX, libro II, de la Ley de Enjuiciamiento Civil, artículos 1.618
y siguientes, dentro del ámbito de la jurisdicción contenciosa. Que la
necesidad del carácter previo del acto de conciliación ha sido suprimida en
el artículo 460 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en virtud de la reforma
operada por la Ley 34/1984, de 6 de agosto, entendiéndose tácitamente
derogado el artículo 1.261 del citado cuerpo legal, por lo que la Registradora
informante se allana en este extremo a las alegaciones de la parte
recurrente. Que el procedimiento a que se refiere el auto objeto de calificación
parece iniciarse como judicial sumario del artículo 131 de la Ley
Hipotecaria, promovido por la Caixa d'Estalvis i Pensions de Barcelona con
determinada señora en reclamación de cantidad; pero en el primero de
los hechos se incrusta de manera extraña un contrato de arrendamiento,
cuya fecha se desconoce, con la propietaria ejecutada solicitando que se
la tenga por subrogada en el lugar del rematante, causahabiente del titular
registral, consignando la suma de 2.701.000 pesetas, y en el primer
fundamento de derecho se declara que debe prevalecer el derecho de la
arrendataria en virtud de lo dispuesto en los artículos 41 y siguientes (que
si son de la Ley de Arrendamientos Urbanos no se refieren al retracto).
Que la doctrina considera que el retracto regulado por los artículos 1.618
y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, es un juicio declarativo
que por una parte no debe interferir en el ejecutivo del artículo 131 de
la Ley Hipotecaria y, por otro, no puede sustanciarse sin intervención
del rematante, al que hay que dar traslado de la demanda, en la forma
prevenida en el juicio ordinario de mayor cuantía (artículo 1.622 de la
Ley de Enjuiciamiento Civil). El titular de la finca no puede ser afectado
si en el procedimiento por el que se le prive de su derechos no ha tenido
la intervención prevista por la Ley, de forma que no sufra indefensión
procesal (Resoluciones de 13 de febrero y 21 de octubre de 1992 y 19
de febrero de 1993). Que manifiesta el recurrente en su escrito que el
derecho de retracto se ha ejercitado dentro de un procedimiento judicial
sumario por razones de economía procesal, por que si no se paralizaría
el procedimiento del artículo 131 de la Ley Hipotecaria, para evitar
dilaciones, a fin de que no surja un tercero adquirente de buena fe. Que
a este respecto hay que tener en cuanta lo establecido en el artículo 132
de la Ley Hipotecaria y la Sentencia del Tribunal Constitucional de 24
de enero de 1995. Que dada la especial naturaleza del procedimiento
judicial sumario, sus trámites no pueden ser alterados por convenio entre
las partes (artículo 129 de la Ley Hipotecaria) y no es acumulable a otros
procedimientos, según resulta de la excepción del artículo 166 de la Ley
de Enjuiciamiento Civil, en relación con sus artículos 160 y 135.3.º y 132.1.º
de la Ley Hipotecaria. En este sentido se cita la Sentencia del Tribunal
Supremo de 11 de octubre de 1985. Que, por último, si bien las acciones
rescisorias, revocatorias y resolutorias no se darán contra tercero que
haya inscrito sus derechos en la forma prevenida por la Ley Hipotecaria,
se exceptúa el supuesto de las acciones de retracto legal, en los términos
que las leyes establecen (artículo 37 de la Ley Hipotecaria, punto 3.º,
en relación con el párrafo primero).
V
La ilustrísima señora Magistrada-Juez del Juzgado de Primera Instancia
número 1 de Barcelona informó sobre la tramitación del procedimiento
judicial sumario del artículo 131 de la Ley Hipotecaria, número 441/1992.
VI
El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña revocó
la nota de la Registradora, fundándose en que el artículo 100 del
Reglamento Hipotecario sólo puede decir que el Registrador verificará si el
mandato es congruente con el procedimiento seguido, y en absoluto puede
entrar a valorar si dicho procedimiento era el adecuado para la satisfacción
de lo interesado por las partes o si se adecua o no a lo establecido en
nuestras Leyes de Enjuiciamiento Civil.
VII
La Registradora apeló el auto presidencial, manteniéndose en las
alegaciones que constan en su informe.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 24 y 117 de la Constitución Española; 17.2 de la
Ley Orgánica del Poder Judicial; 1.521 del Código Civil; 56 a 58 de la
Ley de Enjuiciamiento Civil; 25 y disposiciones transitorias primera y
segunda de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994; 33 de la Ley
de Arrendamientos Urbanos de 1964; 99 y 100 de la Ley Hipotecaria,
y 100 de su Reglamento, y las Resoluciones de este centro directivo de
6 de julio de 1964, 15 de julio de 1971, 2 de julio de 1980, 24 de agosto
y 3 de diciembre de 1981, 2 de junio y 5 de julio de 1991, 13 de febrero
y 21 de octubre de 1992, 19 de enero de 1993, 12 de febrero de 1996
y 11 de febrero de 1999.
1.º Son hechos relevantes para el presente recurso los siguientes:
a) En un procedimiento judicial sumario de ejecución hipotecaria se
remata a calidad de ceder; b) El cesionario del remate solicita al Juez que,
estando la vivienda objeto del remate arrendada, se requiera al inquilino,
a fin de que "pueda ejercer el retracto de la vivienda antes de proceder
al auto de adjudicación"; c) Se acuerda por el Juez conforme a lo solicitado
y, como consecuencia del requerimiento, el inquilino manifiesta su voluntad
de retraer y consigna el precio del remate; d) Se da traslado a las partes
y, sin oposición de las mismas, se declara hecha correctamente la
consignación, se tiene por subrogado al arrendatario en los derechos del
cesionario del remate y se adjudica la finca a éste, expidiéndose el
correspondiente auto; d) La Registradora deniega la inscripción por no ser
el procedimiento utilizado el adecuado para reflejar el ejercicio del derecho
de retracto; e) El Presidente del Tribunal Superior estima el recurso por
entender que el Registrador no puede calificar, de conformidad con el
artículo 100 del Reglamento Hipotecario -que ha de entenderse restringido
en este punto por la Ley Orgánica del Poder Judicial-, si se ha seguido
el procedimiento adecuado, sino sólo si lo mandado es congruente con
el procedimiento seguido.
2.º Como ha dicho reiteradamente este centro directivo, la calificación
registral de los documentos judiciales, consecuencia de la eficacia "erga
omnes" de la inscripción y de la proscripción de la indefensión recogida
por el artículo 24 de la Constitución no abarca a la fundamentación del
fallo, pero sí a la congruencia del mandato con el procedimiento o juicio
en que se hubiera dictado, cuidando en especial que no sufran las personas
las consecuencias de la indefensión.
3.º En el presente supuesto, es claro que la cuestión debatida no
está incluida en el ámbito de la calificación registral, pues, ni hay
incumplimiento de trámites esenciales establecidos en beneficio de titulares
registrales, ni cabe hablar de inadecuación de procedimiento, toda vez que
en virtud del retracto arrendaticio hay una subrogación en la posición
jurídica del adquirente (cfr. artículos 25 de la Ley de Arrendamientos
Urbanos y 1.521 del Código Civil), y por ende, nada obsta a que el auto
de aprobación del remate se otorgue directamente a favor del retrayente,
previa constatación del ejercicio del retracto que, por lo demás, ha sido
aceptado por el retraído.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto,
confirmando el auto presidencial.
Madrid, 1 de octubre de 1999.-El Director general, Luis María Cabello
de los Cobos y Mancha.
Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña.
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