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En el recurso gubernativo interpuesto por la Procuradora de los

Tribunales, doña Elena Gil Bayo, en nombre del "Banco Urquijo, Sociedad

Anónima", contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Benidorm

número 2, don Luis F. Pellón González, a practicar una cancelación

ordenada por mandamiento judicial, en virtud de apelación del recurrente.

Hechos

I

El "Banco Urquijo, Sociedad Anónima", formalizó, el 2 de marzo de 1989,

escritura de hipoteca con determinada señora respecto a la finca registral

13.123 del Registro de la Propiedad de Benidorm número 2, por la cantidad

de 12.000.000 pesetas. La deudora, el 7 de septiembre de 1989, procedió

a dividir la finca registral número 13.123 en dos fincas, la 19.370 y la

19.368, y el 14 de septiembre siguiente vendió la finca 19.368 a cierta

persona. Las escrituras, tanto las de división como la de venta, no se

inscribieron hasta el día 11 de octubre de 1990. El 4 de septiembre de

1990, previo requerimiento notarial, el citado Banco inició el procedimiento

judicial sumario ante el Juzgado de Primera Instancia número 3 de los

de Benidorm, autos de ejecución hipotecaria número 378/1990. El 23 de

noviembre de 1990 se emitió certificación de cargas, teniendo conocimiento

entonces el acreedor hipotecario de la división y venta antes referida,

notificó a la tercera adquirente el procedimiento hipotecario, como exige

la regla 5.a del artículo 131 de la Ley Hipotecaria. La compradora del

piso dividido presentó querella por estafa contra la vendedora, acordando

el Juzgado que sólo se subastará la finca registral 19.370, suspendiéndose

la subasta respecto a la finca vendida. Efectuada la subasta pública de

la referida finca registral, se adjudicó al "Banco Urquijo, Sociedad

Anónima", mediante auto de 9 de diciembre de 1993, que fue inscrito en el

Registro de la Propiedad.

El 18 de abril de 1995 el Juzgado de Primera Instancia número 3 de

Benidorm expidió mandamiento, ordenándose por el Juez la cancelación

de la hipoteca objeto de subasta, como de las cargas posteriores, haciéndose

constar, mediante la adición primera, que la cancelación interesada sólo

se debía efectuar de la responsabilidad hipotecaria del bien adjudicado

y subastado (finca registral número 19.370), consignando "que debería

continuar subsistente la responsabilidad hipotecaria de la otra finca no

subastada (finca registral 19.368)".

II

Presentado el anterior mandamiento en el Registro de la Propiedad

de Benidorm número 2, fue calificado con la siguiente nota: "Presentado

el mandamiento que antecede del Juzgado de Primera Instancia número 3

de Benidorm, derivado del procedimiento sumario 378/1990, y previa

calificación registral conforme a los artículos 18 de la Ley Hipotecaria y 100

de su Reglamento y vistos los artículos 122, 123 y 125 de la Ley Hipotecaria

y 1.145 del Código Civil, y Resoluciones de la Dirección General de los

Registros y del Notariado de 27 de marzo de 1989 y 12 de febrero de

1988, se suspende la cancelación interesada, porque al implicar una

cancelación parcial según Registro de una hipoteca, y gravando la misma

por razón de su procedencia, no sólo a la finca adjudicada sino también

a otra finca perteneciente a distinto titular, sin haberse verificado la

distribución de responsabilidad de dicha hipoteca por ambas partes, no se

puede prescindir del consentimiento de este último para ello, porque por

el juego de la solidaridad resultante de los artículos mencionados puede

concentrarse el gravamen de forma arbitraria e incluso desproporcionada

sobre dicha finca, con evidente perjuicio de su titular. Contra esta nota

cabe, además de contender ante los Tribunales de Justicia para que se

declare la validez e inscribilidad del título, recurrir gubernativamente ante

el Presidente del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Autónoma

Valenciana dentro del plazo de cuatro meses a contar desde esta fecha,

todo ello en los términos que se previenen en los artículos 66 de la Ley

Hipotecaria y 112 y siguientes del Reglamento dictado para su aplicación.

Benidorm, 1 de junio de 1995, el Registrador. Firma ilegible".

Posteriormente, el Juzgado hace una adición en el mandamiento

referido, de fecha 12 de septiembre de 1995, para hacer constar que la suma

percibida en la oportuna subasta es a cuenta de la responsabilidad

hipotecaria que continúa subsistente sobre la finca registral número 19.368.

Presentado nuevamente el mandamiento fue objeto de la siguiente

calificación: "Presentado el precedente mandamiento al asiento 1.257 del diario

10, con vistas de las dos precedentes adiciones, así como de la anterior

nota de este Registro, y previa calificación registral conforme al artículo

18 de la Ley Hipotecaria, y vistos los artículos 122, 123 y 125 de la Ley

Hipotecaria, y 1.145 del Código Civil, y Resoluciones de la Dirección General

de los Registros y del Notariado de 27 de marzo de 1989 y 12 de febrero

de 1988, suspendo la cancelación interesada por los mismos motivos

referidos en la anterior nota de este Registro y en su lugar, a petición del

presentante, he tomado anotación de suspensión por plazo de sesenta

días hábiles, contados a partir de hoy, al tomo 694, libro 208, folio 146,

finca 19.370, anotación letra E. Contra esta nota cabe, además de contender

ante los Tribunales de Justicia para que se declare la validez e inscribilidad

del título, recurrir gubernativamente ante el Presidente del Tribunal

Superior de Justicia de la Comunidad Autónoma Valenciana dentro del plazo

de cuatro meses a contar desde esta fecha, todo ello en los términos que

se previenen en los artículos 66 de la Ley Hipotecaria y 112 y siguientes

del Reglamento dictado para su aplicación. Benidorm, 28 de septiembre

de 1995. El Registrador. Firma ilegible".

III

La Procuradora de los Tribunales doña Elena Gil Bayo, en

representación del "Banco Urquijo, Sociedad Anónima", interpuso recurso

gubernativo contra la anterior calificación, y alegó: Que el señor Registrador

invoca los artículos 122, 123 y 125 de la Ley Hipotecaria, así como el

artículo 1.145 del Código Civil, por entender imprescindible el

consentimiento del tercero que adquirió la otra parte de la finca. Que se considera:

1.o Que no puede haber perjuicio para el tercer adquirente cuando la

responsabilidad hipotecaria que pesa sobre la finca es de la total hipoteca

que se constituyó. Que, en caso de inscribirse el mandamiento cancelatorio,

habría que anotar lo que recoge el Juzgado en la última adición y tal

anotación favorecería enormemente al tercero, pues la responsabilidad

hipotecaria de su finca habría disminuido. 2.o Que con independencia

a lo anterior el artículo 123 de la Ley Hipotecaria establece y permite,

en los casos como el que se discute, que la finca hipotecada se divida

sin distribuirse el crédito hipotecario. Que, en este caso, el acreedor

hipo

tecario se vio en la obligación de proseguir la ejecución solamente respecto

a una de las fincas, por lo que, si el citado precepto permite que se siga

la ejecución sólo respecto de una de ellas, deberá afectar solamente la

cancelación correspondiente a la finca ejecutada y subastada, ya que si

no fuera así se produciría una tremenda injusticia y una total indefensión

al recurrente que ha seguido el proceso hipotecario por sus cauces y de

acuerdo con lo exigido por los Tribunales, sin que ahora pueda obtener

la cancelación que exige la regla 17 del artículo 131 de la Ley Hipotecaria

respecto a la finca que se adjudicó. Que tal situación conculca lo establecido

en el artículo 7 del Código Civil, y de mantenerse la calificación registral

se violaría el artículo 24 de la Constitución Española. 3.o Que no cabe

la menor duda que el mantenimiento de la calificación registral obligaría

al recurrente a dos alternativas, o cancelar la hipoteca de las dos fincas,

con lo cual perdería el crédito que no obtuvo en la subasta de la parte

que fue licitada, o, de otro modo, no podría obtener la cancelación de

la finca que se adjudicó, incumpliéndose lo establecido en la regla 17

del artículo 131 de la Ley Hipotecaria, con todos los perjuicios que

evidentemente ello le ocasiona al desmerecer totalmente su propiedad.

IV

El Registrador de la Propiedad informó: Que las facultades dominicales

de todo titular registral como propietario implican y conllevan la

posibilidad de realizar actos de administración y de disposición, lo que no

impide que, en todo caso, los derechos de los eventuales titulares de

derechos reales puedan verse perjudicados por tales actos, en la medida que

el arrastre de cargas que registralmente se practique sobre la finca registral

sirve para dejar a salvo los derechos de aquéllos en toda su extensión,

por cuanto que todo tercero a través de la institución registral puede

conocer la situación jurídica de su eventual adquisición, puesto que

adquiere en virtud de la publicidad material que del Registro resulta y, por tanto,

con conocimiento en todo caso del gravamen hipotecario que pesa sobre

su finca, estando protegida su adquisición en virtud de la fe pública

registral, sólo con las limitaciones y cargas con que consta inscrito el derecho

de su "tradens", debiendo ser protegido por los demás resortes que la

Ley le concede, puesto que a él se le considera como dueño y debe ser

tratado como tal, mientras su apariencia no sea negada por los medios

oportunos. Que el hecho de que el actor recurrente no tuviera conocimiento

de la división y posterior venta no empaña la validez del acto desde un

punto de vista civil. Que, en el caso presente, la modificación subjetiva

de la obligación garantizada, por sustitución del nuevo titular registral

en el lugar del primitivo, es indiferente para el acreedor hipotecario. Que,

en cualquier caso, la protección del derecho real de hipoteca se realiza

a través de mecanismos previstos en la Ley para que los derechos del

acreedor queden salvaguardados, conforme dicen los artículos 22, 23 y

25 de la Ley Hipotecaria. Que ejecutada la hipoteca contra el tercero,

titular de la finca dividida, éste en lógica tiene que tener mecanismos

legales para resarcirse de lo pagado, siendo aplicable el artículo 1.158,

párrafo segundo, del Código Civil, teniendo, por tanto, el derecho de

repetición previsto. Que, en este caso, el tercero, a tenor de lo que resulta

del Registro, no ha tenido a su alcance los mecanismos que la Ley concede.

Que pretender la cancelación parcial de la hipoteca por ejecución parcial

de la misma, sin haberse previsto los resortes legales para que el tercero

no se vea sorprendido por la futura ejecución de su propiedad, por la

misma hipoteca y sin perjuicio de la afirmación del acreedor concretada

en la diligencia de adición del documento calificado de concretar y fijar

unilateralmente la cuantía de la eventual ejecución futura por una simple

operación aritmética, no garantiza en todo caso la plena salvaguardia de

los intereses del tercero que registralmente merecen la adecuada

protección. Todo ello impone que sea necesario su consentimiento para concretar

la responsabilidad de su finca. Que acceder a la cancelación parcial

solicitada contradirá "a sensu contrario" lo dispuesto en el artículo 124 de

la Ley Hipotecaria, que no admite pueda ser liberada una finca hipotecada

de su responsabilidad cuando la cantidad por la que se ha ejecutado es

inferior a aquella de la que responde, y con lo dispuesto en el artículo

1.860 del centro directivo, reforzado con la doctrina de la Dirección General

de los Registros y del Notariado.

V

La ilustrísima señora Juez del Juzgado de Primera Instancia número 3

de los de Benidorm informó sobre los trámites seguidos en el procedimiento

judicial sumario hasta llegar al auto de adjudicación de 9 de diciembre

de 1993.

VI

El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad

Valenciana confirmó la nota del Registrador, fundándose en que la hipoteca

es una y viene en su integridad a gravar las dos fincas segragadas, sin

que pueda cancelarse sólo sobre una de ellas, sin que se haya determinado

previamente el reparto de la carga de cada una de ellas, ni consienta

el adquirente tal reparto.

VII

La Procuradora recurrente apeló el auto presidencial, manteniéndose

en sus alegaciones contenidas en el escrito de interposición del recurso

gubernativo.

Fundamentos de Derecho

Vistos los artículos 122 a 125 y 131, regla 17 de la Ley Hipotecaria,

y las Resoluciones de este centro directivo de 12 de febrero de 1988 y

27 de marzo de 1989,

1.o Son hechos a tener en cuenta en la resolución del presente recurso

los siguientes: a) Se constituye hipoteca que grava un piso; b) con

posterioridad, el deudor hipotecante divide dicho piso en dos,

inscribiéndose ambos en folios separados y arrastrándose la hipoteca en ambos

sin distribuir; c) dicho deudor vende uno de los pisos en que fue dividido

el originariamente hipotecado; d) impagada la deuda, el acreedor inicia

el procedimiento judicial sumario para hacer efectivo su derecho sobre

ambos pisos; e) habiéndose presentado querella por estafa por el

comprador del piso vendido contra el vendedor, aquél solicita y obtiene en

resolución judicial firme la suspensión del Procedimiento Judicial Sumario

en cuanto se refiere al piso que compró; f) siguiendo la ejecución contra

el piso que permanece en propiedad del deudor, se adjudica el mismo

al acreedor por una cantidad inferior a la reclamada, ordenándose por

el Juez la cancelación de la hipoteca en cuanto a la finca ejecutada; g) el

Registrador suspende porque, al no haberse realizado la distribución de

la hipoteca, es preciso el consentimiento del titular del piso cuya ejecución

se suspendió; h) el Juzgado hace una adición al mandamiento

expresando la suma percibida en la ejecución "a cuenta de la responsabilidad

hipotecaria que continúa subsistente sobre la finca" no ejecutada; i) el

Registrador reitera la calificación anterior.

2.o Es evidente que la división de la finca hipotecada sin

consentimiento del deudor es para éste una "res inter alios acta", que en ningún

caso le puede perjudicar, por lo que, impedido de ejecutar las dos fincas

en que se dividió la hipotecada por una resolución firme, en cuya

procedencia no puede entrar esta Dirección General, es lógico que la ejecución

de la otra finca traiga consigo la cancelación de la hipoteca que gravaba

la misma, pues la garantía ya se ha hecho efectiva en ella, y sin que se

pueda aplicar la doctrina de este centro directivo a la que alude el

Registrador, ya que en el presente supuesto no existe una distribución unilateral

realizada voluntariamente por el acreedor, sino el hecho de que, ejecutada

la garantía sobre una de las fincas en que se dividió la primitiva, dicha

garantía ya ha producido, respecto a esa finca, todos sus efectos, por

lo que no puede subsistir.

3.o Además de lo anterior, no se puede decir que el propietario de

la otra finca es perjudicado, porque antes de la ejecución su finca respondía,

conforme al artículo 123 de la Ley Hipotecaria, de la total cantidad

garantizada con la hipoteca, mientras que ahora, habiéndose reducido el crédito,

responde de una cantidad inferior.

4.o Por todo lo anterior, es procedente la cancelación ordenada,

siendo, además, conveniente, en aras de la concordancia del Registro con la

realidad, hacer constar en la finca respecto de la que se suspendió el

procedimiento, la minoración de responsabilidad en la cantidad por la

que se adjudicó la finca ejecutada.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto,

con revocación del auto presidencial y de la calificación del Registrador.

Madrid, 15 de octubre de 1999.-El Director general, Luis María Cabello

de los Cobos y Mancha.

Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad

Valenciana.