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Documento BOE-A-2001-8812

Resolución de 22 de marzo de 2001, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por la Caja de Ahorros de Asturias, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Valencia de Don Juan, don Juan Ignacio de los Mozos Tuya, a inscribir una escritura de préstamo hipotecario, en virtud de apelación de la recurrente.

Publicado en:
«BOE» núm. 110, de 8 de mayo de 2001, páginas 16492 a 16496 (5 págs.)
Sección:
III. Otras disposiciones
Departamento:
Ministerio de Justicia
Referencia:
BOE-A-2001-8812

TEXTO ORIGINAL

En el recurso gubernativo interpuesto por la Procuradora de los

Tribunales, doña Paula Gil-Peralta Antolín, en nombre de la Caja de Ahorros

de Asturias, contra a negativa del Registrador de la Propiedad de Valencia

de Don Juan, don Juan Ignacio de los Mozos Tuya, a inscribir una escritura

de préstamo hipotecario, en virtud de apelación de la recurrente.

Hechos

I

El 5 de junio de 1997, ante el Notario de Ávila, don Juan Antonio

Escudero García, se otorgó escritura de préstamo con garantía hipotecaria,

en la que La Caja de Ahorros de Asturias concede un préstamo a don

ATHL y doña HGL, los cuales en garantía del mismo hipotecan una finca

de su propiedad sita en Valencia de Don Juan, finca registral número 11449

del Registro de la Propiedad de dicha ciudad. En dicha escritura se

establecen, entre otras, las siguientes estipulaciones que interesan al caso:

"Sexta. Intereses moratorios. Las cantidades vencidas y no satisfechas a

sus respectivos vencimientos, devengarán día a día, y por ende, con base

en el año natural el interés vigente en cada momento incrementado en

ocho puntos, que será liquidado en el momento de su pago. Octava.

Vencimiento anticipado. No obstante el plazo pactado, se producirá su

vencimiento anticipado, con facultad correlativa de la Caja de exigir, con

ejecución hipotecaria, cuanto se le deba por principal y accesorios, en

cualquiera de los siguientes supuestos: a) Si el prestatario no paga puntual

y exactamente conforme a lo pactado los intereses y las cuotas globales

de amortización e intereses. b) Si el mismo cierra la cuenta citada en

la cláusula séptima, o dicha cuenta carece de saldo suficiente para afrontar

el adeudo del vencimiento correspondiente. c) Por incumplimiento del

prestatario por cualquiera de las obligaciones que por este contrato asume,

respecto a pago de contribuciones y primas de póliza de seguro. d) Si

el mismo incurre en falta de pago, dentro del período voluntario de

cobranza, de impuestos, contribuciones, tasas o arbitrios afectantes a la

hipotecada, siempre que dicha falta de pago perjudique al acreedor según la

legislación en cada momento vigente. e) Si ocurriese siniestro en la finca

hipotecada que minorice el valor de la misma en más de un 20%, si no

se repone la garantía. f) Si esta escritura no se pudiera inscribir en el

Registro de la Propiedad por causa imputable a la parte prestataria o,

una vez inscrita, apareciera alguna carga anterior o preferente a la hipoteca

aquí constituida. g) Los previstos en la cláusula decimoquinta h) Si la

parte prestataria domicilia sus ingresos profesionales en otra entidad.

Novena. Garantía Hipotecaria. En garantía del principal del préstamo, de

sus intereses ordinarios de dos años al tipo inicialmente convenido esto

es, por un millón cuarenta mil (1.040.000) pesetas, de sus intereses

moratorios de tres años al tipo inicialmente convenido, esto es, por tres millones

cuatrocientas ochenta mil (3.480.000) pesetas, de un millón seiscientas

mil (1.600.000) pesetas para costas y gastos, y de una cantidad máxima

de quinientas mil (500.000) pesetas para responder de primas de seguro,

contribuciones, tasas, arbitrios e impuestos satisfechos en razón a las fincas

hipotecadas y gastos de comunidad, lo que hace una responsabilidad total

de catorce millones seiscientas veinte mil (14.620.000) pesetas, sin perjuicio

de su responsabilidad patrimonial universal, la parte prestataria constituye

hipoteca sobre la finca que a continuación se describe: (...). Undécima.

Procedimientos de ejecución. La Caja en caso de ejecución podrá ejercitar

a su elección, además de la acción personal o cualquier otra que sea

procedente la acción ejecutiva ordinaria, el procedimiento judicial sumario

del artículo 131 de la Ley Hipotecaria, o el extrajudicial del artículo 129

de la misma Ley. A tales efectos: a) Se fija como domicilio del deudor

para la práctica de requerimientos y notificaciones, así como a cualquier

otro efecto de este contrato derivado el señalado para los prestatarios

en la comparecencia. Cualquier cambio de domicilio habrá de notificarse

fehacientemente a la Caja, y entretanto no se haga, será domicilio, a todos

los efectos, el que queda consignado anteriormente. b) Para justificar el

saldo deudor a los efectos del ejercicio de la acción real que se regula

en el artículo 131 de la Ley Hipotecaria, bastará una certificación expedida

por la Entidad acreedora en la que se fije con arreglo a su contabilidad

la deuda pendiente en su momento. c) Queda la Caja de Ahorros de Asturias,

facultada expresamente para solicitar la posesión y administración

interinas de cada finca hipotecada, en los casos legalmente previstos, así como

para cobrar las rentas vencidas y las que vayan venciendo, y con derecho

asimismo a la percepción de honorarios, pudiendo delegar en terceros

las funciones de esta administración. d) Tasan cada finca hipotecada, a

efectos de primera subasta, en catorce millones seiscientas cincuenta mil

(14.650.000) de pesetas. Decimocuarta. Seguro de daños. La parte

prestataria se obliga a asegurar contra daños la finca o fincas hipotecadas,

en cantidad no inferior a nueve millones seiscientas mil (9.600.000) pesetas

en compañía de reconocida solvencia, obligándose a continuar este seguro

mientras la deuda subsista y a pagar las primas dentro del plazo que

fija la póliza. La prestataria autoriza expresa e irrevocablemente a la Caja,

hasta la cancelación del préstamo, para que directamente ejerza las

siguientes facultades: a) Abonar las primas del seguro y recoger los recibos, si

lo estimase oportuno, con facultad de adeudar su importe en cualquier

cuenta individual o indistinta que conste a nombre del prestatario en

cualquiera de las Oficinas de la prestamista. b) En caso que la compañía

aseguradora contratada por la parte prestataria viera notoria y

públicamente comprometida su solvencia, la parte prestataria deberá contratar

con una nueva o, en otro caso, la Caja vendrá autorizada a contratar

nuevo seguro en la Sociedad que ella elija, a exclusivo cargo de la parte

prestataria. c) Para percibir directamente en caso de siniestro el total

montante de la indemnización, para ingresarlo en las cuentas de préstamo ;

abonando en cuenta al titular la diferencia a su favor si la hubiese. Tal

facultad se hará constar en la póliza. Decimoquinta. Deberes de información

y otras obligaciones (...). Igualmente el prestatario se obliga a no arrendar

el inmueble a terceros por renta anual inferior al quince por ciento del

valor fijado para subasta que se menciona en esta escritura, debiendo

constar en su caso el contrato de arrendamiento, debidamente inscrito

en el Registro de la Propiedad, con una cláusula de revisión de renta

de acuerdo con las variaciones del índice del coste de la vida. En caso

contrario, ambas partes estarán a lo que se dispone en el artículo 29

del Real Decreto 685/82 sobre disminución del valor de la garantía (...).

Decimosexta. Los bienes hipotecados han sido valorados de conformidad

con la Orden de 30 de noviembre de 1994 del Ministerio de Economía

y Hacienda a los efectos previstos en la Ley de 25 de marzo de 1981

y Real Decreto de 17 de marzo de 1982 reguladores del mercado

hipotecario".

II

Presentada la copia de la citada escritura en el Registro de la Propiedad

de Valencia de Don Juan, fue calificada con la siguiente nota: "Inscrito

el precedente documento al tomo, libro, folio, número de finca e inscripción

que dice el cajetín puesto al margen de la descripción de la finca hipoteca.

No obstante no fueron objeto de constancia registral: la estipulación

primera bis ; el párrafo "TAE, 6,456 por 100" de la estipulación cuarta; los

apartados A, B y D, de la estipulación quinta ; las estipulaciones sexta

y séptima ; los apartados b, c, d, e y el párrafo "esta... inscrita", del apartado

f, los apartados g y h, de la estipulación octava ; los párrafos "de... pesetas",

"y de... universal", de la estipulación novena ; el apartado b, y el párrafo

"así...administración" del apartado c, de la cláusula undécima, el párrafo

"este... ordinarias", del punto 1 de la estipulación duodécima ; la

estipulación decimocuarta, los párrafos "En...inversión", "La ...cancelado" y

"Se...mismo" de la estipulación decimoquinta ; las estipulaciones

decimosexta, decimoséptima, decimoctava, decimonovena, vigésima y

vigesimoprimera, todo ello por carecer de trascendencia real, de acuerdo con el

artículo 51-6 del Reglamento Hipotecario. Valencia de Don Juan, a doce

e enero de 1998. El Registrador. Firma ilegible".

III

La Procuradora de los Tribunales, doña Paula Gil-Peralta Antolín, en

representación de la Caja de Ahorros de Asturias, interpuso recurso

gubernativo contra la anterior calificación y alegó: 1.o Que en la cláusula sexta

se pactan intereses moratorios para el caso de que el incumplimiento

del deudor origine unas "cantidades vencidas y no satisfechas". Que tal

cláusula se entiende lícita y establecida en beneficio de ambas partes,

es una prestación accesoria de la principal que sólo tendrá efectividad

cuando se incumpla ésta. Que no se puede confundir esta "prestación

accesoria" con una "obligación accesoria" con finalidad independiente de

la principal. En este caso, la finalidad es la misma en las dos estipulaciones:

la devolución del capital más los intereses que constituyen el precio del

mismo. De ahí que el importe de los intereses moratorios sea asegurable

con hipoteca, de acuerdo con la ley, y que su finalidad es reforzar el

cumplimiento de la obligación principal. Que la inscripción se ha de

vincular a la inscripción de la garantía hipotecaria, por lo que hay que referirse

a continuación a la cláusula novena (garantía hipotecaria). Que el

artículo 114 de la Ley Hipotecaria efectivamente establece un límite temporal,

pero lo que no contempla el artículo ni recogen las Resoluciones que se

citan en la nota de calificación, es que la responsabilidad total asegurada

por la hipoteca en concepto de intereses remuneratorios y moratorios,

haya de ser calculada al tipo pactado para los primeros. Que la Dirección

General de los Registros y del Notariado se ha pronunciado en diversas

resoluciones, en sentido contrario al criterio manifestado en la nota, ya

que en el presente recurso lo que se pretende inscribir son los intereses

ordinarios de dos años al tipo inicial pactado e intereses moratorios de

tres años, es decir, responsabilidades distintas para asegurar obligaciones

distintas, que no superan el plazo temporal señalado en el artículo 114

de la Ley Hipotecaria. Que, por otra parte, dicho artículo señala que "en

ningún caso podrá pactarse que la hipoteca asegure intereses por plazo

superior a cinco años". Que no debe distinguirse dentro de la denominación

genérica de intereses del precepto referido y debe admitirse la inscripción

de la cláusula en que se establecen los intereses moratorios y la suma

garantizada para responder de los mismos, que en nada transgrede ni

la letra ni el espíritu de la disposición citada. Que la cláusula contiene

implícitamente un tope de tipo a aplicar para los intereses moratorios.

Tal tope limita la responsabilidad por intereses moratorios a 1.980.000

pesetas, por lo que actúa como una hipoteca de seguridad de las de máximo.

Que de esta manera, se aseguran los intereses moratorios de manera

diferenciada y constituyendose hipoteca de manera expresa, observandose

debidamente el principio de especialidad, por lo que se debería proceder

a su inscripción. Que la cláusula novena de la escritura es confirmación

las Resoluciones de 23 de febrero, 8, 11, 12 y 13 de marzo, 1 y 2 de

abril y 16 y 17 de diciembre de 1996. Que a la vista de lo anterior se

debe proceder a la inscripción de las cláusulas sexta y novena. 2.o Que

la cláusula octava prevé el vencimiento anticipado del contrato. Que se

recurre la no inscripción de las letras c), d), e) y g) de dicha cláusula.

Que en cuanto a la letra c) relativa al vencimiento anticipado por

incumplimiento de la obligación de pagar contribuiciones y primas de la póliza

de seguro, que no se inscribe por no estar garantizada con hipoteca, en

la cláusula novena al establecer la garantía hipotecaria se dice que "en

garantía del principal del préstamo... y de una cantidad máxima de

quinientas mil pesetas para responder de primas de seguro, contribuciones,

tasas, arbitrios e impuestos satisfechos en razón a las fincas hipotecadas

y gastos de comunidad, la parte prestataria constituya hipoteca. Que, por

tanto, debe procederse a la inscripción de la garantía hipotecaria (cláusula

novena) y en consecuencia, a la inscripción de la letra c) de la cláusula

octava, en relación con la letra d). Que por lo que se refiere a la obligación

del pago de las primas de seguro, según lo establecido en la estipulación

decimocuarta, hay que señalar que la trascendencia real del pacto sobre

la obligación de asegurar es clara, pues según el artículo 102.2 de la Ley

Hipotecaria, la hipoteca se extiende a las "indemnizaciones concedidas

o debidas al propietario", por lo que el impago de la prima o la rescisión

del contrato de seguro dará lugar a una disminución de la garantía y

a la consecuente aplicación del artículo 1129 del Código Civil, precepto

al que la doctrina y la Dirección General de los Registros y del Notariado

reconoce efectos reales. En este sentido se cita la Resolución de 22 de

julio de 1996. Que como lo que se establece en la cláusula novena de

la escritura es una cantidad por la que responde la finca en garantía

del pago de, entre otros supuestos, las primas de seguro, debe procederse

a inscribir dicha cláusula, así como la octava letra.c. 3.o Que no se inscribe

la cláusula d) de la cláusula octava. Que los motivos del Sr. Registrador

que se recogen en otras notas de calificación a estipulaciones semejantes,

entre las cuales se encuentra el que no se garantizan con hipoteca, hay

que remitirse a lo expuesto en lo relativo a la cláusula novena. Que, en

primer lugar, hay que tener en cuenta que una hipoteca legal tácita

convierte en segunda hipoteca la voluntaria, que garantiza el préstamo, por

lo que dicha garantía podría verse menoscabada (Resoluciones de 9 de

febrero, 18 de mayo, 23 y 26 de octubre 1987, 22 de noviembre de 1988

y 1 de junio de 1989, entre otras). Dicha circunstancia justifica plenamente

su inscripción. Que, por otra parte la cláusula d) se refiere de modo diáfano

a las contribuciones territoriales, cualquiera que sea su actual

denominación, que gozan de preferencia sobre el derecho de hipoteca inscrito,

a tenor del artículo 1.923 del Código Civil, sin que exista indeterminación.

Que en este punto hay que señalar lo que dice la Resolución de 22 de

julio de 1966. Que se debe proceder a la inscripción, dado el interés legítimo

de asegurar erga omnes el pago de las contribuciones e impuestos que

gravan la finca. Que la hipoteca legal tácita del artículo 194 de al Ley

Hipotecaria se extiende a la anualidad corriente y a la última vencida.

Que en este sentido se citan las Resoluciones de 23 y 26 de octubre de

1987. 4. Que en cuanto al apartado e) de la cláusula octava, la posibilidad

de vencimiento anticipado por deterioro es consecuencia del artículo

1129.3 del Código Civil. Que tal posibilidad ha de tener efectos reales,

pese a la dicción del citado artículo, que habla de deudor y no de tercer

poseedor. Que las Resoluciones de 23 y 26 de octubre de 1987 reconocen

efectos reales al artículo 1129 del Código Civil, citándose además otros

preceptos como el artículo 205 del Código de Comercio y 5.3 de la Ley

del Mercado Hipotecario. Que en la cláusula no inscrita se establece

expresamente, de acuerdo con la legislación citada, la posibilidad de enervar

el vencimiento anticipado reponiendo la garantía. 5. Que en lo que se

refiere al apartado g) de la cláusula octava, hay que remitirse a lo expuesto

para la cláusula decimoquinta. 6. Que en cuanto a la cláusula novena,

referente a la hipoteca se debe proceder a su inscripción íntegra, pues

se respeta el principio de especialidad, especificándose la responsabilidad

por cada partida, a tenor de lo dicho anteriormente, procediéndose

igualmente a la inscripción de la total responsabilidad. 7. Que en cuanto a

la cláusula undécima se reconoce la no inscripción del apartado c). Que

la posibilidad de pactar la administración y posesión interna de la finca

se recoge en el artículo 131.6.a de la Ley Hipotecaria. Por ello la posibilidad

de percibir rentas vencidas y no satisfechas por parte del actor, dependerá

de la existencia del pacto en ese sentido. Que tampoco cabe duda acerca

de los efectos reales del pacto referido, pues necesariamente ha de afectar

al hipotecante y a cualquier otro propietario posterior, así como a los

eventuales cesionarios del crédito hipotecario. En este sentido se señalan

las Resoluciones de 23 y 26 de octubre de 1987. 8. Que en lo que concierne

a la cláusula decimoquinta, la fórmula de la misma viene sugerida por

la Resolución de 27 de enero de 1986, y tomada del artículo 219 del

Reglamento Hipotecario, que precisamente extiende la acción de devastación

del artículo 117 del mismo texto legal, al arrendamiento. Que la Circular

19 del Colegio de Registrador señala que mientras no se consolide la

jurisprudencia del Tribunal Supremo y de la Dirección General relativa a la

purga de arrendamientos posteriores en caso de ejecución de hipoteca,

se considera admisible someter al contrato de arrendamiento posterior

a límites razonables. Que la más reciente Resolución de 22 de julio de

1996, en su fundamento de Derecho 3.o, se ha pronunciado expresamente

a favor de la inscripción de la citada estipulación. 9. Que en lo que se

refiere a la cláusula decimosexta, se considera que su inscripción no es

innecesaria, pues la valoración de los bienes con arreglo a las disposiciones

que se citan depende la posibilidad de titulización del préstamo, tal como

señala el artículo 5, párrafo 2.o de la Ley 2/1981, de Mercado Hipotecario.

IV

El Registrador, en defensa de la nota, informó: Que habiendo sido

extendida nota de despacho, al amparo del artículo 434 del Reglamento

Hipotecario, que autoriza inscribir solamente los pactos con trascendencia

real, denegando los personales sin expresión de causa o motivo, cuando

se cuente con el consentimiento de los interesados, lo procedente, en este

caso, hubiera sido presentar de nuevo el título para la extensión en forma

de la nota de calificación, por lo que se entiende que no es posible el

recurso dada la inexistencia de calificación. Que no obstante, en aras del

principio de economía procesal, se pasa a exponer los motivos de la

denegación junto con el informe: 1. Intereses moratorios: cláusulas sexta y

novena. Que en lo referente a la cláusula sexta no se cuestiona su licitud

(artículos 316 y 317 del Código de Comercio), lo que ocurre es que no

han sido objeto de inscripción al no inscribirse la cobertura hipotecaria

de los mismos en la cláusula novena. Que la razón está en los artículos

114, 115 y 146 de la Ley Hipotecaria y 220 del Reglamento Hipotecario.

Que las Resoluciones de 16 y 17 de diciembre de 1996 lo que hacen es

declarar que, existiendo cláusula de interés variable, las cantidades

pactadas para responder de los intereses remuneratorios y de demora en

la escritura calificada reúnen los requisitos exigidos por la Dirección

General para este tipo de cláusulas, en cuanto han de ser construidas al modo

de "hipotecas de máximo". Que, más aún, dichas Resoluciones no

contradicen las de 23 y 26 de octubre de 1987 y 22 de julio de 1996. Que

la Dirección General sostiene respecto del límite de responsabilidad por

razón de intereses, tanto ordinarios como de demora, que no puede exceder

de las cinco anualidades previstas en el artículo 114 de al Ley Hipotecaria,

que se refiere a los intereses ordinarios, únicos previstos en la misma,

debiendo a estos solos efectos, por tratarse de obligaciones de distinta

naturaleza, ser computados conjuntamente. Que, por último, se ha de

señalar que cuando los intereses de demora no caben en ese tope máximo

legalmente permitido no existe otra solución de lege lata que denegarlos

íntegramente. 2. Vencimiento anticipado por impago de primas de seguro.

Que no estando garantizada por hipoteca dicha cláusula y no siendo

susceptible de ello por tratarse de una obligación accesoria que queda fuera

de la cobertura hipotecaria, la cual sólo alcanza frente a terceros al capital,

intereses y costas y gastos judiciales, al ser la hipoteca un derecho de

realización de un valor típico y de constitución registral, carece de sentido

su inscripción al no poder originar su incumplimiento el ejercicio de la

acción real derivada del derecho inscrito, como título ejecutivo por las

cantidades que constan específicamente determinadas en el Registro

(artículos 12. 105, 114 y 115 de la Ley Hipotecaria y demás relativas a la

ejecución). Vencimiento anticipado por falta de pago de contribuciones.

Que los motivos de denegación son tres: 1.o Por tratarse de una conducta

independiente del cumplimiento de la obligación garantizada ; 2.o Por no

reunir los requisitos previstos para la acción de devastación (artículo 117

de la Ley Hipotecaria, en relación con el 1129-3.o del Código Civil y

219-2.o del Reglamento Hipotecario) ; y 3.o Sobre todo, por poder alterar

el orden de prelación de los créditos que es de orden público (artículos

1923 del Código Civil, 194 de la Ley Hipotecaria y 73 de la Ley General

Tributaria). Que es tal generalidad y amplitud de los términos usados

por el apartado d) que cabría incluir desde el recibo de la basura o del

agua hasta el IBI, pasando por una contribución especial (Resolución de

22 de julio de 1996). No obstante, además de ser el término "perjuicio"

excesivamente amplio, lo cierto es que un pacto de tal naturaleza podría

en la práctica alterar el orden o prelación de los créditos cuya regulación

es de orden público. Disminución del valor de la finca. Que se denegó

la inscripción de dicha cláusula de vencimiento anticipado por no reunir

los requisitos de la acción de devastación contenidos en los artículos 117

de la Ley Hipotecaria, 219 del Reglamento Hipotecario, en relación con

los artículos 1129-3.o del Código Civil y 5.3 de la Ley de Mercado Hipotecario

y la Resolución de 26 de diciembre de 1990. Que se considera que no

basta acreditar cualquier disminución en el valor de la finca para provocar

el vencimiento de la obligación garantizada, sino que ha de tratarse de

una disminución en el valor "en cambio" de la finca hipotecada ocasionada

por la conducta del dueño de la finca para ejercitar la acción de devastación,

tendente a que el Juez determine lo que considere más conveniente, incluso

el vencimiento del crédito, sin que este se produzca automáticamente dando

lugar a la ejecución de la garantía. Apartado g) de la cláusula octava.

Que su denegación es evidente al remitirse a la cláusula decimoquinta

que contempla obligaciones personales de muy variada especie (artículo

98 de la Ley Hipotecaria y 51 Regla 7.a y 353.3 del Reglamento Hipotecario).

3. Cláusula de Constitución de hipoteca. Que examinada la cuestión relativa

a los intereses de demora y su garantía, hay que centrarse ahora en la

cantidad fijada para responder de primas de seguro, contribuciones, etc.

La estipulación novena prevé que la hipoteca responde asimismo del pago

de la cantidad máxima de 500.000 pesetas para responder de primas de

seguro, contribuciones, tasas, arbitrios e impuestos satisfechos en razón

a las fincas hipotecadas y gastos de comunidad. Que son dos las razones

de la denegación: En primer lugar, por englobarse en una misma cantidad

obligaciones de muy variada naturaleza y procedencia (artículo 112 de

la Ley Hipotecaria), en segundo lugar, y esto también sirve para los

intereses moratorios, porque se entiende que estas obligaciones accesorias

al crédito garantizado no son susceptibles de hipoteca (artículos 1861 del

Código Civil y 105 de la Ley Hipotecaria), y ello por tratarse de hipoteca

de un derecho real típico de realización de valor que no garantiza más

obligaciones accesorias al préstamo, obligación principal en cuya seguridad

se constituye, que aquellas que específicamente permite la Ley. Que se

ha dicho que estas cantidades pueden resultar garantizadas bajo la forma

de hipoteca de máximo. Pero este razonamiento es erróneo, en primer

lugar, porque no son susceptibles de ser garantizadas con hipoteca

(artículos 1.851 del Código Civil y 105 de la Ley Hipotecaria), ya que la

garantía hipotecaria sólo se extiende, tratándose de obligaciones accesorias

a la obligación principal, a las específicamente contempladas en la Ley

Hipotecaria: intereses, costas y gastos de ejecución. En segundo lugar,

porque cuando la jurisprudencia, con relación a la garantía por costas

y gastos, ha hablado de hipoteca de máximo lo ha dicho en sentido amplio,

no en el sentido estricto de considerarlas como tales hipotecas

independientes de las que garantiza la obligación principal, sino que ha venido

a decir que funciona como hipoteca de máximo al desconocerse su importe

ab initio, por lo que la Ley permite fijar una cantidad máxima para

responder por este concepto, pero sin que se afirme en ningún caso que

sean auténticas hipotecas de máximo, Y en tercer lugar, porque la extensión

de la hipoteca a tales cantidades se configuren como hipotecas de máximo

o no, sólo podrá tener lugar cuando una ley, modificando la regulación

contenida en la Ley Hipotecaria, lo autorice. Que es que el derecho de

hipoteca en su constitución registral se encuentra sujeto a una estricta

tipicidad legal por intervenir razones de orden público. Esto se manifiesta

de modo eminente en la ejecución. Por ello, tratar de coincidir supuestas

hipotecas de máximo al modelo o tipo legal excede de la autonomía de

la voluntad al intervenir razones de orden público, en aras del fomento

del tráfico y el crédito territorial. Que, en resumen, cuando el artículo

1861 del Código Civil o el 105 de la Ley Hipotecaria dispone que la hipoteca

se puede constituir en garantía de toda clase de obligaciones, se ha de

entender que se refiere a toda clase de obligaciones principales, aunque

puedan ser con causa accesoria (el aval), conforme a una interpretación

lógica y sistemática de ambos preceptos (artículo 3 del Código Civil). 4.

Facultades de Administración de la finca hipotecada. Que se ha inscrito,

salvo el párrafo que va desde "así" hasta el final: "administración". Que

respecto a la facultad de cobrar rentas vencidas y las que vayan venciendo,

se considera justificado lo alegado por el recurrente, no así lo que queda

del párrafo por no ajustarse a los términos de la regla 6.o del artículo

131 de al Ley Hipotecaria. 5. Seguro de daños (cláusula decimocuarta).

Que se entiende que se trata de una obligación personal (artículo 98 de

la Ley Hipotecaria y concordantes), cuyo cumplimiento no puede originar

la ejecución de la garantía por el ejercicio de la acción real en perjuicio

de tercero, sino solamente, de haber sido pactado, el ejercicio de la acción

personal derivada del contrato por el procedimiento declarativo que

corresponde, y ello no sólo por no estar garantizada esta obligación con la hipoteca

en el caso concreto, sino porque tampoco puede estarlo con carácter general

al estar limitada la responsabilidad hipotecaria de la finca a las cantidades

previstas específicamente en la Ley Hipotecaria, por ser la hipoteca un

derecho real de garantía de realización de valor típico y de constitución

registral, de modo que el Juez no debe despachar ejecución más que por

las cantidades no solo "previstas" sino "permitidas" por la Ley Hipotecaria

6. Obligación de no arrendar. El párrafo recurrido ha sido inscrito. 7.

Valoración conforme a la legislación de mercado hipotecario. Que se considera

que no es necesario el reflejo registral de tal cláusula, por cuanto si se

examinan los distintos tipos de emisión de títulos hipotecarios se ve que

con relación a las cédulas hipotecarias, al estar garantizadas con todas

las hipotecas que consten inscritas a favor de la entidad emisora (artículo

12 de la Ley de Mercado Hipotecario), no hay necesidad de hacer referencia

a la tasación en el asiento ; por lo que se refiere a los bonos y a las

participaciones, al garantizarse los primeros con créditos hipotecarios

especialmente afectados y al representar, los segundos, una participación en

un determinado crédito hipotecario (artículos 13 de la Ley de Mercado

Hipotecario y 61.2 del Real Decreto de 17 de marzo de 1982), será en

el momento de la puesta en circulación de los títulos cuando haya de

comprobarse la legalidad de la emisión (sobre la nota en las emisiones

de bonos: artículos 13, párrafo 2.o de al Ley del Mercado Hipotecario,

5.o del Real Decreto y 64 último párrafo que regula la nota registral para

las participaciones hipotecarias), pero no ahora, cuando es muy probable

que no sirvan de cobertura a ninguna emisión en toda la vida del préstamo.

Se trata de limpiar los asientos de pactos inútiles ; por todo ello, se entiende

innecesaria toda referencia a la legislación especial del Mercado

Hipotecario.

V

El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Castilla y León

declaró inadmisible el recurso gubernativo interpuesto, fundándose en la firmeza

del procedimiento, que el recurso gubernativo se refiere o presupone al

existencia de una verdadera calificación registral, en el propio sentido

jurídico que recoge la Ley y el Reglamento Hipotecario, sin que pueda

abarcar el referido medio la impugnación de las simples notas de despacho

que contempla el artículo 434 del Reglamento Hipotecario (Resoluciones

de 8 de noviembre de 1993 y 18 de abril e 1994).

VI

La Procuradora recurrente apeló el auto presidencial, manteniéndose

en sus alegaciones, y añadió: Que en el presente caso se ha producido

una verdadera calificación porque el documento presentado a inscripción

ha resultado inscrito en parte. Que según los artículos 66 de la Ley

Hipotecaria y 112 del Reglamento Hipotecario, el, recurso gubernativo cabe

únicamente contra la calificación del título, pero no dice que deba dirigirse

contra la nota de calificación o contra la nota de despacho. Que el recurso

ha de interponerse contra el asiento realizado, según reiterada

jurisprudencia, entre otra, la Resolución de 11 de noviembre de 1970.

Fundamentos de Derecho

Vistos los artículos 1127, 1129.3.o y 1923.1.o y 2.o del Código Civil ;

12, 66, 114, 117 y 131.6.a de la Ley Hipotecaria ; 51, 113, 115, 117, 127

y 429 del Reglamento Hipotecario ; 5 y 7 de la Ley 2/1981, de 25 de marzo,

del Mercado Hipotecario ; y 28.2 del Real Decreto 685/1982, de 17 de marzo;

la Sentencia del Tribunal Supremo (Sala Tercera) de 14 de marzo de 2000 ;

y las Resoluciones de 4 de julio de 1984, 23 y 26 de octubre de 1987,

16 de marzo y 26 de diciembre de 1990, 14 de enero de 1991, 24 de

abril de 1992 (ésta publicada sólo en el "Boletín Oficial de Estado" de

25 de mayo del mismo año), 8 de noviembre de 1993, 2 de octubre de

1998, 18 de diciembre de 1999, 14 y 17 de marzo, 12, 13, 14, 16 y 17

de junio y 4, 5, 6, 7, 10, 11 y 12 de julio de 2000.

1. En el presente expediente, el auto apelado se limita a declarar

la inadmisibilidad del recurso contra la nota del Registrador, al

considerarla como nota de despacho, que por sí no abre la posibilidad de recurso

mientras no se extienda una auténtica nota de calificación. Pero debe

advertirse que el Registrador, después de despachar el título, no se limitó

a consignar en él, con las circunstancias exigidas, el asiento practicado,

sino que especifica los extremos del título a los que no se extiende el

asiento "por carecer de transcendencia real, de acuerdo con el artículo

51.6 del Reglamento Hipotecario".

Cuando la calificación del Registrador sea desfavorable nada impide

(antes bien, sería más adecuado a los principios básicos de todo

procedimiento) que la nota en la que se consignen los defectos que, a su juicio,

se oponen a la inscripción pretendida exprese también la íntegra

motivación de los mismos (cfr. artículo 127 del Reglamento Hipotecario), con

el desarrollo necesario para que el interesado pueda conocer los

fundamentos jurídicos en los que se basa la calificación (y aunque para ello

deba extenderse dicha nota de calificación en un documento aparte

expedido por el Registrador, en el que se identifique debidamente el título

a que se refiere y se contenga, además de los defectos observados, la

expresa indicación del procedimiento y plazo para interponer el recurso,

como ha admitido este Centro Directivo -cfr., por todas, la Resolución

de 2 de octubre de 1998-), a lo que no se oponen las normas aplicables

-cfr. artículos 66 de la Ley Hipotecaria y 113, 115, 117 y 429 del Reglamento

Hipotecario-. Es indudable que, de este modo, quedarían incrementadas

las garantías del interesado recurrente, quien al conocer en el momento

inicial todos los argumentos en que el Registrador funda jurídicamente

su negativa a la inscripción solicitada podrá alegar los fundamentos de

derecho en los que apoye su tesis impugnatoria, a la vista ya de todos

los hechos y razonamientos aducidos por el Registrador que pudieran ser

relevantes para la resolución del recurso (sin esperar al momento en que,

conforme al artículo 115 del Reglamento Hipotecario, emita el

correspondiente informe, el cual, desde este punto de vista, habría de ser meramente

complementario -si no reiteración, en esencia- de la motivación jurídica

contenida en la nota de calificación).

Las consideraciones que anteceden no se oponen a que, en el presente

caso -y contra lo decidido en el Auto apelado- deba estimarse, conforme

a la reiterada doctrina de esta Dirección General (cfr. Resoluciones de

16 de marzo y 26 de diciembre de 1990, 14 de enero de 1991 y 24 de

abril de 1992), que existe nota de calificación y contra ella procede el

recurso gubernativo.

2. En el caso debatido se plantean cuestiones idénticas, la mayoría

de ellas, a otras resueltas por este Centro Directivo en que el Registrador

y el recurrente eran los mismos (cfr. las Resoluciones de 12, 13, 14, 16

y 17 de junio y 4, 5, 6, 7, 10, 11 y 12 de julio de 2000), por lo que razones

de economía de procedimiento aconsejan entrar ahora en las cuestiones

de fondo, conforme a la petición del recurrente.

3. El primero de los extremos que es preciso abordar es el relativo

a dos de las cláusulas del contrato relacionadas entre sí: el rechazo a

la inscripción de la garantía hipotecaria convenida para los intereses de

demora y, como consecuencia de ello, del pacto sobre devengo de tales

intereses, rechazo que, según resulta del informe del Registrador, se basa

en la consideración de que la cantidad garantizada por tal concepto,

sumada a la fijada para garantizar los intereses ordinarios, excede del máximo

permitido por el artículo 114 de la Ley Hipotecaria, es decir cinco

anualidades de intereses ordinarios.

El defecto no puede ser confirmado. La doctrina de esta Dirección

General, contenida en las Resoluciones de 23 y 26 de octubre de 1987

y 22 de julio de 1996 entre otras, una vez sentada la distinta naturaleza

y régimen de los intereses remuneratorios y moratorios, diverso origen

y título para lograr su efectividad, ha admitido la posibilidad de extender

la garantía hipotecaria a los segundos siempre que, por exigencias del

principio de especialidad (cfr. artículo 12 de la Ley Hipotecaria), se precise

claramente en qué medida lo están, con independencia de la garantía

establecida para los primeros, de suerte que no pueda aplicarse la cobertura

establecida para unos a los otros. Por lo demás, la doctrina invocada sobre

la computación conjunta de uno y otro tipo de intereses no es argumento

para rechazar la inscripción pretendida, pues tal doctrina, como precisara

le Resolución de 18 de diciembre de 1999 -y que han ratificado las de

14 y 17 de marzo de 2000, entre otras posteriores- no pretende afirmar

sino que unas mismas cantidades no pueden devengar simultáneamente

intereses ordinarios y de demora ; mas, respetada esta exigencia, ninguna

dificultad hay para poder reclamar todos los intereses, sean remuneratorios

o de demora, realmente devengados y cubiertos por las respectivas

definiciones de su garantía hipotecaria -dentro de los máximos legales- aun

cuando se reclamen intereses remuneratorios de los cinco últimos años

e intereses moratorios también de los cinco últimos años, si así procediera,

por ser distintas y de vencimiento diferente las cantidades que devengan

unos y otros y, por tanto, a ambos puede extenderse la garantía hipotecaria

dentro de dichos límites.

4. En segundo lugar, debe admitirse también la inscripción de la

estipulación por la que se conviene que la falta de pago de la prima de seguro

opere como causa de vencimiento anticipado de la obligación de devolver

el préstamo. Según la reiterada doctrina de este Centro Directivo (cfr.

las Resoluciones de 23 y 26 de octubre de 1987 y 22 de julio de 1996),

cabe inscribir como causas de vencimiento anticipado el impago de aquellas

obligaciones que sigan a la cosa y que, como las primas de seguro, en

cuanto crédito privilegiado (cfr. artículo 1923.2.o del Código Civil) suponen

un riesgo de detrimento potencial del bien hipotecado (cfr. artículo

1129.3.o del mismo Código). Asimismo, respecto de la estipulación que

impone la obligación de asegurar la finca hipotecada por determinada

suma, con la facultad del acreedor de atender al pago de las primas del

seguro, cabe recordar la doctrina (cfr., por todas, la Resolución de 22

de julio de 1996) según la cual los contratantes pueden extender la garantía

hipotecaria a aquellos gastos extrajudiciales que, como las primas del

seguro del bien hipotecado, están en íntima conexión con la conservación y

efectividad de la garantía cuando, como en este caso ha ocurrido, se

respeten las exigencias que en aras del principio de especialidad impusieran

las Resoluciones de 23 y 26 de octubre de 1987, en el sentido de que

han de precisarse los concretos gastos extrajudiciales que se garantizan.

Por otra parte, se debate sobre la inscripción de la cláusula por la

que acuerda el vencimiento anticipado de la obligación garantizada por

"falta de pago, dentro del período voluntario de cobranza, de impuestos,

contribuciones, tasas o arbitrios afectantes a la finca hipotecada, siempre

que dicha falta de pago perjudique al acreedor según la legislación en

cada momento vigente". Este defecto debe ser confirmado, pues aunque

según la doctrina sentada en las Resoluciones citadas en este mismo

fundamento de derecho se admita la inscripción de la cláusula de vencimiento

anticipado relativa a tributos y gastos, siempre y cuando se concrete a

aquéllos cuyo pago quede garantizado con un derecho de preferencia legal

de cobro respecto del mismo acreedor hipotecario (cfr. artículo 1923 del

Código Civil), no es ese el alcance que debe darse a la cláusula debatida,

en tanto en cuanto se incluyen en ésta conceptos que, pudiendo comportar

un genérico perjuicio al acreedor, no implican menoscabo alguno del

crédito hipotecario de que se trata.

5. Tampoco puede ser confirmado el defecto por el que se rechaza

la inscripción del vencimiento anticipado de la deuda en el caso de que

en la finca hipotecada ocurra un siniestro que disminuya el valor de la

misma en más de un veinte por ciento, si no se repone la garantía. El

hecho de que el legislador atribuya al acreedor hipotecario en ciertos casos,

como una de las facultades de defensa y conservación del derecho real

de garantía, la llamada acción de devastación, tendente a reprimir o reparar

el menoscabo que pueda sufrir el bien sobre el que se ha constituido

aquel derecho, no significa necesariamente que no pueda atribuírsele

también convencionalmente la facultad de dar por vencido anticipadamente

el crédito para el caso de disminución del valor de las garantías por causas

objetivas y lograr, a través de su inscripción registral, hacerla oponible

a terceros. Este Centro Directivo ha admitido no sólo la modulación por

vía de pacto anticipado que establece el artículo 1129.3.o del Código Civil

para concretar el grado de quebranto o pérdida de valor de los bienes

que se configure como disminución de la garantía, sino también que a

su amparo puedan establecerse como causas de vencimiento anticipado

pérdidas o disminuciones del valor de los bienes producidos con

independencia de la existencia o no de culpabilidad del deudor o propietario

(cfr. Resoluciones de 23 y 26 de octubre de 1987, 16 de marzo y 26 de

diciembre de 1990), siempre que cumplan unas exigencias mínimas como

la concreción de la disminución del valor que la determine (Resolución

de 8 de noviembre de 1993) y que la misma no quede al arbitrio de una

de las partes (cfr. Resolución de 4 de julio de 1984).

6. En relación con la cláusula undécima, relativa a los procedimientos

judiciales de ejecución de la hipoteca, el Registrador rechaza, en la nota

de calificación, la inscripción del párrafo por el que se faculta a la entidad

acreedora para "... cobrar las rentas vencidas y las que vayan venciendo,

y con derecho asimismo a la percepción de honorarios, pudiendo delegar

en terceros las funciones de esta administración" ; si bien, en su informe,

admite la inscripción respecto de la facultad de cobrar las rentas vencidas

y las que vayan venciendo, pero no el resto de dicho párrafo. Es cierto

que según el artículo 131.6.a de la Ley Hipotecaria, cuando se le haya

conferido la administración o posesión interina, el acreedor percibirá "las

rentas vencidas y no satisfechas, si así se hubiese estipulado, y los frutos

y rentas posteriores, cubriendo con ello los gastos de conservación y

explotación que la misma finca exija y después su propio crédito" ; y que, por

las peculiaridades de dicho procedimiento, las normas por las que se rige

han de ser de interpretación estricta, de modo que no podrán imponerse

más cargas económicas que las previstas en tal regla imperativa (a

diferencia del premio de administración que puede pactarse para el juicio

ejecutivo ordinario, conforme a los artículos 1522 y 1530 de la Ley de

Enjuiciamiento Civil). En cambio, ningún reparo cabe oponer al pacto

que permite delegar las funciones de dicha administración, en tanto en

cuanto no contradice la necesaria atribución de tal función al acreedor

ni la responsabilidad que a éste pueda exigir el Juez.

7. Respecto de la estipulación decimoquinta, según afirma el

Registrador en su preceptivo informe, ha sido inscrito el párrafo al que se

refiere el recurrente, en cuanto a la obligación de no arrendar el inmueble

por renta inferior al quince por ciento del valor fijado para subasta (como

admitió la Resolución de 22 de julio de 1996), y por ello es inscribible

el pacto de que establece como causa de vencimiento anticipado de la

deuda garantizada el incumplimiento de dicha obligación.

8. Por último se plantea si procede o no hacer constar la declaración

de que la finca hipotecada ha sido valorada de conformidad con las

exigencias de la normativa del mercado hipotecario. El artículo 5 de la Ley

del Mercado Hipotecario establece determinados límites al importe de los

créditos que pueden servir de cobertura a las emisiones de cédulas o

bonos hipotecarios, por lo que entre los requisitos exigidos por el posterior

artículo 7 para su movilización se encuentra el de la tasación previa de

las fincas hipotecadas, con los requisitos que reglamentariamente se

establezcan. Esa tasación es un requisito previo a la emisión de los valores

garantizados, pero no para la constitución previa de la hipoteca, aun

cuando nada obsta a que se haya verificado en tal momento o incluso antes,

en cuyo caso el artículo 28.2 del Real Decreto 685/1982, de 17 de marzo,

establece que se harán constar en la escritura de constitución de hipoteca

y en la inscripción registral de la misma. Ahora bien, si esa constancia

viene reglamentariamente impuesta, lo es sobre la base de su acreditación

mediante el certificado de los servicios correspondiente, según establece

la propia norma, por lo que la simple manifestación de su existencia,

no acreditada con la incorporación a la escritura del correspondiente

certificado, carece por sí sola de toda relevancia a efectos registrales.

Esta Dirección General ha acordado estimar parcialmente el recurso

y revocar el auto apelado, en cuanto a la inadmisibilidad de dicho recurso,

así como la nota de calificación en los extremos referidos en los precedentes

fundamentos de derecho números 3, 5, 7 y parte de los contemplados

en los números 4 y 6, y desestimarlo, confirmando la nota, respecto del

extremo restante de los mencionados en dichos fundamentos de derecho

4.o y 6.o y el fundamento 8, en los términos que resultan de las

consideraciones contenidas en todos ellos.

Madrid, 22 de marzo de 2001.-La Directora general, Ana López-Monís

Gallego.

Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Castilla y León.

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