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EL PRESIDENTE DE LA GENERALIDAD DE CATALUÑA

Sea notorio a todos los ciudadanos que el Parlamento de Cataluña ha aprobado y yo, en nombre del Rey y de acuerdo con lo que establece el artículo 33.2 del Estatuto de Autonomía de Cataluña, promulgo la siguiente Ley 25/2001, de 31 de diciembre, de la accesión y la ocupación.

PREÁMBULO

La presente Ley regula la accesión y la ocupación, como títulos adquisitivos exclusivos del derecho de propiedad.

En relación a la accesión, el título I establece unas disposiciones generales y regula la accesión inmobiliaria y la accesión mobiliaria.

En Cataluña, el derecho de accesión parte históricamente de unos principios que se hallan en el usaje "si quis in alieno". Actualmente queda regulado por el artículo 278 de la Compilación del Derecho Civil de Cataluña, que sólo establece el principio general de accesión a favor de la persona propietaria del suelo y el derecho de retención, y distingue entre los supuestos de buena fe y mala fe.

La aplicación supletoria del Código Civil ha significado que en muchos supuestos no se hayan aplicado los principios tradicionales del Derecho catalán.

Por otro lado, la realidad actual y las nuevas técnicas constructivas obligan a examinar, con respeto de la tradición jurídica, las situaciones que pueden producirse en la práctica y las excepciones que hay que prever, distinguiendo, lógicamente, entre los supuestos de buena fe y mala fe, y a solucionar los conflictos de intereses según corresponda al suelo o a la construcción el valor mayor. Es muy importante, pues, la regulación de las construcciones extralimitadas, figura introducida por la jurisprudencia a la que pueden darse soluciones de indemnización como la adjudicación de pisos o locales en régimen de propiedad horizontal.

La regulación de la accesión inmobiliaria parte de dos fundamentos: la buena fe o la mala fe y el valor mayor del suelo o de la construcción. Por otro lado, la Ley mantiene como garantía el derecho de retención.

La accesión mobiliaria también es objeto de regulación, atendiendo a los criterios de buena fe y mala fe, y, entre los supuestos clásicos de adjunción, conmixtión y especificación, agrupa todos los casos bajo el concepto de unión y establece a quién corresponden la propiedad de las cosas y los derechos de resarcimiento pertinentes.

Finalmente, la presente Ley, a fin de completar la regulación de los títulos adquisitivos exclusivos de la propiedad, dedica el título II a la ocupación. Esta regulación tiene en cuenta la legislación especial sobre la materia y procura establecer unas formulaciones y unas indemnizaciones, especialmente en relación al descubrimiento de objetos de especial valor y de objetos hallados, más adecuadas a la realidad socioeconómica actual.

TÍTULO I

Accesión

CAPÍTULO I

Disposiciones generales

Artículo 1. Concepto.

La propiedad de un bien comporta la adquisición, por accesión, de lo que se le une, de forma natural o artificial, desde la incorporación, con la obligación de pagar, si procede, la indemnización que corresponda, de acuerdo con las disposiciones de la presente Ley.

Artículo 2. Regulación.

La accesión se rige por las disposiciones de la presente Ley, sin perjuicio de que los supuestos de accesión que tengan una regulación especial se rijan por la legislación que les sea aplicable.

CAPÍTULO II

Accesión inmobiliaria

SECCIÓN 1.ª TÍTULO ADQUISITIVO

Artículo 3. Adquisición.

Por derecho de accesión inmobiliaria pertenecen a la persona propietaria de la finca las plantaciones, los cultivos y las construcciones incluidos en la misma.

Artículo 4. Presunción.

Se presume, mientras no se pruebe lo contrario, que las plantaciones, los cultivos y las construcciones en una finca se llevan a cabo por la persona propietaria de los mismos, a su cargo.

SECCIÓN 2.ª PLANTACIONES, CULTIVOS Y CONSTRUCCIONES EN SUELO AJENO DE BUENA FE

Artículo 5. Plantaciones y cultivos de larga duración.

1. La persona propietaria de la finca en la que otra persona, de buena fe, ha efectuado plantaciones o cultivos cuya explotación habitual, según la costumbre local, se prolonga más allá del año agrícola en el que se han efectuado, puede optar entre hacerlos suyos y abonar los gastos u obligar a quien haya efectuado la plantación o el cultivo a dejar la finca en el estado en que se hallaba antes.

2. La facultad de opción que se otorga a la persona propietaria de la finca ha de ejercerse en el plazo máximo de un año. Si, transcurrido dicho plazo, ésta no ha ejercido la facultad que le confiere el apartado 1, se presume la existencia de un contrato de arrendamiento limitado al tiempo en que la plantación o el cultivo sean productivos, y, como máximo, de cuatro años desde que se efectuaron.

Artículo 6. Plantaciones y cultivos de corta duración.

1. La persona propietaria de la finca en la que otra persona, de buena fe, ha efectuado plantaciones o cultivos cuya explotación habitual, según la costumbre local, sólo se produce dentro del año agrícola en que se han efectuado, puede optar entre hacerlos suyos y abonar los gastos u obligar a quien ha hecho la plantación o el cultivo a dejar la finca en el estado en que se hallaba antes.

2. La facultad de opción que se otorga a la persona propietaria de la finca debe ejercerse antes de que, de acuerdo con la costumbre local, sea tiempo de hacer la cosecha o la siega. Si, una vez transcurrido este plazo, la persona propietaria de la finca no ha ejercido la facultad que le confiere el apartado 1, ha de permitir a quien ha hecho la plantación o el cultivo realizar la cosecha o la siega si esta persona le ha abonado una cantidad equivalente a la renta que correspondería por el tiempo que haya hecho uso de la finca.

Artículo 7. Construcciones.

La persona propietaria de suelo en el que otra persona ha hecho una construcción de buena fe puede optar por hacer suya la construcción mediante el abono del coste que haya originado dicha construcción u obligar a la persona propietaria de la construcción a adquirir el suelo al precio que acuerden ambas partes. En caso de discrepancia, el precio del suelo ha de ser fijado por un perito o perita que hayan designado de mutuo acuerdo.

Artículo 8. Construcción extralimitada con valor superior del suelo.

1. La persona propietaria del suelo en el que otra persona ha hecho una construcción y ha ocupado este suelo total o parcialmente, de buena fe, si el valor del suelo invadido es superior al de la construcción y del suelo ajeno construido, puede optar entre hacer suya la totalidad de la construcción y de la parte del suelo ajeno, mediante el pago del coste de la obra, del resto de gastos efectuados y el valor del suelo ajeno, u obligar a la persona propietaria de la construcción a adquirir la parte o la totalidad del suelo invadido.

2. La facultad de opción que otorga el apartado 1 a la persona propietaria del suelo caduca al cabo de dos años de la finalización de la obra. Si, transcurrido este plazo, la persona propietaria no ha ejercido esta facultad de opción, la persona propietaria de la construcción ha de adquirir el suelo invadido.

Artículo 9. Construcción extralimitada con valor superior de la construcción.

1. Quien haya construido total o parcialmente en suelo ajeno puede hacer suyos la construcción y el suelo que haya invadido, de acuerdo con los requisitos siguientes:

a) La construcción debe haber sido realizada de buena fe. Hay buena fe si, en el momento en que se ha iniciado la construcción, quien la ha construido se cree que es la persona propietaria del suelo invadido y, hecha la medición del proyecto técnico de edificación, ha comprobado que no resulta lo contrario.

b) El valor de la construcción debe superar el valor del suelo invadido.

c) La edificación ha de constituir una unidad arquitectónica que no sea divisible materialmente.

d) La persona propietaria del suelo ha de ser indemnizada. El importe de la indemnización es el del resarcimiento del valor del suelo más los daños y perjuicios.

2. La persona propietaria del suelo puede obligar a la persona propietaria de la construcción a comprarle todo el solar invadido si éste no se puede dividir o si el resto del suelo resulta inedificable o resulta una disminución notable de su valor.

3. La persona propietaria del suelo puede optar por una indemnización en especie, mediante la adjudicación de pisos o locales cuando la finca construida sea susceptible de constituirse en régimen de propiedad horizontal.

SECCIÓN 3.ª PLANTACIONES, CULTIVOS Y CONSTRUCCIONES DE MALA FE

Artículo 10. Actuación de mala fe de quien planta, cultiva o construye.

1. La persona que ha hecho una plantación, un cultivo o una construcción en suelo ajeno de mala fe pierde, en beneficio de la persona propietaria del suelo, todo lo que haya plantado, cultivado o construido en él, y debe indemnizarla de los daños y perjuicios causados.

2. En los supuestos de construcciones extralimitadas de mala fe, además de las facultades que otorgan los artículos 8 y 9 a la persona propietaria, ésta puede exigir a la persona que ha construido en su propiedad, a cargo de esta última, la demolición de todo lo que ha construido y el abono de la indemnización de los daños y perjuicios.

3. La facultad que el apartado 2 otorga a la persona propietaria del suelo caduca al cabo de dos años de

la finalización de la obra. Si la persona que es la propietaria no ejerce dicha facultad, la persona que ha hecho la construcción ha de adquirir el suelo invadido y ha de abonar la indemnización de los daños y perjuicios que corresponda.

Artículo 11. Actuación de mala fe de la persona propietaria del suelo.

1. La persona que ha hecho plantaciones o cultivos de larga duración en suelo ajeno, si la persona propietaria del suelo ha actuado de mala fe, puede abonar su valor y adquirir el suelo u obligar a la persona titular de la propiedad del suelo a adquirir la plantación, abonando su valor, en ambos casos, con la indemnización de los daños y perjuicios que corresponda.

2. La persona que ha hecho plantaciones o cultivos de corta duración en suelo ajeno de buena fe, si la persona propietaria del suelo ha actuado de mala fe, tiene derecho a mantener allí el cultivo hasta que haya acabado la cosecha.

3. La persona que ha construido total o parcialmente en suelo ajeno de buena fe, si la persona titular de la propiedad del suelo ha actuado de mala fe, tiene derecho a adquirir el suelo construido mediante el abono del valor de éste y ha de ser indemnizada de los daños y perjuicios que le correspondan.

4. Se presume la mala fe de la persona propietaria del suelo en caso de haber actuado a la vista de la misma y que haya tenido conocimiento de ello, y no se haya opuesto.

Artículo 12. Compensación de la mala fe.

Si tanto la persona propietaria del suelo como la persona que ha hecho una plantación, un cultivo o una construcción en el mismo actúan de mala fe, se les aplican las reglas correspondientes a la actuación de buena fe.

SECCIÓN 4.ª PLANTACIONES, CULTIVOS O CONSTRUCCIONES EN FINCA PROPIA CON PLANTAS, SEMILLAS O MATERIALES AJENOS

Artículo 13. Construcción en una finca propia con materiales ajenos.

La persona que construye en una finca propia y, de buena fe, utiliza materiales ajenos y resulta de ello una obra inseparable e indivisible, hace suyos los materiales mediante la entrega de materiales de la misma especie y calidad y en la misma cantidad o con el pago de su valor. Si la persona actúa de mala fe, además, debe indemnizar de los daños y perjuicios causados.

Artículo 14. Construcción con materiales ajenos.

La persona titular de la propiedad de los materiales utilizados en la edificación tiene acción para reclamar su restitución o el pago a la persona que construye y, subsidiariamente, a la persona titular de la propiedad de la finca, si ésta ha adquirido, por accesión, la edificación que ha construido una tercera persona.

Artículo 15. Plantación y cultivo con plantas y semillas ajenas.

Las disposiciones de los artículos 13 y 14 son aplicables a las plantaciones y a los cultivos realizados con plantas y semillas ajenas.

SECCIÓN 5.ª GARANTÍA

Artículo 16. Derecho de retención.

La persona que haya plantado, sembrado o construido algo de buena fe en suelo ajeno puede ejercer el derecho de retención de la plantación, el cultivo o la construcción hasta que haya sido resarcida o indemnizada por ello.

Artículo 17. Extinción del derecho de retención.

El derecho de retención se extingue cuando la persona propietaria de la finca reintegra, afianza o consigna judicial o notarialmente el importe de la indemnización o el resarcimiento.

CAPÍTULO III

Accesión mobiliaria

Artículo 18. Concepto.

Por derecho de accesión mobiliaria, pertenece a la persona propietaria de una cosa principal lo accesorio que se le adhiere, natural o artificialmente, y que se integra en una sola cosa de forma indivisible, inseparable, estable y duradera.

Artículo 19. Unión de buena fe.

1. La persona propietaria de la cosa principal que ha actuado de buena fe adquiere la propiedad de la cosa accesoria con el abono del valor de ésta, salvo que haya un pacto al respecto.

2. La cosa principal es la que determina la esencia y la función del todo o la que tiene más valor.

Artículo 20. Presunción de buena fe.

Hay buena fe si la persona que ha llevado a cabo la unión tiene la convicción de que es propietaria de la cosa y no tenía medios racionales para suponer que ésta pertenecía a una tercera persona.

Artículo 21. Actuación de mala fe.

1. Si la persona propietaria de la cosa principal ha actuado de mala fe, la que es propietaria de la cosa accesoria puede adquirir la cosa principal si abona su valor, o bien puede obligar a la persona propietaria de la cosa principal a adquirir la accesoria, abonando su valor, y, en este último caso, con la indemnización de los daños y perjuicios que corresponda.

2. Si la persona propietaria de la cosa accesoria ha actuado de mala fe no tiene derecho a ser resarcida.

3. Si ambas personas propietarias han actuado de mala fe, la propiedad de la cosa queda atribuida como si ambas hubieran actuado de buena fe.

Artículo 22. Unión voluntaria o casual.

1. Si se unen dos cosas o más por voluntad de las personas que son sus propietarias, o por voluntad de una sola, de buena fe, o de forma casual, y resulta de ello una cosa indivisible e inseparable, la propiedad corresponde a las personas propietarias en comunidad ordinaria, según la proporción del valor de las cosas unidas.

2. Si las personas propietarias de la cosa resultante a que se refiere el apartado 1 no quieren continuar en comunidad ordinaria, corresponde la propiedad a aquella que tenga más participación, o, si ésta no la quiere, a quien tenga menos, en todos los casos con el abono de las cuotas respectivas. En el caso de que ninguna de las dos personas la quiera, la cosa resultante se ha de vender en subasta pública y ambas personas se han de repartir el precio que se haya obtenido.

3. Si la unión a que se refiere el apartado 1 se hace por voluntad de una sola persona que actúa de mala fe, ésta pierde la propiedad de la cosa resultante y ha de indemnizar de los daños y perjuicios causados.

Artículo 23. Utilización de materiales ajenos.

Quien, de buena fe, utiliza materiales ajenos, total o parcialmente, para hacer una cosa nueva, los hace suyos mediante la entrega de materiales de la misma especie y calidad y en la misma cantidad o mediante el pago del valor de éstos. Si la persona actúa de mala fe, ha de indemnizar, además, de los daños y perjuicios causados.

TÍTULO II

Ocupación

Artículo 24. Adquisición por ocupación.

1. Por ocupación, sin perjuicio de lo que establecen los artículos 25 y 26 y demás disposiciones que les sean aplicables por razón de la materia, pueden adquirirse:

a) Las cosas muebles corporales que nunca han tenido propietario.

b) Las cosas muebles corporales que, abandonadas por la persona que es su propietaria, son susceptibles de apropiación mediante un acto material.

c) Las cosas muebles corporales perdidas, ocultas o presumiblemente abandonadas, respecto a las cuales la persona que es su propietaria no ha formulado denuncia o reclamación alguna.

d) Los animales que pueden ser objeto de caza y pesca.

2. No se pueden adquirir por ocupación:

a) Los objetos muebles sobre los cuales existe algún elemento o indicio que permita la identificación de la persona que es su propietaria.

b) Los títulos valores, efectos y objetos depositados en entidades bancarias o de crédito.

Artículo 25. Descubrimiento o hallazgo de objetos de valor especial.

1. Los objetos de valor especial que hayan permanecido ocultos cuya persona propietaria sea desconocida pertenecen a la persona propietaria de la finca en que se hallan.

2. La persona que haya hallado un objeto oculto de especial valor tiene derecho a recibir en metálico una cantidad equivalente a la mitad del valor del objeto hallado.

3. El descubrimiento o hallazgo de objetos de valor cultural, histórico, arqueológico o artístico, o por razón de prospecciones o excavaciones, se rige por la legislación especial que le sea aplicable.

Artículo 26. Objetos hallados.

1. El hallazgo de animales u objetos muebles corporales que, por las características, las posibilidades de identificación, el estado de conservación, la función o el destino económico respectivo, son habitualmente poseídos por alguien, comporta el deber de restituirlos a la persona que es su propietaria.

2. Si la persona propietaria de los objetos o animales a que se refiere el apartado 1 es desconocida, se ha de comunicar el hallazgo al ayuntamiento del término municipal donde éste se ha producido, el cual ha de depositar el objeto o el animal en el establecimiento que determine, durante un plazo de seis meses, le ha de dar la publicidad suficiente y, además, lo ha de notificar a las autoridades o entidades públicas correspondientes cuando las características del objeto o el animal hallados así lo requieran.

3. Si ha transcurrido el plazo establecido por el apartado 2 y la persona que es propietaria del objeto o el animal hallados no se ha presentado:

a) El objeto o el animal se entrega a quien lo haya hallado, previo pago de los gastos causados por la custodia, la conservación y la entrega.

b) En el caso de que el valor establecido por tasación del objeto o el animal sea superior a 2.000 euros, se vende en subasta pública, a cargo del ayuntamiento, y la persona que lo ha hallado tiene derecho a recibir esta cantidad y, además, una cuarta parte del exceso que se pueda obtener en la subasta, y el resto queda a disposición del ayuntamiento. En el caso de que el precio del remate no supere los 2.000 euros o si no se ha hecho la adjudicación del objeto o el animal, la persona que lo ha hallado tiene derecho a que esta cantidad le sea entregada, y ha de abonar los gastos de la subasta.

c) La persona propietaria no tiene acción contra la que ha hecho el hallazgo de buena fe ni contra la persona que ha sido su adjudicataria para reivindicar el objeto o el animal perdido.

4. Si, dentro del plazo establecido por el apartado 2, la persona propietaria del objeto o el animal hallados se presenta:

a) Se le ha de entregar el objeto o el animal perdidos, con el abono previo de los gastos ocasionados por la custodia, la conservación y la entrega.

b) Ha de pagar el 10 por 100 de su valor a la persona que, actuando de buena fe, ha hecho el hallazgo. En el caso de que el valor sea superior a 2.000 euros, el porcentaje del exceso se reduce al 4 por 100.

5. El mismo derecho establecido por el apartado 4.b corresponde a la persona que, actuando de buena fe, ha hallado el objeto o el animal cuando lo restituye directamente a la persona que es su propietaria, salvo que, si procede, prefiera la recompensa pública que esta persona haya ofrecido.

6. Lo que establece el presente artículo por lo que respecta a los animales hallados debe entenderse sin perjuicio de la legislación especial en materia de protección de los animales.

Disposición final primera. Derogatoria.

Se deroga el artículo 278 de la Compilación del Derecho Civil de Cataluña.

Disposición final segunda. Entrada en vigor.

La presente Ley entrará en vigor a los tres meses de su publicación en el "Diario Oficial de la Generalidad de Cataluña".

Por tanto, ordeno que todos los ciudadanos a los que sea de aplicación esta Ley cooperen en su cumplimiento y que los tribunales y autoridades a los que corresponda la hagan cumplir.

Palacio de la Generalidad, 31 de diciembre de 2001.

JOSEP-DELFÍ GUÀRDIA I CANELA,

Consejero de Justicia

JORDI PUJOL, Presidente

(Publicada en el "Diario Oficial de la Generalidad de Cataluña" número 3556, de 18 de enero de 2002)