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Documento BOE-A-2013-9579

Ley 3/2013, de 26 de julio, de los Contratos y otras Relaciones Jurdicas Agrarias.

TEXTO

Sea notorio y manifiesto a todos los ciudadanos que Les Corts han aprobado y yo, de acuerdo con lo establecido por la Constitucin y el Estatuto de Autonoma, en nombre del rey, promulgo la siguiente Ley:

PREMBULO

I

La tradicin vigente en la Comunitat Valenciana, vinculada especialmente al mundo agrario, presenta facetas que requieren de la accin legislativa de la Generalitat, no slo con la finalidad de positivizar la costumbre, sino tambin con la de adaptarla a las nuevas realidades socioeconmicas y, en algunos casos, de protegerla frente a determinadas prcticas abusivas. Accin legislativa que se ejercita al amparo de la competencia exclusiva establecida en el artculo 49.1.2 del Estatut d’Autonomia de la Comunitat Valenciana, en relacin con su disposicin transitoria tercera.

La ley consta de 54 artculos, divididos en cuatro ttulos; ms tres disposiciones adicionales, dos transitorias, una derogatoria y tres finales.

El ttulo I se dedica a las modalidades especiales del contrato de compraventa, regulando las tradicionales venta a ojo y venta al peso, a las que dedica sendos captulos, concluyendo con un tercer captulo que regula la figura del corredor o corredora y/o alfarrassador o alfarrassadora.

El ttulo II, dividido a su vez en cinco captulos, contiene una regulacin completa de la figura del arrendamiento histrico, sin perjuicio de determinadas remisiones a la legislacin comn de arrendamientos rsticos en todo lo que la institucin no requiere de normativa especfica.

El ttulo III cuenta con un solo artculo dedicado a los censos que an perviven en los libros registrales y que, por su configuracin y caractersticas, merecen la calificacin de forales valencianos. La norma, en paralelo con otras vigentes en diversas comunidades autnomas que abordaron previamente este fenmeno, persigue provocar la constatacin de aquellos censos que sigan cumpliendo la funcin econmica para la que fueron creados y la extincin de los que resulten inactivos.

El ttulo IV contiene, tambin en un artculo nico, la regulacin de la costumbre del tornallom, una modalidad consuetudinaria de colaboracin agraria que, ms all del voluntarismo solidario, se configura como una autntica obligacin jurdica.

La ley concluye con las citadas disposiciones adicionales, transitorias, derogatoria y finales, de las que sin duda destaca la adicional segunda, a la que se har posterior referencia. Debe destacarse tambin el compromiso de la Generalitat en lo relativo al desarrollo reglamentario que la ley prev y, particularmente, a la confeccin de modelos normalizados de vales de venta y de recoleccin, as como al establecimiento de criterios para la homologacin de contratos tipo, que sin duda facilitarn su aplicacin.

II

En la regulacin de ambas modalidades especiales de compraventa agraria se ha buscado integrar, con formulaciones suficientemente amplias, las distintas prcticas vinculadas a cada zona y producto, intentando no confundir lo que es un determinado uso agrario con la costumbre propiamente dicha. La ley pretende respetar al mximo la costumbre, con las necesarias modificaciones requeridas, de una parte, por la evolucin de las propias prcticas y del contexto social y econmico en el que se producen, y de otra, por la necesidad de proteger a la parte contractualmente ms dbil (el agricultor o la agricultora persona fsica) frente a determinados abusos reiteradamente denunciados por las asociaciones agrarias.

As, por ejemplo, se mantiene en ambos casos la libertad de forma para la celebracin del contrato, pero se obliga necesariamente a la forma escrita si se quiere pactar un aplazamiento del precio. Se hace depender, por tanto, la exigencia de forma de un elemento no esencial introducido por la autonoma de la voluntad de ambas partes, como es el precio aplazado. De este modo, el respeto a una de las bases propias de las obligaciones contractuales (libertad de forma en la compraventa y en los contratos en general) se compagina con la necesaria proteccin de los legtimos intereses de prueba de aquella parte que ha cumplido por entero su prestacin y se ve en la necesidad de exigir el cumplimiento de la contraprestacin ajena. En el mismo sentido se contiene una regulacin suficientemente pormenorizada de los vales de compra y recoleccin, sin perjuicio de su desarrollo reglamentario.

Ese mismo propsito de introducir certeza y seguridad jurdica en este concreto trfico agrario, con la necesaria proteccin de la parte sociolgicamente ms dbil, es el que inspira la presuncin contenida en el prrafo segundo de la disposicin adicional primera de la ley y, sobre todo, la adicional segunda. Esta ltima se introduce con el decidido propsito de acabar con una prctica manifiestamente abusiva que, con la nica intencin de no fijar un precio cierto y vinculante, siempre en perjuicio del productor o de la productora, hace pasar por contratos de comercializacin lo que, por su naturaleza y funcin, son verdaderas y propias compraventas. El mbito de proteccin de la norma se ha circunscrito al agricultor y a la agricultora personas fsicas que venden los productos de la tierra y de su trabajo, por ser el paradigma en que concurren los presupuestos y los valores a los que la norma responde: no hacer responsable del riesgo y ventura de la comercializacin del producto a quien no interviene en ella ni est en condiciones de hacerlo. Por el contrario, cuando la produccin se organiza bajo forma societaria con personalidad diferenciada, el riesgo de abuso desaparece o no tiene las consecuencias sociales y econmicas que se aprecian en el otro supuesto, debiendo prevalecer en este caso el respeto a la libertad de pactos en un contexto de libre comercio entre iguales. La nulidad de las clusulas de indeterminacin de precio que se deriva de la referida disposicin adicional segunda obliga a la integracin del contrato, conforme es habitual en el derecho de consumo cuando se trata de elementos esenciales del mismo; a esos efectos, se ha considerado oportuno establecer una referencia objetiva, como son los precios publicados por el Observatorio de Precios de los Productos Agroalimentarios de la Comunitat Valenciana para la variedad objeto de contrato al tiempo de efectuar la recoleccin.

La certeza del precio, propia de toda compraventa, lleva a la ley a especificar que el pactado se entiende siempre sin IVA o tributo indirecto que lo grave, salvo que otra cosa se diga de modo expreso (lo cual conducir tambin, en su caso, a la forma escrita).

Es tambin intencin de la ley introducir mecanismos de garanta para el cobro del precio. A la exigencia de forma escrita para los supuestos de aplazamiento se aaden otras. As, por ejemplo, en la venta a ojo sin contrato escrito se lleva a sus ltimas consecuencias la regla consuetudinaria de que antes es pagar que recoger, al determinarse la perfeccin del contrato por el hecho del pago y tener los tratos anteriores la condicin de preliminares. Y en la venta a peso por persona fsica se limita el posible aplazamiento del pago del precio a un mes desde la terminacin de la recoleccin o desde la fecha lmite pactada para ello.

La ley regula el distinto rgimen de riesgos propios de una y otra modalidad contractual. En el caso de la venta a ojo, el dao o provecho de la cosa vendida corre, con carcter general, por cuenta de quien compra desde la perfeccin del contrato, mientras que en el supuesto de la venta al peso los riesgos de la cosa vendida corresponden a quien vende hasta que aqulla sea contada, pesada o medida, salvo mora de la parte compradora en su obligacin de recolectar.

Se detiene tambin la ley en la regulacin de los derechos y obligaciones de las partes relativas al cultivo, recoleccin y al acceso a las fincas cuyas cosechas se han comprado. Junto a la positivizacin y actualizacin de la costumbre, aparecen normas nuevas, como la resolucin de la venta a ojo por un vicio oculto de origen voluntario como es la aplicacin de tratamientos no autorizados.

Por ltimo, el ttulo I se cierra con la regulacin de la figura del corredor o corredora o alfarrassador o alfarrassadora. Ciertamente, no tienen porqu coincidir en una misma persona ambas funciones, porque una es la persona experta que calcula los aforos en la venta a ojo y otra es quien intermedia en la compraventa, sea a ojo o a peso. Sin embargo ha parecido oportuno hacer una regulacin unitaria de la figura porque en la prctica suelen coincidir ambas funciones en una misma persona y, en el caso de que as no fuera, no existe inconveniente alguno para aplicar a quien calcula las responsabilidades propias del clculo y a quien media las de la intermediacin.

La ley remite la figura del corredor o corredora al paradigma del mandato, como mandatario o mandataria de la parte compradora, si bien lo es sui generis, esto es, sin ajustarse necesariamente a la regulacin de la figura en el Derecho comn. Conforme a la costumbre, no se ha exigido poder de representacin escrito, puesto que no siempre el corredor o la corredora cumple la misma funcin: en unos casos (zonas y productos) aparece como verdadero mandatario o mandataria, conocido o conocida y reconocido o reconocida como tal por ambas partes, aunque su mandato no sea representativo; pero en otros casos (otras zonas y productos) su actuacin inicial es ms prxima a un revendedor o revendedora, pese a que al final del proceso acabe presentando a un comerciante comprador o a una comerciante compradora. Por eso ha parecido oportuno establecer que cuando el corredor o la corredora identifica a la persona principal para quien interviene al tiempo de la perfeccin del contrato, elude toda responsabilidad personal en las obligaciones derivadas de la compraventa, cuyas consecuencias se producen en las esferas patrimoniales de su cliente y la parte vendedora, mientras que cuando omite el nombre de aqul o aqulla, queda personalmente obligado u obligada, bien solo (si finalmente no hay parte compradora), bien en solidaridad con sta si es conocida despus. Todo ello, sin perjuicio de la posibilidad que tiene el supuesto o la supuesta mandante de exigir al corredor o corredora que pruebe la existencia del mandato.

III

Se dedica el ttulo II a la regulacin del arrendamiento histrico. Aunque se deroga la Ley 6/1986, de 15 de diciembre, de la Generalitat, de Arrendamientos Histricos Valencianos, es evidente que esta regulacin nace de aquella normativa y de su jurisprudencia, pretendiendo aprovechar los frutos de ms de veinticinco aos de vigencia.

Un primer propsito de la ley es dotar a la institucin de una regulacin completa, de la que hasta ahora careca. Por ello se regulan todos sus elementos personales, reales y formales; el contenido de derechos y obligaciones de cada una de las partes, su rgimen de transmisin y las distintas causas y consecuencias de terminacin del arriendo. La regulacin se hace no como una cosa del pasado, sino abriendo la posibilidad a que puedan constituirse nuevos contratos si as conviene a los intereses de las partes, en el bien entendido que la condicin foral no est vinculada a la pervivencia histrica de una concreta relacin arrendaticia, sino a la adscripcin a un tipo contractual propio y diferenciado que merece aquella calificacin. Ello no obstante, se establecen normas especiales para los que puedan constituirse en el futuro, como las relativas a las exigencias de capacidad para dar tierras en arrendamiento o la necesidad de forma escrita para que expresamente conste este concreto pacto contractual, no favorecido por ninguna presuncin.

Parte esta ley del mismo criterio inspirador de la anterior Ley 6/1986 que, recogiendo la esencia de la institucin, concibe el arrendamiento histrico como un contrato para la explotacin agraria, e incluso en la terminologa actual, un contrato para la empresa familiar, respondiendo al principio de continuidad de la explotacin. Por la razn de ser contrato para la empresa se incluye en su mbito objetivo todo lo requerido para la explotacin, con inclusin de los derechos vinculados a sta y los aprovechamientos secundarios, salvo los cinegticos. Y por la misma razn, aun no exigiendo al arrendatario o a la arrendataria la condicin de profesional de la agricultura –exigencia desaparecida hoy tambin de la legislacin del Estado– s se subraya su condicin de cultivador directo o cultivadora directa (aunque no sea personal) mediante la prohibicin del subarriendo, o mediante la autorizacin de la cesin inter vivos en los supuestos de jubilacin o incapacidad, o con el mantenimiento de esa misma exigencia en la sucesin mortis causa.

La ley ha querido regular con suficiente detalle y, en su caso, con remisiones expresas al rgimen comn arrendaticio, todo el contenido de los derechos y obligaciones contractuales (en particular, lo referido a la renta) y su transmisin, dedicando un extenso artculo al rgimen de los derechos de adquisicin preferente y reiterando la inexistencia del derecho de acceso a la propiedad fuera de los supuestos de transmisin, como ya haba aclarado la jurisprudencia del Tribunal Superior de Justicia de la Comunitat Valenciana.

La experiencia en la aplicacin de la Ley de Arrendamientos Histricos de 1986 ha llevado a esta ley a regular con suficiente precisin los distintos supuestos de terminacin del contrato y sus consecuencias econmicas. Ciertamente, la mayor parte de la jurisprudencia existente sobre la Ley 6/1986 se ha centrado en estas cuestiones. El texto actual dota de un rgimen completo a los supuestos de extincin por derecho de recuperacin, transformacin urbanstica o expropiacin de la finca.

Es pretensin de la ley ajustar los distintos derechos de las partes a las realidades objetivas que justifican la terminacin del arriendo en estos casos. De este modo, se intenta garantizar que el derecho de recuperacin cumpla su finalidad especfica, que es atender el derecho preferente del propietario o de la propietaria para el cultivo de la finca, evitando su utilizacin en fraude de eventuales derechos de participacin en el plusvalor por transformaciones urbansticas o por presiones de esta naturaleza que hacen subir el valor de los terrenos al margen de su utilidad agraria. Tambin en materia expropiatoria se fija de un modo u otro el derecho de la parte arrendataria, en funcin de que la finca haya sido justipreciada por su valor rstico o en atencin a circunstancias urbansticas. Y, en fin, se establece un rgimen unificado para todos los supuestos en los que subyace la urbanizacin de los terrenos, regulado a propsito de la extincin por la transformacin urbanstica de la finca. Este rgimen acota los derechos de participacin en el plusvalor, conforme a la jurisprudencia foral, a los supuestos de cese efectivo en la actividad agraria de quien cultiva; pero separndose parcialmente del criterio contenido en ciertas sentencias, intenta determinar el concepto y contenido del plusvalor –y con l, del derecho a la participacin de la persona arrendataria– de un modo objetivo y desconectado de decisiones circunstanciales tomadas por los propietarios o las propietarias (vender o no vender, pagar en terrenos o en dinero las cargas urbansticas, etc.). Al contrario, se atiende al doble valor de una misma realidad, que es la finca arrendada: su valor como finca agraria, de un lado, y el valor del aprovechamiento urbanstico que corresponda a la misma, de otro. Con la incorporacin del concepto de aprovechamiento urbanstico se pretende una remisin al rgimen propio de ste segn la normativa administrativa de aplicacin, sin que la ley civil incida en l o utilice los mismos conceptos con una significacin diferente, y sin que equipare cosas que son distintas en el mbito de otras disciplinas, como valor urbanstico de la finca arrendada (calculado conforme a su aprovechamiento) o valor real de la parcela de resultado. A su vez, al detraer el importe de las cargas urbansticas y dems costes exigibles al propietario o a la propietaria, se hace abstraccin del modo de pago elegido por ste o por sta, garantizando que el contenido econmico del derecho y del concepto mismo de plusvalor sea uniforme y derive directamente de los parmetros de la ley, sin estar mediatizado por posibles decisiones de una de las partes (propiedad) que se imponen a la otra (arrendatario o arrendataria).

Innovacin importante de la ley en esta materia es abrir la posibilidad de que el derecho a la participacin en el plusvalor que corresponde a la parte arrendataria se materialice en terrenos resultantes del proceso reparcelatorio, posibilidad que exige la consignacin por dicha parte del valor agrario de la finca y que puede ser excluida por la propiedad, a su vez, mediante la consignacin del importe estimado del plusvalor que corresponde al arrendatario o a la arrendataria. Con este juego de recprocas consignaciones se pretende eliminar cierta litigiosidad en la materia y tambin solventar el problema de posible iliquidez que pueden tener los propietarios obligados o las propietarias obligadas a pagar fuertes sumas de dinero a sus antiguos arrendatarios o antiguas arrendatarias. En ltima instancia, se reserva siempre el derecho de las partes a revisar judicialmente las distintas valoraciones.

Finalmente, la ley sigue manteniendo la posibilidad de reconocimiento administrativo de los arrendamientos existentes, incorporando el criterio asentado en la jurisprudencia de no ser necesario tal reconocimiento ni producir el efecto de impedir o sustituir el posible ejercicio de acciones judiciales con dicho fin, a resolver por los tribunales con plenitud de jurisdiccin.

Con relacin a los arrendamientos existentes, o en su caso a los que se pudieran constituir, la ley ha querido relajar la exigencia de la tradicional libreta, pues siendo un elemento notoriamente caracterstico de los arrendamientos de la vega de Valencia, no necesariamente aparece en otros arrendamientos localizados en reas distintas que, sustancialmente, responden sin embargo al mismo tipo de contrato indefinido de transmisin hereditaria. Por eso, se utilizan expresiones del tipo de la contenida en el artculo 36.2.

IV

La regulacin contenida en materia de censos persigue, como se ha hecho en otros territorios, liberar el trfico inmobiliario de los obstculos constituidos por los que resultan inactivos o sin titular conocido, estableciendo una carga o deber sin perjuicio de su contenido real. De esta manera se conjugan el respeto al derecho a la propiedad privada y a la herencia que reconoce el artculo 33.1 de la Constitucin, con la reserva a quien legisla de la concrecin de la funcin social que delimita el contenido de estos derechos, prevista en el apartado 2 de este mismo precepto constitucional.

Por ltimo, la regulacin de la costumbre del tornallom pretende, de un lado, subrayar su condicin de verdadera y propia obligacin jurdica, como en general es propio de las normas consuetudinarias propiamente dichas; y que, por tanto, genera verdaderos derechos y obligaciones, con sus inherentes consecuencias en materia de exigibilidad e incumplimiento. De otra parte, se persigue preservar esta costumbre frente a determinados riesgos en materia laboral.

El texto se cierra con tres disposiciones adicionales, referidas a la aplicacin de la ley, a la ya citada nulidad de los pactos con clusulas de indeterminacin del precio y a la integracin normativa; dos disposiciones transitorias, que aluden al rgimen de los contratos de compraventa y de los contratos de arrendamiento; una disposicin derogatoria, y tres disposiciones finales, en las que se recoge la mencin al artculo 49.1.2 del Estatut d’Autonomia como ttulo competencial habilitante, al futuro desarrollo reglamentario de la norma y a su entrada en vigor.

TTULO I
Modalidades especiales del contrato de compraventa
CAPTULO I
Venta a ojo o estimada
Artculo 1. Objeto.

La venta a ojo tiene por objeto la totalidad estimada de la cosecha pendiente y no recogida, o simplemente en flor, existente en uno o varios campos al tiempo de ser convenida, por precio alzado y pagado al contado, o en el plazo estipulado si el contrato fuere escrito.

A los efectos del prrafo anterior, la totalidad de la cosecha objeto de contrato puede venir referida a los frutos de una misma variedad concreta, en caso de existir varias.

Puede tambin convenirse la compra de la cosecha futura sobre semillas, ya las entregue quien compra o quien vende.

Artculo 2. Exclusiones.

Sin perjuicio de lo previsto en el artculo anterior, no podr celebrarse esta modalidad contractual sobre una parte de la cosecha, o por una o hasta una cantidad (fijada por nmero o por peso) de fruto o producto, ni por cantidad mnima o de determinada calidad.

Queda excluida esta compraventa especial en todos los casos en los que sea preciso proceder a operaciones ulteriores de pesaje, cuenta o verificacin para la determinacin de alguno de los elementos del contrato.

Artculo 3. Determinacin de la cosecha.

1. La cosecha es cuantificada de modo estimado por corredor experto o corredora experta, o por la parte compradora, y aceptada por quien vende. Se expresa en las medidas propias del tipo de cultivo y costumbre del lugar.

2. La propuesta del corredor o de la corredora, o de la parte compradora, es vinculante para sta desde que se ofrece, y para la parte vendedora desde que la acepte.

Artculo 4. Entrega de la cosa y calificacin jurdica de los frutos.

A los efectos de este contrato, la cosecha pendiente o futura tiene la consideracin de bien mueble, los frutos se entienden separados desde la perfeccin de aqul y la cosecha puesta a disposicin de quien compra en ese mismo momento.

No son aplicables a estos contratos el artculo 1.095 ni el artculo 334.2 del Cdigo Civil, por lo que se refiere a los frutos.

Artculo 5. Precio.

1. El precio consiste siempre en una cantidad cierta y alzada de dinero, determinada sobre la estimacin de la cosecha hecha por corredor o corredora.

Si en la venta sobre semillas stas fueren entregadas por la parte compradora, su importe podr descontarse del precio pactado.

2. Si no se hiciere mencin separada, el precio se entender sin inclusin de los impuestos indirectos repercutibles que lo graven y de los que sea sujeto pasivo quien vende.

Artculo 6. Pago del precio y perfeccin del contrato.

1. El precio es pagado al contado. Para su aplazamiento, el contrato deber formalizarse por escrito.

2. Si el contrato es verbal, el pago del precio determina su perfeccin, y los tratos previos tienen la condicin de preliminares, salvo lo dispuesto en el artculo siguiente.

3. Salvo pacto en contrario, el lugar del pago ser el domicilio de la parte vendedora.

4. Los impuestos se pagarn conforme a su legislacin especfica.

Artculo 7. Pago mediante efectos cambiarios.

1. Si el contrato fuere verbal, aunque la parte vendedora aceptare efectos cambiarios para pago del precio, no se entender perfeccionada la venta hasta tanto no se hayan realizado o perjudicado por culpa del acreedor o de la acreedora. Entre tanto, el contrato quedar bajo condicin suspensiva.

La fecha de vencimiento o realizacin de los efectos ha de ser anterior a la recoleccin. En caso contrario, la compraventa quedar sujeta al Cdigo Civil.

2. Si los efectos se hubieran entregado en cumplimiento de un contrato escrito, se estar a lo pactado en l, sin que la entrega y pago de los efectos afecten a la perfeccin del contrato.

En defecto de pacto, se aplicar lo dispuesto en el apartado anterior.

Artculo 8. Elementos formales.

1. El contrato puede ser verbal o escrito. Para la validez del pacto sobre aplazamiento del pago del precio, deber necesariamente formalizarse por escrito.

2. El contrato no estar sujeto a formalidad alguna. Ello no obstante, el vale de compra har prueba plena de la existencia y trminos del contrato y del efectivo pago, y el vale de recoleccin la har de su cumplimiento.

3. El vale de compra se firmar, al menos, por la parte vendedora y por el corredor o alfarrassador o la corredora o alfarrassadora, y contendr, en los trminos que reglamentariamente se determinen, la fecha del documento; la identidad de las partes contratantes y del corredor o de la corredora; la determinacin del huerto o partida; el tipo, variedad o clase de producto de que se trate; la cantidad calculada; el precio; la fecha lmite de recoleccin o recogida del producto; y si la cosecha est o no asegurada.

4. El vale de recoleccin contendr, en los trminos que reglamentariamente se determinen, la referencia a los vales de compra a los que se vincula y las dems menciones necesarias para acreditar el cumplimiento del contrato.

5. Los vales de compra y recoleccin se emitirn por triplicado, siendo un ejemplar para quien vende, otro para quien compra y el tercero para el corredor o la corredora.

Artculo 9. Cesin de los derechos de compra.

Los derechos de la parte compradora sern transmisibles conforme al derecho civil.

Si la compraventa se hubiere formalizado por escrito o con vales de compra, para la validez de la cesin ser necesario que sta conste en el propio documento y que sea comunicada a la parte vendedora.

Artculo 10. Rgimen de riesgos.

1. El dao o provecho de la cosa vendida corre por cuenta de quien compra desde la perfeccin del contrato, a salvo las obligaciones que se contienen en los artculos siguientes.

2. Las oscilaciones del precio de los productos no darn lugar a rescisin del contrato a instancias de ninguna de las partes.

Ello no obstante, cuando el incremento desproporcionado o imprevisto de los factores de produccin haga ruinosa la continuacin del cultivo para la parte vendedora, podr sta rescindir el contrato con simultnea devolucin del precio, ms sus intereses legales. Si quien compra no aceptare la resolucin, ser consignado el precio e intereses y tendr aqul o aqulla derecho a continuar el cultivo con sus propios medios, quedando a salvo el derecho de ambas partes a instar, en el plazo de un mes, el procedimiento correspondiente para declarar bien o mal hecha la resolucin y determinar sus consecuencias.

Artculo 11. Trabajos agrcolas.

1. Salvo lo dispuesto en el artculo anterior o pacto en contrario, la parte vendedora est obligada a cumplir las exigencias del cultivo para que la cosecha llegue a buen fin, al menos, hasta la fecha lmite de recoleccin o cosecha del producto pactado, y, en general, a proceder conforme a las buenas prcticas agrarias.

Si de cualquier modo impidiere que la cosecha llegue a buen fin y sea recogida por la parte compradora, devolver el importe del precio pactado ms los intereses y responder de los daos y perjuicios.

Esta obligacin cesa en la fecha lmite de recoleccin que haya sido pactada o, en su defecto, en la que resulte en cada lugar segn el tipo de producto.

2. El incumplimiento, en cualquier forma, de la normativa reguladora de los tratamientos autorizados dar derecho a la parte compradora a dar por resuelto el contrato, con derecho a indemnizacin por daos y perjuicios.

3. Si se pactare que el cultivo corre de cuenta de la parte compradora, sta vendr obligada a hacerlo de modo que no se cause perjuicio a la tierra o arbolado, ni a los usos o cultivos secundarios del suelo, que quedan excluidos del contrato.

4. Puede tambin pactarse que quien vende cultive por cuenta de quien compra, en cuyo caso estar obligado u obligada a seguir sus instrucciones, conforme a las reglas del mandato.

Artculo 12. Derecho de acceso.

La parte compradora, tanto si ha asumido la obligacin de cultivo como si no, tiene derecho de acceso a los predios cuya cosecha ha comprado.

CAPTULO II
Venta al peso o per arrovat
Artculo 13. Objeto.

La venta al peso o per arrovat tiene por objeto la totalidad o parte de los frutos que finalmente haya al tiempo de la recoleccin de uno o varios campos, convenida mientras la cosecha se encuentra pendiente, a un precio fijado por unidad de peso o de cantidad.

Artculo 14. Modalidades.

1. Por razn de su objeto, el contrato puede revestir una de estas tres modalidades:

a) Venta contada (tot comptat), que obliga a recoger, contar o pesar la totalidad del fruto.

b) Venta medida, o de medida, que slo obliga a recoger los frutos que tengan un dimetro mnimo o hasta uno mximo determinado.

c) Venta limpia (neta), que permite no recoger, o no contar, medir o pesar, los frutos que carezcan de la calidad comercial exigible segn la normativa aplicable (de desecho).

2. A falta de prueba en contrario, se entiende que el contrato es a venta contada. En las dems modalidades, el fruto restante despus de la recoleccin queda a disposicin de quien vende.

Artculo 15. Perfeccin del contrato.

El contrato se perfecciona por el mero consentimiento, pero deber concertarse necesariamente antes de la recogida del fruto.

Artculo 16. Elementos formales.

1. Es de aplicacin lo dispuesto en el artculo 8.

2. En los vales de venta debe quedar consignada la modalidad del contrato, el precio por unidad de peso o de cantidad, la clase de fruto y sus variedades, en su caso el posible aforo, as como la fecha lmite de recoleccin y el lugar de pesaje, cmputo o entrega.

3. Los vales de recoleccin sern emitidos por quien ostente la jefatura de cuadrilla o acte por delegacin de la parte compradora, con indicacin de la cantidad o peso del fruto recogido, la fecha, la aceptacin o no de la parte vendedora y las dems circunstancias que se determinen reglamentariamente.

Artculo 17. Contrato sobre parte de los frutos.

Si el contrato no abarcare la totalidad de los frutos de un campo, deber circunscribirse a la totalidad de los habidos (conforme a la modalidad pactada) en determinada superficie o nmero de rboles, o de la variedad o patrn objeto del contrato.

Artculo 18. Aforos.

1. La expresin del aforo o cantidad de fruto estimada en los vales de compra tiene valor meramente indicativo y no limitar la obligacin de quien compra de recoger y pagar el exceso producido, ni determinar incumplimiento de la parte vendedora por no haberse producido los estimados.

2. No obstante lo anterior, el aforo estimado en el vale de venta se presume iuris tantum como real en caso de incumplimiento total o parcial del contrato, para fijar las indemnizaciones.

3. Si el contrato lo fuere sobre una concreta y determinada cantidad de fruto, se estimar sujeto al Cdigo Civil, sin que le sea de aplicacin lo previsto en esta ley.

Artculo 19. Entrega de la cosa.

1. La cosecha se entiende entregada por la parte vendedora en el propio campo, en el momento de cortar o separar el fruto, si la obligacin de cosechar es de quien compra y a su costa; ello, con independencia de que el pesaje o cmputo pueda hacerse en otro sitio o despus.

2. Si la obligacin de cosechar es de quien vende y a su costa, la cosecha se entiende entregada donde se realice el pesaje o cmputo, salvo que otra cosa se pacte o resulte de la costumbre del lugar.

Artculo 20. Seleccin, pesaje o cmputo del fruto.

1. El pesaje o cmputo del fruto, y la seleccin en el caso de no haberse pactado la venta al contado, se realizar en el tiempo y lugar pactado. A falta de pacto, se estar a la costumbre del lugar o a los usos propios del producto, y en su defecto se llevar a trmino en el propio campo y en el mismo da de ser cortado o separado. Si se pactare en otro lugar o tiempo, sern de cuenta de la parte compradora los deterioros o prdidas que se produzcan por la demora o transporte, salvo que la obligacin sea de la parte vendedora conforme al apartado segundo del artculo anterior.

2. Si la obligacin de cosechar fuera de quien compra, la parte vendedora tiene derecho a estar presente, por s o por persona delegada, en las labores de cosecha y en la seleccin, pesaje o cmputo del fruto, sea cual sea el lugar donde estas ltimas tareas se realicen.

Si estuviere, deber firmar el vale de recoleccin, expresando su conformidad o las razones de discrepancia. Su firma o la de quien acte por su delegacin se entienden de conformidad, salvo mencin expresa.

Si no estuviere presente, se presumir que el vale de recoleccin expresa la cantidad y calidad correctas, y no podr la parte compradora alegar con posterioridad la existencia de ningn porcentaje adicional de separacin de fruto en mal estado. Ello se entiende salvo prueba en contrario, como la resultante de un proceso certificado de trazabilidad u otras admisibles en Derecho.

3. El vale de recoleccin firmado de conformidad ser vinculante para ambas partes, sin que quien compra pueda despus rehusar parte de los frutos ni quien vende exigir ms peso o cantidad.

Artculo 21. Precio.

1. El precio se fijar por unidad de peso o cantidad.

2. El precio total de la venta se determinar por aplicacin del unitario pactado en la compra a la cantidad expresada en el vale de recoleccin. Si el precio se conviene con una baja, ya sea porcentual o sobre la cantidad de fruto, la venta ser necesariamente tot comptat. La baja no podr exceder del 5%.

3. Nunca podr liquidarse el contrato a precio ms bajo del pactado, ni siquiera alegando mala calidad de la fruta o producto.

4. Si no se hiciere mencin separada, el precio se entender sin inclusin de los impuestos indirectos repercutibles que lo graven y de los que sea sujeto pasivo la parte vendedora.

Artculo 22. Pago del precio.

1. El precio puede pagarse al contado o en uno o varios plazos. Si el pago del precio es aplazado, el contrato deber formalizarse por escrito.

2. Si la parte vendedora es persona fsica, el plazo de pago efectivo no podr exceder de un mes a contar desde la terminacin de los trabajos de recoleccin o, en su defecto, de la fecha lmite pactada de recoleccin o recogida del producto.

3. Quien vende puede exigir una seal al tiempo de concertar la venta, de la que se dar recibo en el vale de compra. La seal es confirmatoria, salvo pacto en contrario.

4. Si la parte compradora revendiera la cosecha a una tercera persona sin manipularla, actuando como intermediaria, en caso de impago del precio la parte vendedora estar legitimada para reclamar, a ttulo de responsabilidad solidaria, contra todas las personas que sean sucesivas compradoras, salvo contra el consumidor o la consumidora final.

Artculo 23. Trabajos agrcolas.

1. Cultivo. La parte vendedora est obligada, hasta la fecha lmite de recoleccin o recogida del producto, a concluir el cultivo para que la cosecha llegue a buen fin y, en general, a proceder conforme a las buenas prcticas agrarias. Es nulo el pacto que atribuya a la parte compradora la funcin de cultivo. No obstante, son vlidos los pactos que facultan a quien compra para realizar trabajos complementarios de mejora del cultivo.

El incumplimiento, en cualquier forma, de la normativa reguladora de los tratamientos autorizados dar derecho a la parte compradora a dar por resuelto el contrato, con derecho a indemnizacin por daos y perjuicios.

2. Tiempo de la recoleccin o cosecha. La parte compradora deber cosechar en las fechas pactadas o antes del lmite convenido. A falta de determinacin expresa, deber recoger el fruto dentro de las habituales segn el tipo y variedad de producto, punto de coloracin y maduracin pactados, y la zona concreta de ubicacin del campo; o dentro de los siete das siguientes a recibir comunicacin escrita de la parte vendedora, si el fruto estuviere apto para ello segn lo convenido.

3. Modo de recolectar o cosechar. La parte responsable de la recoleccin deber cosechar conforme a las buenas prcticas agrarias. El fruto o producto debe recogerse seco, en condiciones de justo pesaje e idnea comercializacin.

4. Suspensin de la recoleccin. Quien compra debe proceder a la recoleccin, en una o varias veces, en los plazos pactados o dentro del plazo lmite de recoleccin, segn se indica en el apartado segundo de este mismo artculo, pudiendo suspender la recogida por causa justificada de fuerza mayor. Si se produjere una prdida de la cosecha inferior al cincuenta por ciento, la parte compradora debe seguir recogiendo y pesando o contando el resto, pagndolo conforme a lo inicialmente pactado. Si la suspensin fuere injustificada o abusiva, o la recoleccin no se hubiere hecho dentro de la fecha lmite convenida sin justa causa, quien vende podr dar por resuelto parcialmente el contrato y vender a terceros la cosecha restante, sin perder el derecho a ser indemnizado o indemnizada por los daos y perjuicios sufridos, de cuyo montante se descontar el precio de la segunda venta.

Artculo 24. Rgimen de riesgos.

1. Los riesgos de la cosa vendida corresponden a quien vende hasta que aqulla sea contada, pesada o medida, salvo mora de la parte compradora en su obligacin de recolectar.

La parte compradora incurre en mora y asume los riesgos de la cosa vendida a partir de la fecha indicada para la recoleccin, en los trminos que resultan del artculo 23.2 de esta ley.

2. Los riesgos que soporta la parte vendedora son los propios de la cosa, por caso fortuito o fuerza mayor, adversidades climticas y plagas, pero no los que corresponden con las fluctuaciones del precio, o los que afectan a los trabajos de recogida, transporte y comercializacin.

3. Si quien vende es persona fsica, es nulo el pacto que modifique en su perjuicio el rgimen de los riesgos.

Artculo 25. Integracin contractual.

Las menciones contractuales distintas de las fijadas reglamentariamente que aparezcan en el contrato o vale de venta, se entienden puestas unilateralmente por la parte compradora y sujetas al rgimen de condiciones generales, salvo aceptacin expresa e individualizada o prueba de su carcter negociado.

CAPTULO III
Del corredor o corredora, o alfarrassador o alfarrassadora
Artculo 26. Intervencin contractual.

Los contratos regulados en este ttulo pueden ser celebrados con la intervencin de una tercera persona fsica, experta o prctica en el trfico agrario, denominada corredor o corredora, o alfarrassador o alfarrassadora.

Artculo 27. Mandatario o mandataria.

1. Quien ejerce las funciones de corredor o corredora acta siempre, a los efectos de los contratos regulados en esta ley, como mandatario o mandataria de la parte compradora, sin perjuicio de la relacin jurdica que le una con ella.

2. Quien ejerce las funciones de corredor o corredora no necesita acreditar poder escrito, ni sus actos estn sometidos para su validez a confirmacin de su principal. Ello no obstante, en caso de duda, el o la principal podr exigir al corredor o corredora que pruebe la existencia del mandato.

3. Quien ejerce las funciones de corredor o corredora queda personalmente obligado u obligada frente a la parte vendedora en los casos de no manifestacin de la identidad de su comitente al tiempo de la perfeccin de la venta y en los casos de dolo o fraude. Si posteriormente se desvelare la identidad de quien le otorg el mandato, las dos personas respondern solidariamente. Fuera de estos supuestos, quien ejerce las funciones de corredor o corredora no queda personalmente obligado u obligada frente a la parte vendedora por los contratos que celebre en nombre de quien le otorg el mandato.

Artculo 28. Retribucin.

1. Quien ejerce las funciones de corredor o corredora tiene derecho a una retribucin por su trabajo.

2. La persona obligada a su pago es siempre la parte compradora, siendo nulo el pacto en contrario. Se tendr por no puesta cualquier rebaja en el precio de la venta en concepto de comisin o retribucin a quien ejerce las funciones de corredor o corredora, y la parte vendedora tendr derecho a reclamarla si se hubiere practicado.

3. La forma de remuneracin depender del rgimen jurdico que una a quien ejerce las funciones de corredor o corredora con su principal.

Artculo 29. Responsabilidad por el clculo alzado o alfarrs.

En las ventas a las que se refiere el captulo I de este ttulo, la parte vendedora no tiene accin contra quien ejerce las funciones de corredor o corredora por errores en el clculo. La parte compradora slo la tiene en los casos de dolo, fraude o ignorancia inexcusable.

TTULO II
Arrendamientos rsticos histricos
CAPTULO I
Concepto y elementos del contrato
Artculo 30. Concepto.

Por el arrendamiento histrico valenciano una de las partes cede a la otra, necesariamente persona fsica, el uso indefinido de una o varias parcelas rsticas, o de parte de ellas, para que las explote, por s o por medio de personal colaborador, conforme a su naturaleza agrcola, a cambio de una renta en dinero que se paga semestralmente o mediante otra periodicidad pactada.

El arrendamiento histrico se inspira en el principio de continuidad de la explotacin agraria.

Artculo 31. Capacidad.

1. Para dar tierras en arrendamiento histrico valenciano es necesaria la misma capacidad que para enajenar bienes.

Los padres y las madres o los tutores y las tutoras no podrn ceder bajo esta forma arrendaticia los bienes rsticos de sus hijos o hijas menores o de los incapacitados o las incapacitadas que estn bajo su patria potestad o tutela.

Tampoco podrn ceder bienes en arrendamiento histrico valenciano quienes sean titulares de derechos reales limitados que impliquen facultad de disfrute.

2. Para celebrar contratos como arrendatario histrico valenciano se requiere la capacidad general para contratar. La persona arrendataria puede no ser profesional de la agricultura.

Artculo 32. Objeto.

1. Slo pueden darse en arrendamiento histrico las fincas rsticas susceptibles de algn tipo de cultivo o produccin agraria, radicadas en la Comunitat Valenciana.

2. El arrendamiento se extiende al cequiaje, derechos de riego, derechos de paso, derecho a la percepcin de ayudas o subvenciones, otros derechos de produccin agrcola y, en general, a todo lo que sea necesario o est directamente vinculado al cultivo y explotacin de la finca.

Se extiende tambin, salvo pacto, a los aprovechamientos secundarios de la tierra, pero no a los cinegticos u otros ajenos a la explotacin agrcola.

Artculo 33. Forma.

Los arrendamientos que se constituyan con posterioridad a la entrada en vigor de esta ley debern formalizarse por escrito, con sujecin expresa a este tipo contractual, que no se presume.

Cualquiera de las partes podr exigir la formalizacin del contrato en documento pblico, de forma originaria o sobrevenida, con los requisitos y menciones necesarias para su inscripcin en los registros pblicos que lo admitan. Los gastos sern de cuenta de quien lo exija.

Artculo 34. Duracin del contrato.

El contrato se entiende celebrado por tiempo indefinido, sin perjuicio de su resolucin o extincin por las causas previstas en esta ley o determinadas por la costumbre.

Cualquier pacto sobre plazo o prrrogas supone la exclusin de esta modalidad contractual y, si fuere sobrevenido, su novacin en arrendamiento ordinario.

CAPTULO II
Contenido del contrato
Artculo 35. Renta.

La renta, fijada siempre en dinero, se devenga por periodos vencidos, sean semestrales u otros pactados.

Artculo 36. Pago de la renta.

1. A falta de pacto en contrario, la renta se paga en el domicilio de la persona arrendadora al final del periodo por el que se devenga.

2. La persona arrendadora est obligada a emitir recibo de cada uno de los pagos, expresando en ellos la finca o fincas, el importe, concepto, periodo y fecha, y la identidad de la persona arrendataria de la que se recibe. Dichos recibos tendrn todos los datos fiscales pertinentes para que el arrendatario y el arrendador puedan hacer sus declaraciones fiscales y puedan desgravar o declarar, segn el caso, los importes de las rentas correspondientes. Si las partes se sirvieren de la tradicional libreta, los datos de identificacin de la finca y de la persona arrendataria se consignaran al principio o en el momento en que se produzca alguna variacin.

3. Para los supuestos en los que legalmente proceda la consignacin como modo de pago, producir sus efectos desde el ingreso de su importe en la cuenta de depsitos y consignaciones de renta que se abrir en la consellera competente en materia de agricultura, en los trminos que reglamentariamente se establezcan, sin perjuicio de cualquier otra que se pueda hacer conforme a la legislacin procesal civil.

Artculo 37. Actualizacin y revisin de la renta.

1. Salvo pacto en contrario, la renta se actualizar anualmente conforme al ndice general para la Comunitat Valenciana de precios al consumo publicado por el Instituto Nacional de Estadstica u organismo que lo sustituya.

2. Cada diez aos la renta podr ser revisada, a instancia de cualquiera de las partes, para adaptarla a la de mercado de sus mismas caractersticas y clase de cultivo. A falta de acuerdo entre las partes, ser fijada por tcnico o tcnica independiente, designado o designada por la consellera competente en materia de agricultura.

Tambin podr ser revisada la renta por mejoras en la finca hechas por la persona arrendadora, de conformidad con lo establecido en la legislacin del Estado.

3. Podr modificarse la renta, a peticin de cualquiera de las partes, cuando por efecto de alguna actuacin expropiatoria o urbanstica se hubiera reducido la superficie de la finca arrendada o gravado con el establecimiento de alguna servidumbre que desmerezca, condicione o dificulte el cultivo.

Artculo 38. Otras obligaciones econmicas.

Salvo pacto o costumbre del lugar en contrario, corresponde a la persona arrendataria el pago del cequiaje, desage, guarderas, conservacin de caminos o vas rsticas y otros anlogos que se correspondan con la finca arrendada.

Los tributos peridicos que gravan la propiedad o derecho real sobre la tierra corresponden a quien ostente la propiedad o la titularidad del derecho, conforme a su legislacin especfica. Es lcito el pacto de repercutirlos a la persona arrendataria.

Artculo 39. Derecho y deber de cultivo.

La persona arrendataria tiene el derecho de elegir la clase de cultivo y el derecho y el deber de cultivar la tierra y de explotarla conforme a su naturaleza y caractersticas, de conformidad con la normativa vigente y segn las buenas prcticas agrarias.

Salvo acuerdo con la persona arrendadora, el arrendatario o la arrendataria no podr elegir aquellas clases y tipos de cultivo que impliquen transformacin de la finca o mejoras extraordinarias no exigidas por la normativa vigente o impuestas por la administracin competente.

Artculo 40. Obras de reparacin, mejoras e inversiones.

Ser de aplicacin el rgimen jurdico establecido en la legislacin del Estado para los arrendamientos rsticos ordinarios en materia de obras de reparacin, mejoras impuestas o voluntarias e inversiones. No ser aplicable la sustitucin del pago de la renta por la realizacin de mejoras.

Las obras y gastos ordinarios de conservacin son de cargo de la persona arrendataria; los extraordinarios son de cargo de la propiedad, pudiendo hacerlos el arrendatario o la arrendataria. En este ltimo caso, podr optar por reclamar los importes invertidos o por el derecho a la indemnizacin previsto en el prrafo siguiente.

Terminado el arrendamiento, la persona arrendataria tiene derecho a ser indemnizada por el valor actual de las obras, mejoras e inversiones que haya hecho a sus expensas, incluido el derecho a la tierra flor, entendido como facultad del arrendatario de llevar consigo, al trmino del arriendo, la capa ms superficial de la tierra de cultivo, determinante de su productividad.

CAPTULO III
Transmisin de derechos
Artculo 41. Transmisin y divisin de la finca.

1. El arrendamiento no limita la facultad de la persona propietaria para transmitir su derecho por cualquier ttulo, sin perjuicio del derecho de adquisicin preferente regulado en el artculo siguiente.

La transmisin no extingue el arrendamiento ni lo limita temporalmente, quedando el nuevo o la nueva titular, en su caso, subrogado o subrogada en la condicin de persona arrendadora.

2. El arrendamiento tampoco impide ni limita la divisin material entre los distintos condueos o las distintas condueas de la finca o fincas arrendadas. En este caso, potestativamente para la persona arrendataria y obligatoriamente para los arrendadores o las arrendadoras, podr escindirse el arrendamiento en tantos nuevos contratos como divisiones se hayan realizado, o podr continuar como un nico arrendamiento conjunto de varias fincas pertenecientes a distinto dueo o distinta duea.

Lo mismo tendr lugar cuando la persona propietaria transmita una parte de la finca arrendada.

Artculo 42. Derecho de adquisicin preferente.

1. La persona arrendataria tendr derecho de adquisicin preferente en los supuestos de transmisin de la finca arrendada o de parte de ella en los que medie contraprestacin en dinero.

2. A estos efectos, el o la transmitente notificar de forma fehaciente a la persona arrendataria su propsito de enajenar y le indicar los elementos esenciales del contrato. La persona arrendataria tendr un plazo de 60 das hbiles desde que hubiera recibido la notificacin para ejercitar su derecho de adquirir la finca y lo notificar a quien enajena de modo fehaciente, indicando la opcin que resulta del apartado siguiente. A falta de notificacin del arrendador o de la arrendadora, la persona arrendataria tendr derecho de retracto durante 60 das hbiles a partir de la fecha en que, por cualquier medio, haya tenido conocimiento de la transmisin.

3. Si el arrendamiento hubiere durado al menos setenta y cinco aos, la persona arrendataria podr ejercitar el derecho de una de estas dos maneras:

a) Pagando al contado el precio o contraprestacin del contrato proyectado o celebrado, con una reduccin del veinte por ciento de su importe; o

b) Pagando aplazadamente el importe ntegro de aquel contrato, con entrega al menos de una tercera parte del precio al tiempo de ejercitar el tanteo o retracto, y aplazando el resto durante un periodo mximo de dos aos, con devengo del inters legal del dinero reducido en un punto.

Si las condiciones pactadas en el contrato proyectado o celebrado fueren ms beneficiosas para quien adquiere, a su juicio, se efectuar la transmisin con sujecin a las mismas. Se estar tambin a los trminos y condiciones pactados en el contrato si el arriendo tuviere una duracin inferior a setenta y cinco aos.

4. En los supuestos de adquisicin preferente, la persona arrendataria est obligada a pagar los gastos del contrato y cualquier otro pago legtimo hecho para la venta que lo provoca, as como los gastos necesarios y tiles hechos en la cosa vendida.

5. En todo caso, la escritura de enajenacin se notificar de forma fehaciente a la persona arrendataria, al efecto de que pueda ejercitar el derecho de retracto o, en su caso, el de adquisicin, si las condiciones de la enajenacin, el precio o la persona adquirente no correspondieran de un modo exacto a las contenidas en la notificacin previa. El mismo derecho tendr si no se hubiese cumplido en forma el requisito de la notificacin previa. En este caso, el retracto o el derecho de adquisicin preferente podrn ser ejercitados durante el plazo de 60 das hbiles a partir de la notificacin.

6. Los derechos establecidos en este artculo sern preferentes con respecto a cualquier otro de adquisicin, salvo el retracto de colindantes establecido por el artculo1.523 del Cdigo Civil, que prevalecer sobre aqullos cuando no excedan de una hectrea tanto la finca objeto de retracto como la colindante que lo fundamente.

7. Cuando se trate de fincas de aprovechamientos diversos concedidas a diferentes arrendatarios o arrendatarias sobre la totalidad de la finca, ser preferido en el tanteo y retracto el que tenga la condicin de histrico valenciano.

8. Cuando sean varios los arrendatarios o varias las arrendatarias de partes diferentes de una misma finca o explotacin, habr que cumplir las obligaciones de notificacin con cada uno de ellos o cada una de ellas, y el derecho de tanteo y retracto podr ejercitarlo cada uno o cada una por la porcin que tenga arrendada. Si alguno de ellos o alguna de ellas no quisiera ejercitarlo, por su parte podr hacerlo cualquiera de los dems o de las dems y tendr preferencia quien tuviera arrendada porcin colindante; en su defecto o siendo varios o varias, quien tenga la condicin de agricultor o agricultora joven y, en su defecto, o en el caso de ser varios o varias, quien tuviera ms antigedad.

9. En los casos de fincas de las que solo una parte de su extensin haya sido cedida en arriendo, los derechos regulados en los apartados anteriores se entendern limitados a la superficie arrendada. A tal efecto, el documento por el que sea formalizada la transmisin de la finca deber especificar, en su caso, la cantidad que del total importe del precio corresponde a la porcin dada en arriendo.

10. Fuera de los supuestos anteriores y del mutuo acuerdo entre las partes, la persona arrendataria carece de derecho de acceso a la propiedad.

Artculo 43. Prohibicin del subarriendo.

La persona titular del arrendamiento histrico valenciano no tiene derecho de subarriendo, reputndose incumplimiento del contrato si se diera. Es nulo el pacto que lo establezca o lo permita.

Artculo 44. Transmisin nter vivos del derecho del arrendatario o de la arrendataria.

Para el caso de jubilacin de la persona arrendataria, o de incapacidad fsica, psquica o sensorial que le impidan o le dificulten gravemente y de modo previsiblemente definitivo el ejercicio de los derechos y el cumplimiento de las obligaciones propias del contrato, podr dicha persona cederlo a la persona fsica que designe de entre quienes cooperen de hecho en el cultivo o de quienes podran sucederle ab intestato en caso de fallecimiento.

La cesin debe comunicarse fehacientemente a la persona arrendadora, o constar en la libreta con su firma y la de la persona cedente, extendindose los siguientes recibos a nombre de quien ostente la cesin.

La cesin puede ser onerosa o gratuita. En el primer caso, la persona propietaria carece de derechos a la participacin en el precio y a la elevacin de la renta.

Producido el hecho que la determina y comunicada al arrendador o a la arrendadora, la cesin es irrevocable.

Artculo 45. Transmisin mortis causa del derecho del arrendatario o de la arrendataria.

1. El derecho de arrendamiento histrico valenciano no se integra en el caudal relicto de la persona arrendataria fallecida. Su sucesin se regula por lo dispuesto en la presente ley.

2. Fallecida la persona titular del arrendamiento histrico, le suceder en el arrendamiento:

a) La persona fsica designada por aqulla en testamento o en acto de ltima voluntad. A estos efectos, se entender vlida la designacin hecha en la libreta donde se da recibo del pago de las rentas, firmada por arrendatario o arrendataria y arrendador o arrendadora.

b) A falta de designacin expresa, la persona que, siendo heredera, legataria o legitimaria de quien sea causante, fuera cooperador o cooperadora de hecho en el cultivo de la finca al tiempo del fallecimiento. Si hubiere varias, ser preferida la que tenga la condicin de joven agricultor o agricultora, y si hubiere tambin varias personas que tengan esta condicin, la ms antigua de ellas. Si ninguna tuviera esa condicin, la elegida por mayora de entre las personas comprendidas en este apartado.

c) No habiendo tampoco cooperador o cooperadora de hecho, suceder quien sea cnyuge suprstite no separado legalmente o de hecho, que tenga hijos comunes con la persona causante.

d) En defecto de las personas anteriores, cualquiera de las restantes personas herederas, siendo preferida la que sea pariente de grado ms prximo; a igualdad de grado, la ms joven de entre las que sean mayores de edad; y a igual edad, decidir la suerte. A estos efectos, se entender que quien sea cnyuge no separado y no tenga hijos comunes con la persona causante, es de grado ms prximo que quienes ostenten la condicin de ascendientes y colaterales.

3. A falta de todas las personas anteriores, quedar extinguido el arrendamiento.

4. En todo caso, quien suceda ha de cultivar directamente, aunque no sea profesional de la agricultura.

5. La persona que suceda deber comunicar fehacientemente su condicin al arrendador o a la arrendadora en el plazo de un ao desde el fallecimiento, quedando extinguido el arrendamiento si no lo hace. Si se suscitare litigio entre las personas interesadas, el plazo se suspender hasta la terminacin de aqul, siempre que la demanda se hubiese presentado dentro del ao y la existencia del pleito se comunique a la persona arrendadora; entre tanto, quienes litiguen sern solidariamente responsables del pago de la renta y del deber de cultivar la tierra.

CAPTULO IV
Terminacin del arriendo
Artculo 46. Ejercicio del derecho de recuperacin.

1. Si el arrendador o la arrendadora fuere persona fsica, podr poner trmino al arrendamiento recabando para s el cultivo de la finca, con obligacin de cultivarla de forma directa, aunque no sea personal, como titular de la explotacin agraria durante un plazo mnimo de diez aos.

Si fueren varias las personas coarrendadoras, podrn ejercitar el derecho todas ellas conjuntamente, o varias de forma tambin conjunta, o una sola de ellas; en estos dos ltimos casos con consentimiento de las restantes.

2. Dicho desistimiento unilateral del contrato deber ser comunicado fehacientemente al arrendatario o arrendataria antes de la terminacin del ao agrcola inmediatamente anterior a aquel en que deba tener efecto y, en todo caso, con el plazo mnimo de seis meses. La declaracin podr hacerse en la libreta, con el enterado del arrendatario o de la arrendataria.

3. Junto con la comunicacin del desistimiento, la persona arrendadora ofrecer al arrendatario o a la arrendataria la correspondiente indemnizacin, que deber pagar o consignar con anterioridad al cese efectivo del arrendamiento. El arrendatario o la arrendataria disconforme podr exigir judicialmente la liquidacin de su derecho, pero no podr retener la posesin.

4. El ejercicio del derecho dejar a salvo la facultad de la persona arrendataria de recoger y hacer suya la cosecha pendiente.

5. La indemnizacin se determinar conforme a los siguientes criterios:

a) El 20% del valor rstico de la finca objeto de arrendamiento, justificado con informe emitido por persona tcnica competente y, en su caso, el valor actual de las mejoras hechas a cargo del arrendatario o de la arrendataria.

b) Si se hubiere modificado la clasificacin urbanstica del suelo para incorporarlo a algn proceso de urbanizacin, la indemnizacin ser la misma que la prevista en el artculo siguiente, justificada tambin por informe emitido por persona tcnica competente. Esto ltimo se aplicar si la clasificacin del suelo fuere alterada en los dos aos siguientes al cese del arrendamiento por esta causa, pudiendo la antigua persona arrendataria exigir al arrendador o a la arrendadora la diferencia entre una y otra indemnizacin; a falta de aceptacin, se determinar judicialmente.

c) Tambin se aplicar el criterio del artculo siguiente, aun no existiendo alteracin en la clasificacin del suelo, si al tiempo de ejercitar el derecho de recuperacin el valor en venta de los terrenos arrendados es sustancialmente superior a su valor agrcola por efecto de expectativas urbansticas, y as resulta justificado por informe emitido por dos personas tcnicas competentes.

6. Si la antigua persona arrendadora incumpliere el deber de cultivar la tierra establecido en el apartado 1 durante un plazo de diez aos, la antigua persona arrendataria o sus causahabientes tendrn derecho a la rehabilitacin del contrato y a la correspondiente indemnizacin por los daos y perjuicios causados.

Artculo 47. Transformacin urbanstica de la finca.

1. Quedar extinguido el arrendamiento cuando quien cultive deba cesar en la actividad agraria como consecuencia de la ejecucin del planeamiento urbanstico que haya clasificado o calificado los terrenos para usos distintos a los agrcolas.

2. Corresponder al arrendatario o a la arrendataria la siguiente participacin en el plusvalor derivado de la transformacin urbanstica de los terrenos: el 50 % en el supuesto del artculo 51.1 y el 40 % en el supuesto del artculo 51.2 de esta ley o si se demuestra que, respondiendo a este tipo contractual, el arriendo ha tenido una duracin mnima de setenta y cinco aos.

3. El plusvalor se obtendr por la diferencia entre estos dos valores: valor del aprovechamiento urbanstico correspondiente a los terrenos arrendados, descontado el importe de las cargas de urbanizacin y costes variables exigibles a la persona propietaria, aunque sta los pague en terrenos; y valor agrario de la finca arrendada y sus accesiones, descontadas en su caso las mejoras hechas a cargo del arrendatario o de la arrendataria.

4. En el documento de reparcelacin u otro anlogo deber fijarse el valor del plusvalor, a efectos meramente estimativos.

5. El arrendatario o la arrendataria podr exigir, en pago de su derecho y durante el primer mes del plazo a que se refiere el artculo 167.3 de la Ley 16/2005, de 30 de diciembre, de la Generalitat, Urbanstica Valenciana, la adjudicacin de parcelas edificables por un aprovechamiento igual al 40 o 50%, segn proceda, correspondiente a la finca arrendada, con obligacin de pagar las cargas urbansticas y gastos variables correspondientes. Si lo hace, deber en el mismo acto consignar o poner a disposicin de la persona propietaria el valor ntegro de la finca rstica recogido en el proyecto de reparcelacin.

Ejercitada dicha opcin por el arrendatario o por la arrendataria, la persona propietaria slo podr enervarla si, dentro del mes siguiente a su recepcin, consigna o pone a disposicin de aqul o aqulla el importe correspondiente a su participacin en el plusvalor, segn haya sido calculado en el proyecto de reparcelacin.

El ejercicio de la opcin u oposicin se har en documento pblico, notificado a la otra parte, a la administracin actuante y, en su caso, al agente urbanizador o a la agente urbanizadora.

La opcin u oposicin al pago en terrenos del plusvalor no limita el derecho de ambas partes a fijar judicialmente el valor del mismo, si discrepan del que resulta de las actuaciones administrativas. Las diferencias, si existieren, se pagarn en dinero.

6. No ser de aplicacin lo previsto en el apartado anterior si no existe declaracin administrativa o judicial calificando el arrendamiento como histrico valenciano y alguna de las partes lo negare.

Artculo 48. Expropiacin de la finca.

1. En caso de expropiacin total o parcial de la finca arrendada, se producir la extincin del arrendamiento o su modificacin, segn proceda.

2. El arrendatario o la arrendataria, sin perjuicio de los dems derechos que le atribuye la legislacin del Estado para tal supuesto, tendr derecho a una indemnizacin por el concepto exclusivo de extincin o reduccin del contrato, que se calcular del siguiente modo:

a) Un 20% del valor de la finca arrendada afectada por la expropiacin, si sta fuere justipreciada por su valor rstico, correspondiendo a la persona propietaria el 80% restante; y

b) Los mismos porcentajes establecidos en el artculo anterior, calculados sobre la diferencia del valor rstico y el valor tomado en consideracin a los efectos expropiatorios, si aqulla fuere justipreciada por valor distinto al agrcola, y siempre que esta indemnizacin sea superior a la prevista en el apartado a.

3. Las actuaciones se entendern separadamente con las personas propietaria y arrendataria, en los trminos establecidos en la legislacin expropiatoria.

Artculo 49. Resolucin del contrato.

Sern causas de resolucin del contrato las previstas en la legislacin de arrendamientos rsticos del Estado, siempre que resulten conformes con la naturaleza y caractersticas del arrendamiento histrico valenciano.

En particular, sern causas de resolucin, a instancias de la persona arrendadora, la existencia de cualquier tipo de subarriendo de la finca y la cesin del contrato en supuestos distintos de los previstos en esta ley.

CAPTULO V
Reconocimiento de los arrendamientos existentes
Artculo 50. Declaracin judicial o administrativa.

1. Los arrendamientos constituidos desde tiempo inmemorial o, en todo caso, antes de la entrada en vigor de la Ley de 15 de marzo de 1935, sobre tierras radicadas en el mbito de la Comunitat Valenciana, que perduran por tiempo indefinido y se han venido rigiendo por la costumbre y la Ley 6/1986, de 15 de diciembre, de la Generalitat, de Arrendamientos Histricos Valencianos, podrn ser declarados histricos valencianos por la consellera competente en materia de agricultura.

2. Si existiere litigio entre las partes, la declaracin administrativa, sea favorable o contraria a dicho reconocimiento, no condiciona ni impide el ejercicio de las acciones jurisdiccionales para la calificacin del contrato, ni es requisito previo para el mismo.

La declaracin administrativa favorable al reconocimiento producir efectos en el mbito de las actuaciones de la Generalitat.

Artculo 51. Acreditacin pericial.

1. La persona interesada que pretenda el reconocimiento al que se refiere el artculo anterior, deber aportar y acreditar ante la consellera competente en materia de agricultura, junto a su instancia, dictamen pericial de especialista en el que se recoja la oportuna investigacin histrica-jurdica.

2. Tambin proceder la declaracin administrativa de reconocimiento del arrendamiento histrico en aquellos supuestos en los que no siendo posible la formulacin del dictamen al que se refiere el apartado 1 de este artculo como consecuencia de la destruccin de archivos o registros, el arrendamiento de que se trate sea anterior a la entrada en vigor de la Ley de 15 de marzo de 1935.

Artculo 52. Rgimen jurdico.

Aceptada por ambas partes, con o sin declaracin administrativa, o declarada judicialmente la condicin de arrendamiento histrico valenciano, el contrato se regir por lo previsto en esta ley.

TTULO III
Censos
Artculo 53. Censos.

1. Todas las personas titulares de censos enfituticos inscritos en el Registro de la Propiedad, que por el tiempo de su constitucin y por el rgimen del llusme, comis, fadiga u otras caractersticas, merezcan la calificacin de forales valencianos, comunicarn al registro de su demarcacin aqullos que les pertenezcan, en el plazo de cinco aos computables desde la entrada en vigor de esta ley.

2. Esta comunicacin se realizar mediante instancia dirigida al Registro de la Propiedad correspondiente, suscrita por la persona titular, en la que se identifiquen estos derechos y las fincas gravadas con los censos mencionados, y en la que se solicite la prctica de la nota marginal correspondiente que exprese su vigencia. Si quien suscribe la instancia no es la persona titular registral del censo de que se trate, deber presentar los correspondientes ttulos acreditativos de su derecho de inscripcin del mismo.

Para que el registrador o la registradora practique la nota marginal expresiva de la vigencia del censo, ser necesario que la instancia sealada en el prrafo anterior se acompae de los documentos o elementos de prueba que acrediten fehacientemente que quien promueve la comunicacin de vigencia de la enfiteusis ha puesto en conocimiento de las dems personas titulares de derechos inscritos sobre la finca gravada con el citado censo su intencin de declarar la vigencia del mismo.

3. Transcurrido el plazo indicado de cinco aos sin que conste la vigencia de los censos en los trminos expresados, quedarn extinguidos y podrn cancelarse a instancia de la persona censataria o titular del dominio til, de conformidad con la legislacin hipotecaria.

Todo lo dispuesto en los apartados anteriores no impide la aplicacin de las reglas que sobre la prescripcin se establecen en el Cdigo Civil.

TTULO IV
Trabajos de buena vecindad
Artculo 54. Derecho al tornallom.

Podrn los agricultores y las agricultoras titulares de explotaciones colindantes o prximas, segn costumbre, ayudarse en las labores agrarias respectivas, estando equiparadas las horas trabajadas en cada explotacin al margen de su extensin y caractersticas, y sin que medie retribucin alguna.

Quien hubiera prestado su colaboracin tiene accin para exigirla de quien la hubiera recibido, con derecho a indemnizacin en caso de incumplimiento.

Disposicin adicional primera. Aplicacin de la ley.

La presente ley se aplicar de conformidad con las normas de derecho interregional relativas a las obligaciones contractuales.

Ello no obstante, se presumir, salvo pacto en contrario, que los contratos de compraventa de cosechas producidas en la Comunitat Valenciana y celebrados en su territorio, se corresponden con alguno de los tipos contractuales regulados en esta ley.

Disposicin adicional segunda. Nulidad de los pactos con clusulas de indeterminacin del precio.

Se reputarn nulos, por contrarios a esta ley, los pactos por los que el agricultor o la agricultora persona fsica ceda las facultades de disposicin sobre la cosecha a cambio de una retribucin inicialmente indeterminada, ya se exprese con la clusula a comercializar o cualquier otra; y en general, todas las formas y clusulas contractuales que hagan soportar al agricultor o a la agricultora, persona fsica, los riesgos de la comercializacin de la cosecha en la que no interviene.

Se tendr por precio cierto del contrato el que se recoja en el Observatorio de Precios de los Productos Agroalimentarios de la Comunitat Valenciana para la variedad objeto de contrato en la semana en que se produce la recoleccin o la media de stas si fueran varias.

Disposicin adicional tercera. Integracin normativa.

En defecto de lo previsto en esta ley, regir la costumbre valenciana, los principios generales del derecho valenciano en materia de contratacin agraria y arrendamientos histricos y la doctrina jurisprudencial civil del Tribunal Superior de Justicia de la Comunitat Valenciana. En su defecto, y en las remisiones expresas que la presente ley contiene, regir la legislacin del Estado sobre arrendamientos rsticos y el Cdigo Civil, en todo lo que resulte compatible con naturaleza propia de los contratos regulados en sta.

Disposicin transitoria primera. Contratos de compraventa.

Se regularn por la presente ley los contratos de compraventa concertados con posterioridad a su entrada en vigor.

Los contratos celebrados con anterioridad a su vigencia se regirn por lo pactado y la costumbre, si bien la parte que alegue un rgimen consuetudinario coincidente con lo previsto en la presente ley estar dispensada de su prueba.

Disposicin transitoria segunda. Contratos de arrendamiento.

Los contratos de arrendamiento histrico valenciano reconocidos o declarados con anterioridad a la entrada en vigor de la presente ley se regirn por lo dispuesto en sta respecto de todas las consecuencias no agotadas derivadas de los mismos. Ello no obstante, los litigios iniciados con anterioridad a su vigencia se resolvern conforme a la legislacin anterior, si resultare incompatible con sta.

Disposicin derogatoria nica. Derogacin normativa.

1. Queda derogada la Ley 6/1986, de 15 de diciembre, de la Generalitat, de Arrendamientos Histricos Valencianos.

Asimismo, quedan derogadas cuantas disposiciones de igual o inferior rango se opongan a lo dispuesto en esta ley.

2. Mantendrn su vigencia, en tanto no resulten contradichos por la presente ley, el Decreto 186/1991, de 15 de octubre, del Consell, por el que se crea el Registro Especial de Arrendamientos Rsticos de la Comunitat Valenciana; el Decreto 41/1996, de 5 de marzo, del Consell, por el que se desarrolla la Ley de Arrendamientos Histricos Valencianos, y la Orden de 13 de marzo de 1997, de la Conselleria de Agricultura, Pesca y Alimentacin, para la constitucin de la Junta Arbitral de Arrendamientos Rsticos de la Comunitat Valenciana.

Disposicin final primera. Ttulo competencial habilitante.

La presente ley se dicta al amparo de la competencia exclusiva de la Generalitat prevista en el artculo 49.1.2 del Estatut d’Autonomia de la Comunitat Valenciana, de conformidad con el artculo 149.1.8 de la Constitucin Espaola.

Disposicin final segunda. Habilitacin para el desarrollo reglamentario.

1. Se faculta al Consell para dictar cuantas disposiciones sean necesarias para el desarrollo y la ejecucin de esta ley.

2. Se desarrollarn en modelos normalizados los vales de venta y de recoleccin, as como los criterios para la homologacin de contratos tipo.

Disposicin final tercera. Entrada en vigor.

La presente ley entrar en vigor a los veinte das de su publicacin en el Diari Oficial de la Comunitat Valenciana.

Por tanto, ordeno que todos los ciudadanos, tribunales, autoridades y poderes pblicos a los que corresponda, observen y hagan cumplir esta Ley.

Valencia, 26 de julio de 2013.–El President de la Generalitat, Alberto Fabra Part.

(Publicada en el Diario Oficial de la Comunitat Valenciana nmero 7.079, de 31 de julio de 2013)

Análisis

  • Rango: Ley
  • Fecha de disposición: 26/07/2013
  • Fecha de publicación: 16/09/2013
  • Entrada en vigor: 20 de agosto de 2013.
  • Publicada en el DOCV nm. 7079, de 31 de julio de 2013.
Referencias posteriores

Criterio de ordenación:

  • SE MODIFICA el prembulo, los arts. 1, 3, 6 al 9, 12, 15, 16, 18, 22, 25 y la diosposicin final 2 y SE AADE los ttulos V y VI, por Ley 2/2019, de 6 de febrero (Ref. BOE-A-2019-2785).
Referencias anteriores
  • DEROGA la Ley 6/1986, de 15 de diciembre (Ref. BOE-A-1987-970).
  • DE CONFORMIDAD con el Estatuto aprobado por Ley Orgnica 5/1982, de 1 de julio (Ref. BOE-A-1982-17235).
Materias
  • Agricultura
  • Arrendamientos rsticos
  • Comunidad Valenciana
  • Contratos
  • Cosechas
  • Pagos

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