En el recurso gubernativo interpuesto por la Procuradora de los
Tribunales, doña Belén de Lastra Olano, en nombre de doña Dolores Rivas
González, contra la negativa de don Rafael Arozarena Poves, Registrador
de la Propiedad de Santander número 1, a inscribir un acta de
protocolización de operaciones particionales aprobadas judicialmente, en virtud
de apelación del recurrente.
Hechos
I
El día 31 de julio de 1992, se dictó Auto en el juicio voluntario de
testamentaría número 551/88-01 del Juzgado de Instrucción número 4 de
Santander, a instancia de doña Dolores Rivas González, respecto al
patrimonio hereditario de don Miguel González Castanedo y doña Isabel
Hernández Aja. En dicho Auto se aprueban las operaciones particionales del
caudal de los esposos citados, practicados por el contador-partidor, con
fecha 23 de diciembre de 1991. Los causantes dejaron un único bien
ganancial consistente en un piso primero de la casa señalada con el
número 31 (antes 37) de la calle Tetuán de Santander de 85 metros cuadrados
de superficie útil, que tiene como anejo un patio o huerta de 143 metros
cuadrados y que linda: Al Sur, por la calle Tetuán; al Norte, huerta que
fue de don Leonardo Corcho; al Este, el piso primero de la casa
número 33, y al Oeste, la pared común de la casa en que se encuentra el piso
y que separa la casa de la finca colindante que fue de don Donato González.
Que don Miguel González Castanedo y su esposa adquirieron el piso y
huerta descritos por título de adjudicación efectuada en escritura de
división material de un edificio, de 6 de junio de 1922 ante el Notario de
Santander, don Eduardo Casuso. Dicho piso está inscrito en el Registro
de la Propiedad de Santander número 1, finca registral número 18.884.
El día 8 de enero de 1993, el Notario de Santander, don Jesús María
Ferreiro Cortines, autorizó acta de protocolización de las operaciones
particionales aprobadas en el referido Auto, en virtud de las cuales fue
adjudicado a doña Rita González Hernández, fallecida el día 6 de enero
de 1985, habiendo otorgado testamento, el día 12 de septiembre de 1977
ante el Notario de Santander don Mariano Lozano Díaz, en el que instituyó
heredera a su hija doña Dolores Rivas González.
II
Presentada en el Registro de la Propiedad de Santander número 1,
la citada acta notarial y una instancia de doña Dolores Rivas González,
de 17 de mayo de 1993 solicitando la inscripción a su favor del único
bien inventariado por título de herencia, conforme al artículo 14, párrafo
tercero de la Ley Hipotecaria y 79 de su Reglamento, fueron calificados
con dos notas del mismo tenor literal: "Presentado en unión de los
pertinentes documentos complementarios, fue: Inscrito el precedente
documento, en el tomo 2.280 del archivo, libro 1.010 de este Registro,
folio 14, finca 18.884, inscripción trigésimo cuarta. En cuanto al patio y
huerta que se cita, no se practica inscripción por no aparecer previamente
inscrito a nombre de los causantes y porque, si bien en la inscripción
de la finca total integrada por casa y terreno, se hace referencia a un
terreno libre destinado a patio, cuya superficie no consta en el Registro,
no resulta de éste que dicho patio esté adscrito exclusivamente a ninguno
de los tres elementos (planta baja y dos pisos) que componen la edificación.
Santander, a 13 de diciembre de 1993. El Registrador, Rafael Arozarena
Poves".
III
La Procuradora de los Tribunales, doña Belén de la Lastra Olano, en
representación de doña Dolores Rivas González, interpuso recurso
gubernativo contra las anteriores notas de calificación, y alegó: Que del historial
registral de la finca 18.884 resulta lo siguiente: Que el abuelo de la
recurrente, don Miguel González Castanedo inscribió a su favor, con carácter
ganancial, por título de adjudicación, según escritura pública de 6 de junio
de 1992, la finca urbana que se describe en el hecho I. Que mediante
escritura pública de la misma fecha vendió el piso segundo de la casa
citada, el 16 de diciembre de 1926 la buhardilla y el 3 de septiembre
de 1929 la planta baja, sin hacer constar en las respectivas escrituras
de compraventa mención relevante alguna. Por tanto, el propietario de
todo el edificio enajenó los restantes pisos y conservó el piso primero
y el terreno libre destinado a patio, que fue adquirido por la madre de
la recurrente por título de herencia, mediante aprobación judicial de
operaciones particionales efectuadas en juicio de abintestato, según consta
en acta de protocolización autorizada por el Notario de Santander, señor
Ferreiro, de fecha 8 de enero de 1993 cuya inscripción ha sido denegada
en cuanto al patio. La recurrente adquirió el piso y terreno libre destinado
a patio, por título de herencia testada de su madre, solicitando la
inscripción a su favor mediante instancia en la que deniega la inscripción
en cuanto al terreno libre destinado a patio. Que como fundamentos de
Derecho hay que señalar: 1. Que si se analiza el texto de las notas de
calificación del Registrador, parece, en principio, que se opone a la
inscripción del terreno libre destinado a patio por tres razones: a) Por no
constar previamente inscrito a nombre de los causantes; b) por no constar
la superficie; c) por no resultar del Registro que el citado patio esté
adscrito exclusivamente a ninguno de los elementos que componen el
edificio. 2. Que en la inscripción primera de la finca 18.884, todo el edificio
y el terreno libre aparece inscrito a nombre de los causantes y, por tanto,
también el patio discutido. Que la cuestión que plantea la nota de
calificación es si el patio aparece previamente adscrito exclusivamente al piso
primero con el que juntamente se transmite. 3. Que en cuanto a la
superficie del patio, consta en la inscripción primera de la finca número 18.884,
ya que al describir la finca se refiere al perímetro total de un área y
cincuenta centiáreas, es decir, 150 metros cuadrados; por otra parte, se
hace constar que el edificio mide 7 metros 50 centímetros de frente por
12 de fondo; es decir, que ocupa una superficie de 90 metros cuadrados,
por lo que resulta que el terreno libre tiene una superficie de 60 metros
cuadrados, que están en su totalidad ocupados por el patio. Por tanto,
y al constar en los títulos cuya inscripción se deniega que el patio tiene
una superficie de 143 metros cuadrados, si se estimara el recurso, la
inscripción de tal terreno alcanzará a la superficie previamente inscrita, 60
metros cuadrados, denegándose en cuanto al exceso. 4. Que el Registrador
no tiene en cuenta para su calificación la fecha en que tiene lugar la
división de la propiedad del edificio en los diferentes pisos, y por tanto,
el Derecho aplicable para su calificación. Que las enajenaciones tuvieron
lugar en los años 1922, 1926 y 1929 respectivamente. Que en estos años
la institución denominada legalmente "propiedad horizontal" era
desconocida en Derecho positivo y fue introducida por primera vez por la Ley
de 26 de octubre de 1939 y el Código Civil que lo regulaba sólo contaba
con el artículo 396. Que los propietarios originarios del edificio y terreno
libre enajenaron únicamente la planta baja, el piso segundo y la buhardilla,
sin que conste en el Registro que el terreno libre destinado a patio tuviera
el carácter de común, por lo que aplicando la legislación vigente en aquel
tiempo conservaron la propiedad de todo lo que no habían enajenado.
IV
El Registrador de la Propiedad en defensa de su nota, informó: Que
según la inscripción primera de la finca registral 1.884, no es exacto que
la superficie del terreno en cuestión conste, al menos claramente, en el
Registro ni tampoco que la titularidad dominical del terreno pueda
atribuirse, sin más, al dueño del piso primero, por el solo hecho de no haberse
comprendido expresamente el terreno en las enajenaciones.
Que en cuanto a la superficie del terreno, la impugnante atribuye al
mismo la cabida de 60 metros cuadrados a base de restar, de la superficie
total de la finca (1,50 áreas o 150 metros cuadrados), la de 90 metros
cuadrados que asigna a la casa. Que hay que tener en cuenta que en
el Registro no consta la medida superficial de la casa, sólo se hace referencia
a sus medidas longitudinales, por lo que sólo en el caso en que la casa
fuera rectangular, lo que no resulta del Registro, sería correcto fijar su
superficie multiplicando la longitud de su frente por la de su fondo. En
consecuencia, resulta imposible fijar, con absoluta exactitud, la cabida
superficial del terreno, aun cuando debe reconocerse que, si pudiera
establecerse que la titularidad del dominio sobre el terreno siguió siempre
en los causantes de la recurrente, no obstante las enajenaciones, no habría
inconveniente en inscribir a su nombre el dominio del terreno en los
mismos términos en cuanto a la cabida superficial. Que el terreno libre de
edificación está destinado, según la inscripción primera, a patio del cual
debe entenderse como elemento para el servicio o aprovechamiento de
las distintas plantas que componen la edificación, no siendo obstáculo
el que al transmitir a terceras personas la planta baja y el piso segundo,
se omitiese toda referencia al terreno-patio; ya que tampoco se hizo
mención en tales transmisiones al portal de la casa. Que hay que tener en
cuenta lo que dice en cuanto a los pisos la redacción actual del
artículo 396 del Código Civil, que incluso en su antigua redacción, llega a una
conclusión análoga. Que esta antigua redacción tampoco estaba vigente
cuando se realizaron las transmisiones, pero lo cierto es que su disciplina,
como la del actual artículo 396, responde a unos principios elementales
de lógica jurídica. Que se considera que sólo en el caso que se acreditase
fehacientemente que el patio no es ni fue nunca común o de que todos
los titulares registrales de los demás departamentos de la casa prestaren
su consentimiento al efecto, podría accederse a la pretensión del recurrente.
V
El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Cantabria confirmó
la nota del Registrador, basándose en el apartado segundo del antiguo
artículo 396 del Código Civil y en los fundamentos alegados por éste en
su informe.
VI
La Procuradora recurrente apeló el Auto presidencial, manteniéndose
en sus alegaciones, y añadió: Que el antiguo artículo 396 del Código Civil,
no decía que todos los patios de los edificios eran elementos comunes,
sino que los patios que sean comunes deberán ser costeados por todos
los propietarios. Que el legislador de aquella época no tenía la idea de
propiedad horizontal sino un sentido de propiedad mucho más estricto,
por lo que el propietario de un edificio únicamente enajenaba aquello
que se describía en la escritura de compraventa. Que el Derecho vigente
en la época en que se dividió la finca, no establecía que los patios eran
elementos comunes. Que el Registrador debe efectuar su calificación por
lo que resulte de la escritura pública y de los asientos del Registro, en
donde en ninguno aparece que tal patio sea común.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 396 y 401 del Código Civil, 3,5y16dela
Ley de Propiedad Horizontal; la Ley de 21 de julio de 1960; las sentencias
de 19 de febrero de 1971, 6 de junio de 1979, 25 de mayo de 1984,
28 de junio de 1986, 27 de febrero de 1987 y Resoluciones de este centro
de 21 de junio de 1917, 14 de diciembre de 1935, 30 de enero de 1970,
18 de junio de 1991, 12 de noviembre de 1991 y 18 de julio de 1995.
1. En el presente recurso concurren las siguientes circunstancias:
a) En el Registro aparece inscrita una finca que se describe del
siguiente modo: Urbana, casa y terreno cuyo perímetro total es de 1,5 áreas
sobre el que se halla construida una casa de planta baja, piso primero
y segundo, que mide 75 metros cuadrados de frente por 12 de fondo,
con la mitad del hueco del portal, quedando el terreno libre destinado
a patio al Norte de la casa.
b) El propietario único de dicha casa fue transmitiendo
separadamente el piso segundo (en 1922), una buhardilla (cuya construcción había
declarado posteriormente, en 1923) y la planta baja (en 1929),
practicándose la inscripción de dichas ventas mediante asientos sucesivos en el
mismo folio de la finca donde constaba todo el edificio. En los respectivos
asientos el único elemento descriptivo empleado para identificar el objeto
sobre el que recae el derecho que se inscribe, es el de la planta en que
se sitúa el piso vendido (esto es, piso primero, piso segundo etc.)
omitiéndose la descripción de los elementos comunes, tal como posteriormente
exigiera el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal.
c) En virtud de acta de protocolización de operaciones particionales,
los herederos del que fuera en su momento propietario único de toda
la casa, solicitan la inscripción a su favor del piso de la planta primera,
indicando que tiene como anejo un patio o huerta de 143 metros cuadrados.
d) El Registrador no practica inscripción respecto al patio y huerta
que se cita por no aparecer previamente inscrito a nombre de los causantes
y porque, si bien en la inscripción de la finca se hace referencia a un
terreno libre destinado a patio, cuya superficie no consta, no resulta que
el mismo esté adscrito exclusivamente a ninguno de los tres elementos
que componen la edificación.
2. La pretensión del recurrente supondría que en ausencia de
delimitación de los elementos comunes del edificio al tiempo de enajenarse
uno de los pisos que lo integran, únicamente podrían considerarse como
tales los estrictamente necesarios para el adecuado uso y disfrute de los
pisos, de modo que las demás partes del inmueble a los que no pueda
aplicarse tal calificación -como puede ser ahora el caso de la parte del
terreno no ocupado por laedificación habría de reputarse como
integrantes del derecho exclusivo que retiene el vendedor. Ahora bien, si se
tiene en cuenta que la constitución del régimen de propiedad horizontal
-que existe desde que los pisos o locales de un edificio pasan a pertenecer
por cualquier título a distintas personas (cfr. sentencias de 19 de febrero
de 1971, 25 de marzo de 1984, 25 de junio de 1986, y Resolución de 18
de junio de 1991) es un modo de división de un edificio en el que pueden
distinguirse pisos o locales independientes (cfr. artículo 401 del Código
Civil), resultando de ello diversos derechos independientes integrados por
facultades singulares y exclusivas sobre el piso o local (esto es, sobre
espacios suficientemente delimitados y susceptibles de aprovechamiento
independiente) y por la participación en la cotitularidad sobre los demás
elementos, pertenencias y servicios comunes (cfr. artículos 396 del Código
Civily3delaLeydePropiedad Horizontal que son aplicables al caso
debatido por imperativo de la disposición transitoria primera de dicha
Ley), la interpretación lógica y más coherente con la realidad social del
tiempo en que surgió el régimen de propiedad horizontal sobre el edificio
en cuestión (cfr. artículo 3 del Código Civil) y con el propio artículo 396
del Código Civil en su redacción originaria, vigente en ese momento, es
precisamente la contraria, esto es, entender que si no se había formalizado
el título constitutivo al tiempo de enajenarse el primer piso o local, ni
otra cosa se especificaba en el concreto contrato traslativo, serían comunes
todos los elementos del inmueble en su conjunto (tal caso aparece descrito
registralmente) que no puedan reputarse pisos, es decir, espacios
habitables susceptibles de aprovechamiento independiente; y esta conclusión
viene avalada por el propio artículo 396 del Código Civil en su redacción
vigente, toda vez que en defecto de previsión específica en el título
constitutivo, por la que se atribuya el uso de un patio en exclusiva a uno
de los propietarios, dicho elemento (y recuérdese que según la descripción
registral del inmueble cuestionado, el terreno sobrante es destinado
expresamente a patio) merecerá la calificación común.
3. Las consideraciones anteriores ciertamente no pueden excluir que
la voluntad de los otorgantes de los singulares negocios traslativos de
cada piso o local, fuera, efectivamente, la de considerar el uso de patio
como facultad exclusiva del vendedor; y que dicha voluntad apareciese
confirmada por la situación de hecho posterior al nacimiento del régimen
de propiedad horizontal sobre el edificio en cuestión. Ahora bien, aun
en tal caso, la limitación de medios con los que cuenta el Registrador
en su labor calificadora (cfr. artículo 18 Ley Hipotecaria), así como las
exigencias legales del tracto sucesivo (cfr. artículo 20 de la Ley Hipotecaria)
y la necesidad de acuerdo unánime para la modificación del título
constitutivo del régimen de propiedad horizontal (artículos5y16delaLey
de Propiedad Horizontal), impide ahora acceder a la pretensión del
recurrente si no media la conformidad de los propietarios de los demás
pisos o locales integrantes del edificio en cuestión.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso de apelación
interpuesto y confirmar el Auto apelado y la nota del Registrador.
Madrid, 5 de junio de 1998.-El Director general, Luis María Cabello
de los Cobos y Mancha.
Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Cantabria.
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