En el recurso gubernativo interpuesto por don Jesús Díaz Alejo, en
nombre de la sociedad "Grupo Zoco, Sociedad Anónima", contra la negativa
de don Francisco Villanueva Castellano, Registrador de la Propiedad de
Las Rozas, a practicar determinadas cancelaciones en virtud de apelación
del recurrente.
Hechos
I
Con fecha 11 de junio de 1991 se inscribió en el Registro de la Propiedad
de Las Rozas un derecho de opción de compra a favor de "Grupo Zoco,
Sociedad Anónima", concedido por la sociedad "Zoco Center, Sociedad
Anónima", sobre la finca registral número 3.365 del Registro de la
Propiedad de Las Rozas (inscripción tercera).
Posteriormente a la citada inscripción se practicaron los siguientes
asientos sobre la misma finca: De hipoteca (inscripción cuarta) constituida
por "Zoco Center, Sociedad Anónima", en garantía de determinados débitos
con diversos acreedores, y de anotaciones B, C, D,EyF,practicadas
con posterioridad a la inscripción de opción de compra (en los cuales
se hace constar tal circunstancia) en virtud de mandamientos judiciales
expedidos por diferentes juzgados en diversos procedimientos,
respondiendo las fincas de determinadas cantidades, ascendiendo las
responsabilidades anotadas a 130.595.158 pesetas.
El día 7 de mayo de 1993, ante el Notario de Madrid, don José Manuel
Senante Romero, se otorga escritura de compraventa entre "Zoco Center
Sociedad Anónima", y "Grupo Zoco, Sociedad Anónima", en virtud de la
cual se ejercita, por esta última sociedad, el derecho de opción, siendo
el precio de 239.766.832 pesetas, que se abonaron de la forma en que
se establece en la expresada escritura hasta la cantidad de 181.140.711
pesetas, quedando una cantidad de 58.626.121 pesetas, que fue consignada
a disposición de los titulares de las anotaciones preventivasBaFantes
referidas y se solicita la cancelación de las mismas mediante acta
autorizada por el Notario de Madrid, don José Marcos Picón Martín, el día 21
de febrero de 1995.
II
Presentado el anterior documento en el Registro de la Propiedad de
Las Rozas, fue calificado con la siguiente nota: "No puede procederse a
la cancelación de las anotaciones de embargo que se solicita porque: 1. o La
posibilidad de que se cancelen anotaciones preventivas sin necesidad de
resolución judicial o de escritura o documento auténtico comprensivo del
consentimiento cancelatorio se refiere exclusivamente al caso de que
hubieren sido practicadas en virtud de escritura pública. En este caso lo han
sido por virtud de mandamiento judicial. Artículo 82 de la Ley Hipotecaria.
2. o Según el artículo 83 de la misma Ley ªlas inscripciones o anotaciones
hechas en virtud de mandamiento judicial no se cancelarán sino por
providencia ejecutoriaº. 3. o No se me oculta la existencia de reiteradas
resoluciones de la Dirección General de Registro admitiendo la cancelación
a instancia del interesado a base de justificación de la consignación de
la cantidad adecuada para cubrir las responsabilidades garantizadas por
las anotaciones, pero no consigo compaginar esta doctrina con el texto
rotundo, claro e inequívoco de la Ley. Y también es de mi opinión Roca
Sastre en su edición del año 1948 de su celebérrimo ªDerecho Hipotecarioº.
Opinamos que en este caso el interesado debe acudir al Juez para que,
en procedimiento de jurisdicción voluntaria declare que la consignación
está bien hecha y en consecuencia ordene la cancelación. Ni siquiera en
el caso de que todos los interesados estén de acuerdo es lícito prescindir
de la actuación judicial ya que el segundo párrafo de este artículo 83
dice que ªsi los interesados convinieren válidamente en la cancelación,
acudirán al Juez o Tribunal competente... (y) ... si no hubiere ni pudiere
haber perjuicio para tercero, se dictará providencia ordenando la
cancelaciónº. 4. o Aunque disciplinadamente hiciésemos caso omiso del
razonamiento anterior e ingresáramos sumisamente en el redil señalado por
la jurisprudencia de nuestro centro directivo, tampoco vemos la forma
de hacer las cancelaciones solicitadas ya que la cantidad depositada es
totalmente insuficiente para cubrir las responsabilidades anotadas que
ascienden a 130.595.158 pesetas, cuando sólo se depositan 58.626.121
pesetas. 5. o De las cinco anotaciones a cancelar, tres de ellas tienen a su
margen la nota expresiva de la expedición de la certificación de cargas
que advierte de la pendencia del procedimiento de ejecución o apremio.
Hasta qué punto sería respetuoso con la autoridad judicial proceder a
cancelar la anotación -elemento básico para el buen término y plenos
efectos del procedimiento deapremio sin su consentimiento ni siquiera
conocimiento sería cuestión que pudiera llevarnos a terrenos
probablemente fronterizos con el desacato e indiscutiblemente inmersos en la
descortesía. 6. o La consignación deriva del ejercicio de una opción de compra
otorgada por ªZoco Center, Sociedad Anónimaº, al ªGrupo Zoco, Sociedad
Anónimaº. Ambas sociedades están domiciliadas en la calle Bolivia,
número 5, y tienen parecidas denominaciones. Sin llegar a hacer afirmaciones
tajantes, no deja de ser posible imaginar que ambas sociedades pudieran
estar formadas por los mismos socios y en ese caso el ejercicio de la
opción de compra pudiera ser un medio cómodo para librarse de los
embargos con el consiguiente perjuicio de los acreedores. Ante este peligro, es
preferible interpretar muy restrictivamente los preceptos relativos a la
cancelación automática o sin la voluntad del titular registral. Los defectos
anteriores tienen el carácter de insubsanables y por otra parte tampoco
se ha solicitado la práctica de anotación preventiva. Las Rozas de Madrid,
a 8 de marzo de 1995. El Registrador, Francisco Villanueva Castellano".
III
Don Jesús Díaz Alejo, en representación de "Grupo Zoco, Sociedad
Anónima", contra la nota de calificación, y alegó: 1. Que en cuanto a
los defectos calificados como insubsanables números
1,2y3,esunacuestión reiteradamente resuelta por las Resoluciones de la Dirección General
de los Registros y del Notariado en sentido afirmativo. Como ejemplo cabe
citar la Resolución de 10 de abril de 1987, en cuya consecuencia no existen
los defectos citados. Que, a mayor abundamiento, si no se practicasen
las cancelaciones haciéndose caso omiso de la doctrina de este centro
directivo, podría suceder al absurdo de que se llegase a la adjudicación
de la finca, no pudiéndose inscribir la misma, conforme al artículo 20
de la Ley Hipotecaria y Resolución de 4 de septiembre de 1992. 2. Que en
cuanto al defecto señalado bajo el número 4, es indudable la necesidad
de consignar el precio, teniendo en cuenta lo que dice la Resolución de
28 de septiembre de 1982. Que si el Registrador estuviere convencido
de sus manifestaciones contenidas en los puntos 1 al 3, sobraría este defecto
(que califica de insubsanable), cuando la realidad o no existe (si se
considera que la cantidad consignada es justa) o, de existir, sería subsanable,
pues bastará consignar, como el Registrador indica, la cantidad a la que
ascienden las cantidades anotadas: 130.595.158 pesetas. 3. Que en cuanto
a los defectos números5y6,notienen el concepto de defectos ni
subsanables ni insubsanables. Que el Registrador debe aplicar los preceptos
hipotecarios, sin hacer valoraciones que escapan de su competencia,
concretada en la función calificadora, cuyos límites están fijados por el
artículo 18 de la Ley Hipotecaria. Que no se practica un asiento cuando el
título adolece de una falta que impida la toma de razón y no puede
subsanarse y si puede se subsana y se procede a la inscripción. Que al respecto
"Zoco Center, Sociedad Anónima", y "Grupo Zoco, Sociedad Anónima", son
sociedades distintas, independientes totalmente entre sí, con una única
coincidencia: El domicilio social. Que en este punto hay que citar la
Resolución de 22 de diciembre de 1956. Que también cabe citar al respecto
las Resoluciones de 19 de diciembre de 1879, 27 de octubre de 1880, 23
de abril de 1881, 4 de mayo de 1883, 27 de junio de 1887, 21 de octubre
de 1893, 18 de junio de 1898 y 28 de marzo de 1904.
IV
El Registrador de la Propiedad, en defensa de su nota, informó: 1. o Que
en cuanto al primero y segundo párrafos de la nota de calificación, se
manifiesta que así como en los artículos 79 y 80 de la Ley Hipotecaria
se regulan los requisitos materiales o supuestos de hecho en que proceden
las cancelaciones de las inscripciones o anotaciones preventivas, en los
artículos 82 y 83 de dicha Ley se regulan los requisitos subjetivos y
documentales que deben reunirse para que proceda la práctica del asiento
de cancelación. Que esta regulación se hace por vía de la distinción entre
dos amplios grupos, incluyéndose una excepción que afecta sólo a parte
de las incluidas en el primer grupo, pero no se refiere en modo alguno
a las cancelaciones del segundo: Primer grupo. Cancelación de asientos
hechos en virtud de escritura pública: Para poderse practicar hace falta
sentencia firme o escritura o documento auténtico que recoja el
consentimiento del titular registral. Como excepción sólo a este grupo, está cuando
el derecho suscrito se haya extinguido por declaración de la Ley o por
resultar así del título que originó el asiento a cancelar. Ésta es la doctrina
llamada cancelación automática y tiene carácter excepcional. Que en el
caso que se estudia no está absolutamente claro en nuestra legislación
si procedería esta cancelación automática. Que en nuestro derecho, tanto
gran parte de la doctrina como la jurisprudencia de la Dirección General
de los Registros y del Notariado parecen acogerse al sistema de liquidación
de tales derechos, cargas o gravámenes y se inclina por la asimilación
de este caso a una ejecución hipotecaria o, en general, de cualquier
procedimiento de apremio. Se extinguen los derechos posteriores pero el precio
de remate (aquí de la venta) queda consignado a disposición de sus titulares
y sólo el sobrante se entrega al ejecutado (aquí vendedor). Así dice para
estos casos el párrafo segundo del artículo 175 del Reglamento Hipotecario
y la regla 17 del artículo 131 de la Ley Hipotecaria. Que no se oculta
que el apartado 3 del artículo 236 letra I del Reglamento Hipotecario dice
que la escritura será título bastante para la cancelación... pero hay que
señalar que en el procedimiento extrajudicial se trata de una venta "cuasi
judicial" a base de un procedimiento regulado legalmente con minuciosidad,
con una serie de garantías, con la intervención de un notario, cuya posición
tiene algo de delegado judicial y algo de árbitro y, además, este precepto
está redactado pensando en el paralelismo con la regla 17 del artículo 131
de la Ley Hipotecaria y se ha acudido a equiparar el auto con la escritura.
Que queda demostrado que en ningún caso es aplicable la cancelación
automática a la extinción de los asientos posteriores a la inscripción del
contrato de opción. Que se considera que cuando se trate de asientos
practicados en virtud de escritura pública u otro título que no sea
mandamiento judicial, es posible la cancelación automática. Segundo grupo.
Cancelación de asientos hechos en virtud de mandamiento judicial: Para
poderse practicar hace falta providencia ejecutoria. Esta regla tiene alguna
excepción que no puede aplicarse más que a los supuestos específicamente
contemplados entre los que no se encuentra el que se trata aquí. La
excepción más frecuente se está aplicando diariamente "en masa" en la práctica
registral, que es la caducidad de asientos que tiene su regulación separada
en el artículo 86 de la Ley Hipotecaria, varias de sus disposiciones
transitorias y artículos concordantes de su Reglamento. Otra es, por ejemplo,
el número 3 del artículo 236, letra I, del Reglamento Hipotecario, al que
cabría encontrarle justificación en la autorización que contiene el párrafo
segundo del artículo 129 de la Ley Hipotecaria. Que las cancelaciones
no se han ordenado por mandamiento judicial sino que se han pedido
por acta otorgada por el comprador en virtud de la opción de compra
y se sigue manteniendo que se trata de un defecto insubsanable. Que
teniendo en cuenta que la extinción de las cargas se produjo por el mismo hecho
de la compra en ejercicio de la opción, que el Registro ya publicaba esta
posibilidad frente a terceros, y que, en sus casos, en las certificaciones
de cargas remitidas a los Juzgados correspondientes se hizo constar la
existencia del derecho de opción, se considera que sería fácil obtener el
mandamiento en un procedimiento de jurisdicción voluntaria. 2. o Que
en lo referente al párrafo tercero de la nota de calificación, se considera
que tal defecto está de acuerdo con las palabras claras e inequívocas de
los artículos 82 y 83 de la Ley Hipotecaria. 3. o Que no es posible que
el adquirente de la finca por su sola voluntad y sin contar para nada
con la voluntad de los titulares de los embargos pueda pedir y obtener
la cancelación de las anotaciones preventivas, ni en el supuesto de que
todos los interesados estén de acuerdo, dado lo establecido por el artículo
83 de la Ley Hipotecaria. 4. o Que la Resolución de 7 de diciembre de
1978 se muestra contraria a la cancelación automática de los asientos
posteriores a la inscripción del derecho de opción. 5. o Que se procede
a la rectificación del párrafo cuarto de la nota calificada, amparándose
en el artículo 116 del Reglamento Hipotecario, consistiendo la rectificación
en dejarlo redactado de la siguiente forma: "4. o Aun en supuesto,
meramente hipotético, de que no tuviéramos en cuenta e hiciéramos caso omiso
del fundamental defecto de falta de providencia ejecutoria que señalo en
los tres párrafos anteriores, tampoco vemos la forma de hacer las
cancelaciones solicitadas ya que la cantidad a depositar debe ser, en principio,
el precio de la venta, esto es, 239.766.832 pesetas, cuando sólo se depositan
58.626.121 pesetas. Si tenemos en cuenta que de las cargas posteriores
a la inscripción del derecho de opción ya se han cancelado las dos cargas
más antiguas en rango de las que gravaban la finca, esto es: La anotación
preventiva letra A -30.233.268pesetas y la hipoteca objeto de la
inscripción cuarta -119.641.340pesetas y así como que 8.000.000 de pesetas
fue el precio establecido para conceder la opción y fueron recibidas en
su día a cuenta del precio de la venta, parece equitativo deducir estas
cantidades de la suma total a depositar. Por ello el depósito debería quedar
reducido a 81.892.324 pesetas, debiendo hacerse en establecimiento público
destinado al efecto. No se admiten ni la deducción de las 7.947.409 pesetas
recibidas por "Zoco Center, Sociedad Anónima", con anterioridad al
otorgamiento de la escritura de compraventa ni la de las 15.318.794 pesetas
recibidas por "Zoco Center, Sociedad Anónima" e ingresadas en la cuenta
del Juzgado de Primera Instancia de Madrid número 5 para responder
del principal, intereses y costas derivadas del juicio ejecutivo, autos número
1206/1990 por no corresponder a cargas de la finca registradas con
posterioridad al derecho de opción y representar una disminución injustificada
de los derechos y garantías de los acreedores posteriores. El embargo
recién citado no está anotado preventivamente en el folio registral de
la finca. Este defecto se considera subsanable". Que queda claro que este
párrafo cuarto no tendría trascendencia en la práctica, ya que, como se
indica, es para un supuesto meramente hipotético. 6. o Que en cuanto
a los extremos quinto y sexto de la nota de calificación lo que se expone
es que la posibilidad, en abstracto, de perjuicios a los titulares de las
anotaciones que se pretende cancelar, que resulta clara sólo con el examen
de los documentos presentados y de los asientos del Registro, puede influir
en la forma de hacer la interpretación de la Ley para que sea más estricta
o amplia, según los casos.
V
El Notario autorizante del documento informó: 1. o Que, en primer
lugar, hay que determinar si es posible o no la cancelación de cargas,
ordenadas por la autoridad judicial, que ha tenido acceso al Registro con
posterioridad a la inscripción en el mismo de un derecho de opción de
compra, una vez ejercitada dicha opción, sin que medie mandamiento
judicial ordenando la cancelación. Que teniendo en cuenta de que el derecho
de opción al acceder al Registro provoca efectos reales que afectan a todo
tercero que con posterioridad obtenga un derecho sobre la finca, la
consecuencia inmediata de la consumación de la opción a través de la
compraventa es la extinción de aquellos derechos o cargas que han tenido
acceso al Registro en el intermedio. Cuestión que ha confirmado la
Dirección General de los Registros y del Notariado a través de sus Resoluciones.
Que repugna que para la cancelación de las cargas haya que acudirse
al Juzgado instando un procedimiento de jurisdicción voluntaria para que,
a través del mismo, se libre mandamiento ordenando la cancelación,
olvidándose que tal procedimiento de jurisdicción voluntaria no está previsto
en nuestra Ley procesal. Que hay que tener en cuenta lo dispuesto con
todo acierto en las Resoluciones de 7 de diciembre de 1978, 28 de
septiembre de 1982, 10 de abril de 1989 y 30 de julio de 1990. 2. o Que
admitida conforme a las Resoluciones citadas la cancelación automática,
lo único que cabe plantearse es la necesidad o no de consignar el precio,
asunto sobre el que la Dirección General es tajante como se desprende
de la Resolución de 28 de septiembre de 1982. Que por último se comparte
el criterio del Registrador que expone en el defecto cuarto rectificado.
VI
El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Madrid, confirmó
la nota del Registrador fundándose en lo dispuesto en el artículo 83 de
la Ley Hipotecaria y en que la consolidada doctrina de la Dirección General
de los Registros y del Notariado exige que el precio pendiente de recibir,
en supuestos como el presente, no sea entregado del vendedor frente al
cual consta, en el propio Registro, la existencia de procedimientos
(judiciales o administrativos) pendientes, pues de ser así, la institución
registral sería una plataforma cómoda para eludir el cumplimiento de
obligaciones. A tal fin, se exige la consignación que requiere que sea bien
aceptada por los acreedores destinatarios ante la fe notarial o bien sea
aprobada judicialmente, en el procedimiento correspondiente,yasuvez,
la consignación debe cumplir lo establecido en los artículos 1177 y 1157
del Código Civil.
VII
El recurrente apeló el auto presidencial, manteniéndose en sus
alegaciones, añadiendo que se vulnera la doctrina de la Dirección General
de los Registros y del Notariado, y el principio de publicidad por cuanto
la opción de compra figura inscrita con anterioridad a las anotaciones
de embargo, teniendo los anotantes perfecto conocimiento de la situación
registral.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1100 y 1504 del Código Civil, 2, 3, 17, 79, 82, 83,
131-17. a , 1518 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y 175 del Reglamento
Hipotecario, y Resoluciones de 28 de septiembre de 1982, 29 de diciembre
de 1982, 10 de abril de 1987,2y4defebrero de 1988.
1. En el presente recurso se debate sobre la cancelación de
determinadas anotaciones de embargo recayentes sobre determinada finca,
practicadas con posterioridad a la inscripción de un derecho de opción de
compra convenido por el titular registral en favor de tercero y ello en
virtud de un acta notarial por la cual el optante y comprador deposita
ante el Notario autorizante la cantidad de 58.626.171 pesetas (importe
que "como resto del precio total fue retenido por el comprador para
responder si a ello hubiese lugar de los pagos derivados de las anotaciones
de embargo posteriores a la inscripción de la opción de compra") para
que la consigne a disposición de los titulares de esas anotaciones
preventivas.
2. Se cuestiona en primer lugar por el Registrador la necesidad de
providencia ejecutoria para acceder a dicha cancelación de conformidad
con el artículo 83 de la Ley Hipotecaria. Este defecto sin embargo no
puede ser mantenido; es cierto que el precepto citado exige como regla
general la providencia ejecutoria para la cancelación de asientos ordenados
por la autoridad judicial; pero no lo es menos que tal regla tiene excepciones
reconocidas en la propia Ley cuando se trata de asientos relativos a
derechos constituidos sobre otro derecho que se halla amenazado de extinción
por causas reflejadas en el propio Registro al tiempo de extender aquéllos;
en tal caso, tales asientos -y los derechos que reflejan-, nacen ya
supeditados a la suerte jurídica del derecho sobre el que recaen, de modo
acreditada fehacientemente la extinción del derecho afecto en los términos
registralmente previstos, procederá la cancelación de esos asientos
posteriores, pues, en definitiva, se habrá operado la extinción de los derechos
en ellos reflejados y quedan cumplidas las exigencias generales para que
tal extinción acceda al Registro (cfr. artículos 2, 3, 17, 79, 131 regla 17
de la Ley Hipotecaria y 175 del Reglamento Hipotecario).
Lo anterior no prejuzga sobre la exigencia de requisitos adicionales
para acceder a la cancelación, y así ocurre en el caso debatido, en el
que además de acreditarse la extinción del derecho sobre el que se
constituyeron los embargos objeto de las anotaciones cuya cancelación se
pretende, se requiere inexcusablemente el depósito del íntegro precio de la
venta realizada a disposición del vendedor y de todos los titulares de
derechos posteriores que de él traigan causa. Como la propia inscripción
del derecho de opción refleja, a la transmisión del dominio corresponderá
como contraprestación el pago del precio fijado al efecto, el cual pasará
a ocupar por subrogación real la posición jurídica que al inmueble vendido
correspondía (cfr. por analogía los artículos 1504 del Código Civil, 131-17. a
de la Ley Hipotecaria, 1518 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, 175-6 del
Reglamento Hipotecario), de modo que los derechos que antes convergían
sobre éste, pasan ahora a recaer sobre aquél; si a ello se añade la
simultaneidad de cumplimiento de las obligaciones recíprocas si otra cosa no
se ha pactado (cfr. 1100 del Código Civil), ha de concluirse en la exigencia
apuntada sin que quepa detracción alguna por el comprador so pretexto
de atender directamente al pago de las responsabilidades que pesen sobre
el inmueble.
Esta Dirección General ha acordado estimar en cuanto al primero y
desestimar en cuanto al resto.
Madrid, 8 de junio de 1998.-El Director general, Luis María Cabello
de los Cobos y Mancha.
Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Madrid.
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