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En el recurso gubernativo interpuesto por la Procuradora de los

Tribunales doña Ana Espinosa Troyano, en nombre del Banco de Inversión

y Servicios Financieros (BISF), contra la negativa de don Ángel García

Miranda, Registrador de la Propiedad de Madrid, número 23, a inscribir

una escritura de resolución de contrato de arrendamiento financiero, en

virtud de apelación del señor Registrador.

Hechos

I

El día 31 de enero de 1991, mediante escritura otorgada ante el Notario

de Madrid don Antonio Uribe Sorribes, se concertó entre "Banco de

Inversión y Servicios Financieros, Sociedad Anónima" (BISF) y "Electrificaciones

del Sur, Sociedad Anónima", un contrato de arrendamiento financiero,

de conformidad con lo dispuesto en la Ley 26/1988, de 19 de julio, y

con las condiciones que en la misma se indican, por el que el primero

cedía en arrendamiento financiero a la segunda un local comercial de

su propiedad por compra a la arrendataria, situado en la planta primera

de un edificio en la calle de O'Donnell, número 19, concediéndose a

"Electrificaciones del Sur, Sociedad Anónima", el derecho de opción de compra,

y, entre las condiciones generales pactadas, se estipula que se concierta

por un período fijo e irrevocable de ciento veinte meses, contados desde

la fecha de la escritura; que el arrendamiento en vigor podrá resolverse

de pleno derecho por la falta de pago de cualquiera de los plazos pactados

para el pago de la renta acordada como precio de arrendamiento

(artículo 20) y, en caso de resolución del contrato, tendrá el arrendador

derecho a exigir el cumplimiento del contrato, la posesión del inmueble

y, en concepto de cláusula penal, una indemnización (artículo 21). Que

atendiendo a la imposibilidad material manifestada por los deudores de

hacer frente a las obligaciones contraídas y, en especial, al pago de las

cantidades reclamadas, se presentó demanda que correspondió al Juzgado

de Primera Instancia número 44 de Madrid, número 2, autos 1.027/1992.

El día 3 de octubre de 1993 se otorgó escritura de resolución del contrato

de arrendamiento financiero ante el Notario de Madrid don José Manuel

Senante Romero, renunciando "Electrificaciones del Sur, Sociedad

Anónima" a cualquier derecho que pudiera corresponderle y, en especial, a

la opción de compra y devolviendo al "Banco de Inversión y Servicios

Financieros, Sociedad Anónima" la posesión del inmueble, liberando esta

entidad a "Electrificaciones del Sur, Sociedad Anónima"yalaentidad

avalista de las obligaciones, compromisos derivados y consecuencia del

contrato referido.

II

Presentada copia de la última escritura referida en el Registro de la

Propiedad de Madrid, número 23, a fin de que se cancelen los asientos

corres pondientes a la escritura de arrendamiento

financieroy,consecuentemente, el derecho de opción de compra, fue calificada con la siguiente

nota: "Suspendida la inscripción del precedente documento que causó el

asiento 20 del Diario 11, por los siguientes defectos subsanables: 1. o No

acompañarse como documento complementario, testimonio de la

resolución judicial aceptando el desistimiento del actor, ``Banco de Inversión

y Servicios Financieros, Sociedad Anónima'', en anagrama BISF, respecto

a los autos 1.027/1992, que tramita el Juzgado de Primera Instancia

número 44 de Madrid, como consecuencia de demanda presentada por impago

de las cuotas de la renta pactada por la demandada ``Electrificaciones

del Sur, Sociedad Anónima'', para evitar un fallo judicial distinto del que

resulta del presente documento de resolución contractual, y 2. o No

acompañarse, también como documento complementario, la acreditación de

haberse consignado en un establecimiento bancario o caja oficial el importe

de los cánones o plazos ya pagados, por analogía de lo dispuesto en los

artículos 10, 11 y 23 de la Ley Hipotecaria y 175.6. a de su Reglamento

y a solicitud verbal del presentante tomo anotaciones preventiva por

término de sesenta días, en el tomo 1.725-157 del archivo, folio 102, finca

número 2.478, letra Ch, conforme al artículo 65 de dicha Ley. Puede

interponerse recurso gubernativo de esta nota calificatoria en la forma y plazo

que determinan los artículos 112 y siguientes del Reglamento Hipotecario.

Madrid, 17 de enero de 1994.-El Registrador, Ángel García Miranda".

III

La Procuradora de los Tribunales doña Ana Espinosa Troyano, en

nombre de Banco de Inversión y Servicios Financieros (BISF), interpuso recurso

gubernativo contra la anterior calificación y alegó: A) Sobre el motivo

primero, necesidad de aportar auto aceptando el desistimiento. Se

acompaña copia del auto de desistimiento del Juzgado de Primera Instancia

número 44, de Madrid, en el procedimiento de mayor cuantía 1.027/1992,

seguido por el "Banco de Inversión y Servicios Financieros, Sociedad

Anónima" contra "Electrificaciones del Sur, Sociedad Anónima", habiéndose

solicitado testimonio de dicho auto. B) Sobre el motivo segundo, necesidad

de consignar las rentas ya pagadas por analogía con los artículos 10, 11

y 23 de la Ley Hipotecaria. 1. Que el "leasing" tiene naturaleza jurídica

propia y, por tanto, no le es aplicable la legislación sobre venta a plazos.

2. Que existen varias Sentencias del Tribunal Supremo sobre el

arrendamiento financiero, casi todas referidas a bienes muebles, pero el objeto

del contrato no afecta a su naturaleza jurídica. Entre dichas Sentencias

cabe destacar las más relevantes, la de 28 de marzo de 1978, 10 de abril

de 1981, 18 de noviembre de 1983, 26 de junio de 1986, 28 de mayo de 1990,

22 de mayo de 1992 y 30 de junio de 1993, cuya doctrina se resume en

que el "leasing" es un contrato complejo y atípico, gobernado por sus

específicas estipulaciones y de contenido no único, siendo posible su

otorgamiento en lícito ejercicio del principio de autonomía negocial y de

libertad de pactos que proclama el artículo 1.255 del Código Civil. Que esta

doctrina consolidada aleja el contrato de arrendamiento financiero de la

Ley de Ventas a plazos de 1965, ya que existe diferencia entre ambos

negocios, venta-arrendamiento y que el objeto de la operación es un

inmueble. Que el arrendamiento financiero tiene un carácter especial, es una

operación de las denominadas "lease-back", coinciden las personas de

vendedor (proveedor) y concesionario. Que puede discutirse si la intención

subyacente es el arriendo o la financiación, pero no puede tratarse de

una compraventa, ya que el inmueble pertenecía a la misma persona que

figura luego como arrendataria financiera. 3. Que en virtud de lo alegado

por la parte recurrente en la Resolución de 17 de diciembre de 1993,

se desprende que la propiedad sobre el bien pertenece a la compañía

de "leasing", quedando en su definitiva propiedad si el arrendatario no

ejercita la opción de compra y, en cualquier caso, el arrendatario viene

obligado al pago del precio del arrendamiento. Esta obligación es

antecedente de la obligación, coetáneo a la misma, y lo será posterior si el

arrendatario no ejercita la opción de compra sin que ello le libre de pagar

parte alguna del precio de arrendamiento. 4. Que es indispensable

delimitar las normas que lo rigen: a) Leyes especiales: Real Decreto 15/1977,

de 25 de febrero, y Real Decreto 1669/1980, de 31 de julio, que extendía

el ámbito de aplicación del primero a las operaciones que tuvieran por

objeto bienes inmuebles; Ley 26/1988, de 29 de julio, disposición adicional

séptima, regula tanto el "leasing" mobiliario como inmobiliario; b) Lo

pactado e inscrito (ley entre las partes) que, según el Tribunal Supremo y

artículo 1.255 del Código Civil, se rige por sus propias estipulaciones.

Que deben respetarse los pactos que han sido objeto de inscripción. Que

de no hacerse así por el Registrador sería un atentado contra la fe pública

registral y causaría tremenda inseguridad jurídica; c) Que en lo no pactado

por las partes y no previsto en las leyes especiales deben regir las normas

generales: Artículos 1.255, 1.091, 1.278 y 348 del Código Civil. 5. La

interpretación analógica no procede si existe regulación expresa aceptada por

las partes de acuerdo con la ley especial e inscrita debidamente en el

Registro de la Propiedad. Que, por tanto, se rige por la Ley 26/1988, y

sólo en cuanto ella lo permite por las cláusulas que las partes determinen,

en uso de la autonomía de la voluntad (artículo 1.255 del Código Civil).

Que junto a dichas normas existen una serie de normas de índole fiscal.

6. Del defecto registral. Que al día de presentación de la escritura objeto

de debate, la situación registral de la finca era la siguiente: La propiedad

estaba reconocida al "Banco de Inversiones y Servicios Financieros,

Sociedad Anónima", que a su vez tenía concertada una operación de

arrendamiento financiero con "Electrificaciones del Sur, Sociedad Anónima",

y posteriormente tuvieron acceso al Registro múltiples anotaciones de

embargo, por parte de los acreedores de la arrendataria, quedando

subsistentes cuatro el día que tuvo acceso al Registro la escritura de resolución,

siendo lo embargado en todas las anotaciones existentes los derechos de

arrendamiento financiero y de opción de compra. Que al día de la fecha

todos los embargos han sido cancelados o caducados. 7. Que, como

consideración final, hay que señalar que no puede exigirse la consignación

de las rentas recibidas pues, como establece el contrato inscrito, de acuerdo

con lo dispuesto por las partes y sin contravenir la ley necesaria, esas

rentas en el caso que se trata (resolución por incumplimiento), quedarán

en favor del arrendador como indemnización por el uso (artículo 22 de

las condiciones generales).

IV

El Registrador de la Propiedad, de defensa de su nota, informó: Que

el recurso se circunscribe al segundo defecto de la nota. Que el

arrendamiento financiero no carece de naturaleza jurídica, es un contrato

atípico, como reconoce el recurrente al citar la jurisprudencia del Tribunal

Supremo, cuya causa verdadera es la financiera, como resulta de la Ley

de 29 de julio de 1988, que carece de regulación jurídica civil expresa

en cuanto a los derechos y obligaciones de las partes, y su naturaleza

jurídica no está claramente determinada sobre si es una venta aplazada

de perfección hasta el momento del cumplimiento del plazo para el ejercicio

de opción de esa compra o un contrato de financiación, enlazado con

otro de arrendamiento. Que, de todos modos, ha de estarse al principio

de autonomía de la voluntad (artículo 1.255 del Código Civil y

jurisprudencia citada por el recurrente) y, por tanto, al contenido de sus cláusulas.

Que como no hay norma reguladora civil o mercantil específica, del pacto

por el que los intervinientes en un contrato de "leasing" inmobiliario

resuelven el mismo de mutuo acuerdo antes del plazo pactado hay que acudir

a la teoría general de los contratos. Que la cláusula penal que permite

retener la totalidad de lo cobrado en concepto de compensación por uso,

recogida en el artículo 21 y que consta inscrita, se refiere sólo al caso

de resolución unilateral, no bilateral, por lo que ya no actúa como sanción

por incumplimiento, sino por acuerdo entre partes, por lo que no es

aplicable, porque va en contra de la naturaleza misma de la resolución, la

cual impida volver al estado de situación anterior, porque si no habría

un enriquecimiento injusto y ello está sometido a moderación por los

Tribunales, por ser el contrato de "leasing" un contrato de adhesión, con

débil posición para una de las partes, el llamado arrendatario. Que en

el Registro existe inscrito un plazo irrevocable y fijo de diez años, a contar

desde el 31 de enero de 1991, establecido tanto en favor del arrendador

como del arrendatario, conforme al artículo 1.127 del Código Civil; pero

también en interés de los acreedores, a tenor del principio de

responsabilidad patrimonial universal recogido en el artículo 1.911 del Código

Civil, que en este caso existen, toda vez que constan en el Registro sendas

anotaciones preventivas de embargo sobre el derecho de arrendamiento

financiero inscrito, letras B, a favor de "Imoel Madrid, Sociedad Anónima",

y C, a favor de "Mercantil Intercontinental, Sociedad Anónima", de fechas 19

de mayo y 17 de diciembre de 1993 y, por tanto, anteriores a la presentación

de la escritura calificada. Que de la anotación letra B consta presentado

mandamiento de cancelación de la misma, por lo que puede no tenerse

en cuenta a los efectos expresados. Pero aparecen también presentados

con fecha 8 de noviembre,1y19dediciembre de 1993 mandamientos

de embargo sobre el derecho de arrendamiento financiero con opción de

compra, promovidos por Banco de Madrid, "Ferretería Europea, Sociedad

Anónima" y "Utisan, Sociedad Anónima", respectivamente, que también

deben ser tenidos en cuenta, ya que los documentos presentados al Diario

se comprenden en la calificación que efectúa el Registrador, como resulta

de las Resoluciones de 26 de julio de 1907,9y28demarzo, 17 y 28 de

abril, 22 de mayo, 3, 19 y 27 de junio, 16 y 31 de julio y 11 de agosto

de 1942 y, especialmente, las de 31 de marzo de 1950 y 14 de diciembre

de 1953. Que, según lo expuesto, si se ejercita la resolución del contrato

por acuerdo entre partes antes de la fecha fijada en el mismo, con carácter

fijo e irrevocable, aun concurriendo una de las causas de resolución

pactadas, el impago de cuotas, que actúa en definitiva como condición

resolutoria, según la Resolución de 30 de mayo de 1980, quedarían sin base

registral las anotaciones preventivas de embargo practicadas y llegada

la ejecución de los derechos embargados en cualquiera de ellos, en el

procedimiento correspondiente, habría que denegarla por aparecer la finca

inscrita a nombre de personas distinta contra la que se habían seguido

las actuaciones, al haber desaparecido el sustrato que fundamenta el

embargo: La inscripción del contrato de arrendamiento financiero. Que, por el

contrario, efectuando la consignación de las cantidades percibidas,

desaparece el peligro de que la resolución por impago de cuotas pueda

perjudicar a acreedores anotados y los pendientes de anotación,

garantizándose así sus derechos con la posibilidad de cobrar sus créditos o parte

de ellos, hasta donde alcancen las cantidades depositadas, si el Juez que

tramita cada uno de los procedimientos lo estima procedente, o en otro

caso acordar la devolución de las cantidades depositadas, conforme al

artículo 180 del Reglamento Hipotecario, y pudiendo ordenar la cancelación

del embargo correspondiente. Que la resolución del contrato de "leasing"

antes del plazo estipulado plantea la diferencia entre la aplicación del

artículo 1.124 de una parte y el artículo 1.504 de otra, ambos del Código

Civil. En el primer caso el Registrador no podría cancelar el contrato

de "leasing" sin mediar fallo judicial. En el segundo caso, que es aplicable

a este supuesto, hay un pacto o convenio con sus específicas reglas inscritas

en el Registro y sólo se exige resolución judicial, conforme al criterio de

las Resoluciones de 28 de septiembre de 1982 y 29 de diciembre de 1992,

que desarrollan el artículo 175, regla 6. a , del Reglamento Hipotecario,

cuando del acta por la que el vendedor ejercita su derecho resulta que el

comprador se opone a la resolución alegando un pago anterior; por ello, en

el caso de resolución consensuada antes de finalizar el plazo establecido,

debe acreditarse haberse consignado en establecimiento bancario o caja

oficial el importe de los cánones percibidos a los efectos expresados, y

de este modo puede tener acceso al Registro la escritura calificada.

V

El Notario autorizante del documento informó: Que la escritura

calificada contiene un negocio jurídico resolutivo de un contrato de

arrendamiento financiero o "leasing" de un bien inmueble, con una opción de

compra incorporada, que se halla contenida en una escritura de

constitución de ese arrendamiento financiero, inscrita en el Registro de la

Propiedad, sin que haya pacto alguno excluido de su inscripción que impida

la resolución. Que las partes lo resuelven por una de las causas pactadas

e inscritas en el Registro de la Propiedad y, por tanto, perfectamente

conocidas por terceras personas que se relacionan con el arrendatario:

La falta de pago de las cuotas de "leasing". Que tal impago se halla justificado

a través de un procedimiento judicial incoado para su extinción motivada

por la falta de pago de cuotas, por lo que la escritura de resolución no

es sino una transacción, por lo que, de conformidad con el artículo 1.809

del Código Civil, las partes ponen fin al procedimiento judicial iniciado

para la extinción del contrato que les une, resolviéndolo por la misma

causa que motivó el procedimiento judicial: La reiterada falta de pago

de las cuotas de "leasing". Que el señor Registrador, basándose en el

principio de la responsabilidad patrimonial universal, entiende que este

contrato al ser calificado por las partes de irrevocable y estar establecido

a un plazo determinado, aprovecha no sólo a las partes sino también a

los acreedores, por lo que su resolución sólo puede hacerse depositando

las cuotas pagadas para satisfacer a los acreedores actuales o futuros

de las partes intervinientes, en tanto el contrato no haya cumplido su

duración, incluso los que acceden al Registro de la Propiedad después

de presentada la escritura de resolución. Que irrevocable quiere decir

que el cumplimiento no dejará al arbitrio de una de las partes, pero no

que ambas partes no puedan dejarlo sin efecto por mutuo acuerdo. Que

concluido y accediendo al Registro esa conclusión, el Registro protege

aquél a quien deriven los derechos, pero no a las terceras personas que

se relacionan con una de las partes de un contrato extinguido. Que es

la necesidad de proteger a los terceros embargantes anteriores e incluso

posteriores a la presentación de la escritura de resolución lo que lleva

al Registrador a suspender la inscripción de la escritura de resolución.

Que los embargantes saben qué tipo de derecho es embargado y saben

que ése puede no llegar a materializarse, sin perjuicio de que si el contrato

llega a su final y no se ejercita la opción de compra puedan los acreedores

instar la acción revocatoria o pauliana del artículo 1.111 del Código Civil

para hacer efectivos sus derechos. Que el señor Registrador tiene que

inscribir la escritura de resolución con independencia de la efectividad

de los embargos. Que exigir el depósito de las rentas pagadas a la empresa

arrendadora para hacer judicialmente pago de los créditos embargados

es tanto como obligar al arrendador a que no disponga de las rentas

cobradas que pueden hacerle falta para pagar las deudas de quien ha contratado

con él. Que las rentas pagadas no son otra cosa que rentas satisfechas

por el arrendatario en el ejercicio de su condición de tal y en cumplimiento

del contrato, que en caso de resolución, como se dice en él, quedan en

su poder por el uso del bien hecho por el arrendatario. Que el Registrador

aplica para exigir el depósito de los pagos realizados por analogía los

artículos 10, 11 y 23 de la Ley Hipotecaria y 175.6. o de su Reglamento,

reguladores de la compraventa con precio aplazado. Que olvida los

artículos 2 de la Ley Hipotecaria y 14 de su Reglamento, que posibilitaron la

inscripción del "leasing" en el Registro de la Propiedad. Que la verdadera

cuestión es deslindar la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento

financiero o "leasing", considerando que no es una compraventa con precio

aplazado sino que se trata de un negocio jurídico atípico que reúne

elementos o cualidades de diferentes negocios típicos, que se rige por el

principio de la autonomía de la voluntad que habrá de ser respetada,

en tanto no sea contraria a la ley o suponga un enriquecimiento injusto

en las partes intervinientes, cuestión que habrá de ser ponderada por

los Tribunales.

VI

El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Madrid confirmó

la nota del Registrador excepto en lo que se refiere al segundo defecto,

fundándose en que la anotación de embargo no concede a los acreedores

derecho alguno a bloquear el tráfico de los bienes inscritos; si la resolución

unilateral se ha hecho en fraude de acreedores son éstos los que tienen

que promover los mecanismos oportunos para la defensa de sus derechos

que no sea el bloqueo del Registro y en que nada autoriza a extrapolar

el mecanismo de la regla 6. a del artículo 175 del Reglamento Hipotecario.

VII

El Registrador apeló el auto presidencial en lo referente a la revocación

del segundo defecto de la nota, manteniéndose en sus alegaciones, y añadió:

Que en la consignación que se prescribe en la nota no se bloquea a cierre

el Registro, sino que se da cumplimiento a las numerosas Resoluciones

sobre el valor de los asientos de presentación vigentes en el Diario

(especialmente, las de 22 de marzo de 1962 y 11 de diciembre de 1991).

Que con la consignación indicada no se pretende evitar un fraude de

acreedores, sino de dar base y fundamento a la protección de su derecho, que

pretende le proporcione quien acude al Registro de la Propiedad. Que

se hace aplicación de la doctrina de la Resolución de 30 de mayo de 1980

y la consideración de la diferencia entre los artículos 1.124 y 1.504 del

Código Civil.

Fundamentos de Derecho

Vistos los artículos 4, 6, 1.258, 1.504, 1.859, 1.884 y 1.937 del Código

Civil; 1, 11, 37, 38, 40, 82, 83, 107 y 220 de la Ley Hipotecaria, y 175.6. o

del Reglamento Hipotecario.

1. La cuestión planteada en el presente recurso consiste en decidir

si la resolución del contrato de "lease-back" convenida voluntariamente

por los otorgantes so pretexto de la imposibilidad de hacer frente a las

deudas contraídas en su virtud, y la renuncia a los derechos que de dicho

negocio puedan derivarse a favor del arrendatario -en especial, el derecho

de opción de compra-, es título adecuado para la cancelación del asiento

respectivo cuando sobre el derecho del arrendatario financiero pesaban

determinados embargos. Estima el Registrador que en tal caso deberá

acreditarse la consignación en establecimiento bancario del importe de los

cánones satisfechos.

2. No procede debatir ahora si en función de la prohibición en nuestro

ordenamiento jurídico del pacto comisorio (cfr. artículos 1.859 y 1.884

del Código Civil), el negocio de "lease-back" cuestionado es válido y eficaz,

pues al estar inscrito, goza de la presunción legal de exactitud y validez

(cfr. artículos 11 y 38 de la Ley Hipotecaria), y esta presunción vincula

el Registrador en su labor calificadora (cfr. artículo 18 de la Ley

Hipotecaria). Lo que sí es cierto es que la global operación de "lease-back"

realizada es sustancialmente diferente de la venta con condición resolutoria

explícita contemplada en los artículos 1.504 del Código Civil y 11 y 37

de la Ley Hipotecaria, de modo que no puede invocarse la aplicación por

analogía a aquella hipótesis de los preceptos específicamente previstos

para esta última, entre ellos, el artículo 175.6. o del Reglamento Hipotecario

(cfr. artículo 4 del Código Civil). No obstante: a) Que es principio básico

de nuestro sistema registral que los asientos extendidos en el Registro

de la Propiedad están bajo la salvaguardia de los Tribunales (artículo 1

de la Ley Hipotecaria), lo que determina que para su cancelación se precise,

como regla general, bien el consentimiento del titular respectivo, bien la

oportuna resolución judicial dictada en juicio declarativo entablado contra

él (artículos 40 y 82 de la Ley Hipotecaria); b) que es también regla general

que los asientos ordenados por la autoridad judicial precisan de la oportuna

resolución firme para su cancelación (cfr. artículo 83 de la Ley Hipotecaria);

d) que los contratos sólo producen efectos jurídicos entre los otorgantes

y sus causahabientes (cfr. artículo 1.258 del Código Civil), estando excluida

la renuncia en perjuicio de terceros (cfr. artículos 6 y 1.937 del Código

Civil y 107 de la Ley Hipotecaria); e) que la rectificación de los asientos

registrales no produce efectos sino desde la fecha de la rectificación

(cfr. artículo 220 de la Ley Hipotecaria), deberá concluirse en la

imposibilidad de acceder a la cancelación pretendida, sin perjuicio del reflejo

registral de dicha escritura a fin de evitar, al menos, el acceso al Registro

de eventuales actos dispositivos que, a pesar de la resolución convenida,

pudieran ser otorgados posteriormente por aquél.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso de apelación

interpuesto.

Madrid, 15 de junio de 1998.-El Director general, Luis María Cabello

de los Cobos y Mancha.

Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Madrid.