En el recurso gubernativo interpuesto por el Notario, don Roberto
Blanquer Uberos, contra la negativa de don Miguel Verger Amengual,
Registrador de la Propiedad de Játiva, a inscribir una escritura de compraventa
y préstamo hipotecario, en virtud de apelación del recurrente.
Hechos
I
El día 30 de julio de 1993, ante el Notario de Madrid don Roberto
Blanquer Uberos, se otorgó escritura de compraventa y préstamo
hipotecario. En la citada escritura se estipula que don Ricardo y don Juan
Pablo Ferrero Colomer, representados por su madre doña Joaquina
Colomer Morales, compran por mitad y partes indivisas a don Francisco Javier
González Sánchez una casa en la villa de Canals, por el precio de 5.000.000
de pesetas y se expone que los citados señores, representados por su
madre, han solicitado a "Crediter, Sociedad Anónima, Sociedad de Crédito
Hipotecario", la concesión de un préstamo hipotecario por importe de
5.000.000 de pesetas para con él atender al pago de la compra referida
con la garantía hipotecaria de la propia finca comprada, que se ha tasado
en 12.060.000 pesetas, y que el destino de la finca adquirida generará
los ingresos adecuados para afrontar el pago de los vencimientos de los
intereses y por restitución del principal de dicho préstamo; y, por último,
se estipula que la prestamista entrega en este acto a los prestatarios en
concepto de préstamo 5.000.000 de pesetas, mediante entrega de un cheque.
II
Presentada copia de la anterior escritura en el Registro de la Propiedad
de Játiva fue calificada con la siguiente nota: "Inscrito el precedente
documento tan sólo en cuanto a la compraventa en el tomo 753 del archivo,
libro 106 del Ayuntamiento de Canals, al folio 220 vuelto, finca número
311, inscripción novena. En cuanto al derecho de hipoteca se suspende
su inscripción por observar el defecto subsanable de no acreditarse la
pertinente autorización judicial a que se refiere el artículo 166 del Código
Civil. No se solicita anotación de suspensión. Játiva, 11 de marzo de
1994.-El Registrador, Miguel Verger Amengual."
III
El Notario autorizante del documento interpuso recurso gubernativo
contra la anterior calificación, y alegó: 1. o Que la escritura calificada
contiene dos contratos recíprocamente vinculados que responden a una sola
operación según su relieve patrimonial. Que se trata de la adquisición
de un bien que se grava en ese momento, cuyo gravamen es el que permite
obtener el numerario preciso para realizar la adquisición. 2. o Que los
contratos de compraventa y de préstamo hipotecario no pierden su tipificación
al coincidir en una única operación patrimonial; pero su vinculación
recíproca genera un negocio nuevo y diverso: La adquisición por compra
financiada con préstamo hipotecario. 3. o Que la Dirección General en Resolución
de 2 de julio de 1931 contempló el caso de una adquisición gravada para
la cual el Registrador estimó precisa la autorización judicial. 4. o Que con
mayor detalle, la Dirección General ha analizado el contrato unitario
resultante de la vinculación de una adquisición y un gravamen en Resolución
de 13 de mayo de 1968, cuyo criterio fue confirmado por la Resolución
de 4 de noviembre del mismo año. 5. o Que la doctrina ha entendido que
por faltar el elemento económico de la disposición de un activo patrimonial
deben entenderse exentas de la exigencia del consentimiento de la mujer
las constituciones de hipoteca sobre un inmueble en el acto de adquirirlo
por compra y en garantía del precio aplazado. Que de hecho, desde el
punto de vista económico, según el realismo patrimonial, la adquisición
se hace con detracción de la deuda hipotecaria. 6. o Que la posición jurídica
del marido como administrador de los gananciales (mientras está vigente
la norma legal introducida en 1958 y derogada en 1981) es similar a la
del progenitor que ostenta la cualidad de representante y de administrador
de los bienes de sus hijos menores no emancipados. Que el progenitor
que ejerce la patria potestad, en el caso de este recurso, la madre
sobreviviente al padre premuerto, tiene el deber y facultad de representar a
sus hijos menores no emancipados y administrar sus bienes (artículo 154
del Código Civil); facultad de carácter general que resulta restringida en
los casos previstos por el artículo 166 del Código Civil, que según la ley
restringe la legitimación del progenitor administrador para varios
contratos de sustancia dispositiva, pero no para tomar dinero a préstamo.
Que la amplitud de la facultad de representación es general, conforme
al artículo 162, si bien no puede ejercerse en caso de oposición de intereses,
que no concurre en el caso, y se confirma por la extensión de la declaración
que atribuye a los padres la administración de los bienes de los hijos
(artículo 164 del Código Civil). Que la facultad general que legitima para
representar y administrar se restringe cuando se trata de enajenar o gravar
bienes inmuebles, ya que para estos negocios se requiere autorización
judicial. 7. o Que la doctrina de la Resolución de 13 de mayo de 1968 es
también aplicable al caso que se estudia porque el artículo 166 del Código
Civil actual (como el 164 anterior a 1981) debe interpretarse
restrictivamente, como lo entendió la Resolución de 13 de julio de 1911. 8. o Que
desde el punto de vista del realismo patrimonial y económico no hay
diferencia entre el supuesto en el que se adeuda al vendedor el precio de
la compra y el supuesto en el que se adeude a un prestamista el importe
de un préstamo por cuantía igual al montante del precio de la venta,
cuyo préstamo se haya aplicado íntegra e inmediatamente al pago del
precio de la compra. En ambos casos se adeuda el importe del precio
y se garantiza su pago con el mismo inmueble adquirido. Que esta operación
patrimonial es diversa, como ha declarado la Dirección General en las
Resoluciones referidas. Que a la autorización judicial se sujeta el gravamen
hipotecario de un bien ya perteneciente al menor, puesto que se
compromete un bien ya existente en el patrimonio del menor. Que, por el
contrario, en el caso de este recurso, el riesgo de pérdida del bien coincide
con el momento de su adquisición, sin que la constitución de hipoteca
genere riesgo de pérdida de un bien patrimonial preexistente. 9. o Que
hay que recordar que el artículo 166 del Código Civil no restringe la facultad
de los ejercientes de la patria potestad para tomar dinero a préstamo
en representación del menor. En este caso, el préstamo se emplea para
pagar el precio de la compra como resulta probado en la propia escritura
calificada. El préstamo revierte en utilidad de los hijos, en cuanto sirve
para pagar el precio; y la hipoteca no se constituye como gravamen de
un bien que con anterioridad fuera de los hijos, sino que grava el bien
inmueble simultáneamente a la adquisición y a causa de la adquisición.
10. o Que la madre representante asegura la previsión razonable de la
restitución del préstamo con el producto del arrendamiento y, además, apoya
la adquisición de sus hijos, constituyéndose en fiadora personal solidaria
a favor del prestamista.
IV
El Registrador de la Propiedad, en defensa de su nota, informó: Que,
a efectos registrales, la escritura pública autorizada por el Notario señor
Blanquer, el día 30 de julio de 1993, contiene dos negocios jurídicos
distintos: a) La compraventa de un bien inmueble, que fue inscrita en el
Registro de la Propiedad; y b) La pretensión de constitución de hipoteca
sobre el inmueble en cuestión. Que la madre, titular de la patria potestad
en representación de los hijos menores de edad, pretende sin la preceptiva
autorización judicial hipotecar el bien que a los hijos pertenece en pleno
dominio. Que del artículo 166 del Código Civil se destaca, que se exige
la previa autorización judicial para enajenar o gravar los inmuebles sujetos
a patria potestad; es imperativo; la hipoteca es un gravamen; el artículo
no distingue entre negocios simples o complejos; sólo la autoridad judicial
puede apreciar la causa de utilidad o necesidad; sólo se admite una
excepción a la necesidad de previa autorización judicial, la del último párrafo
del artículo, supuesto complejo que es exclusivamente doctrinal, no puede
tener una aplicación tan grande que permita vulnerar lo dispuesto en
la Ley, como sería en este caso, pudiendo incluso implicar un fraude de
ley (artículo 6 del Código Civil).
V
El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad
Valenciana confirmó la nota del Registrador fundándose en el artículo 166 del
Código Civil.
VI
El Notario recurrente apeló el auto judicial, manteniéndose en sus
alegaciones, y añadió: 1. Que este caso elemento fáctico es un negocio
o contrato complejo o coligado resultante de la integración sustancial de
dos contratos típicos. 2. Que la consideración y tratamiento del negocio
complejo como supuesto singular del negocio atípico al que se atribuye
entidad diversa de los negocios múltiples y de los mixtos, tiene un profundo
arraigo en la doctrina. 3. Que la doctrina singulariza como contratos
coligados los casos en los que las partes yuxtaponen varios contratos típicos
con un contrato único, para tratar de alcanzar con la unión de todos
ellos la finalidad empírica que persiguen o que pretenden. 4. Que la
semejanza entre el caso de "adquisición financiada con gravamen" de un bien
con carácter ganancial por el marido gestor (durante el período entre
1958 hasta 1981), radica en que en ambos casos se trata de una adquisición
financiada mediante un gravamen según un negocio unitario atípico en
el que concurren las características de un contrato conexo o coligado.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 154, 162, 164 y 166 del Código Civil, y las
Resoluciones de 2 de julio de 1931, 13 de mayoy4denoviembre de 1968.
1. En el supuesto de hecho del presente recurso la madre de dos
menores de edad, como representante legal de los mismos, compra
determinado bien inmueble por el precio de 5.000.000 de pesetas que se paga
mediante la entrega de un cheque con el que se perfecciona el préstamo,
por la misma cantidad, que queda garantizado por la hipoteca que sobre
dicho inmueble se constituye simultáneamente por la misma escritura,
en la cual la compradora hace constar que concierta el préstamo hipotecario
para financiar la compra y que el destino de la finca adquirida generará
los ingresos adecuados para afrontar el pago de los vencimientos por
intereses y por restitución del principal de dicho préstamo.
El Registrador inscribe la compraventa pero deniega la inscripción
de la hipoteca por no acreditarse la pertinente autorización judicial a
que se refiere el artículo 166 del Código Civil.
2. Si se tiene en cuenta: a) Que los padres, como representantes legales
de sus hijos y administradores de sus bienes pueden, sin autorización
judicial, realizar actos de aplicación de dinero o capitales de los sometidos
a su patria potestad en la adquisición de bienes inmuebles (cfr. artículo
154, párrafo segundo, número segundo del Código Civil), aun cuando éstos
se hallen gravados (Resolución de 2 de julio de 1931); b) Que, según la
doctrina de este centro directivo (cfr. Resoluciones de 13 de mayo y 4
de noviembre de 1968), cuando el negocio concluido entra en la categoría
de los negocios complejos, de naturaleza unitaria porque los elementos
heterogéneos que lo constituyen hay una íntima soldadura al aparecer
fundidas en una síntesis las diversas declaraciones emitidas que confluyen
en un único negocio que es resultado de las variadas causas que en él
concurren, no puede escindirse en los dos negocios que lo formen y aplicar
a cada uno las normas propias del contrato tipo, sino que por el contrario,
la causa compleja que le sirve de base ha absorbido las concurrentes y
determina la primacía de uno de ellos que, en el presente caso, es la
compraventa, como resulta de las propias manifestaciones de la
compradora expresadas en la escritura; y c) Que atendiendo al espíritu y finalidad
de la norma del artículo 166 del Código Civil, resulta injustificada su
aplicación al supuesto en el que, al ingresar ya gravado el bien inmueble
en el patrimonio de los menores, no se realiza un acto independiente
de gravamen que comprometa o arriesgue sus patrimonios preexistentes.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar el
auto apelado.
Madrid, 7 de julio de 1998.-El Director general, Luis María Cabello
de los Cobos y Mancha.
Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad
Valenciana.
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