Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado
En el recurso gubernativo interpuesto por don José Antonio Rico
Aparicio contra la negativa de don Manuel Sena Fernández, Registrador de
la Propiedad de Almuñécar, a inscribir un mandamiento judicial ordenando
la práctica de una nota marginal de doble inmatriculación, en virtud de
apelación del señor Registrador.
Hechos
I
En Autos 81/1986, del Juzgado de Primera Instancia número 1 de Motril,
sobre expediente de doble inmatriculación al amparo del artículo 313 del
Reglamento Hipotecario, promovido por don José Antonio Rico Aparicio,
en nombre y representación de doña Encarnación Martín Rivas, don
Alfonso Francisco Cerrillo Cueto, don Gonzalo Martín García, don José Barranco
López, doña María Luisa Peña Luengo y doña Josefa Hernández Morales,
contra la entidad "Financiaciones Turísticas Españolas, Sociedad
Anónima", "Desarrollos Financieros Inmobiliarios, Sociedad Anónima", don
Charles Henry Bendrich, todos ellos incomparecidos, y contra el "Banco de
Credit and Commerce, Sociedad Anónima Española", que sí compareció
en primera instancia pero no en la segunda, se dictó Auto de fecha 3
de diciembre de 1990, por el que se declaró sobreseído el procedimiento.
II
Dicho Auto fue apelado ante la Audiencia Provincial de Granada, que
por Auto de fecha 25 de noviembre de 1992 estimó el recurso de apelación
y, en consecuencia, el Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia
número 1 de Motril expidió el 2 de julio de 1993 mandamiento ordenando
que se extendiera nota marginal de doble inmatriculación al margen de
las siguientes fincas del Registro de la Propiedad de Almuñécar: 1. Piso
sexto "C", inscrita como finca 13.425 del libro 193 a favor de doña
Encarnación Martín Rivas y como finca 15.902 del libro 186 a favor de
"Desarrollos Financieros Inmobiliarios, Sociedad Anónima". 2. Piso segundo
"E" inscrito como finca 13.445 del libro 193 a favor de doña Josefa
Hernández Morales y esposo y como finca 15.842 del libro 185 a favor de
"Desarrollo Financieros Inmobiliarios, Sociedad Anónima" 3. Piso cuarto
"E" inscrito como finca 13.449 del libro 193 a favor de doña María Luisa
Peña Luengo y esposo y como finca 15.874 del libro 186 a favor de
"Desarrollos Financieros Inmobiliarios, Sociedad Anónima". 4. Piso tercero
"G" inscrito como finca 13.475 del libro 193 a favor de "Financiaciones
Turísticas Españolas, Sociedad Anónima", y como finca 15.862 del libro
186 a favor de "Desarrollos Financieros Inmobiliarios, Sociedad Anónima".
5. Piso quinto "G" inscrito como finca 13.479 del libro 193 a favor de
don Alfonso Francisco Cerrillo Cueto y esposa y como finca 15.894 del
libro 186 a favor de "Desarrollos Financieros Inmobiliarios, Sociedad
Anónima". 6. Piso sexto "G" inscrito como finca 13.481 del libro 193 a favor
de "Financiaciones Turísticas Españolas Sociedad Anónima", y como finca
15.910 del libro 186 a favor de "Desarrollos Financieros Inmobiliarios,
Sociedad Anónima".
III
Presentado dicho mandamiento en el Registro de la Propiedad de
Almuñécar, fue calificado con la siguiente nota: "No se extienden las notas
marginales que se ordenan en el mandamiento que precede, expediente
de dominio (sic) número 81/1986 del Juzgado de Primera Instancia e
Instrucción número 1 de Motril, dictado en ejecución del auto pronunciado
por la Audiencia Provincial de Granada, por no darse los presupuestos
registrales necesarios para la doble inmatriculación. Almuñécar, 9 de
agosto de 1993. El Registrador. Firmado, Manuel Sena Fernández."
IV
Don José Antonio Rico Aparicio interpuso recurso gubernativo contra
la anterior calificación, entendiendo que es procedente extender las notas
marginales ordenadas por la Audiencia Provincial de Granada por darse
todos los presupuestos registrales para ello, exigidos por el artículo 313
del Reglamento Hipotecario: a) Tener inscrita a su favor una finca -sus
representados latienen y creer que otra inscripción de la finca bajo
número diferente se refiere al mismo inmueble, extremo que también se
cumple; b) Que se pruebe la identidad de la finca, y el Auto de la Audiencia
Provincial de Granada así lo considera expresamente en base a una
diligencia de reconocimiento judicial; c) Citación a los interesados, extremo
que consta acreditado en el expediente. Alegó, además, que el artículo
313 del Reglamento Hipotecario se refiere a cualquier finca, sin distinguir
en absoluto si esa finca es rústica, urbana, solar o perteneciente a un
edificio en régimen de propiedad horizontal. Añade el recurrente que el
auto de la Audiencia ha acreditado que existen fincas inscritas a nombre
de sus representados y que otras inscripciones de fincas señaladas bajo
números diferentes se refieren al mismo inmueble. El hecho de que las
fincas pertenezcan a inmuebles en propiedad horizontal no es obstáculo
para practicar la nota marginal, ya que no ha podido pedirse la doble
inmatriculación respecto del solar porque no está inscrito sólo a nombre
de los promovientes del recurso. También alegó que la nota marginal no
es un gravamen ni una modificación de la situación registral, sino una
mera advertencia registrar frente a terceros, y que son limitadas las
facultades del Registrador para calificar documentos judiciales.
V
Don Manuel Sena Fernández, Registrador de la Propiedad de
Almuñécar, emitió informe en defensa de su nota y alegó que no debe confundirse
doble inscripción con doble inmatriculación. No puede decirse que la
inscripción separada de los pisos de un edificio en régimen de propiedad
horizontal sea un supuesto de inmatriculación, sino que la inmatriculación
debe ir referida al solar, elemento común del edificio. Es en el folio de
la finca matriz donde consta la descripción del edificio, los estatutos y
normas de comunidad, de manera que la individualización de los elementos
privativos nunca es plena, ya que los elementos comunes, indivisibles por
naturaleza, no han podido ser segregados. En consecuencia, la nota
marginal habría de referirla a los folios de las fincas matrices, no
exclusivamente a los elementos independientes que se dicen en el Auto. Faltaría
así uno de los presupuestos necesarios para la nota marginal de doble
inmatriculación que es la citación de todos los interesados, que son los
titulares de los dos edificios divididos en régimen de propiedad horizontal,
pues forzosamente la nota marginal va a afectar a los elementos comunes
cuya titularidad se encuentra compartida por todos ellos. Y añade que
no se puede minimizar la importancia de la nota marginal, que pone en
tela de juicio las dos propiedades horizontales existentes y cuyo efecto
inmediato es suspender toda protección registral a posibles terceros
adquirentes.
VI
El ilustrísimo señor don José Serrano Barrena, Magistrado-Juez del
Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 1 de Motril y su partido,
evacuó el informe prevenido en el artículo 115 del Reglamento Hipotecario
que estimó que no era el trámite adecuado para cuestionarse si concurren
o no los presupuestos de la doble inmatriculación, ya que él se limitó
a ejecutar una resolución judicial firme dictada por la ilustrísima Audiencia
Provincial de Granada.
VII
El excelentísimo señor Presidente del Tribunal Superior de Justicia
de Andalucía dictó Auto y estimó el recurso gubernativo formulado, por
entender que el artículo 313 del Reglamento Hipotecario concede derecho
al titular registral de una finca inscrita, para el caso de una supuesta
doble inscripción de la misma, sin distinguir que una u otra sean de primera
inscripción o de inmatriculación.
VIII
El Registrador apeló el auto presidencial manteniendo los argumentos
expuestos en su informe.
IX
Por medio de diligencia para mejor proveer acordada el 9 de diciembre
de 1996 la Dirección General de los Registros y del Notariado solicitó
del Registrador de la Propiedad de Almuñécar certificación literal de las
fincas afectadas por la doble inmatriculación, que fue expedida el 27 de
enero de 1996.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 396 del Código Civil;3y8delaLeyHipotecaria,
y 313 del Reglamento Hipotecario:
1. Se debate en el presente recurso si puede extenderse la nota
expresiva de la doble inmatriculación prevista en el artículo 313 del Reglamento
Hipotecario, cuando la finca a que se refieren los dos historiales registrales
es un piso de un edificio construido en régimen de propiedad horizontal;
opone el Registrador que, en tal caso, lo que está doblemente inmatriculado
sería el solar o la totalidad del edificio.
2. El defecto no puede ser mantenido; el artículo 313 del Reglamento
Hipotecario tiene su fundamento en el principio de folio único por cada
finca que ingresa en el Registro de la Propiedad (cfr. artículo 8 de la
Ley Hipotecaria), principio que en el particular modo en que está
organizado nuestro Registro de la Propiedad resulta imprescindible para que
esta institución cumpla su cometido protector del tráfico inmobiliario;
en consecuencia, la hipótesis de aplicación de dicho precepto reglamentario
es la de eventual dualidad de folios registrales respecto de una misma
finca; si a ello se añade que los pisos o locales de un edificio en propiedad
horizontal, que aparecen configurados legalmente como propiedad
separada (cfr. artículo 396 del Código Civily3delaLeyHipotecaria), pueden
reflejarse registralmente como fincas independientes bajo una hoja distinta
de la abierta al edificio en su conjunto, resulta plenamente procedente
la extensión de la nota marginal ordenada por la autoridad judicial, al
existir doble historial registral para una misma realidad física conceptuada
jurídicamente como objeto jurídico independiente. Por lo demás, es cierto
que de esa dualidad de folios registrales respecto de un piso puede resultar
-aunque nonecesariamente la doble inmatriculación del solar o la de
todos los pisos integrantes del edificio, pero, aun en este caso, nada obliga
a que el reflejo de esa situación haya de producirse respecto de todos
los pisos simultáneamente (piénsese las distintas exigencias que el tracto
sucesivo impone en materia de legitimación pasiva).
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar
el Auto.
Madrid, 4 de noviembre de 1998.-El Director general, Luis María
Cabello de los Cobos y Mancha.
Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía.
Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado
Avda. de Manoteras, 54 - 28050 Madrid
