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En el recurso gubernativo interpuesto por don Miguel García Botella,

en representación de "Avanco, Sociedad Anónima de Gestión Inmobiliaria",

frente a la negativa del Registrador de la Propiedad de Ayamonte don

Salvador Guerrero Toledo, a inscribir una escritura de adjudicación en

pago de deuda, en virtud de apelaciones del recurrente y el Registrador.

Hechos

I

Por escritura que autorizó el Notario de Sevilla don Francisco Cuenca

Anaya, el 26 de mayo de 1994, la sociedad civil "Las Cumbres Siete",

adjudicó a "Avanco, Sociedad Anónima de Gestión Inmobiliaria", el pleno

dominio de una vivienda sita en la Unidad de Actuación número 7 del Plan

Parcial número 1 de Islantilla, término municipal de Isla Cristina.

Compareció al otorgamiento don Miguel Catalán Gómez, interviniendo como

apoderado de la cesionaria y como liquidador de la cedente, invocando

en cuanto a la primera un poder inscrito en el Registro Mercantil y

parcialmente transcrito, y en cuanto a la segunda su nombramiento para

el citado cargo y facultades concedidas por acuerdo de la Junta general

de 27 de abril de 1994, cuyos acuerdos fueron elevados a escritura pública

por la autorizada el 4 de mayo siguiente por el mismo Notario de Sevilla

don Francisco Cuenca Anaya, cuya copia aparece unida a la de

adjudicación, así como otra de igual fecha, de aceptación del cargo parcialmente

transcrita.

De la parte expositiva de la escritura y de la certificación protocolizada

en la escritura unida resulta que la sociedad civil "Las Cumbres Siete",

en reunión de su Junta general celebrada el 27 de abril de 1994, a la

que no consta hayan asistido la totalidad de sus socios, acordó, en síntesis,

lo siguiente: Conferir a Avanco la representación, gestión, administración,

disposición y gobierno de la sociedad, formalizando ante Notario el

correspondiente poder general, de carácter irrevocable y con facultades incluso

de autocontratación; vender a la misma Avanco tres fincas por precio

determinado; renuncia a reclamar a la sociedad determinados préstamos

hechos por los socios, realizar determinadas aportaciones en metálico;

en relación con las circunstancias especiales y excepcionales del socio

F. V. J. notificarle que se transmiten a Avanco todos los derechos y

obligaciones que a la sociedad civil correspondan en relación con la vivienda

adjudicada a dicho señor, sujeta la transmisión a la condición suspensiva

de que el deudor en el plazo de nueve días desde la notificación de los

acuerdos no cumpliera todos y cada uno de los acuerdos con la sociedad;

y determinados en los acuerdos anteriores todos los compromisos,

derechos y obligaciones de todas las partes, al quedar cumplidos los fines

sociales, se acuerda por unanimidad la disolución de la sociedad civil,

abriéndose el período de liquidación y nombrando liquidador único a

Avanco.

La adjudicación se lleva a cabo con sujeción, entre otras, a las siguientes

estipulaciones: "Primera.-La sociedad civil ªLas Cumbres Sieteº,

representada en este acto por ªAvanco, Sociedad Anónima de Gestión

Inmobiliariaº, en su concepto de liquidador, tras la disolución de dicha sociedad,

y según lo previsto en el acuerdo de disolución, adjudica a la entidad

mercantil ªAvanco, Sociedad Anónima de Gestión Inmobiliariaº, que acepta

y adquiere el pleno dominio de la vivienda descrita en el expositivo I

de esta escritura, con las cargas que la gravan, quedando subrogada en

todos los derechos y obligaciones que correspondían a la disuelta sociedad

civil sobre tal vivienda. Dicha adjudicación se realiza para permitir que

la sociedad adquirente cumpla las obligaciones que correspondan a ªLas

Cumbres-Sieteº por razón de la titularidad de esta vivienda. Se valora

la vivienda en la cantidad de 24.150.943 pesetas. Segunda.-Si como

consecuencia del juicio declarativo 133/93 que se tramita en el Juzgado de

Primera Instancia número 22 de Ayamonte, se reconociese a don Félix

Vasco Jiménez la propiedad sobre la citada vivienda, o algún otro derecho

que debiera hacer efectivo ªLas Cumbres Sieteº, ªAvanco, Sociedad

Anónima de Gestión Inmobiliariaº, se obliga a cumplir las obligaciones que

resultasen para la sociedad civil impuestas por la sentencia, y a otorgar,

en su caso, escritura de adjudicación de dicha vivienda a favor de don

Félix Vasco Jiménez. A tal fin se obliga a no enajenar, por título alguno,

la citada vivienda, salvo autorización expresa del señor Vasco, hasta que

en dicho procedimiento se dicte sentencia firme."

II

Presentada copia de dicha escritura en el Registro de la Propiedad

de Ayamonte, fue calificada con la siguiente nota: "Denegada la inscripción

del precedente documento por los siguientes defectos insubsanables: 1)

La estipulación segunda por carecer de trascendencia real (artículo 98

de la Ley Hipotecaria, y 51-7. o de su Reglamento), lo que impide a su

vez, inscribir únicamente la estipulación primera, porque la no inscripción

de aquélla altera o afecta sustancialmente el contenido del título

(artículo 434 del Reglamento Hipotecario y Resolución de la Dirección General

de 18 de abril de 1994). 2) La liquidación de la sociedad civil no se ha

practicado conforme a las reglas de las herencias, a las que remite el

artículo 1.708 del Código Civil, faltando el acuerdo unánime de los socios

(artículo 1.058 del Código Civil). 3) No se puede disponer válidamente

de la vivienda pendiente de adjudicación a un socio, sin estar expresamente

facultado por éste (artículo 1.259 del Código Civil). 4) Y, como defecto

subsanable, falta el poder notarial de la sociedad civil a favor de ªAvanco,

Sociedad Anónima de Gestión Inmobiliariaº (artículo 1.280 del Código

Civil). Contra esta nota cabe interponer recurso gubernativo, en el plazo

de cuatro meses, a contar desde su fecha, ante el Presidente del Tribunal

Superior de Justicia de Andalucía, en la forma dispuesta en los artículos

66 de la Ley Hipotecaria y sus concordantes, 112 y siguientes de su

Reglamento. Ayamonte, a 20 de septiembre de 1994.-El Registrador. Sigue la

firma."

III

Don Miguel García Botella, en representación de "Avanco, Sociedad

Anónima de Gestión Inmobiliaria", interpuso recurso gubernativo frente

a la anterior calificación en base a los siguientes argumentos: En cuanto

al primero de los defectos, que no existe incompatibilidad entre las

cláusulas primera y segunda de la escritura dado que la última complementa

y desarrolla la primera; en ella, dentro del espíritu de los acuerdos de

la Junta de la entidad disuelta, se pretende que la cesionaria asuma todos

los derechos y obligaciones de la cedente frente al socio F. V. J., incluida

la de otorgar escritura de adjudicación si así lo dispusiera la sentencia

que en su día se dicte; que si el Registrador hubiera denegado la inscripción

de la cláusula segunda por carecer de trascendencia real, Avanco hubiera

renunciado a su inscripción y todo continuaría igual dado que sus

obligaciones aparecen claramente contraídas en la cláusula primera y en los

acuerdos de la Junta que forman parte de la escritura. En cuanto al segundo

defecto no existe el supuesto que se predica; no se ha producido la

liquidación conforme a las reglas de la herencia ni conforme a ninguna otra,

pues no hay liquidación; es cierto que la sociedad civil acuerda su

disolución abriendo el período de liquidación, pero la adjudicación

controvertida no se produce dentro del proceso liquidatorio, pues con ella lo

que se hace es dar cumplimiento a lo pactado entre las partes antes de

disolver la sociedad; es más, sin esos acuerdos previos la disolución no

se hubiera producido, pues según resulta de los acuerdos de la Junta

la disolución se acuerda en los siguientes términos: "Determinados en

los acuerdos anteriores todos los compromisos, derechos y obligaciones

de todas las partes quedan cumplidos los fines sociales, por lo que por

unanimidad se acuerda la disolución de la sociedad civil, abriéndose el

período de liquidación". En lo tocante al tercer defecto el Registrador

va más allá de lo que le permiten sus facultades calificadoras; "Las

Cumbres-Siete", es titular del pleno dominio de la finca y en pago de obligaciones

contraídas con Avanco, antes de la disolución, le adjudica el dominio de

la finca; cierto que de la escritura calificada resulta la existencia de un

contencioso entre la sociedad y uno de sus socios, pero ni de la escritura

ni del Registro le resulta atribuido ningún derecho sobre la finca

adjudicada. En cuanto al cuarto defecto no se sabe que poder notarial se solicita

porque Avanco interviene no como apoderado, sino como liquidador de

"Las Cumbres-Siete", como representante orgánico, transcribiéndose los

particulares de la escritura de aceptación del cargo.

IV

El Registrador, en el informe reglamentario, alegó lo siguiente: Que

en el primer defecto se parte de la falta de trascendencia real de la cláusula

segunda de la escritura, en la que se contraen una serie de compromisos

obligacionales no inscribibles, y como esta cláusula incide en el total

contexto pactado por las partes, tampoco se puede inscribir la primera sin

alterar el contenido del título, ya que al pactarse una adjudicación en

pago de deudas que implican un traspaso definitivo de la propiedad de

la finca sin restricciones a favor del adjudicatario que despliega todos

sus efectos registrales, se provocaría un resultado no querido por los

contratantes. En orden al segundo defecto, el recurrente tergiversa los términos

claros del contrato, negando que sea un acto de liquidación el realizado

por el liquidador tras la disolución de la sociedad; que admitir la figura

de un liquidador que no liquida es un contrasentido conceptual y jurídico,

pues los liquidadores tan sólo tienen facultades para llevar a cabo las

operaciones de liquidación, entre las que se encuentran la de concluir

las operaciones pendientes; que disuelta la sociedad surge una situación

de comunidad entre los socios, semejante a la hereditaria antes de la

división, de ahí que el artículo 1.708 del Código Civil, al igual que el 406,

haga una remisión a las normas de la partición de la herencia que imponen

la necesaria unanimidad de los socios para la liquidación de la sociedad

civil (artículo 1.058); y que sin ese consentimiento tampoco es posible

el nombramiento de un liquidador, si bien los socios que representen más

de la mitad del interés social tienen la facultad de solicitar judicialmente

la designación de aquél (artículo 1.057). Por lo que respecta al tercero

de los defectos, la sociedad civil se constituyó con la finalidad de construir

un complejo de viviendas para adjudicarlas a los socios y al surgir

desavenencias con uno de ellos que no aceptó la que le fue asignada, se acuerda

adjudicar la misma en pago al que es nombrado liquidador; la eficacia

de dicha adjudicación está supeditada a la validez de la disolución y

nombramiento de liquidador, por lo que ha de rechazarse; por otra parte,

en la comunidad surgida al disolverse la sociedad la disposición de un

bien sin consentimiento de uno de los socios vulnera lo establecido en

los artículos 1.689 y 1.691 del Código Civil; a la misma conclusión se

llega si se admitiese hipotéticamente que dicha adjudicación es un

presupuesto necesario para acordar la disolución, pues al tratarse de un acto

de administración su realización no corresponde al liquidador, sino a los

gestores, que no tienen competencia para realizar actos de extraordinaria

administración o disposición en cuanto prohibidos por el artículo 1.695-4. a

del Código Civil; por último, que la invalidez de la adjudicación resulta

también de la aplicación analógica de la reiterada doctrina jurisprudencial

sobre nulidad del acto dispositivo no unánime sobre bienes de la herencia

indivisa. El último defecto es congruente con lo anterior; en las sociedades

no existen órganos que expresen una voluntad distinta de la de los socios,

rigiendo en la sociedad civil las normas generales sobre representación

que exigen que el poder sea otorgado por todos los socios, por lo que

en este caso estamos ante un apoderado que debe acreditar su

representación en la forma señalada por el artículo 1.280-5. o del Código Civil;

y que aunque actuase como órgano de representación, no podría el

liquidador adjudicarse en pago la vivienda incidiendo en autocontratación sin

estar expresamente facultado por todos los socios.

V

El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía acordó

estimar el recurso en cuanto a los tres defectos calificados como

insubsanables y desestimarlo en cuanto al cuarto subsanable, que confirmó,

fundándose en que la falta de trascendencia real de la cláusula segunda

en nada afecta a la validez y eficacia de la primera, que la adjudicación

fue acordada por la Junta General de la Sociedad al margen de la

liquidación, que no resulta de los documentos calificados que exista pendiente

la adjudicación a un socio y que no se ha acompañado el poder notarial

invocado por el compareciente.

VI

Tanto el Registrador como el recurrente se alzaron ante esta Dirección

General frente al auto presidencial; el primero, en cuanto a los defectos

revocados reiterando sus argumentos, y el segundo, frente a la confirmación

del cuarto, ampliando sus argumentos con referencia a las facultades de

los liquidadores de las sociedades mercantiles.

Fundamentos de Derecho

Vistos los artículos 1.665, 1.692, 1.695.1. a y4. a , 1.697.2. a , 1.698 y 1.708

del Código Civil; 2.3. o ,3y98delaLeyHipotecaria; 9, 51.6. a y 434 del

Reglamento para su ejecución, y la Resolución de 18 de abril de 1994.

1. En el primero de los defectos de la nota recurrida se plantea si

la negativa a inscribir una determinada estipulación de un contrato por

carecer, a juicio del Registrador, de trascendencia real, puede justificar

la no inscripción de otra, cuya trascendencia real no se cuestiona, en

base a que con ello se alteraría sustancialmente el contenido del título.

Por la primera de las estipulaciones del contrato una sociedad civil,

titular registral de una finca, adjudica el pleno dominio de la misma a

determinada entidad mercantil que queda subrogada en todos los derechos

y obligaciones que correspondían a la transmitente sobre ella, con expresa

mención de la finalidad de tal transmisión. Y por la segunda, la

adjudicataria asume el cumplimiento de las obligaciones que pudieran derivarse

para la transmitente de la sentencia que se dicte en determinado juicio

declarativo, así como la de no enajenar la finca por título alguno sin

consentimiento de quien es la otra parte en el procedimiento judicial en curso.

Limitado como está el recurso gubernativo a resolver sobre las

cuestiones directamente relacionadas con la calificación (artículo 117 del

Reglamento Hipotecario), no cabe plantearse si la transmisión está

suficientemente causalizada o si todo el contenido de la primera de las

estipulaciones es susceptible de inscripción. Sentado lo anterior, el defecto ha

de considerarse inexistente. Los actos o contratos en cuya virtud se

adjudiquen bienes inmuebles o derechos reales, aunque sea con la obligación

de trasmitirlos o invertir su importe en objeto determinado son inscribibles

conforme resulta del artículo 2.3. o de la Ley Hipotecaria, en tanto que

los compromisos obligacionales asumidos por el adjudicatario sin garantía

real alguna no pueden tener acceso al Registro (artículos 98 de la Ley

Hipotecariay9y51.6. a de su Reglamento). No cabe en tales supuestos

acudir a la doctrina de la Resolución de 18 de abril de 1994, que invoca

el Registrador, ni las posteriores que la confirman, por no darse el supuesto

a que la misma se refiere desde el momento que en el caso ahora

contemplado las obligaciones asumidas por el adjudicatario en la segunda

de las estipulaciones en modo alguno condicionan la transmisión ni la

desvirtúan, ni a lo dispuesto en el artículo 434 del Reglamento Hipotecario,

donde tan sólo se establece la distinta forma de proceder a la hora de

extender la nota de despacho, con la necesaria indicación en la misma

de las causas de exclusión de los pactos no inscribibles, o la no necesidad

de justificarlas si el presentante hubiera consentido la inscripción

prescindiendo de ellos.

2. Tampoco el tercero de los defectos puede mantenerse. Parte el

Registrador de la existencia de un previo compromiso de adjudicar la

finca transmitida por la sociedad civil a uno de sus socios, por lo que

la adjudicación a un tercero requeriría el consentimiento de aquél. Y

aunque así pudiera deducirse del título calificado, la falta de determinación

del contenido y naturaleza de ese compromiso y, lo que es esencial, la

ausencia de reflejo registral del mismo, de suerte que la propiedad de

la finca aparece inscrita a favor de la transmitente sin ninguna limitación

resultante de derechos de un tercero sobre ella, impiden admitir este

obstáculo opuesto a la inscripción.

3. En el segundo y cuarto de los defectos, aunque con distintos

planteamientos, subyace el mismo problema, la existencia de una adecuada

voluntad de los socios para transmitir la finca y acordar la disolución

de la sociedad, y en relación con ello, las facultades representativas del

nombrado liquidador.

Entiende el Registrador que en una sociedad civil, dado su carácter

personalista, la disposición de sus bienes y el acuerdo de disolución y

nombramiento de liquidador requiere el concurso de la voluntad unánime

de sus socios, y en todo caso la representación de la sociedad corresponde

a los gestores, no al liquidador. Si se parte de la base de que la sociedad

civil es ante todo un contrato (artículo 1.665 del Código Civil), por más

que su naturaleza sea discutida y su contenido variado o con una doble

vertiente, esencialmente obligatorio en cuanto disciplina las relaciones

entre los socios y éstos y la sociedad, pero también con un cierto aspecto

organizativo del grupo, tanto en el aspecto patrimonial como en el de

la propia actividad de la sociedad, han de aplicárseles las reglas generales

de los contratos, de suerte que tan sólo el mismo consentimiento unánime

de los socios exigido para su celebración puede amparar su modificación

o la extinción de sus efectos, sin perjuicio de la posibilidad de denuncia

unilateral en los casos y condiciones que la propia Ley ha previsto

(artículos 1.705 y siguientes del Código Civil). De tal principio ha de deducirse

que si las facultades de administración y representación, diferenciables,

pero conexas, tienen un origen contractual -bien sea por silencio sobre

el particular en cuyo caso, siguiendo la tradición mercantilista, se entienden

incorporadas a la condición de socio (artículos 1.695.1. a y último párrafo

del 1.698 del Código Civil), o bien, siguiendo en este caso la tradición

romanista, por su atribución específica (artículos 1.692, 1.697.2. o y párrafo

segundo del1.698) se hallan sujetas al principio de intangibilidad del

contrato mismo. Y si bien del párrafo segundo del citado artículo 1.692

pudiera deducirse la posibilidad de otra forma de representación, orgánica

al igual que las anteriores, cuando el contrato se haya limitado a la

configuración objetiva del cargo al que aquellas facultades se atribuyen,

dejando al margen del mismo la designación de la persona que lo ha de ejercer,

supuesto en el que cabría plantearse si esa designación requiere la

unanimidad de los socios o cabe que en virtud del mismo contrato se haya

atribuido a la mayoría, resulta que en todo caso será el contrato social

el elemento clave para determinar a quién corresponde la representación

de una sociedad civil y el alcance de sus facultades. Igualmente básico

ha de entenderse el contenido de ese contrato para determinar el alcance

de la prohibición contenida en el artículo 1.695.4. a del Código Civil, si

alcanza a todos los socios o tan sólo a los no administradores y en qué

medida el propio objeto de la sociedad podría desvirtuarla y, fundamental,

por fin, ha de ser ese mismo contenido a la hora de determinar las causas

de extinción y el procedimiento de liquidación. A este respecto es de señalar

que si bien existen causas de disolución de la sociedad que operan de

forma automática -el cumplimiento del plazo, la muerte, salvo pacto en

contrario, o la insolvencia de un socio, así como el embargo y remate

de su parte en el fondo social (cfr. artículo 1.700.1. o y3. o del Código

Civil) u otras configuradas al amparo de la libertad de pacto que jueguen

de igual forma, determinadas causas de extinción, legales o contractuales,

como la aquí planteada de la terminación del negocio que constituya el

objeto, requieren el reconocimiento unánime de su advenimiento por parte

de todos los socios o en su defecto una declaración judicial que así lo

declare, reconocimiento o declaración que darán lugar a la apertura del

proceso liquidatorio en el que la remisión del artículo 1.708 del Código

Civil a las reglas de las herencias no necesariamente excluye la posibilidad

de ciertas modulaciones contractuales, igualmente inalterables sin la

unanimidad. Cabría, finalmente, hacer referencia a otro problema básico, el

de la exteriorización y formalización de la voluntad de los socios. Las

sociedades personalistas no se estructuran sobre una base corporativa,

en la que un órgano soberano o deliberante forme, por la suma de los

votos de una determinada mayoría o de la totalidad de los socios, una

voluntad diferente a las individuales de éstos y que adquiera su propia

autonomía. En cuanto contrato que es, el consentimiento unánime, o

mayoritario si procede, de los socios es la concurrencia de los consentimientos

individuales de todos o la mayoría de ellos, que a efectos registrales habrá

de exteriorizarse, personalmente o por representación, en la forma

establecida por el artículo 3. o de la Ley Hipotecaria, sin que pueda recurrirse

a los procedimientos de acreditación y exteriorización de la voluntad de

los órganos corporativos que, como se ha dicho, no les es aplicable.

Es evidente que de los documentos presentados a inscripción y objeto

de la calificación recurrida no resulta ninguno de los anteriores extremos,

ni cual sea la representación orgánica de la sociedad, ni los requisitos

necesarios para disponer de sus bienes, ni la validez del acuerdo de

disolución y nombramiento del liquidador que interviene en su representación.

Podría considerarse que no es éste el defecto que el Registrador opone

a la inscripción cuando alega en el segundo de los defectos un vicio en

el proceso liquidatorio por falta de unanimidad o, en el cuarto, la falta

de poder notarial de la sociedad en favor de su representante, visto que

tal representante no interviene como apoderado, sino como representante

orgánico en su condición de liquidador. Pero resulta evidente que no están

suficientemente acreditada ni la validez de los acuerdos base de la

transmisión ni las facultades representativas del liquidador, por lo que ambos

defectos han de confirmarse.

Esta Dirección General ha acordado estimar parcialmente el recurso

del Registrador en cuanto al segundo de los defectos que ha de confirmarse,

revocando en cuanto a él el Auto apelado y desestimar ambos recursos

confirmando dicho Auto en cuanto a los restantes.

Madrid, 25 de noviembre de 1998.-El Director general, Luis María

Cabello de los Cobos y Mancha.

Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía.