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En el recurso gubernativo interpuesto por el Letrado don Antonio

Ginferrer Ripoll, en nombre de don Carlos Mas-Bagá Blanc, contra la negativa

del Registrador de la Propiedad de Esplugues de Llobregat don José María

Ferrán Guirtar, a inscribir una escritura de cesión de derecho de opción

de compra y ejercicio, en virtud de apelación del recurrente.

Hechos

I

En escrituras autorizadas por el Notario don Juan José López Burniol,

de fecha 2 de octubre de 1987, números 4.042 y 4.043 de su protocolo,

don Ramón Mas-Bagá Cros concedió a don Carlos Mas-Bagá un derecho

de opción de compra, con carácter real, sobre las fincas que en las mismas

se determinan (entre las que figuran las fincas registrales números 12

y 1.605 del Registro de la Propiedad de Esplugues de Llobregat). El 19

de octubre de 1993, en escritura autorizada por don Carlos Masiá Martí,

Notario de Sant Just Desvern, de cumplimiento de acuerdo transaccional

autorizado por el mismo Notario, don Carlos Mas-Bagá, se comprometió

ceder su derecho de opción de compra a la sociedad limitada, cuya

constitución estaba prevista en el acuerdo transaccional, que fue constituida

bajo la denominación de "Leuira, Sociedad Limitada", el 5 de noviembre

de 1993. En esta misma fecha, mediante escritura otorgada ante el anterior

Notario, don Carlos Mas-Bagá Blanc, cede a la sociedad referida que

adquiere el derecho de opción de compra que se referencia en el expositivo

de la escritura, dándose por notificados los herederos de don Ramón

Mas-Bagá Cros, comparecientes en el acto, del propósito de la sociedad

"Leuira, Sociedad Limitada", de ejercitar el derecho de opción adquirido

y, por tanto, dicha sociedad ejercita el derecho de opción de compra sobre

las fincas en las que recae dicho recurso.

II

Presentada dicha escritura en el Registro de la Propiedad de Esplugues

de Llobregat, fue calificada con la siguiente nota: "Examinado el precedente

documento y el historial registral de las fincas a que afecta, se deniega

su inscripción por observarse los siguientes defectos: 1) El derecho de

opción de compra se constituyó por plazo que expiró a las veinticuatro

horas del 2 de octubre de 1991, por lo que al ser un plazo de caducidad,

dicho derecho está extinguido, siendo necesario, conforme a los principios

inspiradores de nuestro sistema registral, que el ejercicio de cualquier

pretensión basada en él, vaya acompañado del consentimiento de todo

aquel a quien pueda perjudicar, precisándose, por tanto, el consentimiento,

o, en su defecto, resolución judicial firme recaída en procedimiento en

que hayan tenido intervención, de quienes han inscrito o anotado derechos

sobre la finca y de aquellos a quienes el titular registral en su testamento

otorgó derechos sobre las mismas. 2) El ejercicio de derecho de opción

de compra, según resulta de la cláusula cuarta de su título constitutivo,

requiere del otorgamiento de la correspondiente escritura de venta, por

lo que hará falta, conforme al artículo 20 de la Ley Hipotecaria, que

previamente se inscriban las fincas a favor de la parte vendedora presentando

el testamento del titular registral, la escritura de manifestación de herencia

debidamente liquidada y los certificados de defunción y últimas voluntades

correspondientes. Contra la presente nota de calificación se puede

interponer recurso gubernativo ante el excelentísimo señor Presidente del

Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, con apelación, en su caso, ante

la Dirección General de los Registros y del Notariado, en la forma y plazos

previstos en los artículos 112 y siguientes del Reglamento

Hipotecario.-Esplugues de Llobregat, 27 de marzo de 1995.-El Registrador.-Firma ilegible."

III

El Letrado, don Antonio Ginferrer Ripoll, en representación de don

Carlos Mas-Bagá Blanc, interpuso recurso gubernativo contra la anterior

calificación, y alegó: 1. Que en lo referente al segundo defecto fue

interpuesto otro recurso gubernativo sobre la inscripción de los bienes objeto

del derecho de opción a favor de los que habrán de actuar como vendedores

una vez que se ejercitó la opción. Por tanto, se trata de un defecto que

quedará resuelto una vez que haya recaído resolución en el citado recurso

gubernativo. 2. Que en cuanto al primer defecto, se está refiriendo, en

realidad, a dos defectos: a) La caducidad del derecho de opción de

compra. Que la suspensión o prórroga en el plazo de duración del derecho

de opción de compra aquí referida fue en virtud de lo pactado en el convenio

transaccional de 10 de julio de 1991, aportado junto con el recurso. Que

el derecho de opción de compra es un derecho atípico y la principal fuente

de su regulación habrá que buscarla en la voluntad de las partes (cfr.

artículo 1.255 del Código Civil), y la jurisprudencia del Tribunal Supremo

(sentencias de 14 de marzo de 1991y1dediciembre de 1992). Que el

plazo de cuatro años, que establece el artículo 14 del Reglamento

Hipotecario, como se ha dicho, se dejó en suspenso o se prorrogó, lo cual

es posible, en virtud del artículo 1.255 del Código Civil (ya que no lo

vulnera). Que se cita la Resolución de 8 de abril de 1991 y la sentencia

del Tribunal Supremo de 7 de julio de 1992, además de las anteriormente

citadas. Que el plazo de cuatro años no es obstáculo para que pueda

prorrogarse el ejercicio de una opción inscrita, por analogía a los artículos 400,

párrafo 2. o , y 1.255 del Código Civil y 2 de la LeyHipotecaria. Que la

única excepción es que la prórroga no pueda hacerse valer contra terceros

adquirientes de buena fe que hayan registrado sus respectivos derechos

con anterioridad a la configuración registral de aquella modificación. Que

son aplicables los artículos 1.258 y 1.281 y siguientes del Código Civil.

Que los herederos de don Juan Más-Bagá están obligados a cumplir la

voluntad de su padre, y así lo hicieron en la escritura de 19 de octubre

de 1993 (sentencias del Tribunal Supremo de 15 de marzo de 1945, 11

y 27 de mayo de 1988 y Resoluciones, entre otras, de 6 de abril de 1957).

b) La necesidad de intervención de terceras personas en el procedimiento.

Que, teniendo en cuenta lo establecido en el artículo 100 del Reglamento

Hipotecario, se considera una exigencia desmesurada, ya que nadie va

a ser perjudicado. Que hay que remitirse a lo alegado en el recurso resuelto

por la Resolución de 25 de septiembre de 1998.

IV

El Registrador de la Propiedad, en defensa de su nota, alegó: Que en

la escritura calificada el titular registral de un derecho de opción de

compra, que hacía más de dos años que había caducado, lo cede a una sociedad

y esta ejercita la opción, adquiere las fincas y paga el precio

correspondiente que es recibido por los herederos del dueño de las fincas, sin que

éstos tengan inscrito, ni pretendan inscribir previamente derecho alguno

sobre las fincas a su favor. Que resulta que el dueño de las fincas en

su testamento dispuso un legado a la Fundación Aldeas Infantiles SOS,

de Cataluña, de una finca ubicada en Esplugues de Llobregat, imponiendo

a la legataria una serie de obligaciones y que con posterioridad a la

inscripción del derecho de opción de compra, constan practicadas en el

historial registral de las fincas dos anotaciones preventivas de embargo. Que,

por lo que respecta al primero de los defectos apuntados en la nota, es

evidente que habiéndose constituido el derecho de opción de compra por

el plazo que consta ya transcurrido y siendo dicho plazo de caducidad,

la opción está extinguida, por lo que previamente a su ejercicio habrá

de declararse la vigencia del derecho de opción con el consentimiento

de todos los interesados o, en su defecto, con la correspondiente sentencia

judicial dictada en procedimiento seguido, no sólo entre la optante y

herederos del optatario, sino, además, con la intervención de todos aquellos

cuyos intereses puedan resultar perjudicados y entre quienes se encuentran

los anotantes de embargos posteriores y la fundación a la cual el optatario

lega su finca. Que la propia parte recurrente viene a avalar este criterio

al citar jurisprudencia según la cual cabe la prórroga de un derecho

caducado, pero con la limitación de que no podrá hacerse valer contra tercero,

pues bien, el presente caso existen estos terceros y es por ello que se

exige, en virtud de reiteradas Resoluciones y el principio de legalidad,

el consentimiento de todos los posibles perjudicados. Que por lo que

respecta al segundo de los defectos, siempre del propio título constitutivo

de la opción, pues, según su cláusula cuarta, el ejercicio de la opción

requiere el otorgamiento de la correspondiente escritura de venta a favor

del optante; que ello significa que la opción no se constituyó con el carácter

de absolutamente real y que hace falta, por tanto, una escritura de venta

y habiendo fallecido el dueño de las fincas, quien vaya a vender y cobrar

el precio de la venta habrá de acreditar previamente, de acuerdo con

el principio de tracto sucesivo recogido en el artículo 20 de la Ley

Hipotecaria, que es a él a quien corresponde ocupar el lugar del causante

como sucesor del mismo en la titularidad de las fincas, sea como heredero

o como legatario. Que en la escritura calificada comparecen los herederos,

pero no dicen nada.

V

El Notario autorizante de la escritura informó: Que el derecho de opción

de compra no caducó, ya que se prorrogó por voluntad de las partes,

como así lo confirma la Sentencia del Juzgado de Instrucción número 1

de Barcelona, de 13 de mayo de 1994. Que no ha lugar a la intervención

de los legatarios por las siguientes razones: a) Falta de concreción de

la finca que se lega. b) Imposibilidad del legatario de cumplir las

condiciones que fueron impuestas en testamento. c) Que el legado ha quedado

revocado, en virtud del artículo 675, apartado 1. o , del Código Civil. Que

en el contrato transaccional de 10 de julio de 1991, se dejó vacío de

contenido el legado dejado en testamento por el señor Mas-Bagá, conforme

al artículo 737.1 del Código Civil. Que, en virtud de lo dispuesto en el

artículo 1.282 del citado Código, hay que tener en cuenta dicho pacto

transaccional y que el testamento es anterior, e implica una revocación

tácita de legado de referencia, sumándose, además, la doctrina de los actos

propios. Que, además, se puede observar que los defectos alegados por

el señor Registrador, lo son en salvaguardia de unos presuntos derechos

a favor de unos presuntos legatarios que permanecen inactivos, y ni si

quiera reclaman sus derechos, ya que el Notario autorizante de la escritura

de manifestación de herencia, realizó la comunicación reglamentaria según

el acta de notificación de 29 de octubre de 1993, y que se envió a la

Dirección General de Dret i Entitats Juridiques de Catalunya. Que hay

que tener en cuenta lo que dice el artículo 869 del Código Civil, y apoya

la apelación de este precepto el pacto transaccional de 10 de julio de 1991,

que equivale a una enajenación futura de la finca objeto del legado, que

es indeterminada. Que respecto al defecto segundo, para estos casos existe

en la legislación hipotecaria la posibilidad del tracto abreviado o

comprimido.

VI

El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña confirmó

la nota del Registrador, fundándose en lo alegado por este en su informe.

VII

El Letrado recurrente apeló el acto presidencial, manteniéndose en

sus alegaciones, y añadió: 1. o Que el legado ha sido revocado o no existe

por el tipo de condiciones que se pusieron para la efectividad del mismo,

y, por tanto, no existen intereses de posibles terceros legatarios

perjudicados. Que hay que señalar: I. Lo que dice el artículo 261 del Código

de Sucesiones por causa de muerte en el Derecho Civil de Cataluña y

la Resolución de 5 de diciembre de 1989. II. Que el carácter real del

legado cede ante la indeterminación del mismo, de acuerdo con lo dispuesto

en el artículo 253 del referido Código. III. Que también se entiende

revocado el legado cuando se da el supuesto del artículo 306 del mismo texto

legal, que es lo que ocurre en este caso. IV. La no aceptación del legatario

ni realización de actividad alguna en relación al indicado legado. V: a) Que

hay que tener en cuenta lo dispuesto en el artículo 261, 2. o párrafo, del

Código de Sucesión por causa de muerte en el Derecho Civil de Cataluña,

y en relación con ello el artículo 164 último párrafo. b) Que hay que

cumplir lo preceptuado en el artículo 157 de dicho Código. Que, conforme

a todo lo anterior el primero de los motivos para desestimar el recurso

se considera no concurre ante la inexistencia del legado. 2. Que el

testamento del señor Mas-Bagá, la manifestación de herencia y el certificado

de defunción y últimas voluntades, han sido aportados al Registro con

relación a otro recurso interpuesto que tiene relación con este. 3. Que

el principio de tracto sucesivo no se ha vulnerado, pues se han presentado

en el Registro los documentos necesarios para proceder a la inscripción

de los bienes a favor de los herederos (cfr. artículo 432.1. o , letra C, del

Reglamento Hipotecario). 4. Que existe una sentencia que acredita la

vigencia del derecho de opción.

Fundamentos de Derecho

Vistos los artículos 20 de la Ley Hipotecaria y la Resolución de este

centro directivo de 25 de septiembre de 1998.

1. Son hechos relevantes en el presente recurso los siguientes: a) Los

dos herederos del titular registral otorgaron escritura de adjudicación de

herencia. b) La inscripción correspondiente se suspendió por el

Registrador por entender que los herederos se adjudicaban más fincas que

habían sido legadas a otra persona, la cual había sido notificada pero

no había consentido la adjudicación. c) Ante tal calificación los

interesados recurrieron alegando que dicho legado, o bien era ineficaz por

indeterminación, según el artículo 261 del Código de Sucesiones de

Cataluña, o bien tal legado había sido revocado. d) El Presidente del Tribunal

Superior de Justicia de Cataluña confírmó la calificación por entender

que el recurso gubernativo no es trámite adecuado para juzgar la validez

o invalidez de un legado, ya que ésta no puede ser calificada por el señor

Registrador. e) Esta Dirección General, por Resolución de 25 de

septiembre de 1998, resolvió que el Registrador, aunque limitándose a los

medios que puede utilizar para la calificación, puede calificar la validez

o nulidad de un legado pero que, en el presente caso, tratándose de

cuestiones de Derecho Especial de Cataluña, este tema debía resolverse con

carácter definitivo por el Presidente del Tribunal Superior de Justicia de

dicha Comunidad, de conformidad con lo establecido en la disposición

adicional séptima de la Ley Orgánica del Poder Judicial, y el artículo 20

del Estatuto de Autonomía de Cataluña. f) El Presidente del Tribunal

Superior dictó auto estimando el recurso y revocando la calificación del

Registrador por entender que, o bien las fincas incluidas en la partición

no eran las legadas, o bien había existido revocación real del legado. g) En

el presente recurso se trata de la prórroga de un derecho de opción de

compra y ejercicio del mismo, otorgada por los herederos adjudicatarios

respecto de la que el Registrador deniega la inscripción por no intervenir

la legataria y no estar inscritos los bienes a favor de los vendedores.

2. Declarado por auto definitivo del Presidente del Tribunal Superior,

que las fincas no son las mismas o, que, de serlo, el legado ha devenido

ineficaz y que, en consecuencia, no existen inconvenientes para la

inscripción a favor de los herederos, e inscrito en consecuencia, el bien a

favor de éstos, han resultado removidos los obstáculos aducidos por el

Registrador.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto,

con revocación del auto presidencial y de la calificación del Registrador.

Madrid, 12 de abril de 1999.-El Director general, Luis María Cabello

de los Cobos y Mancha.

Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña.