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En el recurso gubernativo interpuesto por don José Sánchez-León

Herrera, Procurador de los Tribunales, y de doña María del Carmen Ruano

Martínez, frente a la negativa de la Registradora de la Propiedad de Granada

número 2, doña Pilar Lidueña Gómez, a inscribir una escritura de elevación

a escritura pública de contratos privados de compraventa en virtud de

apelación de la Registradora.

Hechos

I

Por escritura que autorizó el Notario de Granada don Julián Peinado

Ruano, el 20 de abril de 1993, "Construcciones Valencia, Sociedad

Anónima", a través de su representante, y don Rafael Ferrer Cobo, éste en

representación de doña María del Carmen Ruano Martínez, casada con

don Klaus Klemm, elevaron a escritura pública los siguientes documentos

privados: 1. El primero, fechado el 12 de febrero de 1959, por el que

"Construcciones Valencia, Sociedad Anónima", vendió a don Juan Martínez

Berrueco, casado con doña Adoración Reche Galera, una participación

indivisa del 12,80 por 100 del edificio número 1 del bloque E, situado

en Granada, pago de los Montones o barrio de la Encina, con frente a

calle particular, señalado con el número 1, con diversos pactos, entre ellos

el de que, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 394 del Código

Civil, el adquirente usará la cosa común ocupando el piso puerta 6, que

en el momento de que, a tenor del artículo 400 del Código Civil, se verifique

la división material de la cosa común, al comprador se le entregará el

piso señalado con la puerta número 6; que el impago de algunos de los

plazos del precio que quedaba aplazado daría lugar a la resolución de

la compraventa y que ocupado el piso por el comprador, como arrendatario,

el importe mensual del canon arrendaticio se aplicará al pago de los plazos

aplazados de la compraventa; el comprador, como simple obligación

personal, asumió la de solicitar autorización de la entidad vendedora en caso

de venta, cesión o transferencia del derecho adquirido, con el único objeto

de que aquélla tuviera conocimiento en todo momento de cualquier

subrogación que pudiera producirse; 2. Otro, fechado el 17 de octubre de 1971,

por el que el Consejero delegado de "Construcciones Valencia, Sociedad

Anónima", hace constar que don Antonio Ruano Martínez ha comunicado

a la sociedad que ha transferido todos y cada uno de los derechos y

obligaciones que dimanan del contrato privado, de fecha 12 de febrero de 1959,

a doña María del Carmen Ruano Martínez, mayor, soltera, que lo suscribe,

declarando serle conocido aquél en su integridad y subrogándose en todas

las obligaciones dimanantes del mismo.

En la citada escritura, tras reseñar la existencia del primero de los

contratos, se hace constar que el allí adquirente, don Juan Martínez

Berrueco, transfirió a don Antonio Ruano Martínez y, posteriormente, éste

transmitió a doña Carmen Ruano Martínez cuantos derechos y obligaciones

tenía contraídos el primero con "Construcciones Valencia, Sociedad

Anónima", y aclarado que la participación de finca transmitida se concretó

en su día en el piso segundo, izquierda, del bloque E del edificio, los

otorgantes "dejan protocolizados y elevados a públicos los documentos

privados referenciados en los expositivos I y II -los dosreseñados de

esta escritura, en virtud de los cuales doña María del Carmen Ruano

Martínez adquiere el pleno dominio de la finca descrita en el expositivo III

-el citado piso-, otorgando el vendedor a la compradora carta de pago

del precio total".

Por otra escritura, autorizada el 4 de agosto de 1994, por el mismo

Notario, don Antonio Ruano Martínez y su esposa, doña Ángeles Ruano

Vílchez, previo reconocimiento del documento privado de cesión de

derechos y obligaciones derivados del contrato de compraventa incorporado

como documento número 2 a la anterior escritura y la certeza de la

transmisión, elevaron el mismo a escritura pública.

II

Presentadas copias de dichas escrituras en el Registro de la Propiedad

número 2 de Granada, fue calificada la primera con la siguiente nota:

"Presentado el precedente documento el día 23 de junio pasado,

asiento 2.376 del diario 15 de esta oficina, en unión de copia de escritura

de reconocimiento, elevación a público y aceptación, ante igual Notario

de fecha 4 de agosto de 1994, número 2.231 de su protocolo, y de la

de poder de 9 de febrero de 1993, ante el Cónsul de España en Dusseldorf,

don Miguel Ángel Vecino Quintana, se suspende la inscripción por los

siguientes defectos: Falta de intervención y consentimiento de don Juan

Martínez Berrueco y su esposa, doña Adoración Reche Galera, primer

comprador del piso descrito en el número III de la exposición de la escritura,

en el que se ha concretado la participación indivisa del edificio por ellos

adquirida; falta de consentimiento del esposo de la compradora, doña

María del Carmen Ruano Martínez, para la inscripción de la adquisición

con carácter privativo o la demostración fehaciente de dicha adquisición

en estado de soltera, conforme a los artículos 92 y concordantes del

Reglamento Hipotecario. No se toma anotación de suspensión por no haber

sido solicitada. Contra la presente nota de calificación cabe recurso ante

el excelentísimo señor Presidente del Tribunal Superior de Justicia de

Andalucía, con apelación, en su caso, ante la Dirección General de los

Registros, conforme a los artículos 66 de la Ley Hipotecaria y

complementarios de su Reglamento. Granada, 11 de julio de 1995.-El Registrador".

III

El Procurador de los Tribunales don José Sánchez-León Herrera, en

representación de doña María del Carmen Ruano Martínez, interpuso

recurso gubernativo frente a la calificación registral en el que, tras señalar

en los antecedentes de hecho que ante una calificación verbal que denegaba

la inscripción del título se promovió expediente de dominio que el Juzgado

de Primera Instancia número 7 de Granada acordó no admitir a trámite

por auto que, apelado, fue desestimado por la Audiencia Provincial, y

agotada la vía jurisdiccional, motivó la nueva presentación del título en

la que recayó la nota de calificación frente a la que recurría, alegó: Que

tan sólo es objeto de recurso el primero de los defectos de la nota de

calificación; que al figurar la propiedad de la finca inscrita a nombre de

la sociedad promotora, que ha percibido la totalidad del precio de su

venta, y existir la tradición instrumental a que se refiere el artículo 1.462

del Código Civil, su representado ha adquirido la propiedad de quien era

el anterior titular dominical, evidenciándose la inexistencia de tracto

registral interrumpido, no existiendo constancia de la existencia de otras

transmisiones, sino sólo de un contrato de compraventa del que resulta la

perfección del contrato, pero no su consumación, así como la posterior cesión

de derechos en documentos privados, de ninguno de ellos deriva la

transmisión del derecho al piso, pues carecen tales transmisiones de tradición,

por lo que la propiedad del inmueble continuaba en la sociedad promotora.

Acompañaba a su escrito testimonio del auto dictado el 7 de abril de 1995

por el Juzgado de Primera Instancia número 7 de Granada en el que,

bajo el fundamento de que al estar la finca de autos inscrita a nombre

de los transmitentes, "Construcciones Valencia, Sociedad Anónima", se

declaraba que no procedía el expediente de dominio cuando la

adquisición del solicitante procede directamente del titular registral, y otro,

del auto de 27 de febrero de 1995, de la Audiencia Provincial de Granada,

Sección Cuarta, de fecha 27 de febrero de 1995, que, fundándose en que,

si bien el primero de los contratos privados perfeccionaba una venta de

la finca, no la consumaba y las posteriores cesiones de derechos tampoco,

por lo que el propietario del inmueble seguía siendo la sociedad promotora,

siendo en virtud de la escritura pública que la referida promotora transmite

la propiedad con tradición instrumental del titular registral a la actora.

IV

La Registradora informó, en defensa de su nota, que la escritura

calificada eleva a público, en primer lugar, un documento privado fechado

el 12 de febrero de 1959, por el que se transmite a don Juan Martínez

Berrueco, casado con doña Adoración Reche Galera, una cuota indivisa

de un edificio, con asignación del uso de un concreto piso, que se dice se

halla arrendado al comprador, según contrato previo de 6 de febrero

de 1959; que de la parte expositiva de la escritura resulta la existencia

de dos transmisiones posteriores de los derechos y obligaciones adquiridos

y asumidas, de las que tan sólo constan, aparte de las manifestaciones,

el reconocimiento de su comunicación al vendedor inicial en el segundo

de los documentos unidos; que la recurrente solicita la inscripción del

dominio de la finca a su nombre, por considerar que no existe constancia

de contratos de compraventa en documentos privados de los que se derive

la transmisión, pues todos ellos carecen de tradición, continuando como

propietaria la vendedora inicial; que acceder a tal pretensión iría en contra

del contenido del título calificado, habida cuenta de la configuración legal

y jurisprudencial del contrato de compraventa y la necesidad de entrega

de la cosa vendida, así como de la necesidad de consentimiento de los

sucesivos contratantes en documento privado para el acceso al Registro

de los mismos; que si bien el contrato de compraventa, como contrato

consensual, se perfecciona por el consentimiento, se consuma por la

entrega, y ésta tanto puede ser real como ficticia o figurada, cual es el valor

que el artículo 1.462 del Código Civil atribuye al otorgamiento de escritura

pública, pero sin que tal tradición pase de ser una presunción de entrega,

que nunca tendrá ese valor si la cosa ya se encontraba en poder del

comprador, cual sería el caso de poseer en concepto de arrendatario; que

tal es el caso que se da en este supuesto, en que en el primero de los

contratos se reconoce que el comprador es arrendatario de la finca, lo

que excluye, según la jurisprudencia, la tradición real o simbólica, por

lo que todas las transmisiones operadas son perfectas y están consumadas

y así lo evidencian las restantes cláusulas del primero de aquellos

documentos; que al elevarse a público el primero de los contratos, falta el

consentimiento del allí adquirente, así como falta el consentimiento del

mismo y su esposa para la segunda de las transmisiones, una vez que

los que en ésta adquirieron y luego transmitieron han prestado su

consentimiento en la escritura complementaria aportada; que falta, por tanto,

el consentimiento de aquellos titulares intermedios, elemento esencial del

contrato conforme al artículo 1.261 del Código Civil y que a efectos

registrales ha de reflejarse en documento auténtico o título formal, conforme

a los artículos 33 y 34 del Reglamento Hipotecario.

V

El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía acordó

estimar el recurso revocando la nota de la Registradora en cuanto al

concreto defecto recurrido en base a los siguientes fundamentos: Que el defecto

sólo puede fundarse en las exigencias del principio de tracto sucesivo,

pero tal defecto sólo sería admisible si efectivamente el contrato inicial

de 12 de febrero de 1959 hubiera determinado una mutación jurídico-real,

produciendo una transmisión del dominio; pero que tal transmisión no

se operó pues, aunque la tradición requiere no sólo la entrega, siquiera

ficticia, sino además una voluntad traslativa del dominio, distinta de la

que pueda hacerse con otro fin, implícita pero susceptible de exclusión;

que en este caso, aunque el poseedor se hallaba en posesión de la cosa

vendida, tal posesión no pudo tener el valor que se le quiere atribuir

ya que, tanto del contrato como de los actos posteriores, se desprende

que se quiere mantener aquella situación arrendaticia, por lo que la

posesión del comprador no se quería mantener en concepto de dueño sino

de arrendatario, sin que conste la existencia de una voluntad traslativa;

que implícitamente se está admitiendo la existencia de una reserva de

dominio, pues se extrae la idea de que la transmisión dominical se aplaza

hasta el pago del precio y aun cuando conste la atribución de un poder

de disposición al adquirente, también cabe entenderla en un sentido

distinto, como atributiva de la facultad de transmitir los derechos y

obligaciones derivados del contrato, pero ello no enerva la eficacia de aquella

reserva, pues la misma implica una "ab initio" ineficaz -desde el punto

de vistatraslativo tradición, pero no toda falta de ésta viene determinada

por un "pactum reservati domini".

VI

La Registradora se alzó frente al auto, reiterando sus argumentos sobre

el carácter presunto de la transmisión instrumental, la doctrina

jurisprudencial, vigente ya en sentencia de 28 de diciembre de 1895 y reiterada,

modernamente, por la de 31 de octubre de 1983, sobre la imposibilidad

física y jurídica de operar la misma a quien ya se haya en posesión de

la cosa comprada, incluso como arrendatario; que la declaración del auto

sobre la falta de voluntad traslativa del primero de los contratos privados

es contraria a la interpretación literal de sus términosyalasistemática

del conjunto de sus cláusulas, de las que cabe deducir que existió una

transmisión de propiedad, seguida de otras en las que el consentimiento

de los contratantes sucesivos es elemento esencial de los contratos

respectivos, y ese mismo consentimiento necesario para su elevación a

escritura pública.

Fundamentos de Derecho

Vistos los artículos 1.261.1, 1.262, 1.224 y 1.225 del Código Civil; 2.1. o

y 18 de la Ley Hipotecaria, y 33 de su Reglamento y la Resolución de 14

de mayo de 1999.

1. En el supuesto de hecho que ha dado lugar al presente recurso,

determinada compañía mercantil, como dueña de un edificio, vende en

documento privado una cuota indivisa del mismo, concretando el derecho

del adquirente en el uso de un determinado piso, que se dice arrendado

al comprador, estipulando que en el momento en que se lleve a cabo la

división material de la cosa común se adjudicará al adquirente el dominio

del piso en que se ha concretado el uso, fraccionándose el pago del precio

de la venta, al que se irán imputando los cánones arrendaticios y

conviniéndose en que el impago de los plazos aplazados implicará la resolución

de la compraventa, aparte de imponer al adquirente, como mera obligación

personal, la de obtener, en caso de venta, cesión o transferencia del derecho

adquirido, la autorización de la entidad vendedora al único objeto de que

en todo momento tenga conocimiento de cualquier subrogación que pueda

producirse. En virtud de otro documento privado posterior, el vendedor

inicial se limita a dejar constancia de la recepción de las comunicaciones

de dos transmisiones sucesivas de los derechos derivados del contrato

inicial con subrogación de los respectivos adquirentes en los derechos

y obligaciones derivados del mismo. Y por escritura pública, que es la

objeto de la calificación recurrida, la vendedora original y el último de

los adquirentes en virtud de las transmisiones operadas elevan a públicos

los diversos documentos privados de compraventa y reconocimiento en

virtud de los cuales, según dicen, el último de los adquirentes deviene

propietario de una concreta finca, resultado de la división en régimen

de propiedad horizontal del edificio original llevada a cabo unilateralmente

por el primer vendedor. En escritura complementaria, los segundos

adquirentes, que a su vez transmitieron a la última, reconocen la transmisión,

elevando a público el documento de transferencia.

Se suspende la inscripción, en cuanto al único defecto que se ha

recurrido, por entender que se requiere el consentimiento auténtico de los

primeros adquirentes y, posteriormente, transmitentes, argumento que revoca

el auto apelado al considerar que al no haber existido modo o tradición

en las adquisiciones intermedias, sino sólo con ocasión del otorgamiento

de la escritura calificada, ésta contiene el único acta traslativo susceptible

de inscripción.

2. El supuesto de hecho planteado es similar al contemplado en la

reciente resolución de este centro directivo, de 14 de mayo del corriente

año. Como allí ocurría, el vendedor original y actual titular registral, frente

a lo que entiende la resolución apelada, no transmite su derecho al último

de los adquirentes, sino que se limita a reconocer su previa transmisión

a otro, y la adquisición que se pretende inscribir no es la resultante de

aquel primer acto dispositivo, sino de otro, que es el último eslabón de

una cadena de transmisiones sucesivas. Siendo presupuesto de la

inscripción la previa calificación de la validez de los actos dispositivos contenidos

en las escrituras públicas (artículo 18 de la Ley Hipotecaria), todas aquellas

transmisiones que hayan tenido lugar desde el titular registral hasta el

último adquirente que pretende la inscripción quedan sujetas a ella, pues

aunque se admitiera la tesis del auto apelado de que no se había consumado

la transmisión del dominio de la finca por falta de tradición hasta el

momento del otorgamiento de la escritura pública y hubieran de considerarse

aquellas transmisiones intermedias como de la posición contractual de

los sucesivos adquirentes, la existencia y validez de todas ellas condiciona

la de la última y esa existencia y validez no la acredita tan sólo la aceptación

del cedido o su reconocimiento por el cesionario, sino esencialmente del

consentimiento, capacidad y legitimación de los cedentes, la existencia

y licitud de su causa, e incluso de la observancia de las formas que según

la naturaleza del negocio fueran exigibles -piénsese en la posibilidad de

que aquella transmisión hubiera sido por donación-, elementos todos ellos

ausentes en el documento calificado.

3. Sin necesidad de entrar en el examen de la naturaleza jurídica

del negocio por el que se eleva a escritura pública un documento privado,

las declaraciones de voluntad en él emitidas, aunque limitadas a dar forma

pública a otro preexistente, el contenido en aquel documento, tienen entre

otros un evidente valor recognoscitivo de su existencia y contenido

-recuérdese que el artículo 1.224 del Código Civil habla de reconocimiento

del acto o contrato, no del documento-, pero tan sólo con relación a quien

las formula. Es por ello que en el caso de contratos bilaterales o

plurilaterales, tanto su revestimiento de forma pública como la autenticidad

que con aquel reconocimiento implícito adquieren, exigen la concurrencia

al otorgamiento de la escritura de todos los que en ellos fueron parte

o sus herederos, y así ha de deducirse tanto de las reglas generales en

materia de contratación (artículos 1.261.1. o y 1.262 del Código Civil), como

del propio valor unilateral del reconocimiento (confróntese el artículo

1.225).

En el supuesto objeto del presente recurso, aquella concurrencia se

ha limitado a una de las que fueron parte en el primero de los contratos

-eltransmitente y otra de las que lo fueron en el segundo -el adquirente-,

pero faltando la de quienes fueron adquirentes en aquél y transmitentes

en éste, por lo que ha de concluirse que en el documento calificado no

se contiene un título traslativo susceptible de inscripción conforme al

artículo 2.1. o de la Ley Hipotecaria y por tanto no es hábil a efectos de

inscripción, pues ni en él funda inmediatamente su derecho la persona

que la pretende ni hace fe en cuanto al contenido que se pretende ha

de ser objeto de la misma, según exige el artículo 33 del Reglamento

Hipotecario. Sin que, por último, se observen impedimentos para que, de ser

imposible conseguir el consentimiento de todos los interesados, pueda

solventarse el problema a través de un expediente de dominio.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar el

auto apelado.

Madrid, 24 de mayo de 1999.-El Director general, Luis María Cabello

de los Cobos y Mancha.

Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía.