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En el recurso gubernativo interpuesto por doña María de los Remedios

Iglesias Carrasco, contra la negativa del Registrador de la Propiedad

número 4 de Alcalá de Henares, don José Ernesto García Trevijano Nestares,

a inscribir una escritura de compraventa, en virtud de apelación del señor

Registrador.

Hechos

I

El 8 de mayo de 1984, doña María de los Remedios Iglesias Carrasco

y su entonces esposo don Juan de Dios Garrido Herrero, suscribieron

compromiso de compra con "Inmobiliaria Urbis, Sociedad Anónima", de

una finca urbana, vivienda letra C, de la planta baja de la casa número

10 de la calle Santander (hoy Siguenzo número 5), de Alcalá de Henares,

inscrita en el Registro de la Propiedad de dicha ciudad número 4, finca

registral 49.234. El día 11 de diciembre de 1987 se decretó la separación

de dichos cónyuges, aprobándose el convenio regulador que establece en

la estipulación segunda: "Respecto al apartado B) del citado artículo 90

del mismo cuerpo legal, es necesario regular un solo aspecto, puesto que

el único bien que existe ganancial es un piso comprado, del que en la

actualidad se están pagando una serie de letras e hipoteca. Dicho piso

cede en propiedad el esposo a la esposa, la que se hará cargo del pago

del resto hasta su finiquito total. Escriturando en su día a su exclusivo

nombre y la separación de bienes que se reputa definitiva". Con fecha

de 20 de julio de 1984, el Juzgado de Primera Instancia número 4 de

Alcalá de Henares dictó sentencia de divorcio, aprobándose el convenio

regulador en el que se establecen las siguientes estipulaciones:

"Tercera. Vivienda conyugal. Nada que decir, ya que en su día y conjuntamente

a la demanda de separación se hizo la cesión del esposo a la esposa,

la que atendería a todos los gastos que ocasionase la vivienda, que era

conyugal. Cuarta. Bienes gananciales. No hace falta mencionar dicho

apartado, ya que como hemos dicho anteriormente existen por haberlos

repartido en su día". El 25 de enero de 1995, mediante escritura otorgada

ante el Notario de Madrid, don Antonio Pérez Sanz, después de exponerse

los anteriores hechos, la "Inmobiliaria Urbis, Sociedad Anónima", formaliza

la venta de la plena propiedad de la vivienda anteriormente citada a favor

de doña María de los Remedios Iglesias Carrasco, que la compra y adquiere

con carácter privativo en cumplimiento del convenio regulador de su

divorcio (que se acompaña), dando carta de pago de las cantidades que quedaron

pendientes.

II

Presentada copia de la anterior escritura en el Registro de la Propiedad

número 4 de Alcalá de Henares, fue calificada con la siguiente nota:

"Presentado nuevamente el documento que precede bajo el asiento número

23 del diario 17, escritura número 214/93 del Protocolo del señor Pérez

Sanz, a petición del presentante extiendo la siguiente nota de calificación:

Suspendo la inscripción que en aquélla se solicita por concurrir: 1. Se

trata de una elevación a público de documento privado en la que falta

el consentimiento de uno de los cónyuges adquirentes, artículo 1.279 en

relación con los 1.259 y 1.261 y concordantes del Código Civil. 2. El

contenido de la estipulación primera ("La sociedad inmobiliaria "Urbis,

Sociedad Anónima", formaliza la venta de la finca, registral número 49.234

a favor de dona María de los Remedios Iglesias Carrasco, que la compra

y adquiere con carácter privativo, en cumplimiento del convenio regulador

de su divorcio..."), no sólo es contradictorio con la exposición de la escritura

en la que se reconoce una adquisición ganancial, sino que: a) No se atiene

a los diversos títulos de atribución patrimonial -compraventa y

adjudicación- de los que no cabe realizar una especie de "tracto abreviado"

como parece intentarse en la escritura que inscribo. b) No se atiene a

los efectos "ex nunc", de las adjudicaciones en pago de gananciales, de

suerte que el ex marido de doña María ha sido cotitular ganancial de

la finca desde la consumación de la venta -que debo presumir fue la

fecha del contrato privado, ya que no figura testimoniado en la copia

quecalificó hasta la disolución y posterior liquidación de la sociedad

de gananciales. Protección al consumidor: Para obtener la inscripción de

la escritura calificada, deberá prestar su consentimiento a ella don Juan

de Dios Garrido Herrero, y deberán rectificarse los títulos de atribución

patrimonial, conforme al anterior número 2. Recurso. Contra esta nota

cabe interponer el denominado recurso gubernativo, mediante escrito

dirigido al excelentísimo señor Presidente del Tribunal Superior de Justicia

de Madrid en el plazo de cuatro meses, a contar desde esta fecha, conforme

a los artículo 112 y siguientes del Reglamento Hipotecario. Alcalá de

Henares a 4 de octubre de 1995. El Registrador. Firma ilegible".

III

Doña María de los Remedios Iglesias Carrasco interpuso recurso

gubernativo contra la referida calificación, y alegó: Que, efectivamente, el

documento privado fue suscrito a finales de 1984 por la recurrente y el que

entonces era su marido, pero los mismos cesan en su convivencia muy

poco tiempo después, siendo hechos todos los pagos de la vivienda por

la esposa. Que, posteriormente, se separaron legalmente y más tarde se

divorciaron, habiéndose presentado los preceptivos convenios reguladores.

Que lo cierto es que en esos convenios lo que se está haciendo es liquidar

la sociedad de gananciales, como era la voluntad de las partes, que se

ratifica en el segundo convenio, y por tanto, el consentimiento del ex

marido está más que acreditado. Que hay que entender que la sociedad

de gananciales está disuelta y liquidada desde 1987 y adjudicada la vivienda

a la esposa, que es la propietaria y la que ha pagado, ya que se termina

de pagar en julio de 1994. Que se desconoce el paradero del ex esposo.

Que los artículos a que se refiere el señor Registrador no son aplicables

a este caso.

IV

El Registrador, en defensa de su nota, informó: Que existen dos

obstáculos que impiden el acceso al Registro del documento calificado:

1. o La falta de consentimiento del ex marido. Que se considera que la

escritura de elevación a público de documento privado deben otorgarla

los mismos que prestaron su consentimiento al contrato que se vehiculiza

para acceder al Registro. Que si al otorgamiento de la escritura no

concurren las mismas partes y en los mismos conceptos en que prestaron

su consentimiento en el contrato no cabe hablar de mejora de rango

documental, sin perjuicio de que la ausencia de alguno de los firmantes no

sea necesariamente determinante de nulidad de lo pactado. Que así lo

entienden los autores. Que si no se exigiera la identidad de firmantes

en el documento privado y en la escritura, se incurriría en la apreciación

de "un posible consentimiento tácito o presunto", deducido de otras

situaciones. Que como puso de relieve la Resolución de 30 de junio de 1992,

la existencia de un posible consentimiento tácito es algo que escapa a

la calificación del Registrador. Que, en definitiva, el hecho de que, según

manifiesta la recurrente, el marido haya firmado un convenio en el que

se cede la vivienda habitual, no autoriza al Registrador para apreciar

"consentimientos tácitos" o presuntos, y en cambio, al no aparecer el

consentimiento del ex marido expresado en forma pública y solemne que

exige el artículo 3 de la Ley Hipotecaria, la Dirección General confirma

que debe abstenerse de practicar la inscripción. Que en este mismo sentido

se expresa el auto de 2 de abril de 1992, del excelentísimo señor Presidente

del Tribunal Superior de Justicia de Madrid, y la Resolución de 28 de

diciembre de 1995. 2. o Los títulos de atribución patrimonial. Que en la

escritura calificada se recogen dos negocios jurídicos (compraventa y

adjudicación en la liquidación de la sociedad de gananciales), que en el

otorgamiento se refunden en uno solo. Que en nuestro sistema jurídico de

transmisión causal, consagrado en el artículo 609 del Código Civil, que

tiene su reflejo inmobiliario registral en el artículo 34 de la Ley Hipotecaria,

es del todo imposible la refundición de los títulos de atribución patrimonial

que se puede denominar "tracto abreviado de títulos materiales". Que la

finca en cuestión, desde 1984 a 1989, ha sido ganancial, y así debe reflejarse

en el Registro de la Propiedad. Después cambia la naturaleza de la finca,

que pasa a ser privativa de la recurrente y el Registro de la Propiedad

debe reflejar este segundo título de atribución patrimonial, adjudicación

en pago, distinto del primero de compraventa. Que en este punto se cita

la doctrina contenida en las Resoluciones de7yde26deoctubre de

1992, que impide la refundición de títulos de atribución patrimonial". Que

el que todos los pagos de la vivienda han sido hechos por la esposa, a

parte de ser ajeno a la nota de calificación, en nada alteraría sus

fundamentos jurídicos, sin perjuicio del derecho crediticio a favor de la ex

esposa consistente en el reembolso de valor (artículos 1.356 y 1.358 del

Código Civil). Que la cesión que se alega se hace en el segundo convenio

regulador, sin decir si fue remunerada o a título gratuito, deberá inscribirse

después de la compraventa y es necesaria la expresión de la causa de

atribución patrimonial. Que el consentimiento del marido debe expresarse

en la forma pública y solemne que exige la Ley Hipotecaria (artículos

3 de la Ley Hipotecaria y 33 de su Reglamento). El Registrador no puede

apreciar si está "más que suficiente acreditado". Que los artículos del Código

Civil a que se refiere el Registrador (1.279 en relación con los 1.259 y

1.261 y concordantes) se refieren a la elevación a público de documento

privado.

V

El Notario autorizante de la escritura informó: 1. El documento

calificado no eleva a escritura pública un documento privado anterior de

compraventa, pues en ningún lugar de la escritura se menciona documento

privado alguno de compraventa. Que conforme a los artículos 609 y 1.278

y siguientes del Código Civil, es perfectamente posible una escritura pública

en la que se formalice una compraventa convenida privadamente entre

vendedor y comprador, sin necesidad de que este convenio conste en

documento privado. Que la escritura calificada formaliza una venta convenida

en forma privada entre las partes vendedora y compradora. 2. Que el

documento calificado formaliza una compraventa inmobiliaria concertada

y consumada entre "Inmobiliaria Urbis, Sociedad Anónima", entidad

vendedora, y doña María de los Remedios Iglesias Carrasco, compradora.

3. Que dada la fórmula documental adoptada no era preciso el concurso

del ex esposo, pues los hechos que han precedido a la escritura otorgada

el 25 de enero de 1955 y que se narran en su parte expositiva, no pueden

elevarse a categoría contractual, pues el único contrato celebrado y que

debe acceder al Registro de la Propiedad es la venta que "Inmobiliaria

Urbis, Sociedad Anónima", hace a doña María de los Remedios. Que la

mención de dichos hechos acreditan el estricto cumplimiento de lo

acordado en los convenios de regulación de separación judicial y divorcio,

y justifican que la finca adquirida por doña María de los Remedios lo

es con carácter privativo, dentro del régimen económico del matrimonio

que forma con su actual esposo. 4. Que el título de adquisición y de

atribución patrimonial por parte de doña María de los Remedios es único

(compraventa). Que la asignación de la vivienda a la esposa que en el

convenio de separación conciertan ambos cónyuges, propiamente y desde

un punto de vista jurídico, en este caso concreto no comporta liquidación

de la sociedad conyugal y adjudicación de un bien ingresado en el activo

ganancial, pues más bien se trata de un negocio jurídico de fijación, de

reconocimiento del carácter privativo de la adquisición de doña María

Remedios Iglesias. Que la situación que refleja la escritura es similar a

la que se da en las escrituras públicas autorizadas como consecuencia

de procedimientos judiciales de ejecución (remates en calidad de ceder).

VI

El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Madrid revocó la

nota del Registrador, fundándose en que las prestaciones que contiene

la escritura son las que se ajustan al convenio regulador en cuanto al

carácter del bien (cedido por el marido a la esposa) y su adquisición

como privativo, y que el convenio regulador satisface cumplidamente las

exigencias del tracto, la disolución de la sociedad de gananciales y la

adjudicación de la esposa. En este sentido hay que recordar las

Resoluciones de 25 de febrero y 9 de marzo de 1988.

VII

El Registrador apeló el auto presidencial, manteniéndose en sus

alegaciones, y añadió: Que en el auto se considera la escritura recurrida

como una compraventa y nada se dice sobre los efectos "ex tunc" o

"ex nunc" del negocio celebrado. Que se cita la Resolución de 30 de junio

de 1992.

VIII

La Dirección General de los Registros y del Notariado, en diligencia

para mejor proveer del artículo 124 del Reglamento Hipotecario, solicitó

a la recurrente que remitiera al convenio regulador de los efectos de la

separación judicial suscrito por la misma y su ex cónyuge, que fue enviado

al centro directivo con fecha 7 de mayo de 1999.

Fundamentos de Derecho

Vistos los artículos 609, 1.115, 1.257, 1.259, 1.261, 1.279, 1.280, 1.344,

1.347, 1.362 y 1.370 del Código Civil; 1, 2, 9, 21 y 30 de la Ley Hipotecaria;

93.1 del Reglamento Hipotecario, y las Resoluciones de este centro directivo

de 25 de febrero y 9 y 10 de marzo de 1988.

Son hechos a tener en cuenta en el presente recurso: a) El día 8

de mayo de 1984, el titular registral concertó con doña M. R. y su entonces

esposo la venta de la finca, que constituyó la vivienda familiar de éstos;

en dicho contrato quedaron fijados la cosa y el precio a satisfacer. b) El

día 11 de diciembre de 1987 se decretó la separación de dichos cónyuges,

aprobándose el convenio regulador. c) El día 20 de julio de 1989 se dicta

sentencia de divorcio, aprobándose el convenio regulador, en el que se

dice: "Vivienda conyugal, nada que decir, ya que en su día y conjuntamente

a la demanda de separación se hizo la cesión del esposo a la esposa,

la que atendería a todos los gastos que ocasione la vivienda, que era

conyugal". d) En escritura de 25 de enero de 1995, comparecen el titular

registral y doña M. R. a la que se acompaña el convenio regulador del

divorcio, en la que, después de expresarse los anteriores hechos, la sociedad

titular registral "formaliza la venta de la plena propiedad" de la vivienda

expresada, "a favor de doña M. R., que la compra y adquiere con carácter

privativo, en cumplimiento del convenio regulador de su divorcio", dando

carta de pago de las cantidades que quedaron pendientes. e) El

Registrador suspende la inscripción "por concurrir los siguientes defectos: 1. Se

trata de una elevación a público de documento privado en la que falta

el consentimiento de uno de los cónyuges adquirentes, artículo 1.279 en

relación con los 1.259 y 1.261 y concordantes del Código Civil. 2. El

contenido de la estipulación primera ("La sociedad ªInmobiliaria Urbis

Sociedad Anónimaº, formaliza la venta de la finca, registral número 49.234,

a favor de dona María de los Remedios Iglesias Carrasco, que la compra

y adquiere con carácter privativo, en cumplimiento del convenio regulador

de su divorcio..."), no sólo es contradictorio con la exposición de la escritura

en la que se reconoce una adquisición ganancial, sino que: a) No se atiene

a los diversos títulos de atribución patrimonial-compraventa y

adjudicación- de los que no cabe realizar una especie de "tracto abreviado" como

parece intentarse en la escritura que inscribo. b) No se atiene a los efectos

"ex nunc" de las adjudicaciones en pago de gananciales, de suerte que

el ex marido de doña María ha sido cotitular ganancial de la finca desde

la consumación de la venta -que debo presumir fue la fecha del contrato

privado, ya que no figura testimoniado en la copia quecalifico hasta

la disolución y posterior liquidación de la sociedad de gananciales.

Protección al consumidor: Para obtener la inscripción de la escritura calificada,

deberá prestar su consentimiento a ella don Juan de Dios Garrido Herrero,

y deberán rectificarse los títulos de atribución patrimonial, conforme al

anterior número 2. Recurso. Contra esta nota cabe interponer el

denominado recurso gubernativo, mediante escrito dirigido al excelentísimo

señor Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Madrid, en el plazo

de cuatro meses, a contar desde esta fecha, conforme a los artículos 112

y siguientes del Reglamento Hipotecario".

De los hechos expuestos parece resultar que la recurrente es

actualmente la titular con carácter privativo del bien cuestionado, pero también

que ello no es el efecto de un único negocio complejo sino el resultado

final, después de dos negocios traslativos sucesivos, absolutamente

independientes entre sí, y cada uno con sus propios efectos jurídicos, pues,

el primero de ellos provocaría la traslación del bien de la sociedad

cuestionada al patrimonio ganancial de los cónyuges compradores, y el segundo,

operaría el posterior desplazamiento del patrimonio común al patrimonio

privativo de la recurrente. En consecuencia, para que el Registro de la

Propiedad pueda publicar este resultado final, se precisa la inscripción

de cada uno de estos negocios (confróntense los artículos 1 y 2 de la

Ley Hipotecaria), con especificación de su propia naturaleza, contenido

y alcance (confróntese el artículo 9 de la Ley Hipotecaria), pues sólo de

este modo se completan la cadena de titularidades entre la del titular

registral originario y la de la ahora recurrente, satisfaciéndose así las

exigencias de los principios registrales de especialidad y tracto sucesivo

(confróntese el artículo 30 de la Ley Hipotecaria).

Ciertamente, para practicar la inscripción de esos dos negocios -en

un único asiento o en dos asientosdiferenciados no se precisa su

formalización en instrumentos separados; pueden perfectamente

documentarse en una única escritura pública, siempre y cuando dichos negocios

queden reflejados con la separación que impone su independencia jurídica,

de modo que pueda discernirse claramente el contenido y efectos jurídicos

respectivos. Ahora bien, es precisamente esta exigencia la que no se

satisface en el documento calificado, que pese a su denominación como

"escritura de formalización de compraventa" no sólo no recoge el negocio

a formalizar en su completo contenido y efectos, sino que le atribuye o

anuda una consecuencia jurídica ajena, pues, derivaría de un posterior

negocio traslativo operado que ni siquiera ha quedado acreditado (la

adquisición para el patrimonio privativo de la recurrente no sería consecuencia

del convenio regulador de los efectos del divorcio, sino, como en este

mismo se afirma, del convenio regulador de los efectos de la previa

separación, el cual ni se ha aportado ni su contenido puede tenerse por cierto

al no concurrir al otorgamiento calificado el otro cónyuge -confróntense

los artículos 1.115, 1.257 y 1.259 del Código Civil). En efecto, respecto

a la inicial compraventa, no se especifica si se efectúa por ambos cónyuges

para su sociedad conyugal o por cuotas indivisas para los respectivos

patrimonios privativos, o incluso para uno solo de ellos por confesión

del otro cónyuge sobre la privatividad de la contraprestación, y ello se

pone de manifiesto tanto si se atiende a la parte expositiva de la escritura,

en la que se dice simplemente que "compraron ambos cónyuges", como

a su estipulación primera, en la que después de afirmar que "se formaliza

la venta", se añade que el cónyuge compareciente "la compra y adquiere

con carácter privativo", pero no por efecto de dicha compra sino "en

cumplimiento del convenido regulador de su divorcio".

No puede, pues, en virtud de la escritura calificada inscribirse ni

siquiera el inicial negocio de compraventa que se pretendía formalizar (esto

es, documentar públicamente, satisfaciendo así la exigencia del artículo

1.280 del Código Civil), pues, con independencia de otras cuestiones, que

luego se examinaran, no se recogen en ella los extremos del negocio que

el asiento habría de reflejar inexcusablemente (confróntense los artículos

9 y 21 de la Ley Hipotecaria).

Por lo demás, ha de señalarse que de haberse limitado la escritura

calificada a la simple pero correcta formalización de una compraventa

preexistente realizada por el vendedor a favor de ambos cónyuges para

su sociedad conyugal, dicha escritura, acompañada del posterior convenio

liquidatario del caudal común, permitirían reflejar registralmente las dos

transmisiones operadas y consiguientemente publicar la actual titularidad

privativa de la recurrente sobre el bien cuestionado; es más, aun cuando

dicha escritura de formalización sólo fuere otorgada por el vendedor y

por uno solo de los cónyuges compradores permitiría, en unión del convenio

liquidatorio, publicar ambas transmisiones, pues, no hay razón jurídica

para que la falta de concurrencia a tal otorgamiento del otro cónyuge

comprador impida tener por formalizado el negocio en aquéllos de sus

efectos para cuya producción bastaba el consentimiento de los otorgantes

concurrentes, y cuya subsistencia no quedaría afectada por la inexistencia

o invalidez del consentimiento del contratante no concurrente, y esto es

lo que ocurre ahora con el efecto adquisitivo que se opera en favor de

la sociedad conyugal, por cuanto cualquiera de los cónyuges puede por

sí solo adquirir bienes para su sociedad ganancial (confróntense los

artículos 1.344, 1.347.3. o , 1.362.2 y 1.370 del Código Civil, y el principio

de conservación de los negocios); téngase en cuenta, también, que el

vendedor ha dado carta de pago del íntegro precio y que en el convenio

de regulación de los efectos de la separación conyugal se había pactado

que el bien en cuestión sería "de propiedad de la esposa a cuyo nombre

exclusivo se escrituraría en su día".

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto

en la forma que resulta de los anteriores fundamentos.

Madrid, 2 de junio de 1999.-El Director general, Luis María Cabello

de los Cobos y Mancha.

Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Madrid.