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En el recurso gubernativo interpuesto por don Antonio Maroño Ponte
contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Arona, don Javier
Aguirre Colongues, a inscribir un testimonio de auto de adjudicación en
virtud de apelación del recurrente.
Hechos
I
El 28 de julio de 1989 se expide mandamiento por el Magistrado-Juez
del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 3 de Santa Cruz
de Tenerife en autos del juicio declarativo de menor cuantía número
183/1986, seguidos a instancia de la entidad "Sociedad Inmobiliaria
Suizo-Española, Sociedad Limitada", contra la entidad "Tajo Fer, Sociedad
Limitada", en reclamación de resolución de contrato y otros extremos sin
determinar cuantía, ordenando que se tome en el Registro de la Propiedad
de Granadilla de Abona anotación preventiva de embargo sobre
determinadas fincas propiedad de la demandada con fecha de 19 de septiembre
de 1989 sobre algunas de las fincas, entre ellas, la registral 20.173,
denegándose en cuanto a otras por figurar éstas inscritas a nombre de persona
distinta de la demandada.
El 16 de octubre de 1989 se expide certificación de cargas para los
mismos autos, haciéndose constar esta circunstancia por nota al margen
de la anotación preventiva de demanda.
El 26 de marzo de 1990 se inscribe la venta de la registral 20.173,
realizada por la entidad "Tajo Fer, Sociedad Limitada", en favor de los
esposos don Luc Andre Deprez y doña Petronella Josef María Van de
Schoor, causando la inscripción segunda de dicha finca. El 29 de octubre
de 1992 se dicta auto en juicio declarativo número 183/1986, por el que
se adjudica la finca a favor de don Antonio Maroño Ponte.
II
El 29 de enero de 1993 se presenta por primera vez en el Registro
el testimonio del referido auto de adjudicación (de fecha 27 de enero
de 1993), siendo presentado nuevamente el 16 de abril de 1993
(acompañado de adición del Juzgado de fecha 6 de abril de 1993, en la que
se hace constar las circunstancias personales del adquirente) y el 18 de
abril de 1994 (acompañado de adición de fecha 15 de marzo de 1994
en la que se hace constar que se ha dictado providencia en la que se
acuerda la cancelación de todas las inscripciones y anotaciones no
preferentes al crédito del actor y, en concreto, la inscripción de dominio
vigente de "Tajo Fer, Sociedad Limitada").
III
Presentado nuevamente en el Registro de la Propiedad de Arona, el
ahora competente, el anterior testimonio del auto de adjudicación y
documentos referidos, con nueva adición del Juzgado de fecha 27 de octubre
de 1994, en la que se hace constar que ha recaído providencia en la que
se acuerda la cancelación de la inscripción segunda, fue calificado con
la siguiente nota: "Denegada la inscripción del precedente testimonio y
consiguiente cancelación de cargas e inscripciones por los siguientes
defectos insubsanables: 1. o La inscripción de dominio a favor de don Antonio
Maroño Ponte no es posible, porque la finca está inscrita actualmente
a nombre de don Luc Andre Deprez y doña Petronella Josef María Van
de Schoor, por mitad en común y pro indiviso, personas distintas del
demandado "Tajo Fer, Sociedad Limitada" (artículo 20 de la Ley
Hipotecaria). 2. o Aunque de la lectura del auto de adjudicación (hecho único)
resulta que la finca 20.173 fue objeto de embargo judicial, en el Registro
no consta tuviera lugar su anotación preventiva; la existencia y vigencia
de ésta es indispensable para cancelar la inscripción segunda de dominio,
a favor de los titulares registrales expresados. Al no haberse producido
la mencionada anotación se carece de fundamento legal para llevar a cabo
la cancelación (Resolución de la Dirección General de los Registros y del
Notariado de 27 de octubre de 1993, entre otras). Al subsistir entonces
la titularidad del señor Deprez y señora Van de Schoor, debe denegarse
la inscripción de dominio para el señor Maroño, por el motivo expresado
en el número 1 de esta nota. 3. o En el testimonio del auto de adjudicación
no se expresa si es o no firme. 4. o En la adición expedida por duplicado
a efectos de cancelar la inscripción segunda, no se dice si el importe de
la venta no fue suficiente para cubrir el crédito del ejecutante, o que
tal importe se destinó íntegramente a cubrir el crédito del mismo o que
se ha depositado el sobrante a disposición de los interesados (artículo
1.528 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). Contra la presente calificación
cabe interponer recurso gubernativo, en el plazo de cuatro meses, a contar
desde la fecha de la presente nota, ante el excelentísimo señor Presidente
del Tribunal Superior de Justicia de Canarias, de conformidad con los
artículos 66 de la Ley Hipotecaria y 112 y siguientes de su
Reglamento.-Arona, Los Cristianos, a 2 de febrero de 1995.-El Registrador, firma
ilegible".
IV
Don Antonio Maroño Ponte interpuso recurso contra el defecto segundo
de la nota de calificación fundándose en que si la anotación preventiva de
embargo de la finca es indispensable para cancelar la inscripción segunda
que obra en el Registro, cancelación sin la que no es posible inscribir
el dominio a favor del recurrente, se ha podido comprobar de los archivos
del Juzgado de Primera Instancia número 3 de Santa Cruz de Tenerife,
que en los autos del juicio declarativo ordinario de menor cuantía número
183/86 se dictó propuesta de providencia donde se acordaba proceder
a la anotación preventiva de embargo de diversas fincas propiedad de
la entidad demandada, entre ellas, la adquirida por el recurrente, y que
la misma se practicó el 19 de septiembre de 1989, y que si ha habido
un error material cometido por el Registrador de la Propiedad, al haber
omitido una anotación que, por otro lado, consta practicada, se entiende
que ahora el mismo debe pechar con las consecuencias de ese error.
V
El Registrador de la Propiedad de Arona en defensa de la nota informó:
Que, para que los titulares registrales de la finca 20.173 puedan ser
perjudicados y se cancele su inscripción, es preciso que exista una causa
anterior a aquella que les advierta de la provisionalidad de esa inscripción,
amenazada por un asiento precedente, la cual sería la anotación preventiva
de embargo, puesto que en el testimonio presentado consta haberse dictado
sentencia de remate y que se ha abierto la vía de apremio, con el embargo
consiguiente. Que si bien el mandamiento de 28 de julio de 1989 ordenaba
tomar anotación preventiva de embargo, lo que se practicó fue una
anotación preventiva de demanda, seguramente por entenderse que la
pretensión del demandante era esa, ya que el juicio tenía por objeto la
"resolución del contrato y otros extremos", sin referirse a una reclamación
de cantidad. Que la discusión acerca de si se debió tomar una u otra
clase de anotación no conduce a ningún resultado práctico, ya que tanto
en un caso como en otro la anotación carece de virtualidad, pues se practicó
el 19 de septiembre de 1989 y caducó el 19 de septiembre de 1993 (artículo
86 de la Ley Hipotecaria) sin haber sido prorrogada, y el testimonio se
presentó el 21 de noviembre de 1994, siendo entonces imposible aplicar
el artículo 198 del Reglamento Hipotecario (si se parte de que se trata
de una anotación de demanda) o el artículo 175.2 (si, como dice el
recurrente, se tomó anotación de embargo). Que, por tanto, en ambos casos, ha
de mantenerse la inscripción segunda de dominio porque, si bien cuando
los titulares registrales inscribieron a su favor, su inscripción estaba
amenazada por la existencia previa de la anotación de demanda letra A, cuando
se presentó el testimonio de la adjudicación la anotación se había
extinguido (Resolución de 27 de octubre de 1993).
VI
El Magistrado-Juez de Primera Instancia e Instrucción número 3 de
Santa Cruz de Tenerife informó: Que la anotación preventiva practicada
debe entenderse de embargo y no de demanda, como resulta de la
expedición de certificación de cargas (artículo 1.489 de la Ley de Enjuiciamiento
Civil), que presupone necesariamente un procedimiento de apremio contra
bienes inmuebles embargados, y dada su constancia por nota marginal,
supone por sí sola la advertencia a todo posible tercer adquirente de la
incertidumbre del derecho que adquiere, por lo que no podría alegar a
su favor la protección registral del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. Que,
por otra parte, al suponer tal trámite la iniciación del proceso de apremio
sobre los bienes embargados, impide la caducidad al pasarse de la fase
preventiva a la ejecución del bien embargado, mediante el avalúo y la
subasta.
VII
El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Canarias confirmó
la nota del Registrador fundándose en que la anotación preventiva
practicada, sea de embargo o de demanda, caducó el 19 de septiembre de
1993 sin haber sido prorrogada, por lo que la segunda inscripción de
dominio a favor de los actuales titulares adquiere todo su significado
impidiendo la inscripción de dominio a favor del recurrente.
VIII
El recurrente apeló el auto presidencial manteniéndose en sus
alegaciones y añadió que si lo que impidió la inscripción del testimonio del
auto de adjudicación en el momento de presentación del mismo en el
Registro de la Propiedad de Arona fue que había caducado la anotación
preventiva de embargo, ha de tenerse en cuenta que en el momento en
que dicho testimonio fue presentado por primera vez en el Registro de
Granadilla de Abona (fecha en que aparece plenamente vigente la anotación
preventiva de embargo) no se le comunica que su título no puede ser
inscrito, sino que constan los datos personales del adquirente; que se vuelve
a presentar el título con adición en que constan los datos omitidos y
que se le vuelve a informar al recurrente que su título tiene otro defecto,
cual es que el Juzgado debe expedir mandamiento de cancelación de todas
las inscripciones y anotaciones no preferentes al crédito del actor,
presentándose sucesivamente el título con las adiciones correspondientes,
y que mientras ocurre todo esto caduca la anotación preventiva
correspondiente, sin que en ningún momento se haya informado al recurrente
de la posibilidad de solicitar una prórroga, y que además el Registrador,
basado en el artículo 18 de la Ley Hipotecaria, debió calificar
completamente el título desde la primera presentación de éste a inscripción,
el 29 de enero de 1993, y que esta fecha es la que debe tenerse en cuenta
como fecha de inscripción, conforme al artículo 24 de la Ley Hipotecaria,
lo que supondría que la anotación preventiva no estaría caducada, y que
si el Registrador ha cometido un error al haber omitido una calificación
del título necesaria y dentro de un plazo prudencial, debe pechar con
las consecuencias de tal error.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1, 17, 20, 40, 38 y 82 de la Ley Hipotecaria, y
Resoluciones de 31 de diciembre de 1986, 6 de septiembre de 1988, 12
de junio, 7 y 28 de julio de 1989; 15 de julio y 9 de septiembre de 1991;
27 de octubre de 1993; 13 de febrero y 25 de marzo de 1996 y 26 de
febrero de 1999.
1. Los hechos a tener en cuenta en el presente recurso son los
siguientes: El 28 de julio de 1989 se expide mandamiento por el Magistrado-Juez
del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 3 de Santa Cruz
de Tenerife, en autos de juicio declarativo de menor cuantía número 183/86,
en reclamación de resolución de contrato y otros extremos sin determinar
cuantía, ordenando que se tome en el Registro de la Propiedad anotación
preventiva de embargo sobre ciertas fincas propiedad del demandado. En
el Registro lo que se practicó fue una anotación preventiva de demanda
con fecha de 19 de septiembre de 1989 sobre algunas de las fincas, entre
ellas la registral 20.173, denegándose en cuanto a otras por figurar éstas
a nombre de persona distinta de la demandada. Con fecha 16 de octubre
de 1989 se expide certificación de cargas para los mismos autos, haciéndose
constar esta circunstancia por nota al margen de la anotación preventiva
de demanda. El 26 de marzo de 1990 se inscribe la compraventa realizada
por el demandado de la registral 20.173 en favor de otras personas,
causando la inscripción segunda de dicha finca. El 29 de enero de 1993
presenta por primera vez en el Registro el testimonio de auto de adjudicación
de la misma finca recaído en el mismo procedimiento que provocó la
anotación preventiva de demanda practicada, comunicándose al adquirente
que no constan sus datos personales, según alega el recurrente, por lo
que se vuelve a presentar el mismo título el 16 de abril de 1993 con
adición del Juzgado de fecha 6 de abril de 1993, haciéndose constar estos
datos. Posteriormente se informa al adquiriente del deber de presentar
mandamiento de cancelación de cargas no preferentes al crédito del actor,
presentándose nuevamente el título el 18 de abril de 1994 con adición
de fecha 15 de marzo de 1994, en la que se hace constar que se ha dictado
providencia en la que se acuerda la cancelación de todas las inscripciones
y anotaciones no preferentes al crédito del actor y, en concreto, la
inscripción de dominio vigente del demandado, desconociéndose el motivo
por el que no se despachó el documento en esta ocasión.
Por último, el título fue nuevamente presentado el 21 de noviembre
de 1994, acompañado de nueva adición de fecha 27 de octubre de 1994,
en la que se hace constar que ha recaído providencia en la que se acuerda
la cancelación de la inscripción segunda.
2. El Registrador deniega el 2 de febrero de 1995 la inscripción de
la enajenación judicial -y el despacho de la cancelación decargas alcan-
zada en los autos mencionados, entre otros motivos, por el defecto
insubsanable de aparecer la finca inscrita a favor de persona distinta del deudor
con el que se entendieron aquellas actuaciones y no constar en el Registro
que tuviera lugar la anotación preventiva de embargo de la que debería
traer su causa dicha enajenación, cuya existencia y vigencia es
indispensable para cancelar la inscripción segunda de dominio.
3. Prescindiendo aquí de la cuestión de si debió haberse calificado
completamente el título por el Registrador desde su primera presentación
en el Registro, tal como reclama el recurrente, y de si en su día debió
haberse extendido una anotación preventiva de demanda o una anotación
preventiva de embargo (tal como ordenaba el mandamiento expedido el
28 de julio de 1989, y si éste reuniese los requisitos correspondientes),
lo cierto es que esta anotación preventiva de embargo nunca se practicó
y su existencia y vigencia serían indispensables para hacer prevalecer
la enajenación judicial derivada del procedimiento en que se hubiera
acordado sobre los posteriores actos dispositivos del demandado, y sin que
la anotación preventiva de demanda practicada (que, por lo demás, habría
caducado el 19 de septiembre de 1993, antes del día de la presentación
del título que dio lugar a la calificación recurrida) pueda equipararse a
la de embargo, dadas sus sustanciales diferencias, así en la naturaleza
del derecho que reflejan como en el alcance del pronunciamiento registral
respectivo. Por tanto, los principios de prioridad (artículo 17 de la Ley
Hipotecaria), tracto sucesivo (artículo 20 de la Ley Hipotecaria) y
legitimación (artículo 38 de la misma ley) obligan a denegar la inscripción
del testimonio del auto de adjudicación y el mandamiento de cancelación
de cargas posteriores, porque en el momento de presentación de éstos
en el Registro las fincas ya están inscritas a favor de persona distinta
de aquella en cuyo nombre el Juez otorga la transmisión, y ya no es posible
practicar asiento alguno que menoscabe o ponga en entredicho la eficacia
de los asientos vigentes, si no es con el consentimiento del respectivo
titular registral o por resolución judicial dictada en procedimiento
entablado directamente contra él (artículos 1, 20, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria).
Esta Dirección General ha acordado confirmar el auto apelado y la
nota del Registrador.
Madrid, 30 de septiembre de 1999.-El Director general, Luis María
Cabello de los Cobos y Mancha.
Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Canarias.
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