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En el recurso gubernativo interpuesto por don Enrique Montagud

Castelló, en nombre de "Bankinter, Sociedad Anónima", contra la negativa

de la Registradora de la Propiedad de Ontinyent, doña María Consuelo

Ribera Pont, a inscribir una escritura de modificación y prórroga de un

crédito en cuenta corriente con garantía hipotecaria, en virtud de apelación

del recurrente,

Hechos

I

El 29 de febrero de 1996, mediante escritura pública otorgada ante

el Notario de Valencia, don Francisco Badía Gasco, "Bankinter, Sociedad

Anónima", y los esposos don Juan Manuel Tortosa Calatayud y doña

Amparo Royo Cerdá, modifican y prorrogan hasta el día 1 de enero de 1998

el plazo de duración del contrato de apertura de crédito en cuenta corriente

con garantía hipotecaria, que se había celebrado mediante escritura

autorizada el 20 de julio de 1993 por el Notario de Ontinyent don José Ramón

Salamero Sánchez Gabriel, y que vencía el 31 de diciembre de 1995.

II

Presentada primera copia de la escritura de modificación y prórroga

en el Registro de la Propiedad de Ontinyent, fue calificada con la siguiente

nota: "Denegada la modificación por prórroga instada por cuanto: Al

tratarse de un crédito con plazo que venció, según la escritura inscrita, en

fecha 31 de diciembre del pasado año 1995, no cabe la prórroga por

escritura autorizada en fecha posterior a su vencimiento, 29 de febrero del

corriente año 1996, y presentada a inscripción en fecha 12 de marzo de

este corriente año. Asimismo, porque, al resultar las tres fincas objeto

de hipoteca gravadas a la fecha con cargas inscritas en fecha posterior

a la inscripción de hipoteca cuya modificación se pretende, la modificación

por prórroga alteraría, sin su concurso, el rango registral de dichas cargas

posteriores. Contra la presente nota de calificación cabe interponer recurso

gubernativo en la forma y términos previstos en la Ley y Reglamento

Hipotecarios. Ontinyent, 15 de abril de 1996. La Registradora de la Propiedad.

Firmado: María Consuelo Ribera Pont".

III

Don Enrique Montagud Castelló, en representación de "Bankinter,

Sociedad Anónima", interpuso recurso gubernativo contra la anterior

calificación, y alegó: I. A) Que en nuestro sistema la hipoteca es un derecho

accesorio del crédito asegurado, siguiendo el criterio romano de que aquélla

nace y muere con éste, lo cual atribuye al crédito la cualidad de elemento

principal de la relación jurídica. Que así la define el artículo 1.528 del

Código Civil. La hipoteca garantiza el cumplimiento de una obligación

hasta la cuantía máxima que conste en el Registro, y lo mismo debe

predicarse respecto a los intereses y costas. Dicha cifra constituye el importe

de la responsabilidad hipotecaria, que es lo que afecta directamente a

los titulares posteriores; si esa cifra de responsabilidad no se altera en

la escritura de modificación, la modificación de determinados elementos

de crédito no resulta afectar a dichos titulares posteriores. B) Que por

ello la hipoteca, como derecho accesorio del crédito, subsiste mientras

subsista éste. Que, en la actualidad, no hay inconveniente en admitir la

novación simplemente modificativa como figura jurídica distinta de la

novación extintiva, y es que las reglas de la novación son perfectamente

compatibles con la regla fundamental que consagra la autonomía de la voluntad

de los sujetos de derecho para obligarse, librarse o alterar sus relaciones

jurídicas de la manera que estimen conveniente y la libertad de estipulación

sin más límites que los resultantes de las leyes, la moral y el orden público

(artículos 1.255 del Código Civil y 2 de la Ley Hipotecaria). Que la

introducción de modificaciones accidentales en una obligación preexistente no

implica que ésta se extinga por novación (sentencias de 4 de abril de 1892,

4 de junio de 1909, 22 de junio de 1917 y 16 de mayo de 1945). Que

el Tribunal Supremo ha declarado que la alteración o prórroga del plazo

inicialmente señalado no implica novación extintiva (sentencias de

28 de junio de 1904, 8 de julio de 1909, 2 de julio de 1917, 3 de febrero

de 1919, 9 de marzo de 1934 y 16 de marzo de 1945, entre otras). C) Que,

de acuerdo con lo anterior, cabe concluir que la novación meramente

modificativa se da cuando las alteraciones efectuadas son accidentales en la

obligación y existe además voluntad de las partes en este sentido. El

elemento volitivo es esencial si aplicamos, "sensu contrario", el artículo 1.204

del Código Civil y la sentencia del Tribunal Supremo de 6 de febrero

de 1928. Para que concurra la novación meramente modificativa es preciso

que en la escritura de modificación se den ambos requisitos, a saber:

a) Que las cláusulas modificativas sean meramente accidentales, como

sería el plazo de devolución que en consecuencia reduzca el nominal de

las amortizaciones mensuales, cláusula que la jurisprudencia ha declarado

accidental, y b) que sea patente la voluntad de las partes de que subsista

la obligación. II. Que la nota impugnada presta énfasis a la circunstancia

de que la obligación garantizada con hipoteca cuyo plazo de vencimiento

modificaba la escritura de 29 de febrero de 1996 había vencido el anterior 31

de diciembre. Que se considera que tal dato carece de eficacia práctica,

porque una cosa es el vencimiento de una obligación y otra muy distinta

el momento y término de su exigencia, que puede ejercitar el acreedor

mientras y hasta que la acción hipotecaria no prescriba. Que ningún

acreedor posterior ganaría prelación sobre la hipoteca de "Bankinter, Sociedad

Anónima", aunque ejecutara su crédito con posterioridad al vencimiento

del mismo el 31 de diciembre de 1995, y ninguna inscripción posterior

alteraría ese derecho hipotecario mientras estuviere vigente y no se

cancelara o prescribiera la acción por el transcurso de los veinte años marcado

por la Ley. Que si el mantenimiento del statu quo de plazo de la obligación

garantizada con hipoteca a favor de "Bankinter, Sociedad Anónima", no

quita rango a la misma aunque esté vencida y no ejecutada, menos lo

alterará el que esa situación sea sustituida por un pacto libre y

voluntariamente asumido por acreedor y deudor que se limita a prorrogar el

vencimiento, manteniendo inalteradas las restantes especificaciones

personas y reales, de entre ellas, y, como muy importante, la responsabilidad

económica de la finca gravada. III. Que el tercero al que se refiere el

artículo 144 de la Ley Hipotecaria, en relación con el último párrafo del

artículo 40 de la propia Ley, no es el titular de un derecho real posterior

a la obligación hipotecaria anterior que se modifica, sino el auténtico y

genuino tercero hipotecario, es decir, el que adquiere, con los requisitos

del artículo 34 de la Ley Hipotecaria, un crédito hipotecario, y que una

vez inscrito a su favor no surtirá efecto, respecto de él, todo hecho o

convenio entre las partes que pueda modificar o destruir la eficacia de

una obligación hipotecaria anterior, si no se ha hecho constar en el Registro;

tercero hipotecario que no puede confundirse con el titular de un derecho

real posterior al crédito hipotecario que se modifica y cuyo sujeto se

encuentra en distinto grado de protección. En este sentido se cita la Resolución

de 30 de septiembre de 1987. IV. Que se considera que el carácter

accesorio y no modificativo de la obligación que la simple novación modificativa

comporta es el criterio que informa a la Ley de Subrogaciones Hipotecarias,

Ley 2/1994, de 30 de marzo. Que se entiende, por tanto, que las

modificaciones sobre el crédito y gravamen hipotecario de la escritura de 29

de febrero de 1996 no extinguen la obligación ni la garantía hipotecaria

convenida en el anterior de 20 de julio de 1993, y se limitan a modificar

el plazo pactado para la devolución del crédito, lo que puede acceder

al Registro sin hacer perder rango a lo ya inscrito por no perjudicar a

tercero y no ser atentatorio a la Ley, a la moral, ni al orden público.

IV

La Registradora de la Propiedad, en defensa de la nota, informó: I. Que

es tan evidente y de tan pura lógica que los contratos y obligaciones a

término vencen por transcurso de dicho término, que debería resultar

innecesario todo comentario al respecto. Que para que se pueda prorrogar

una obligación o un contrato es preciso que se hallen vivos y no caben

resurrecciones por prórroga, la cual debe ser pactada inexcusablemente

dentro del transcurso del plazo inicialmente fijado. Como ejemplo hay

que recordar lo previsto para el contrato de sociedad por el artículo 1.703

del Código Civil, y para las anotaciones preventivas por los artículos 86

de la Ley Hipotecaria y 204, "in fine", del Reglamento Hipotecario. Que,

además, para el caso presente en la hipoteca en garantía de cuenta corriente

de crédito para que la prórroga sea posible es preciso que esté prevista

"ab initio" en la escritura de constitución de hipoteca, por imperativo del

artículo 153 de la Ley Hipotecaria, y en este caso, en la escritura e

inscripción se dice taxativamente "... y por plazo hasta el 31 de diciembre

de 1995". II. Que es también evidente que una eventual resurrección

convencional de la cuenta de crédito y de la hipoteca constituida en su garantía

perjudica a terceros titulares de cargas inscritas, que debería resultar

innecesario todo comentario al respecto. Los derechos de terceros resultan

protegidos, entre otros muchos, por el artículo 144 de la Ley Hipotecaria,

y dicho precepto no se refiere a un concepto restringido o restrictivo

de tercero hipotecario, sino que es un simple desarrollo de lo ya previsto

en materia civil por el artículo 1.219 del Código Civil. Que, en consecuencia,

se mantiene en su integridad la nota de calificación.

V

El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad

Valenciana confirmó la nota de la Registradora, fundándose en que es correcta

la decisión de ésta por cuanto, además de lo dicho por ella en su informe,

la aceptación de la posibilidad de la prórroga supondría extender la

hipoteca originaria a créditos que pudieran nacer con posterioridad a la fecha

de extinción de la obligación garantizada y cuyo importe podría llegar

a superar, aun dentro del máximo pactado, la concreta cantidad fijada

en la liquidación que debió practicarse el 31 de diciembre de 1995, con

el consiguiente perjuicio para otros acreedores de rango posterior.

VI

El recurrente apeló el auto presidencial, manteniéndose en sus

alegaciones, y añadió: Que el principio básico de nuestro derecho contractual

se apoya en la autonomía de la voluntad, sin más límite que los del

artículo 1.255 del Código Civil, lo cual la Resolución de 30 de septiembre de 1987

lo ha explicado magistralmente. Que el artículo 153 de la Ley Hipotecaria

no prohíbe la prórroga de un crédito una vez llegada la fecha de su

vencimiento, sino más bien la autoriza, porque dentro del principio de

autonomía que permite a las partes planear su concurrencia de voluntades

en un instrumento público, está el poder hacerlo en otro instrumento

posterior, siempre que recoja la acorde voluntad de uno y otro contratante,

lo cual, en el presente caso, no altera el contenido económico de las

hipotecas, que lo es de máximo. Que hay que señalar lo declarado en las

Resoluciones de 31 de julio de 1989 y 18 de mayo de 1992. Que en cuanto

a los efectos de la prórroga, se cita la sentencia del Tribunal Supremo

de 19 de noviembre de 1993, considerando que la modificación del

vencimiento de un contrato por acuerdo de las partes no integra una verdadera

novación extintiva, solamente modifica la obligación en un aspecto no

sustancial.

Fundamentos de Derecho

Vistos los artículos 1.203, 1.205, 1.255, 1.257, 1.259, 1.851 y 1.857 del

Código Civil; 1, 17, 40, 104, 115, 144 y 153 de la Ley Hipotecaria; 117

del Reglamento Hipotecario, y las Resoluciones de 30 de septiembre de 1987

y 18 de mayo de 1992,

1. Se cuestiona en el presente recurso si, transcurrido el plazo de

duración de un contrato de apertura de crédito en cuenta corriente

garantizado con hipoteca -que vencía el 31 de diciembre de 1995-, puede hacerse

constar en el Registro de la Propiedad la prórroga de dicho plazo -hasta

el día 1 de enero de 1998- pactada mediante escritura autorizada el día 29

de febrero de 1996.

La Registradora deniega la inscripción de dicha modificación porque,

al tratarse de un crédito cuyo plazo de duración venció, no cabe la prórroga

del mismo mediante escritura posterior a su vencimiento, y porque, al

resultar las fincas hipotecadas gravadas con cargas inscritas en fecha

posterior a la inscripción de la hipoteca cuya modificación se pretende, la

modificación alteraría, sin su concurso, el rango registral de dichas cargas

posteriores.

2. En primer término, ha de tenerse en cuenta que el recurso

gubernativo ha de circunscribirse a las cuestiones relacionadas directa e

inmediatamente con los defectos expresados en la nota de calificación (vid.

artículo 117 del Reglamento Hipotecario), por lo que no cabe ahora analizar

si, como apunta la Registradora en su informe, la falta de previsión inicial

de la posibilidad de prórroga (cfr. artículo 153, párrafo primero, de la

Ley Hipotecaria) impide la inscripción de la misma.

Por otra parte, lo que se pretende en el presente supuesto no es la

inscripción de una nueva hipoteca, sino la constatación registral de la

modificación debatida con el alcance y rango que de la hipoteca modificada

resulta de la anterior inscripción.

3. En este caso se trata de una hipoteca que garantiza no una

obligación de cuantía ya determinada, sino el saldo resultante de la liquidación

de la cuenta de crédito correspondiente a un contrato de apertura de

crédito, de suerte que el plazo que es objeto de modificación se fija para

la determinación del saldo exigible y no sólo para el cumplimiento de

la obligación garantizada, ni mucho menos para la duración del mismo

derecho de hipoteca (al vencimiento del plazo inicialmente pactado o,

en su caso, de la prórroga puede el acreedor no reintegrado de su crédito

utilizar la acción hipotecaria para hacer valer su derecho).

Ciertamente, acreedor y deudor pueden, "inter partes", acordar la

modificación del plazo de duración de la relación crediticia garantizada con

hipoteca, pero, en el presente caso, al tratarse de una novación verificada

una vez que ha vencido el plazo de duración inicialmente pactado, y al

constituir el objeto de la garantía el saldo que arroje la cuenta corriente

el día inicialmente determinado, es indudable que la modificación de éste

-que, por ende, puede implicar la de la cuantía exigible- constituye una

alteración esencial de la obligación garantizada; por ello, y habida cuenta

que: a) Dada la accesoriedad de la hipoteca respecto de la obligación

garantizada, la modificación de ésta comporta la alteración correlativa

de tal derecho de garantía, y b) el principio de prioridad registral

determina que, entre derechos reales que no sean incompatibles, el que primero

acceda al Registro prevalecerá íntegramente sobre el posteriomente inscrito

(cfr. artículo 17 de la Ley Hipotecaria), en tanto no medie la rectificación

del asiento anterior (lo que precisará el consentimiento del titular

respectivo o la oportuna resolución judicial -cfr. artículo 1 de la Ley

Hipotecaria-); debe concluirse en el rechazo de la pretendida extensión

temporal del alcance de la hipoteca originaria en el reflejo registral de la

modificación realizada, con la prioridad de rango de la inscripción de

tal hipoteca, sin consentimiento de los titulares de cargas posteriores a

ésta (cfr. artículos 115 y 144 de la Ley Hipotecaria).

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar

el auto apelado.

Madrid, 27 de noviembre de 1999.-El Director general, Luis María

Cabello de los Cobos y Mancha.

Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad

Valenciana.