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En el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de Guadalajara,

don Antonio Solesio Lillo, contra la negativa de don Fernando

AlonsoMencia Álvarez, Registrador de la Propiedad de Guadalajara número 2,

a inscribir un acta de entrega material complementaria de escritura de

permuta de cosa futura, en virtud de apelación del señor Registrador.

Hechos

I

El 17 de mayo de 1991, el Notario de Guadalajara, don Antonio Solesio

Lillo, autorizó "acta de entrega material complementaria de escritura de

permuta de cosa futura", en la que comparecen los mismos otorgantes

de la escritura de 19 de julio de 1989, autorizada por el mismo Notario,

por la que doña Encarnación Ochaíta Tello y don Francisco, doña

Encarnación, don Antonio y don Santiago José Nicolás Ochaíta cedieron en

permuta un solar en Guadalajara a don Julián Utrilla Recuero a cambio

de fincas futuras que dicho cesionario y su esposa tienen proyectado

construir. En la citada acta se requiere al Notario para que recoja entrega

en la misma la entrega material de la cosa futura objeto de aquélla, mediante

la entrega de las llaves de los correspondientes inmuebles.

II

Presentado el citado mandamiento en el Registro de la Propiedad de

Guadalajara número 2, fue calificado con la siguiente nota: "Examinado

el precedente documento, el cual hay que considerar que es un acta notarial,

ya que así se le denomina en su encabezamiento y en los puntos primero

y segundo del requerimiento que contiene, resultando también dicha

naturaleza de su contenido que es solamente una exposición y un requerimiento

al Notario, no se ha practicado inscripción alguna basada en el mismo

por los siguientes defectos: 1. No es una escritura pública, único documento

notarial apto con carácter general, para provocar inscripciones en el

Registro de la Propiedad, según establece el artículo 3 de la Ley Hipotecaria.

2. No se acompaña el poder que menciona la intervención. No se practica

anotación de suspensión por ser el primer defecto insubsanable. Contra

la precedente nota puede interponer recurso gubernativo ante el Presidente

del Tribunal Superior de Justicia de Castilla-La Mancha en el plazo de

cuatro meses a contar desde su fecha, en la forma y con los requisitos

que establecen los artículos 112 y siguientes del Reglamentario Hipotecario.

Guadalajara, 14 de enero de 1995.-El Registrador.-Firma ilegible".

III

El Notario recurrente interpuso recurso gubernativo contra el primer

defecto de la nota de calificación, y alegó: Que no es totalmente exacto

que del artículo 3 de la Ley Hipotecaria se deduzca que la escritura pública

sea el único documento apto para provocar inscripciones en el Registro

de la Propiedad. Que hay multitud de actas cuyo contenido es susceptible

de tener reflejo en los libros registrales, sea a través de inscripciones

propiamente dichas o de otros tipos de asientos. Que en este caso existe

una relación causal entre el acta y una escritura anterior. Que el documento

calificado no contiene solamente una exposición y requerimiento al

Notario. Que no es un mero requerimiento, sino que es más completa, ya que

contiene la comparecencia de todos y cada uno de los que figuran como

partes en la escritura que se trata de complementar. Que al Notario se

le requiere para que presencie una entrega y una recepción, cosa que

efectivamente refleja en el acta, pero también refleja el consentimiento

de las partes en dar y recibir, en fijar valoraciones y, en resumen, en

dar por cumplidas obligaciones anteriormente asumidas. El Notario ha

actuado también como fedatario del hecho inmaterial de la conformidad

contractual.

IV

La Registradora de la Propiedad de Guadalajara número 1, y accidental

del Registro número 2 de dicha ciudad, informó: Que al documento en

cuestión se califica de acta en su encabezamiento. Que dicho documento

contiene un requerimiento al Notario y la conformidad de los requirientes

con los que consta en él (el requerimiento). No contiene ninguna

estipulación ni se refleja ningún pacto o convenio. Que con dicho documento

se pretende que las fincas que se describen en él y que figuran inscritas

a favor de unas personas se inscriban a favor de otras personas que

intervienen en el documento en la forma y proporción que se expresa. Que

hay que considerar lo que se establece en el Reglamento Notarial aprobado

por Decreto de 2 de junio de 1944, en los artículos 144, 176 y 197. Que

poniendo en relación los expresados preceptos con el documento

presentado se contiene también una parte expositiva que lo relaciona con la

escritura de permuta que pretende completar y no contiene ninguna clase

de estipulación, pacto o contrato, que es la parte más esencial de una

escritura, deduciéndose que el contenido del documento es el propio de

un acta. Que no es obstáculo para considerar acta al documento presentado

el que en él se haga un juicio de capacidad de los comparecientes. Que

partiendo de la base de que se trata de un acta, con su presentación

en el Registro lo que se pretende es lograr una inscripción traslativa del

dominio de bienes inmuebles. Para ello es necesario un título traslativo

de dominio, a los que se refieren los artículos 2. o y3. o de la Ley Hipotecaria,

y como aquí se trata de un acta, no puede considerarse el documento

adecuado para provocar una inscripción traslativa de dominio. En este

sentido se expresan las Resoluciones de 11 de agosto de 1894 y 20 de

mayo de 1895. Que el negocio global al que se refiere el documento

presentado es una permuta de cosa presente por cosa futura, que la

manifestación de voluntad de las partes de conformidad de lo entregado con

lo pactado ha de ser contenida en una escritura, según los artículos 144

del Reglamento Notarial y 3. o de la Ley Hipotecaria. Que no es admisible

el argumento de que en algunos casos las actas notariales pueden provocar

asientos registrales, pues la regla general es lo que con carácter imperativo

exige el artículo 3. o de la Ley Hipotecaria, y los casos en que se permite

el acta son excepciones que confirman la regla y sólo cuando así lo permita

algún precepto legal.

V

El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Castilla-La Mancha

revocó la nota del Registrador en lo referente al primer defecto fundándose

en que es suficiente el acta notarial para inscribir el título traslativo de

dominio a que se refiere el documento presentado, y que no es necesaria

escritura pública.

VI

El Registrador apeló el auto presidencial manteniéndose en las

alegaciones que constan en su informe.

Fundamentos de Derecho

Vistos los artículos 609, 1.095, 1.462 y 1.538 del Código Civil; 1, 2, 3

y 38 de la Ley Hipotecaria, y Resoluciones de esta Dirección General de 5

de octubre de 1994 y 16 de mayo de 1996.

1. Presentada en el Registro de la Propiedad un acta notarial de

entrega material complementaria de escritura de permuta de cosa futura, el

Registrador no practica inscripción alguna basada en dicho documento,

además de por otro no recurrido, por el siguiente defecto insubsanable:

"No es una escritura pública, único documento notarial apto con carácter

general, para provocar inscripciones en el Registro de la Propiedad, según

establece el artículo 3 de la Ley Hipotecaria". Entre las circunstancias

de hecho que concurren en este caso conviene destacar: a) El objeto de

la escritura previa de permuta lo constituyeron un solar y determinadas

cuotas indivisas de un garaje, local comercial y viviendas que se estaban

construyendo sobre dicho solar. b) Según resulta de la inscripción de

permuta ambas partes pactaron "que la entrega simbólica, a efectos de lo

previsto en el Código Civil sobre la misma para la transmisión de la

propiedad, se entiende cumplida por el solo otorgamiento de la escritura

que se inscribe y que motiva este asiento, si bien la entrega material de

las fincas transmitidas por el cesionario señor Utrilla, no se llevará a

cabo hasta que la obra no esté finalizada... Las transmisiones de las fincas

permutadas se efectúan en pleno dominio...". Igualmente, en esta

inscripción se identificaron las fincas resultantes de la división horizontal del

edificio futuro que concretamente se transmitían a favor de cada uno

de los cedentes. c) En el mismo día y con el número siguiente de protocolo,

la parte cesionaria otorgó escritura de obra nueva y división horizontal,

inscribiéndose en virtud de dicho título la totalidad de las fincas integrantes

del edificio a favor de aquélla. d) En el acta presentada a inscripción

comparecen los mismos otorgantes de la escritura de permuta, a fin de

hacer constar la entrega material de la cosa futura objeto de aquélla,

mediante la entrega de las llaves de los correspondientes inmuebles.

2. Sin prejuzgar ahora por qué constando inscritos en el folio abierto

al solar los diferentes pisos y locales transmitidos en virtud de la escritura

de permuta -los cuales se identificaron con su número en la división

horizontal y su instalación en la planta deledificio no se practicó

directamente a favor del adquiriente respectivo la primera inscripción del

elemento privativo en cuestión, es lo cierto que teniendo en cuenta: a) Que

de los términos del contrato de permuta resulta que la transmisión

dominical de los inmuebles permutados se produjo desde el momento del

otorgamiento de aquél, pues las partes, no sólo no excluyeron, sino que

expresamente reconocieron el efecto traditorio inherente a la escritura pública,

quedando relegada a un momento posterior -el de la terminación de la

construcción solamente la puesta material en la posesión del inmueble

con la que concluiría el cumplimiento de la obligación de entrega, y

b) Que la realización de dicha entrega material no supone nuevo

consentimiento de las partes sino que se trata sólo de hacer constar la

realización de un hecho que no interfiere la inmediata eficacia traditoria

que respecto de todos los bienes intercambiados tuvo, según sus términos,

la escritura de permuta; debe concluirse que es ésta el título apto para

provocar la inscripción de los inmuebles objeto de la permuta a favor

de los respectivos cedentes. No siendo obstáculo, por otra parte, que un

único título provoque dos inscripciones -la primera a favor del constructor

y la segunda la que ahora se solicita-, pues la inscripción parcial de un

negocio, en modo alguno, puede impedir la inscripción en un momento

posterior de los efectos jurídicos-reales entonces omitidos, siempre que

la situación registral no haya variado respecto de la existente al practicarse

el primer asiento.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto

en los términos de los anteriores considerandos.

Madrid, 5 de enero de 1999.-El Director general, Luis María Cabello

de los Cobos y Mancha.

Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Castilla-La

Mancha.