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En el recurso gubernativo interpuesto por don José Luis Pedreño Domínguez, Administrador de fincas, en nombre de la Mancomunidad de Propietarios del Espacio Libre Privado IV del Polígono I del Plan Especial de Avenida de la Paz, de Madrid, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de dicha localidad número 29, don Eugenio Fernández Cabaleiro, a diligenciar el libro de actas de la citada mancomunidad.

Hechos

I

El 24 de marzo de 1998 se presentó en el Registro de la Propiedad de Madrid, número 29, escrito de la misma fecha, firmado por don José Luis Pedreño Domínguez, en concepto de Administrador-Secretario de la Mancomunidad de Propietarios del Espacio Libre Privado IV del Polígono I de Plan Especial de Avenida de la Paz, de Madrid, en representación de dicha mancomunidad que consta inscrita como fincas registrales números 17.355, 17.356 y 17.357, al tomo 1.476, folios 75, 78 y 81, con el que acompaña libro de actas para su diligenciamiento.

II

La solicitud anterior fue calificada con la siguiente nota: «Se deniega la legalización del libro de actas a que se refiere la precedente instancia, por no ajustarse aquélla a lo que determinan el artículo 415 del Reglamento Hipotecario y la Ley 49/1960, de 21 de julio. Contra esta nota de calificación se podrá recurrir ante el excelentísimo señor Presidente del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad de Madrid, en el plazo de cuatro meses contados a partir de esta fecha. Madrid, 26 de marzo de 1998. El Registrador. Firma ilegible.».

III

Don José Luis Pedreño Domínguez, Administrador de Fincas y de la referida mancomunidad, en representación de la misma, interpuso recurso gubernativo contra la anterior calificación, y alegó: 1.º Que el 5 de mayo de 1992 se reunieron los entonces propietarios de las fincas integrantes de la denominada P(IV) del proyecto de compensación del polígono I, del Plan Especial de la Avenida de la Paz, de Madrid, con el fin de dividir la finca pro-indivisa EL (IV), donde se aprueba construir, en una resultante (ZD-5B), un equipamiento deportivo y de recreo destinado al uso y disfrute de todos los propietarios de la manzana. 2.º Que en la actualidad hay tres fincas registrales denominadas EL (IV)-1, EL (IV)-2 y EL (IV)-3, con los números 17.355, 17.356 y 17.357, en cuya inscripción consta como anejo inseparable y derecho subjetivamente real a las subfincas que integran la mencionada P(IV), que actualmente son las Comunidades de Propietarios de las calles Quesos, 4, 6 y 8, Dalia, 7 y 9, y Golfo de Salónica, 37 a 49, así como la cuota de participación de cada una de ellas en el mantenimiento de las citadas tres fincas, que entre todas suman el 100 por 100. 3.º Que siendo de interés de todos los propietarios actuales la construcción de una zona deportiva en parte de las zonas comunes a todos los edificios, se creó la Mancomunidad «de hecho» en Junta general, celebrada el 16 de diciembre de 1997. 4.º Que consultada la Gerencia de Urbanismo, Sección de Ordenación, Iniciativa Privada III, sobre la posibilidad de ejecución de la zona deportiva, fue emitido un informe favorable. 5.º Que de acuerdo con la Orden de 25 de mayo de 1987 de la Consejería de Salud y Bienestar Social, reguladores de las condiciones higiénico-sanitarias de las piscinas que no sean de uso familiar, y la Ordenanza del excelentísimo Ayuntamiento de Madrid, aprobada en sesión de 22 de diciembre de 1989, la piscina que pretende construir debe disponer de Socorrista y Asistente Técnico Sanitario. 6.º Que para la contratación de dichos servicios, así como para la construcción de la zona deportiva y su mantenimiento, la Mancomunidad está obligada a constituirse legalmente como entidad jurídica. 7.º Que para darse de alta en el Censo y solicitar el correspondiente CIF necesita la presentación del libro de actas donde se refleje la constitución de la Mancomunidad de Propietarios.

IV

El Registrador de la Propiedad, en defensa de su nota, informó: 1.º Que la nota denegatoria se basa en que la Mancomunidad de referencia no está constituida y, en consecuencia, carece de Junta Rectora, de bienes y de Estatutos de los que resulte la existencia indubitada de un órgano especial permanente, según Resolución de 15 de noviembre de 1994. 2.º Que el propio recurrente alude a la mancomunidad «de hecho». 3.o Que dicha mancomunidad se pretende constituir sobre las subfincas resultantes EL (IV)-1, EL (IV)-2 y EL (IV)-3, fincas registrales 17.355, 17.356 y 17.357, respectivamente, que son espacios libres en el proyecto de compensación del polígono I del Plan Especial de Ordenación de la Avenida de La Paz, y que fueron adjudicadas o adscritas como anejos inseparables y derecho subjetivamente real, en pro-indiviso a las fincas resultantes P(IV)I-1, P(IV)I-2, P(IV)I-3, P(IV)J-1, P(IV)J-2, P(IV)J-3, P(IV)J-4, P(IV)J-4, P(IV)L-1, P(IV)L-2, P(IV)L-3, P(IV)L-4 Y P(IV)M-1, registrales números 10.454, 4.150, 9.286, 10.455, 10.456, 5.694, 10.987, 9.832, 7.141, 9.818, 11.032 y 4.148, respectivamente, en la proporción indivisa siguiente: En cuanto a un 14,0197 por 100 cada una de las números 10.454, 4.150 y 9.286; un 7,6576 por 100 cada una de las números 10.455, 10.456, 5.694 y 10.987; un 5,7522 por 100 cada una de las números 9.832, 7.141, 9.818 y 11.032; y un 4,3017 por 100 la número 4.184.

Fundamentos de Derecho

Vistos los artículos 19 de la Ley de Propiedad Horizontal, antes 17; 415 del Reglamento Hipotecario, y la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 25 de mayo de 1997.

1. Se presenta a diligenciar un libro de actas que recogerá los acuerdos de una mancomunidad de nueva creación sobre los espacios libres privados resultantes en el proyecto de compensación de un determinado polígono que en el Registro de la Propiedad lo constituyen tres subfincas reflejadas tabularmente como anejos inseparables y derecho subjetivamente real y en pro indiviso a favor de otras 12 fincas registrales en diferentes porciones indivisas. El Registrador basa su negativa, para no acceder a la legalización, en que no está constituida jurídicamente la mancomunidad, carece por tanto de Junta Rectora y de Estatutos de los que resulta la existencia indubitada de un órgano especial y permanente.

2. Si del proyecto de compensación inscrito las zonas verdes o espacios libres privados son comunes a los dueños de los diferentes edificios del polígono y ahora constituyen una supracomunidad para darle un mejor destino y conservación –cuya acta de constitución se aporta por el recurrente donde concurren los presidentes de las comunidades que reúnen el 100 por 100 de los coeficientes de participación totalmente coincidentes con los que aparecen inscritos en los libros del Registro, con elección de la Junta Rectora– no se atisba el porqué el Registrador (aunque no tuvo delante dicha acta en el momento de la calificación) no accede al diligenciado, ya que de lo anterior se desprende que existe una situación de comunidad que si no es completamente idéntica a la que recae sobre los elementos comunes de un edificio, es merecedora de la aplicación analógica del artículo 19 de la Ley de Propiedad Horizontal y por tanto del artículo 415 del Reglamento Hipotecario lo que conduce a la procedencia de la legalización del libro de actas de la Junta de la supracomunidad constituida.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota del Registrador.

Madrid, 30 de noviembre de 1999.–El Director general, Luis María Cabello de los Cobos y Mancha.

Sr. Registrador de la Propiedad de Madrid, número 29.