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En el recurso gubernativo interpuesto por don Cesáreo León Pérez, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Laredo, don Antonio Tornel García, a inscribir una servidumbre de paso, en virtud de apelación del recurrente.

Hechos

I

En autos de juicio de cognición números 177/94 y 222/91, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia de Laredo, fue dictada Sentencia con fecha 14 de enero de 1995 en la que se declara que la finca número 270 del polígono 1, hoja 1, del Catastro de Laredo, propiedad de los demandados, debe servidumbre de paso con carácter permanente a la finca de los actores, número 267, de 2,5 metros de anchura por una franja paralela al lindero que separa esta finca con la número 262.

II

Presentado testimonio de la sentencia en el Registro de la Propiedad de Laredo, fue calificada con la siguiente nota: «Denegada la inscripción del precedente documento por los siguientes defectos: 1. No acreditarse el pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Artículo 254 de la Ley Hipotecaria. 2. No constar la descripción de la finca gravada con los datos exigidos por la legislación hipotecaria y, en todo caso, con los necesarios para no abrigar dudas acerca de la identidad de la finca en cuestión. Artículo 9.1 de la Ley Hipotecaria y 51.2 y 4 de su Reglamento. En el testimonio de la Sentencia de fecha 26 de noviembre de 1997 presentado a inscripción se describen los predios dominante y sirviente únicamente con datos catastrales que, además no coinciden con los que constan en el Registro de la Propiedad por haberse modificado el Catastro. Así, la finca gravada con la servidumbre se describe en el Testimonio presentado como finca 270 del polígono uno, hoja uno del Catastro de Laredo, mientras en la inscripción de la finca registral número 19946, los datos catastrales que constan son: parcela 1.194, polígono uno. En el posterior auto de fecha 29 de abril de 1998 que se acompaña, se encuentra ya una referencia en el hecho tercero y no en la parte dispositiva a que la finca gravada con servidumbre es la 19946 sin más datos descriptivos. La concordancia de la finca gravada descrita en la Sentencia como finca 270 del polígono uno, Hoja Uno del Catastro de Laredo, con la Registral número 19.946 resulta también de instancia presentada por la interesada doña María Rosario León Antón sin fecha ni firma. 3. Descrita la finca gravada con arreglo a los requisitos de la legislación hipotecaria, debe identificarse con arreglo a dicha descripción, el lindero junto al cual discurre la servidumbre, pues en la Sentencia se cita “el lindero que separa a ésta de la finca 262”, lindero que no puede identificarse en la actual descripción registral de la finca. 4. Para el caso de que efectivamente la finca gravada con servidumbre de paso fuera la registral número 19.946 al folio 147 del tomo 414 que se describe así: Rústica, Labrado en el cierro de la Mar, o El Sable, en Laredo, de 20 carros o 38,88 áreas, que linda: Norte, herederos de Manuel Gutiérrez; sur, Manuel Fuentecilla; este y oeste, carretera Monte Podrido. Según el Catastro: Linda al norte, José Elu Ocejo, Manuel Fuentecilla Izaguirre y José Toledo Santayana; sur y oeste, con camino, y este, Urbano Urquiza Castillo, polígono 1, parcela 1.194. Dicha finca figura inscrita a favor de doña Amaya Iglesias Araújo, persona distinta de los demandados en el procedimiento, por lo que no procede la inscripción por impedirlo el principio de tracto sucesivo recogido en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria. Considerando los defectos uno, dos y tres como subsanables y cuatro como insubsanable, no se toma anotación preventiva. Contra la presente calificación podrá interponerse recurso ante el Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Cantabria en el plazo de cuatro meses contados desde la fecha de la nota de calificación en los términos que resultan de los artículos 66 de la Ley Hipotecaria y 110 y siguientes del Reglamento Hipotecario.–Laredo, 21 de mayo de 1998.–El Registrador.–Firmado: Antonio Tornel García.»

III

Don Cesáreo León Pérez interpuso recurso gubernativo contra la anterior calificación, y alegó: Que la nota es improcedente y la calificación registral no se ajusta a derecho, pues los predios dominante y sirviente se encuentran perfectamente identificados, tanto por sus datos catastrales como registrales, sin que sea óbice para la inscripción la modificación sufrida por el Catastro durante la tramitación del proceso, cuestión totalmente ajena al recurrente. Que el lindero por el que efectivamente discurre la servidumbre constituida, tampoco ofrece lugar a duda. Que la transmisión del dominio de la finca privada ha tenido lugar con posterioridad a la fecha de la sentencia judicial y, por tanto, esta parte no tuvo conocimiento de ello.

IV

El Registrador de la Propiedad en defensa de la nota informó: Que en cuanto al defecto señalado en la nota de calificación con el número cuatro, único considerado como insubsanable, hay que reiterar que la finca figura inscrita a favor de doña Amaya Iglesias Araújo, desde el 20 de julio de 1994, y que dicha señora no ha sido demandada en el procedimiento del que dimana el auto calificado, por lo que el principio registral de tracto sucesivo impide practicar la inscripción, como resulta del artículo 20 de la Ley Hipotecaria y de la Resolución de 12 de febrero de 1998. Que es una cuestión que entra dentro del ámbito de calificación del Registrador, pues es uno de «los obstáculos que surgen del Registro» a que se refiere el artículo 100 del Reglamento Hipotecario. Que la cuestión esencial no es que el demandante en el pleito y hoy recurrente conociera la venta, sino que la compradora y titular registral, conociera de la existencia del procedimiento, enervándose así la fe pública registral, lo que se hubiera podido conseguir mediante la práctica por parte del recurrente de una anotación preventiva de demanda, conforme a lo dispuesto en el artículo 42.1 de la Ley Hipotecaria. Que en cuanto al defecto primero de la nota, al no hacerse referencia al mismo en el recurso, se interpreta la conformidad del recurrente. Que respecto a los defectos señalados con los números dos y tres de la nota de calificación, se reitera el contenido de ésta, suficientemente prolijo y extensivo. Que conforme a lo dispuesto en los artículos 9.1 de la Ley Hipotecaria, 51.2 del Reglamento Hipotecario, y que la constancia de la referencia catastral, resulta hoy obligatoria conforme a lo dispuesto en la Ley 13/1996, se considera que en el auto tan sólo se citan datos catastrales, que además no coinciden con los datos catastrales que figuran en la que parece ser la inscripción de la finca que se grava con servidumbre. Que esta insuficiencia provoca dudas tanto para identificar la finca gravada, como para determinar el espacio de la misma que queda gravada con la servidumbre. Que considerado insubsanable el defecto señalado con el número 4, es de desear que al tiempo de resolver mediante los trámites judiciales pertinentes el citado defecto, se subsanen también los aspectos formales recogidos en la nota de calificación recurrida con los números dos y tres y se identifiquen las fincas (predio dominante y sirviente) cumpliendo las exigencias legales y reglamentarias y pueda así publicar el Registro la servidumbre que se constituye con la necesaria claridad.

V

La ilustrísima señora Juez del Juzgado de Primera Instancia número 2 de Laredo informó: Que comparte los argumentos del señor Registrador, en virtud de lo establecido en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria y Resoluciones de 24 de marzo y 30 de diciembre de 1905, 20 y 21 de diciembre de 1961.

VI

El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Cantabria confirmó la nota del Registrador, fundándose en que en cuanto al primer defecto, al no hacer referencia el recurrente al mismo en el escrito del recurso, debe interpretarse su conformidad (artículo 118 del Reglamento Hipotecario), en cuanto a los defectos señalados con los números dos y tres, en los artículos 91 de la Ley Hipotecaria y 51.2 del Reglamento Hipotecario; y en cuanto al cuarto de los defectos, en virtud de lo dispuesto en los artículos 1.3 y 20 de la Ley Hipotecaria y 24 de la Constitución Española.

VII

El recurrente apeló el auto presidencial, manteniéndose en las alegaciones contenidas en el escrito de interposición del recurso gubernativo.

Fundamentos de Derecho

Vistos los artículos 1, 9, 20, 40, 42.1.º y 71 de la Ley Hipotecaria; 51.2.ª y 4.ª del Reglamento Hipotecario, y las Resoluciones de 18 y 24 de junio de 1993, 28 de diciembre de 1995, 13 de febrero de 1996 y 25 de enero y 8 de abril de 1999, entre otras:

1. En el presente caso se debate sobre la inscripción de un testimonio de determinada Sentencia que declara que cierta finca propiedad de los demandados debe soportar servidumbre de paso permanente a la finca de los actores, con la particularidad de que la inscripción se solicita cuando el predio sirviente figura ya inscrito a favor de persona distinta de las que fueron condenadas por dicha sentencia.

De los cuatro defectos expresados en la nota de calificación deben ser abordados únicamente los tres últimos, a los que se concreta el presente recurso.

2. El segundo de los defectos de la nota (según el cual no consta la descripción de la finca gravada, con los datos exigidos por la legislación hipotecaria y con los necesarios para no abrigar dudas acerca de la identidad de la finca), así como el defecto tercero (consistente en que no se identifica en la descripción de la finca gravada el lindero junto al cual discurre la servidumbre) han de ser confirmados, habida cuenta de las exigencias que para la inscripción de cualquier título en el Registro de la Propiedad establecen los artículos 9.1 de la Ley Hipotecaria y 51, 2.ª y 4.ª de su Reglamento, y de la naturaleza del derecho real de que se trata, de la que se deriva la necesidad de concretar la parte de finca gravada con el mismo.

3. Según el último de los defectos, no puede accederse a la inscripción solicitada porque la finca gravada con la servidumbre figura inscrita a nombre de persona distinta de los demandados en el procedimiento. Este defecto debe ser también confirmado, según la reiterada doctrina de esta Dirección General (cfr., por todas, las Resoluciones de 28 de diciembre de 1995 y 8 de abril de 1999): siendo principio básico de nuestro sistema registral el de tracto sucesivo, en virtud del cual, para inscribir un título en el Registro de la Propiedad se exige que esté previamente inscrito el derecho del transmitente (cfr, artículo 20 de la Ley Hipotecaria), no podrá inscribirse el ahora calificado, por más que derive de un procedimiento judicial, ya que respecto de éste se exige que el titular registral actual haya sido parte –y, en su caso, condenado– en el proceso (cfr, artículo 40 de la Ley Hipotecaria y Resoluciones de 24 de junio de 1993), o que se hubiera tomado en su día y estuviera vigente la correspondiente anotación preventiva de la demanda interpuesta (cfr, artículos 42.1.º y 71 de la Ley Hipotecaria y Resolución de 13 de febrero de 1996), pues sólo así se garantiza el adecuado respeto del principio constitucional de la protección jurisdiccional de los derechos e intereses legítimos y de interdicción de la indefensión (cfr, artículo 24 de la Constitución).

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar el auto apelado y la nota de calificación.

Madrid, 5 de febrero de 2001.–La Directora general, Ana López-Monís Gallego.

Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Cantabria.