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En el recurso gubernativo interpuesto por el Procurador de los Tribunales don Manuel Baeza Rodríguez, en nombre de don Miguel Montecantine Pacheco, contra la negativa de la Registradora de la Propiedad de Manzanares doña María Belén Menéndez García, a inscribir un testimonio de auto recaído en expediente de dominio, en virtud de apelación del recurrente.

Hechos

I

En expediente de dominio número 125/1996, seguido ante el Juzgado de Primera Instancia número 1 de Manzanares, promovido por don Miguel Montecatine Pacheco, para la reanudación del tracto sucesivo interrumpido de dos fincas urbanas sitas en La Solana, se expone por el promotor que dichas fincas fueron adquiridas de don José Romero de Ávila Moreno en el año 1974, mediante contrato privado de compraventa que se extravió, el cual no fue elevado a escritura pública y tampoco fue inscrito en el Registro de la Propiedad de Manzanares, por haber fallecido el vendedor el 17 de julio de 1974 y que desde el momento de la compra ha venido poseyendo las fincas de forma pacífica y de buena fe, además de haber pagado todos los impuestos a que aquéllas estaban sujetas; que citados en forma legal los causahabientes del vendedor, don Tomás, don Manuel, doña Francisca, doña Soledad y don José Romero de Ávila Ramírez, éste último por ser incapaz en la persona de su representante legal y publicados los edictos correspondientes el 18 de diciembre de 1996 se dictó auto declarando justificado el dominio sobre las fincas referidas a favor del solicitante don Miguel Montecaine Pacheco y la cancelación de las inscripciones contradictorias.

II

Presentado testimonio del auto antes citado en el Registro de la Propiedad de Manzanares, fue calificado con la siguiente nota: «Denegada la inscripción del precedente documento por observarse los siguientes defectos: Primero. No consta si el promotor del expediente adquirió casado o soltero y, si casado, el nombre de la esposa –artículo 9 de la Ley Hipotecaria y 51 de su Reglamento–. Segundo. No ser, en este caso, el expediente de dominio el medio procedente para la reanudación del tracto sucesivo, puesto que habiendo adquirido el promotor del expediente directamente del titular registral por compra mediante documento privado, no se ha producido una efectiva interrupción en la cadena de titularidades, requisito básico para que dicho expediente cumpla su finalidad, siendo el verdadero problema a solucionar la consecución de la titulación formal adecuada para obtener la inscripción, título que será la escritura de elevación a público del documento privado de venta o de ratificación de la misma otorgada por los herederos del vendedor, o la resolución judicial recaída en el juicio declarativo correspondiente conforme al artículo 40 de la Ley Hipotecaria. El último defecto se considera insubsanable por lo que no cabe anotación de suspensión. Manzanares, 22 de agosto de 1997. El Registrador. Firma ilegible».

III

El Procurador de los Tribunales, don Manuel Baeza Rodríguez, en representación de don Miguel Montecaine Pacheco, interpuso recurso gubernativo contra la anterior calificación y alegó: I. Infracción por inaplicación del artículo 51 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en relación con el artículo 17.2 de la Ley Orgánica del Poder Judicial y 117 de la Constitución Española. Que el auto dictado por el órgano jurisdiccional correspondiente en el que se declara justificado el dominio sobre determinadas fincas, tiene que ser cumplido en sus justos términos, dado que las resoluciones se dictan para ser cumplidas conforme al principio de respeto a la función jurisdiccional (artículo 17.2 de la Ley Orgánica del Poder Judicial). II. Falta de competencia del Registrador de la Propiedad para denegar la inscripción del auto dictado en el expediente de dominio. Que las funciones calificadoras del Registrador de la Propiedad vienen establecidas en el artículo 100 del Reglamento Hipotecario, de cual se desprende que el Registrador carece de la competencia necesaria para denegar la inscripción del auto judicial, por cuanto que los motivos que alega no guardan relación alguna con lo establecido en el citado precepto. En este sentido es abundante y reiterada la doctrina de la Dirección General, contenida, entre otras, en las Resoluciones de 25 de mayo de 1948, 13 de febrero y 21 de octubre de 1992, 17 de febrero, 5 de julio y 28 de octubre de 1993 y 25 de marzo de 1996. Que lo establecido en los artículos 117 de la Constitución Española y 2.1 de la Ley Orgánica del Poder Judicial impone también a los Registradores de la Propiedad el respeto y cumplimiento de las resoluciones judiciales que hayan ganado firmeza (Resoluciones de 13 de febrero y 21 de octubre de 1992, 19 de enero y 29 de noviembre de 1993). Que la calificación realizada por el Registrador de la Propiedad supone una clara extralimitación de sus funciones calificadoras a la par que una auténtica injerencia en la esfera jurisdiccional que está vedada al mismo. III. Existencia de título suficiente y procedimiento adecuado para la inscripción de las fincas a nombre de don Miguel Montecatine Pacheco e inexistencia de cualquier otro procedimiento para inscribir su derecho. Que los artículos 200 de la Ley Hipotecaria y 272 del Reglamento Hipotecario establecen la no exigencia al promotor del expediente de dominio la necesidad de presentar un título escrito y asimismo es imposible la ratificación de un documento que ha sido extraviado por unos herederos totalmente desconocidos por el adquirente. Que, por último, en cuanto al procedimiento declarativo del artículo 40 de la Ley Hipotecaria, al que se remite el Registrador, no es de aplicación, puesto que dicho artículo en el apartado a) se remite a la posibilidad de reanudar el tracto sucesivo, con arreglo a lo dispuesto en el título VI de la Ley, que es precisamente el expediente de dominio y solamente cuando se habla de rectificación registral se remite al procedimiento declarativo correspondiente, por consecuencia, el artículo referido nos remite al expediente de dominio como el procedimiento idóneo y único posible para inscribir el derecho del señor Montecantine. Que ante tales circunstancias el promotor del expediente se encuentra ante una auténtica y verdadera indefensión prohibida por el artículo 24 de la Constitución Española.

IV

La Registradora de la Propiedad, en defensa de la nota, informó: Que en un sistema como el español en el que rige lo establecido en los artículos 38 y 1.3 de la Ley Hipotecaria, la calificación de los títulos presentados a inscripción es un medio para hacer efectivo el principio de legalidad y constituye en este caso, un trámite depurador, no censor de la actuación judicial, sobre el que opera toda la trascendencia de la seguridad o protección del tráfico jurídico, que es la finalidad que la publicidad registral persigue. En el supuesto objeto del recurso, la calificación registral se desenvuelve dentro del respeto a la actuación judicial de conformidad con lo establecido en el artículo 18 de la Ley Hipotecaria y dentro de los límites definidos en el artículo 100 del Reglamento Hipotecario, puesto que dicha calificación no afecta ni a la propia decisión judicial ni al orden interno del procedimiento, sino que se refiere únicamente al obstáculo registral de la inexistencia de tracto sucesivo interrumpido. Que el expediente de dominio para reanudación del tracto sucesivo constituye uno de los medios establecidos en el artículo 40 de la Ley Hipotecaria para

proceder a rectificar el Registro inexacto, mas al ser un procedimiento de tipo especial y excepcional, no debe ser utilizado de forma abusiva. Que como dicen las Resoluciones de 30 de mayo de 1988, 21 de junio y 5 de julio de 1991 y 1 de junio de 1996, uno de los requisitos básicos para que el expediente de dominio pueda cumplir su función de reanudar el tracto sucesivo interrumpido, es que se haya producido una efectiva ruptura en la cadena de titularidades registrales. El supuesto que se estudia encierra un único negocio transmisivo respecto del cual el promotor no es ajeno, sino parte, resultando procedente que se le compela entonces a su formalización, máxime en este caso en que el actor no ha presentado ningún documento escrito, limitándose a una referencia oral y en el que las fincas parecen inscritas con carácter presuntivamente ganancial, por lo que debió adquirir de ambos cónyuges. Por lo tanto, el problema a solventar es una falta de titulación formal o acreditación suficiente del acto transmisivo a favor del recurrente (artículo 3 de la Ley Hipotecaria), que habrá de lograrse a través del reconocimiento del mismo, bien voluntariamente otorgado por los herederos de los titulares registrales, los cuales deben ser necesariamente conocidos por el promotor del expediente, puesto que, como se deduce del mismo, está casado con una de las herederas, bien mediante declaración judicial de su existencia obtenida en el juicio contradictorio correspondiente (artículo 40 de la Ley Hipotecaria).

V

El Juez del Juzgado de Primera Instancia, número 1 de Manzanares informó: Que en diversas Resoluciones, entre ellas, las de 29 de agosto de 1983; 30 de marzo de 1988; 5 de julio de 1991, y 24 de enero de 1994, se pone de manifiesto el carácter excepcional del procedimiento de rectificación registral que supone el expediente de dominio, siendo esencial para su tramitación la necesidad de reanudación del tracto sucesivo, es decir, la existencia de titularidades intermedias no inscritas, de modo que si el promotor funda su derecho en el titular registral, adquiriendo del mismo, lo que procede es subsanar la falta de titulación necesaria para la inscripción de su derecho en el Registro de la Propiedad, bien obteniendo el consentimiento de los interesados, o bien ejercitando su pretensión en el juicio declarativo ordinario que corresponda. Que en el caso concreto de este recurso, dadas las circunstancias que concurren, será necesario en virtud del carácter restrictivo y excepcional del expediente de domino ya indicado, no aplicable cuando el promotor funda su derecho en adquisición directamente realizada con el titular registral, obtener tal rectificación registral mediante ejercicio de acción a tal efecto en el procedimiento declarativo correspondiente (artículo 40 de la Ley Hipotecaria).

VI

El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Castilla-La Mancha, confirmó la nota de la Registradora fundándose en los argumentos contenidos en el informe de aquélla.

VII

El Procurador de los Tribunales, don Trinidad Cantos Galdamez, en nombre de don Miguel Montecatine Pacheco, apeló el auto presidencial, manteniéndose en las alegaciones contenidas en el escrito de interposición del recurso gubernativo.

Fundamentos de Derecho

Vistos los artículos 24 de la Constitución Española, 999, 1.279, y 1.280 del Código Civil; 3, 20, 40, 82, 198, 200, 201 y 202 de la Ley Hipotecaria; 100, 200 y 209.1 de su Reglamento y las Resoluciones de esta Dirección General de 30 de mayo de 1988; 21 de junio y 5 de julio de 1991; 21 de enero de 1993; 22 de mayo de 1995; 1 de junio de 1996; 10 de diciembre de 1998; 25 de febrero y 13 de abril de 1999, y 7 de enero, 18 de marzo y (75.98) de 2000.

1. La única cuestión que ha de decidirse en el presente recurso es determinar si, en virtud del Auto recaído en expediente de dominio para la reanudación del tracto sucesivo, pueden inscribirse unos inmuebles a favor de personas que afirman lo han adquirido del titular registral, ya fallecido, en documento privado que ha sido extraviado. Debe destacarse además que el promotor del expediente es el cónyuge de una de las herederas, siendo otro de los herederos un incapaz.

2. Como ha declarado reiteradamente este centro directivo (víd. Resoluciones citadas en el «vistos»), el Auto recaído en expediente de dominio es un medio excepcional para lograr la inscripción de una finca ya inmatriculada a favor del promotor, y ello por una triple razón: a) Porque, contra la regla básica de nuestro sistema que exige para la rectificación de un asiento el consentimiento de su titular o una resolución judicial dictada en juicio declarativo contra él entablado (cfr. artículos 1, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria), dicho Auto puede provocar la cancelación de un asiento sin satisfacer ninguna de esas dos exigencias; b) Porque, contra la presunción, a todos los efectos legales, de existencia y pertenencia del derecho inscrito a favor del titular registral (cfr. artículo 38 de la Ley Hipotecaria), se va a hacer posible una declaración dominical contraria al pronunciamiento registral en un procedimiento en el que no ha de intervenir necesariamente el favorecido por dicho pronunciamiento, y de ahí que el propio artículo 40; a) de la Ley Hipotecaria contemple este cauce como subsidiario de la inscripción de los titulares intermedios; c) Porque, contra la exigencia de acreditación fehaciente del título adquisitivo (cfr. artículos 2 y 3 de la Ley Hipotecaria), se hace posible la inscripción en virtud de un Auto que declara la exactitud del título adquisitivo invocado por el promotor, siendo así que dicho título puede estar consignado en un simple documento privado, y que tal Auto recae en un procedimiento en el que no queda asegurado el legítimo reconocimiento de aquél documento privado por sus suscriptores, más aún en el presente supuesto en el que se afirma haber extraviado el repetido documento (cfr. artículos 1.218 y 1.225 del Código Civil, 602 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil y 201, reglas 3.ª y 4.ª de la Ley Hipotecaria). Esta excepcionalidad justifica una comprobación minuciosa por parte del Registrador del cumplimiento de los requisitos y exigencias legalmente prevenidas, a fin de evitar la utilización de este cauce para la vulneración de las garantías legales de la enajenación de bienes de incapaces o de derechos de terceros (al permitir una disminución de formalidades que en los supuestos ordinarios se prescriben como garantía de aquéllos), o para la elusión de las obligaciones fiscales, etc.

Se impone, por tanto, una interpretación restrictiva de las normas relativas al expediente de reanudación de tracto, y, en especial, de las que definen la propia hipótesis de interrupción de tracto, de modo que sólo cuando efectivamente concurra esta hipótesis, y así resulte del Auto calificado, pueda accederse a la inscripción. Ahora bien, llegados a este punto, no puede decirse que exista interrupción cuando, como ocurre en el presente caso, el promotor del expediente afirma haber adquirido del titular registral, aunque éste haya fallecido. En consecuencia, en este caso, el expediente de dominio debe rechazarse pues no sería sino una vía, bien para evadir el impuesto sucesorio, bien para burlar los derechos o garantías establecidos a favor de alguno de los herederos.

3. Por último, no cabe admitir, como alega el promotor del expediente, que la negativa de la Registradora a inscribir éste suponga una extralimitación a su función calificadora, pues, como ha dicho la Resolución de 7 de enero de 2000, respecto de los documentos judiciales, la calificación está limitada a los extremos que resultan del artículo 100 del Reglamento Hipotecario, uno de los cuales es, precisamente, el obstáculo registral consistente en la inexistencia de tracto sucesivo interrumpido.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto, confirmando el Auto Presidencial y la calificación de la Registradora.

Madrid, 30 de noviembre de 2000.–La Directora general, Ana LópezMonís Gallego.

Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Castilla-La Mancha.