Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado

En el recurso gubernativo interpuesto por el Letrado don Manuel

Chamorro Posada, en nombre de Caja de España Inversiones Camp, contra

la negativa de la Registradora de la Propiedad de Valladolid, número 5,

doña María José Triana Álvarez, a inscribir una escritura de novación

modificativa de préstamo hipotecario.

Hechos

I

El 15 de noviembre de 2001, ante el Notario de Valladolid, don Jesús

Torres Espiga, Caja España de Inversiones Camp y don José Miguel P.B.

y doña Rosa María A.C., otorgaron escritura de novación modificativa de

préstamo hipotecario.

II

Presentada la referida escritura en el Registro de la Propiedad de

Valladolid, número 5, fue calificada con la siguiente nota: "En relación con

el documento de fecha 15 de noviembre de 2001 del Notario de Valladolid,

don Jesús Torres Espiga, número de protocolo 2001/01216, que ha sido

presentado con fecha 26 de diciembre de 2001, con el número entrada

4894/01, asiento 716 del Diario 30, pongo en su conocimiento que el mismo

tiene el/los siguiente/s defecto/s: Cuando los cónyuges José Miguel P. B.

y doña Rosa María A. C. adquirieron la finca el 1 de marzo de 2001,

se dijo que el saldo existente por razón de la hipoteca que ahora se modifica

ascendía a 6.367.717 pesetas. Lo primero que deberá aclararse es cuál

sea el importe del préstamo que se acoge a la subsidiación y que deberá

amortizarse en el plazo de trece años a contar desde la fecha de la escritura.

Por otra parte, al pasar de un interés variable a fijo es preciso señalar

claramente cuál sea la nueva responsabilidad hipotecaria, sin que pueda

quedar definida por referencia a un tipo de interés distinto del estipulado.

Resolución de 5 de noviembre de 1999. Debe dejarse sin efecto la cláusula

décima ya que la finca además de con la hipoteca que ahora se modifica,

se encuentra afectada a favor de Hacienda por autoliquidación del impuesto

-varias notas- y gravada con otra hipoteca posterior. Se hace constar

expresamente que el plazo de vigencia del asiento de presentación

relacionado de sesenta días hábiles, finaliza el 7 de marzo de 2002, de

conformidad con lo establecido en el artículo 17 de la Ley Hipotecaria, dejando

a salvo la excepción prevista en el artículo 97 del Reglamento Hipotecario.

Valladolid, a 31 de diciembre de 2001." Sin firma.

III

El Letrado don Manuel Chamorro Posada, en nombre de Caja España

de Inversiones, Camp, interpuso recurso gubernativo contra la anterior

calificación y alegó: 1. Que se pone de manifiesto la ausencia de la firma

en la nota de calificación, con lo que se incurre en vulneración de lo

dispuesto en el artículo 55 de la Ley 30/1992 y 253.3 de la Ley Hipotecaria.

2. En lo referente al primer párrafo de la nota, hay que señalar que

se trata de un párrafo descriptivo carente de contenido valorativo. 3. En

lo relativo al segundo párrafo de la nota, la escritura no deja lugar a

duda alguna. Que según la estipulación primera del apartado I de su parte

dispositiva, se conviene por las partes una mera novación modificativa

de la obligación garantizada con la hipoteca, consistente en el régimen

jurídico de la restitución del capital prestado en virtud del préstamo

garantizado con la hipoteca. Que a este efecto se describen en la escritura las

cuotas resultantes y se protocoliza junto con las misma el cuadro de

amortizaciones. Que según las estipulaciones segunda, cuarta y sexta se conviene

por las partes una nueva novación modificativa de las obligaciones

garantizadas con la hipoteca consistente en el régimen jurídico de la

remuneración del capital prestado en virtud del préstamo garantizado con la

hipoteca. A este efecto se confirman claramente en la escritura los tipos

de interés resultantes de la aplicación al préstamo del régimen subsidiario.

Que en ningún lugar se tiene por modificada por las partes la obligación

en cuanto a la determinación de la cuantía del principal prestado. 4. Que

en cuanto al tercer párrafo de la nota hay que señalar que la Resolución

citada en la misma carece de aplicación en el presente caso, puesto que

el supuesto de hecho es un negocio jurídico modificativo y no extintivo

de la obligación garantizada. Que en cuanto a la arbitrariedad que entraña

la nota recurrida en este párrafo se ha pronunciado la Dirección General

en Resoluciones de 28 de septiembre y 6 de noviembre de 2000, 27 de

febrero, 13 de marzo, 5 y 9 de abril, 16 y 29 de mayo y 11 de junio de

2001. 5. En lo relativo al cuarto párrafo de la nota, con la mera lectura

de la estipulación décima de la escritura, se advierte que no desencadena

las consecuencias suspensivas en ellas previstas una mención registral

cual puedan se las notas de afección mencionadas en la nota de calificación.

IV

La Registradora de la Propiedad, en defensa de la nota informó: Que

se solicita, en primer lugar se proceda a la inadmisión del recurso al

basarse en una nota de notificación de defectos, emitida conforme

preceptuaba el primer párrafo del artículo 429 del Reglamento Hipotecario.

Que con carácter subsidiario para el caso de estimar la procedencia del

recurso interpuesto se proceda a informar: Que aunque el recurrente

distingue entre primer y segundo párrafo de la nota, se considera que ambos

deben ser tratados conjuntamente, al guardar íntima conexión entre sí.

Que se trata de saber por exigencias derivadas del principio de especialidad

y en base a la claridad y precisión que es dado exigir a los pronunciamientos

registrales, cuál sea el importe del préstamo afectado por el nuevo régimen,

teniendo en cuenta el alcance de la novación operada y se trata de evitar

al mismo tiempo que se dé el supuesto de la Resolución de 26 de mayo

de 2001. Que a tal conclusión puede llegarse si se tiene en cuenta los

términos en que está redactada la escritura. En cuanto al tercer párrafo

de la nota, hay que tener en cuenta que el préstamo hipotecario que ahora

se nova estaba sujeto a un tipo de interés tanto ordinario como de demora

variable, habiéndose garantizado a efectos del derecho real de hipoteca,

los intereses ordinarios de un año al tipo máximo del 12 por 100 y los

intereses de demora a dos años al tipo máximo del 18 por 100. Ahora

se pasa de un tipo de interés ordinario variable a un tipo de interés

ordinario fijo del 6,50 por 100; e igualmente se pasa de un tipo de interés

de demora variable a un tipo de interés de demora fijo del 12,50 por

100. En estos términos no es posible mantener inalterada la

responsabilidad hipotecaria de la finca, como se ha declarado en la Resolución

de 5 de noviembre de 1999. Que respecto a las Resoluciones que cita

el recurrente no son aplicables al caso que se contempla. Que, por último,

el cuarto punto de la nota, hay que destacar que si por estipularlo así

las partes la novación queda supeditada a la condición suspensiva

consistente en que al tiempo de la presentación no aparezca sobre la finca

ninguna otra carga que no sea la hipoteca que ahora se nova y no varíe

el rango de primera con que está inscrita dicha hipoteca, y resulta que

del Registro y del propio apartado "cargas" de la escritura, la finca está

gravada con otra hipoteca y con varias afecciones fiscales, al Registrador

no le queda otra alternativa que no inscribir la modificación pretendida,

si no se deja sin efecto la cláusula décima o se le da en su defecto una

redacción adecuada. Que el recurrente diga que las notas de afección son

una mención, supone además ir en contra de sus propios actos: las

afecciones fiscales se recogen en la escritura en el "apartado cargas".

Fundamentos de derecho

1. Respecto al primero de los defectos de la nota, aclarar cuál sea

el importe del préstamo que se modifica, no procede su confirmación,

pues, por una parte debe tenerse en cuenta la presunción de exactitud

del derecho inscrito en los términos resultantes del asiento respectivo,

(que hablan en el caso debatido, de un préstamo de 6.400.000 pesetas),

presunción que opera a todos los efectos legales mientras no sea

adecuadamente rectificada (confróntese el artículo 38 de la Ley Hipotecaria),

y que vincula al propio Registrador (confróntese el artículo 18 de la Ley

Hipotecaria), y, por otra, en el título calificado se dice claramente en él

otorgan I que "se modifican las condiciones del préstamo hipotecario por

importe de 6.400.000 pesetas (38.464, 77 euros) reseñado para..." y,

previamente, en el expositivo I se había identificado este préstamo señalando

que "la finca ahora cuestionada respondía de 6.4000.000 pesetas por

principal...".

2. En cuanto al segundo de los defectos de la nota, es doctrina de

esta Dirección General (véase la Resolución de 5 de noviembre de 1999)

que el carácter accesorio de la hipoteca respecto del crédito garantizado

(confróntese los artículos 104 de la Ley Hipotecaria y 1.857 del Código

Civil) implica la imposibilidad de discrepancia entre los términos

definitorios de la obligación asegurada y los de la extensión objetiva de la

hipoteca en cuanto al crédito (confróntese los artículos 9 y 12 de la Ley

Hipotecaria), de modo que pactándose ahora un tipo fijo para los intereses

remuneratorios y moratorios, no cabe que la cobertura hipotecaria quede

definida por referencia a unos tipos de interés distintos de los estipulados,

como ocurre en el caso debatido, vulnerándose con ello la exigencia de

claridad y precisión en el contenido de los asientos registrales, dada la

transcendencia "erga omnes" de sus pronunciamientos, máxime cuando

expresamente se pacta que permanecen inalterados los restantes pactos

de la escritura de constitución del préstamo que ahora se cuestiona.

3. Por último, el tercero de los defectos también ha de ser confirmado;

la previsión de los propios otorgantes de condicionar suspensivamente

la novación pactada a la inexistencia sobre la finca de otras cargas distintas

de la hipoteca que ahora se ejercita, así como la existencia en el caso

de tales otras cargas (entre ellas una hipoteca posterior), así lo impone,

sin que sea necesario debatir ahora si en relación con dicha cláusula,

las notas de afección fiscal podrían o no entenderse incluidas,

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso en cuanto al

primero de los defectos y desestimar en cuanto al resto, confirmándose

en ello la nota impugnada.

Contra esta resolución, los legalmente legitimados pueden recurrir

mediante demanda ante el juzgado de lo civil de la capital de la provincia

del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su

notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello

conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.

Madrid, 4 de septiembre de 2002.-La Directora general, Ana

LópezMonís Gallego.

Sr. Registrador de la Propiedad de Valladolid.