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En el recurso gubernativo interpuesto por don José María García

Moreno y doña Antonia Nieto Colodrero, contra la negativa del Registrador

de la Propiedad número cuatro de Córdoba, don Rafael Castiñeira

Fernández-Medina, a cancelar determinada condición resolutoria, en virtud

de apelación de los recurrentes.

Hechos

I

Mediante escritura autorizada por el Notario de Córdoba don Manuel

Castilla Torres el día 5 de febrero de 1991, se formalizó la compraventa

de determinado inmueble, de cuyo precio quedó aplazado el pago

de 348.000 pesetas (2.091,52 euros) (representado por determinadas letras

de cambio cuya numeración se reseña), que se garantizó mediante

condición resolutoria explícita, conforme a lo establecido en el artículo 1.504

del Código Civil y en los artículos 11 de la Ley Hipotecaria y 59 de su

Reglamento. En dicha escritura se incluyó la siguiente estipulación: "Para

cancelar la condición resolutoria pactada y su correspondiente inscripción

en el Registro de la Propiedad, en cuanto a la cantidad aplazada de pago

en la presente escritura, bastará que la parte compradora o sus

derechohabientes comparezcan ante Notario y le exhiban las letras de cambio

representativas de la cantidad aplazada, otorgando la oportuna acta

notarial en que se refleje dichas cambiales, lo que desde ahora y para entonces,

consiente expresamente la parte vendedora".

II

El 23 de septiembre de 1999, se presentó en el Registro de la Propiedad

número cuatro de Córdoba una instancia firmada por los ahora recurrentes,

en la que después de afirmar que han sido pagadas las letras de cambio

reseñadas en la mencionada escritura de compraventa, solicitan la

cancelación de la condición resolutoria pactada, para lo cual citan como

fundamento la doctrina de la Resolución de esta Dirección General de 13

de marzo de 1999. El 24 de septiembre de 1999 fue retirado el documento

por el presentante. El 16 de noviembre de 1999 comparecieron en la oficina

del Registro las personas firmantes de dicho documento privado y se

ratificaron en el contenido del mismo ante el Registrador, según consta en

diligencia de igual fecha extendida en el mismo documento. Y el 17 de

noviembre fue aportada la expresada instancia a la que se acompañan

copia autorizada de la escritura de compraventa y las letras de cambio

en ella relacionadas.

El Registrador extendió la nota de calificación siguiente: "... Denegada

la inscripción del precedente documento por el defecto insubsanable de

no ser la instancia privada acompañada de los documentos antes

relacionados el título adecuado para obtener la cancelación pretendida, al

no reunir los requisitos de documento público y auténtico que exige el

artículo 3.o de la Ley Hipotecaria y las Resoluciones de la D.G.R. y N.

de fechas 30 de mayo de 1980, 13 de diciembre de 1985 y 21 de julio

de 1986, entre otras. Contra esta calificación cabe interponer recurso

gubernativo en el plazo de tres meses por medio de escrito presentado ante

este mismo Registro, dirigido al Excmo. Sr. Presidente del Tribunal

Superior de Justicia de Andalucía, con apelación en su caso, a la Dirección

General de los Registros y del Notariado, en forma y con los demás

requisitos señalados en el artículo 113 y siguientes del Reglamento Hipotecario,

Redacción dada por el Real Decreto 1867/1998, de 4 de septiembre.

Córdoba, 17 de noviembre de 1999. El Registrador (Firma ilegible)".

III

El 23 de febrero de 2000 don José María García Moreno y doña Antonia

Nieto Colodrero interpusieron recurso gubernativo contra la anterior

calificación, y alegaron: 1.o Que el escrito presentado en el Registro se basaba,

fundamentalmente, en el contenido de la Resolución de esta Dirección

General de 13 de marzo de 1999, muy reciente bastante posterior a las

que menciona la calificación del señor Registrador; 2.o Que en dicha

Resolución se pone de manifiesto que para acceder a la cancelación de la

condición resolutoria registralmente sería suficiente que dicho hecho

estuviera previsto y consentido por la parte, entiéndase vendedora, que instó

a la constitución de la misma; 3.o Que, para acceder a dicho Registro,

son suficientes las vías que, para tal cancelación, prevé la legislación

hipotecaria dentro de la normativa civil, acompañando a dicho escrito los

documentos que quedaron reflejados en la escritura de compraventa, como

era el propio original de dicha escritura y el original de las cambiales;

y 4.o Que esa normativa civil e hipotecaria queda perfectamente reflejada

en la Resolución referida (artículos 1255 del Código Civil; 2, 18 y 82,

párrafo 2.o de la Ley Hipotecaria, y 7 y 174, párrafo 1.o del Reglamento

Hipotecario); y sería una incongruencia manifestar, mediante acta notarial,

con el incremento de las formalidades y el coste económico que ello supone,

por economía doméstica, una realidad como es el pago de unas cambiales,

perfectamente identificadas en el título, y que se presentan al señor

Registrador para su examen, comprobación y veracidad, teniendo para ello

autorización de la parte vendedora, que manifestó su aceptación expresa a

que la misma fuera cancelada con la simple exhibición de dichas cambiales.

IV

El Registrador emitió informe en defensa de su nota con los siguientes

argumentos: 1.o Que el hecho de que las Resoluciones sean recientes o

posteriores a las citadas en la nota de calificación no implica que tengan

relación con el caso debatido; porque la Resolución citada no dice lo que

se afirma en el recurso, y porque además no se aportan todos los

documentos que quedaron reflejados en la escritura de compraventa, tal como

se asevera en dicho recurso; 2.o Que el artículo 3 de la Ley Hipotecaria

recoge el denominado principio de legalidad y la admisión del documento

privado como título de acceso al Registro es excepcional en nuestro

Derecho, en el que la regla general es la necesidad de documento público y

sólo en ciertos supuestos (artículos 59.1 y 156 de la Ley Hipotecaria

y 73, 83, 155, 177, 208 y 239 del Reglamento) se admite el documento

privado como título inscribible; 3.o Que no existe en nuestro ordenamiento

jurídico precepto legal que expresamente regule el supuesto de la

cancelación por pago de la condición resolutoria inscrita en garantía del precio

aplazado en una compraventa, por lo que hay que recurrir a la norma

general establecida para la cancelación de las inscripciones hechas en

virtud de escritura pública, recogida en el artículo 82 de la Ley Hipotecaria,

que regula dos supuestos diferentes: La cancelación con el consentimiento

del titular registral o en virtud de sentencia firme (supuesto en el que

exige o bien la sentencia o bien "otra escritura o documento auténtico"

en el cual preste su consentimiento para la cancelación el titular registral

o sus causahabientes); y la llamada "cancelación automática" o sin

consentimiento del titular registral (caso en el que se puede proceder a la

cancelación cuando el derecho inscrito queda extinguido por declaración

de la Ley o por resultar así del mismo título en cuya virtud se practicó

la inscripción). Que los requisitos exigidos en uno y otro supuesto no

se cumplen en la documentación aportada en el presente caso; 4.o Que

es aplicable por analogía el artículo 156, párrafo 2.o de la Ley Hipotecaria,

precepto éste que, según algún autor, además, sería aplicable a las hipotecas

cambiarias, sobre todo cuando en la escritura de constitución de hipoteca

se estableció el pacto de cancelación por este sistema de acta

notarial; 5.o Que esta Dirección General ha expuesto en diversas Resoluciones

su doctrina sobre la cancelación de derechos por caducidad convenida,

no ya sólo en la resolución citada por los recurrentes, sino con anterioridad,

en las Resoluciones de 28 de noviembre de 1978 y 20 de abril de 1989,

que admitieron su validez. Que la Resolución citada por los recurrentes

no es una novedad y no se cita en la nota de calificación porque carece

de relación con el caso presente, puesto que en éste no se pactó la

caducidad. Y, además, la propia Resolución de 13 de marzo de 1999 dice en

su fundamento 3.o que "el funcionamiento del Registro de la Propiedad

está sustraído al ámbito de la autonomía privada y regido por normas

de ius cogens", es decir que los procedimientos cancelatorios están

determinados por la Ley o en su caso por la jurisprudencia que la aplique

o interprete; 6.o Que esta Dirección General también se ha pronunciado

en múltiples ocasiones sobre el pacto de cancelación por pago de la

condición resolutoria en garantía del precio aplazado, creando una doctrina

que pretende facilitar la cancelación en el Registro de las citadas cargas,

aunque siempre partiendo del supuesto de la existencia de acta notarial

que recoja las letras representativas del precio aplazado, que estas resulten

perfectamente identificadas en los asientos del Registro y que se proceda

a su inutilización (cfr. Resoluciones de 30 de mayo de 1980, 13 de diciembre

de 1985, 21 de julio, 3 y 4 de diciembre de 1986, 16 de diciembre

de 1987, 2 de septiembre de 1992 y 30 de mayo de 1996, en todas las

cuales el denominador común es admitir como medio cancelatorio el acta

notarial en la que aparecen reseñadas y perfectamente identificadas las

cambiales representativas del precio aplazado, y no la simple instancia

privada).

V

El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía, Ceuta

y Melilla resolvió desestimar el recurso, con base en los siguientes

razonamientos: 1.o El principio de titulación pública, por el que sólo acceden

al Registro de la Propiedad -salvo determinadas excepciones- los

documentos públicos o auténticos, recogido con carácter general en el

artículo 3 de la Ley Hipotecaria, preside la dinámica registral; 2.o Este principio

subyace igualmente en el artículo 82 de la Ley Hipotecaria, en cuanto

a la cancelación de inscripciones y anotaciones preventivas; 3.o Por otro

lado, en relación con la cancelación por pago de las condiciones

resolutorias, debe advertirse que esta Dirección General ha sentado una

doctrina uniforme por la que se pretende facilitar la cancelación de esas

cargas en el Registro, partiendo siempre de la existencia de acta notarial

que recoja las letras representativas del precio aplazado perfectamente

identificadas; 4.o El recurrente hace una interpretación errónea de la

resolución de 13 de marzo de 1999, sacándola de contexto, ya que el supuesto

de hecho de esa Resolución es bien distinto, pues en la escritura de

compraventa, junto con la cláusula de cancelación de la condición resolutoria,

se pactó la caducidad de la pleno derecho de la misma, por lo que esta

Dirección General estimó que se trataba de un supuesto de cancelación

derivada del documento en cuya virtud se practicó la inscripción, motivo

por el que procedía la cancelación del asiento -con amparo en el artículo

82.2 de la Ley Hipotecaria- sin necesidad de acta notarial de

manifestaciones (cfr. Resolución de 28 de noviembre de 1978, que ya admitió

la cancelación automática por caducidad convenida), mientras que en el

supuesto presente en la escritura de compraventa no se consignó cláusula

de caducidad alguna de la condición resolutoria por transcurso de un

plazo fijado por las partes y únicamente se señalaba el modo pactado

para cancelar la condición resolutoria, mediante acta notarial.

VI

Los recurrentes apelaron el auto presidencial, reiterando los

argumentos expresados en el escrito inicial del recurso

Fundamentos de Derecho

Vistos los artículos 1.255 del Código Civil; 3, 11, 59, 82, 156 y 157

de la Ley Hipotecaria; 73, 83, 155, 177, 208, 238 y 239 del Reglamento

Hipotecario; y las Resoluciones 11 de diciembre de 1974, 28 de noviembre

de 1978, 30 de mayo de 1980, 13 de diciembre de 1985, 21 de julio, 3

y 4 de diciembre de 1986, 16 de diciembre de 1987, 20 de abril y 30

de octubre de 1989, 2 de septiembre de 1992, 30 de mayo de 1996 y 13

de marzo de 1999.

1. El recurrente pretende la cancelación registral de la condición

resolutoria pactada en garantía del pago del precio aplazado de una

compraventa (formalizada mediante escritura en la que se identifican

debidamente las letras de cambio en que se representa dicho precio aplazado

y se pacta que para hacer constar a través del asiento registral

correspondiente el pago bastará que se acredite mediante acta notarial que el

comprador o sus derechohabientes tienen en su poder las referidas letras

de cambio), con la particularidad de que la solicitud de cancelación se

realiza únicamente mediante una instancia ratificada ante el Registrador

a la que se acompañan las mencionadas cambiales.

El Registrador funda su negativa a la práctica del asiento solicitado

en que la instancia privada presentada no es título adecuado para obtener

la cancelación pretendida, al no reunir los requisitos de documento público

y auténtico que exige el artículo 3 de la Ley Hipotecaria.

2. La exigencia de concordancia entre el Registro y la realidad jurídica

extrarregistral conduce a la necesaria cancelación de un asiento cuando

se justifica fehacientemente la completa extinción del derecho inscrito

(artículos 2.1.o, 79.2.o de la Ley Hipotecaria y 173 de su Reglamento).

Ciertamente, para cancelar la condición resolutoria estipulada en

garantía de la parte del precio aplazada pueden las partes pactar la caducidad

misma y de pleno derecho de dicha condición y de la inscripción de la

misma transcurrido determinado plazo desde el vencimiento de la última

letra representativa del precio aplazado, sin que conste en el Registro

el ejercicio de acciones tendentes a obtener esa resolución. Se trataría

de uno de los supuestos de extinción del derecho inscrito que resultaría

del mismo documento en cuya virtud se practicó la inscripción (cfr.

artículo 82, párrafo segundo, de la Ley Hipotecaria), si bien en unión de un

contenido del asiento registral que el Registrador debe tener en cuenta

en su calificación (cfr. artículo 18 de la Ley Hipotecaria), y en tales hipótesis

el título para la cancelación sería precisamente esa escritura de

compraventa con condición resolutoria (cfr. artículo 174, párrafo primero, del

Reglamento Hipotecario), por lo que sería suficiente la instancia presentada

si a ella se acompañara la escritura referida, como admitió ya este centro

directivo en Resolución de 13 de marzo de 1999 y establece para el Derecho

hoy vigente el párrafo quinto del artículo 82 de la Ley Hipotecaria,

introducido mediante la disposición adicional vigésima séptima de la

Ley 24/2001 (no aplicable al presente caso), que contempla también la

cancelación mediante solicitud del titular registral de cualquier derecho

sobre la finca afectada en un supuesto de caducidad o extinción legal

del derecho inscrito, por el transcurso del plazo a que se refiere dicha

norma.

En el presente supuesto, a falta de dicho pacto de caducidad, si lo

que se pretende es cancelar la condición resolutoria estipulada porque

ha tenido lugar el pago de la parte del precio aplazada y la realidad de

dicho pago se pretende justificar mediante la tenencia de las letras de

cambio debidamente especificadas en la escritura de compraventa, será

necesario, como exige el Registrador, que se justifique a través de la

correspondiente acta notarial que dichas letras se encuentran en posesión del

comprador-deudor, y así resulta de la previsión contenida en propia

escritura por la que se configuró la garantía, en armonía con uno de los

principios básicos de nuestro sistema registral, cual es el llamado principio

de legalidad, que, por la especial trascendencia de efectos derivados de

los asientos del Registro (que gozan, "erga omnes", de la presunción de

exactitud y validez y se hallan bajo la salvaguardia jurisdiccional

-artículos 1 y 38 de la Ley Hipotecaria-), está fundado en una rigurosa selección

de los títulos inscribibles sometidos a la calificación del Registrador, y

así el artículo 3 de la Ley Hipotecaria establece, entre otros requisitos,

la exigencia de documento público o auténtico para que pueda practicarse

la inscripción en los libros registrales, y esta norma se reitera a través

de toda la Ley Hipotecaria, así como de su Reglamento, salvo contadas

excepciones que son ajenas al caso ahora debatido.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar

el auto apelado, y la nota de calificación del Registrador.

Madrid, 21 de septiembre de 2002.-La Directora general, Ana

López-Monís Gallego.

Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía.