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En el recurso gubernativo interpuesto por el Procurador de los

Tribunales, don Javier Jesús Valenzuela Romero, en nombre y representación

de doña Ana y doña Amparo Escobar Estepa, contra la negativa del

Registrador de la Propiedad de Posadas, don Manuel Fuentes del Río, a inscribir

un testimonio recaído en expediente de dominio.

Hechos

I

El Procurador de los Tribunales don Javier Jesús Valenzuela Romero,

en nombre y representación de doña Ana y doña Amparo Escobar Estepa,

promovió expediente de dominio sobre la finca registral 815 de

Hornachuelos, al objeto de reanudar el tracto sucesivo, alegando que sus

representadas eran dueñas por partes iguales de la finca antes dicha, pues,

si bien adquirieron su participación por contrato de compra privado del

titular registral, carecían de título inscrito. Con fecha 31 de mayo de 2001

el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 1 de los de Posadas,

dictó auto recaído en Expediente de Dominio seguido en dicho Juzgado,

bajo el número 62/00, auto que devino firme, en el que declara a favor

de las promotoras el expediente doña Ana y doña Amparo Escobar Estepa

el dominio de partes determinadas de la finca registral 815 de

Hornachuelos.

II

Presentado testimonio del anterior auto en el Registro de la Propiedad

de Posadas fue calificado con la siguiente nota: "Con fecha 15 de marzo

de 2002 fue presentado en este Registro el precedente documento. Previa

calificación desfavorable del mismo, de conformidad con el artículo 18

de la Ley Hipotecaria, se suspende la inscripción solicitada en base a

los siguientes fundamentos de derecho: 1) No ser el expediente de

dominio el medio adecuado para la inscripción registral pretendida al no existir

en este caso interrupción del tracto sucesivo, ya que los promotores del

expediente adquirieron directamente del titular registral de las

participaciones determinadas de la finca respecto de las que se promueve el

mismo don José E. R., de acuerdo con los artículos 201 y siguientes de

la Ley Hipotecaria y concordantes de su Reglamento, así como la reiterada

doctrina de la Dirección General de los Registros y del Notariado

(Resoluciones de 5 de julio de 1991, 1 de junio de 1996, 7 de julio de 1997

y 7 de enero de 2000 ...). 2) No resultar del testimonio las circunstancias

personales de los promotores del expediente que solicitan la inscripción

a su favor en el momento de su adquisición, de conformidad con los

artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 51 de su Reglamento. 3) La participación

determinada descrita en la parte dispositiva del auto con el número cinco,

esto es, otra habitación en la planta alta que es la segunda existente a

la izquierda subiendo por la escalera del primer patio, figura inscrita a

favor de don José E. R., sólo en nuda propiedad, constando inscrito el

usufructo vitalicio de la misma a favor de doña Tránsito B. R., sin que

se haya acreditado el fallecimiento de la misma, por lo que no es posible

reanudar el tracto sucesivo respecto del pleno dominio de dicha

participación por falta de previa inscripción de la misma a favor de la persona

respecto a la que se pretende indicada reanudación. Contra esta nota

de calificación, se podrá interponer recurso ante la Dirección General

de los Registros y del Notariado, en el plazo de un mes desde su notificación,

en la forma y por los trámites previstos en los artículos 322 y siguientes

de la Ley Hipoteca. Posadas a 26 de marzo de 2002. El Registrador". Firma

ilegible.

III

Don Javier Jesús Valenzuela Romero, en nombre y representación de

doña Ana y doña Amparo Escobar Estepa, interpuso recurso gubernativo

contra la anterior nota y alegó: Que en cuanto al defecto tercero de la

nota el usufructo al que se alude se encuentra cancelado de derecho según

Calificación Favorable del Registro de la Propiedad de Posadas de fecha 30

de noviembre de 1999. habiéndose inscrito tal cancelación mediante la

inscripción 17 de la finca 815. Que con respecto al defecto primero de

la nota, siguiendo la doctrina del Registrador de la Propiedad Jaime

Concheiro del Río, y partiendo que el artículo 286 del Reglamento Hipotecario

impone la obligación de que el auto aprobatorio del expediente de dominio

ordena la cancelación de las inscripciones contradictorias, y se considera

que en el caso objeto de debate la inscripción, por proceder directamente

del titular, no es contradictoria, se concluiría que no podría realizarse

la misma por quebrantar los artículos 1, 40, 82, etc. de la Ley Hipotecaria

sin embargo, y siempre siguiendo la tesis de una parte de la doctrina,

se considera que el artículo 286 Reglamento Hipotecario se ha

extralimitado, y que en realidad no hay por que practicar las expresadas

cancelaciones. En efecto, el precepto indicado debe interpretarse en el sentido

que las inscripciones contradictorias queden sin efecto, debido a producirse

un cambio en la titularidad registral sin que, salvo los supuestos en que

la adquisición proceda directamente del titular registral, pueda hablarse

de inscripción adquisitiva de una finca. En los otros supuestos, no existirá

nexo de titularidad entre la inscripción primera y la que es producto

de la reanudación del tracto (Resolución de Dirección General de los

Registros y del Notariado de 5 de julio de 1991, Sentencia de la Audiencia

Provincial de Ciudad Real de 19 de junio de 1989 y de la Audiencia

Provincial de Madrid de 28 de octubre de 1996). Que el expediente de dominio

no debe limitarse a aquellos supuestos en que se produzca una plena

ruptura del tracto, sino también a aquellos otros en que se produce una

carencia de título inscribible, sin que en este caso resulte necesario acudir

al juicio ordinario, sobre todo si se parte de la base de que dentro del

expediente de dominio se regulan las garantías de defensa para los titulares

registrales, a través de las oportunas notificaciones, como ocurre en el

caso objeto de recurso., habiéndose practicado las citaciones

correspondientes, salvo la del último titular registral, que al ser de quien traen

causa, y hallarse fallecido, habría de serlo en sus causahabientes, dándose

la circunstancia de que tales resultan ser las propias promotoras. Por

consiguiente, y no vulnerándose derecho a defensa de terceros interesados,

no existiendo otra forma de subsanar la ausencia de título válido

inscribible, por los motivos expuestos, y por razones de economía procesal,

a fin de hacer más efectiva la tutela judicial, procede, declarar como

validado el título esgrimido en el Expediente de Dominio, e inscribirlo en

el Registro de la Propiedad, a salvo del derecho de terceros ignorados

a hacer uso de las acciones que pudieran corresponderles, a través de

los tribunales ordinarios. Que por lo que hace referencia al defecto segundo

la calificación que se recurre, nada se puede obstar, puesto que el mismo

se trata de un defecto material y por ende subsanable en la redacción

del auto aprobatorio, dado que en la demanda que se formuló si se hicieron

constar las circunstancias personales de las promotoras, las cuales

adquirieron las partes determinadas cuyas inscripción se pretendió, en estado

de solteras y por compraventa privada hace más de treinta años.

IV

El Registrador en su informe de defensa de la nota argumentó lo

siguiente: Que como cuestión previa de carácter procesal, relativa a la legitimación

activa para la interposición del recurso gubernativo, el Registrador aprecia

una posible falta o defecto en la representación invocada por el firmante

del recurso gubernativo, don Javier Jesús Valenzuela Romero, pues de

los antecedentes que obran en el Registro no resulta tal representación,

ni tampoco resulta acreditada. Que con respecto al defecto tercero de

la nota, resulta cierta la aseveración de recurrente de que tal derecho

de usufructo ya ha sido cancelado por la inscripción 170 de dicha finca.

Que por lo que hace referencia al primer defecto de la nota pone el acento

el recurrente en la no necesidad de cancelar en el caso objeto de recurso

inscripciones contradictorias y de no ser necesario en el caso concreto

la citación a los causahabientes del titular registral, por ser las promotoras

del propio expediente, ambas cuestiones, nada tienen que ver con el defecto

puesto de manifiesto por la nota de calificación. De los dos presupuestos

que justifican el expediente de dominio como medio extraordinario y

excepcional -falta de un título hábil para acceder al Registro y la interrupción

del tracto sucesivo, presupuestos que han de darse acumulativamente y

no alternativamente-, se produce en el presente caso el primero, no así

el segundo. En efecto, del propio auto resulta que las promotoras invocan

como título adquisitivo el de compraventa privada celebrada con su padre

y titular registral de dichas participaciones. La necesidad de la interrupción

del tracto sucesivo viene proclamada por el propio enunciado del

Expediente y por artículo 200 de la Ley Hipotecaria. Reanudar, implica ruptura

o corte previo, pérdida de un eslabón en la cadena de transmisiones de

la finca recogidas en su historial jurídico registral. En el presente caso

no hay tal. La reiterada doctrina de la Dirección General de los Registros

y del Notariado también proclama la exigencia de tal interrupción de tracto

(Resoluciones de 16 de julio de 1973, 29 de agosto de 1983, hasta las

más recientes de 30 de noviembre de 2000, 19 de enero y 27 de julio

de 2001, o finalmente la de 4 de enero de 2002) y en las que se expresa

la triple razón en que se basa la excepcionalidad del expediente de dominio,

que justifica una comprobación minuciosa del Registrador del

cumplimiento de los presupuestos y requisitos del mismo a fin de evitar el abuso

de este cauce para eludir el cumplimiento de las formalidades que para

los supuestos de tracto ordinario, entre las que se encuentra la exigencia

de formalización en título hábil para su acceso al Registro del negocio

jurídico adquisitivo, lo que obliga a una interpretación restrictiva de las

normas reguladoras del expediente de dominio en su aplicación a la

reanudación del tracto sucesivo interrumpido y de las que resulta esencial

(Sentencia de la Audiencia Provincial de Ciudad Real de 19 de junio

de 1996). En relación con la falta de título hábil para que el negocio jurídico

pueda acceder al Registro, falta de titulación formal, segundo presupuesto

que justifica, en unión del anterior, la utilización del expediente de dominio

para acceder al Registro, tal falta de titulación formal puede subsanarse

mediante el otorgamiento de la correspondiente escritura pública de

protocolización o ratificación del contrato privado celebrada entre el titular

registral, o sus herederos si hubiere fallecido, y las promotoras del

expediente. No cabe alegar razones de economía procesal, cuando el

otorgamiento de la correspondiente escritura pública constituye un medio más

barato y rápido que la vía elegida del expediente de dominio. Que por

lo que respecta al segundo defecto es exigencia del principio de especialidad

o determinación en el ámbito subjetivo, reflejado por los artículos 9 de

la Ley Hipotecaria y 51 de su Reglamento. Tales circunstancias, señala

el recurrente, se omiten en el Auto sometido a calificación, si bien fueron

aportadas al órgano jurisdiccional que dictó el auto. El Registrador no

puede apreciar unas circunstancias que, por no contenidas en el documento

calificado, ni resultar de los antecedentes del Registro, no ha tenido a

la vista. Que, por otra parte, de conformidad con el artículo 326 de la

ley Hipotecaria el recurso gubernativo no puede acoger pretensión basada

en documentos no presentados en tiempo y forma a calificación.

Fundamentos de Derecho

Vistos los artículos 999, 1.279 y 1.280 del Código Civil; 3, 20, 40, 82,

198, 200, 201 y 202 de la Ley Hipotecaria; 100, 117 y 209.1 de su Reglamento

y las Resoluciones de 30 de mayo de 1988, 21 de junio y 5 de julio de

1991, 21 de enero de 1993, 22 de mayo de 1995, 1 de junio de 1996,

10 de diciembre de 1998 y 25 de febrero, 13 de abril de 1999, 18 de

marzo de 2000 y 4 de enero de 2002.

1. No recurrido uno de los defectos y reiterado el otro por el

Registrador, el único problema que se plantea en el presente recurso es el

de si en virtud del auto recaído en expediente de dominio para la

reanudación del tracto sucesivo interrumpido, pueden inscribirse

determinado inmueble a favor de personas que lo han adquirido por compra al

titular registral.

2. Es doctrina reiterada de este Centro Directivo que el auto recaído

en expediente de dominio es un medio excepcional para lograr la

inscripción de una finca ya inmatriculada a favor del promotor, y ello por

una triple razón, a) Porque contra la regla básica de nuestro sistema

que exige para la rectificación de un asiento el consentimiento de su titular

o una resolución judicial dictada en juicio declarativo contra él entablado

(cfr. artículos 1, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria), dicho auto puede provocar

la cancelación de un asiento sin satisfacer ninguna de esas dos exigencias;

b) Porque, contra la presunción, a todos los efectos legales, de existencia

y pertenencia del derecho inscrito a favor del titular registral (cfr.

artículo 38 de la Ley Hipotecaria), se va a posibilitar una declaración dominical

contraria al pronunciamiento registral en un procedimiento en el que no

ha de intervenir necesariamente el favorecido por dicho pronunciamiento,

y de ahí que el propio artículo 40 a) de la Ley Hipotecaria contemple

este cauce como subsidiario de la inscripción de los titulares

intermedios. c) Porque contra la exigencia de acreditación fehaciente del título

adquisitivo para su acceso al Registro (cfr. artículos 2 y 3 de la Ley

Hipotecaria), se posibilita la inscripción en virtud de un auto que declara la

exactitud del título adquisitivo invocado por el promotor, siendo así que

dicho título puede estar consignado en un simple documento privado,

como ocurre en este caso, y que tal auto recae en un procedimiento en

el que puede no quedar asegurado el legítimo reconocimiento de aquel

documento privado por sus suscriptores (cfr. artículos 1.218 y 1.225 del

Código Civil, 602 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil; 201 reglas

3.a y 4.a de la Ley Hipotecaria). Esta excepcionalidad justifica una

comprobación minuciosa por parte del Registrador del cumplimiento de los

requisitos y exigencias legalmente prevenida, a fin de evitar la utilización

de este cauce para la vulneración o indebida aprobación de derechos de

terceros (al permitir una disminución de las formalidades que en los

supuestos ordinarios se prescriben, precisamente para la garantía de

aquellos, como por ejemplo la exigencia de formalización pública del negocio

adquisitivo para su inscripción registral), o para la elusión de las

obligaciones fiscales (las inherentes a las transmisiones intermedias, etc.).

Se impone por tanto una interpretación restrictiva de las normas

relativas al expediente de reanudación del tracto y en especial de las que

definen la propia hipótesis de interrupción de tracto, de modo que sólo

cuando efectivamente concurra esta hipótesis y así resulte del auto

calificado, puede accederse a la inscripción. Ahora bien, llegados a este punto,

no puede decirse que exista efectiva interrupción del tracto cuando los

promotores del expediente son los compradores del titular registral, pues,

si bien es cierto que el artículo 40 a) de la Ley Hipotecaria parece

presuponer que hay interrupción cuando al menos "alguna" relación jurídica

inmobiliaria no tiene acceso al Registro, cuando la inscripción puede

llevarse a cabo mediante la elevación a público del correspondiente

documento privado, el expediente de dominio debe rechazarse pues no sería

sino una vía, bien para evadir impuestos, bien para burlar el cumplimiento

de la forma legalmente establecida.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir

mediante demanda ante el Juzgado de lo civil de la capital de la Provincia

del lugar donde radica el inmueble, en el plazo de dos meses desde su

notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello

conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.

Madrid, 24 de septiembre de 2002.-La Directora general, Ana

LópezMonís Gallego.

Sr. Registrador de la Propiedad de Posadas.