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En el recurso gubernativo interpuesto por Doña María Reyes Llorente, en nombre de Don John Jeffrey Dolan, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Mijas 2, don José Torres García, a practicar una anotación preventiva de demanda.

Hechos

I

El 25 de noviembre de 2004 Doña Eulalia Durán Freire, presenta en el Registro de la Propiedad de Mijas N.ª 2 mandamiento del Juzgado de primera instancia e instrucción N.º 7 de Fuengirola, ordenando la práctica de una anotación preventiva de demanda sobre las fincas 29812 y 29816.

II

Presentado el mandamiento anterior el Registrador de Mijas N.º 2 extendió la siguiente nota de calificación: «Vistos por Don José Torres García, Registrador de la Propiedad número dos de Mijas, el procedimiento registral identificado con el número de entrada 19251/2004, iniciado como consecuencia de presentación en el mismo Registro, por Doña Eulalia Durán Freire, de los documentos que obran en dicho procedimiento, en virtud de solicitud de inscripción. En el ejercicio de la calificación registral sobre la legalidad de los documentos presentados, obrantes en el procedimiento de referencia, resultan los siguientes HECHOS: Primero.-El documento objeto de la presente calificación, fue presentado por Doña Eulalia Durán Freire a las 11:40 horas del día 25 de noviembre, asiento 1529 del diario de presentación número 60. Segundo.-En el mandamiento presentado se pretende la anotación preventiva de demanda sobre las fincas registrales números 29812 y 29816 del Ayuntamiento de Mijas, inscritas a favor de «Hamilton Properties, S.L», persona distinta de aquella contra la que se dirige el procedimiento. A los anteriores hechos son de aplicación los siguientes fundamentos de derecho: 1. Los documentos de todas clases, susceptibles de inscripción, se hallan sujetos a calificación por el Registrador, quien, bajo su responsabilidad, ha de resolver acerca de la legalidad de sus formas extrínsecas, la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos contenidos en los mismos, de conformidad con lo establecido en los artículos 18 y 19 de la Ley Hipotecaria y 98 a 100 del Reglamento para su ejecución. 2. No es posible la práctica de anotación preventiva sobre finca que aparece inscrita a nombre de persona distinta de aquella contra la que se dirige el procedimiento, conforme a las exigencias derivadas del principio hipotecario de tracto sucesivo, (artículo 20 de la Ley Hipotecaria y 140 de su Reglamento), debiendo en tal caso denegarse la práctica del asiento solicitado. En su virtud, resuelvo denegar la inscripción solicitada, por la concurrencia de los defectos mencionados, sin que proceda la extensión de anotación preventiva de suspensión, dado el carácter insubsanable del defecto indicado bajo el número segundo. Todo ello sin perjuicio del derecho de los interesados de acudir a los Tribunales de Justicia para contender y ventilar entre sí sobre la validez o nulidad de los títulos calificados. Mijas a 18 de enero de 2005. Firma ilegible»

III

El 10 de febrero de 2005 se presenta en la Dirección General de los Registros y el Notariado recurso interpuesto contra la nota de calificación anterior por Doña María Reyes Gómez Llorente actuando en nombre y representación de Don John Jeffrey Dolan señalando que la misma es lesiva a los intereses de esta parte y alegando que por esta parte se interpuso demanda de juicio ordinario contra D. Kevin Murphy, solicitando se dictara en su día sentencia en la que por el juzgador se reconociera la cotitularidad de mi mandante sobre las fincas registrales n.º 29812 y 29816 de Registro de la Propiedad n.º 2 de Mijas, condenándose a D. Kevin Murphy a otorgar las correspondientes escrituras de transferencia de la propiedad al Sr. Dolan. En la misma demanda se solicitaba también del Juzgador la adopción de la medida cautelar consistente en la anotación preventiva de la demanda, con la finalidad de salvaguardar los intereses de mi mandante y la efectividad de la tutela judicial que pudiera reconocérsele en dicho procedimiento. Dicha medida cautelar fue adoptada por el juzgador al entender que existía riesgo de que debido a la actuación fraudulenta de la contraparte los intereses del Sr. Dolan se vieran perjudicados, pues una de las fincas, la 29816 se encontraba en venta, la cual ya ha sido vendida a la fecha. El Sr. Registrador ha denegado la anotación alegando que el titular registral no es parte en el referido procedimiento, tratándose de un defecto insubsanable. Entiende el recurrente que el Sr. Registrador se ha excedido en sus funciones de calificación del documento presentado, con clara vulneración del artículo 17 de la ley Orgánica del Poder Judicial, que establece la obligación que tienen los funcionarios de respetar y cumplir las sentencias y resoluciones judiciales firmes. Señala además que el titular registral de las referidas fincas es la entidad «Hamiltons Properties, S.L.», sociedad constituida el mes de noviembre de 2001, en mayo de 2002 se produjo una ampliación de capital en la que D. Kevin Murphy aportó dichos locales como pago de las participaciones suscritas tal y como resulta de la documentación aportada y que ha llevado al Juzgador a la adopción de la medida cautelar, de donde también resulta que los administradores solidarios de la referida entidad son D. Dean Kevin Murphy, demandado en el procedimiento principal, y otra persona llamada Jayashree Sanan Murphy, familiar, probablemente hijo suyo. De esta documentación se pone de manifiesto que el Sr. Murphy, con evidente mala fe, ha procedido a aportar las fincas referidas a una sociedad de la que él junto con un familiar son los únicos socios y administradores, con la única y clara finalidad de defraudar los intereses que al Sr. Dolan corresponden sobre dichas fincas. Advierte el recurrente que si bien es cierto que la demanda se dirige contra el Sr. Murphy como persona física, también es cierto que el mismo es el administrador solidario de la sociedad que resulta ser titular registral de los bienes, por lo que él es en definitiva último titular de los bienes, por lo que entiende que el principio de tracto sucesivo queda perfectamente cumplido ya que no se encuentra ante una resolución judicial dictada en procedimiento en la que el titular registral es parte, si bien como persona física, ostentando dicha titularidad registral a través de una figura jurídica utilizada como instrumento en fraude de ley para defraudar los derechos del demandante. Por todo ello pide a la Dirección General de los Registros y del Notariado que dicte resolución por la que se acuerde haber lugar a la adopción de las medidas cautelares solicitadas por esta parte, debiendo adoptarse desde la fecha en que tuvo lugar el asiento de presentación, ya que lo contrario se entiende que es altamente lesivo a los intereses del demandante y le causaría una grave indefensión.

IV

El Registrador de Mijas N.º 2, D. José Torres García, el 21 de febrero de 2005 remitió a la Dirección General de los Registros y del Notariado el expediente junto con su informe.

Fundamentos de Derecho

Vistos los artículos 117.3 de la Constitución Española, 17.2 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, 1, 18, 20, 26.2, 38, 42 de la Ley Hipotecaria, 100 de su Reglamento y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 12 de febrero de 1998, 19 de julio de 2000, 20 de junio de 2001, 31 de enero, 1 de febrero, 12 de Septiembre y 19 de octubre de 2002.

1. Se presenta en el Registro de la Propiedad un mandamiento ordenando una anotación preventiva de demanda, derivada de un procedimiento en el que no ha sido parte el titular registral, que es una sociedad a la que el anterior titular registral -que sí ha sido demandado- ha aportado los bienes y de la que es administrador.

2. Es doctrina reiterada de este Centro Directivo que las exigencias del principio de tracto sucesivo confirman la postura del Registrador toda vez que el procedimiento del que dimana el mandamiento calificado no aparece entablado contra el titular registral, sin que pueda alegarse en contra la limitación del ámbito calificador respecto de los mandamientos judiciales, pues, el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos e intereses legítimos, impide extender las consecuencias de un proceso a quienes no han tenido parte en él ni han intervenido en manera alguna, exigencia ésta que en el ámbito registral determina la imposibilidad de practicar asientos que comprometen una titularidad inscrita si, o bien consta el consentimiento de su titular, o que éste haya sido parte en el procedimiento de que se trata; de ahí que el articulo 100 del Reglamento Hipotecario incluya los obstáculos que surjan del Registro. 3. El artículo 20 párrafo último, de la Ley Hipotecaria introducido por Ley Orgánica 15/2003, de 25 de Noviembre, ha facilitado la anotación preventiva en los supuestos de falta de tracto por aportación o transmisión de los bienes a sociedades interpuestas o testaferros, pero exige un doble requisito para que ello sea posible: que se trate de procedimientos criminales, y que a juicio del juez o tribunal existan indicios racionales de que el verdadero titular de los mismos es el imputado, haciéndolo constar así en el mandamiento. Ninguna de estas circunstancias concurren en este expediente, por lo que prevalece la regla general contenida en dicho artículo, cual es la que no podrá tomarse anotación de demanda, embargo o prohibición de disponer, ni cualquier otra prevista en la Ley, si el titular registral es persona distinta de aquella contra la cual se ha dirigido el procedimiento.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto. Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.

Madrid, 4 de octubre de 2005.-La Directora General, Pilar Blanco-Morales Limones.

Sr. Registrador de la Propiedad de Mijas número 2.