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En el recurso gubernativo interpuesto por don Alejandro Estrela Gil, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Carlet, don Juan Carlos Ramón Chornet, a inscribir una sentencia declarando la nulidad de una hipoteca.

Hechos

I

En el Registro de la Propiedad de Carlet, aparecen inscritas las fincas registrales, 18008, 18752 y 19054 a favor de la entidad H. 1996, S.L., las cuales fueron adquiridas en virtud de remate en calidad de ceder, en procedimiento judicial sumario del antiguo artículo 131 de la Ley Hipotecaria, mediante auto de fecha 14 de diciembre de 1999, aprobado por el Juez de Primera Instancia de Carlet, todo ello en el procedimiento 188/93.

Al inscribirse la adjudiciación el Registrador canceló la hipoteca del actor y una serie de anotaciones de embargo posteriores, a excepción de una anotación preventiva de demanda de nulidad de la hipoteca ejecutada, que era posterior a la expedición de la certificación de cargas. Por sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número dos de Valencia el día 7 de junio de 2001, se declara la nulidad de la hipoteca constituida en escritura otorgada ante el Notario de Valencia Don Vicente Espert Sanz, el día 12 de marzo de 1990, que garantizaba una emisión de obligación al portador, la nulidad de la ejecución del título y la posterior en subasta, en proceso declarativo entablado contra persona distinta del cesionario del remate, estando caducada la anotación de demanda cuando se presenta la sentencia en el Registro de la Propiedad.

II

Presentado testimonio de la anterior sentencia en el Registro de la Propiedad de Carlet fue calificado con la siguiente nota: Examinado el documento presentado, se deniega la inscripción por no estar dirigida la demanda contra el titular registral. Se observa que la anotación de la demanda interpuesta en el procedimiento declarativo a que se refiere el documento presentado, que en su día se practicó, se encuentra caducada y fue posterior a la expedición de la certificación de cargas a que se refiere el actual art. 688 LEC. Normas aplicadas: Arts. 24 Constitución Española, y 131 Ley Hipotecaria, 688, 695 y 698 LEC, y otros concordantes. La denegación de la inscripción no supone la perdida de la prioridad ganada con la presentación del documento, al menos que la calificación sea recurrida dentro del plazo legal. Esta calificación puede ser recurrida ante la Dirección General de los Registros y del Notariado, o, en su caso, ante el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en el plazo de un mes desde la fecha de la presente notificación del expresado defecto que con fecha de hoy se efectúa. Carlet, a 1 de diciembre de 2003. El Registrador. Fdo. Don Juan Carlos Ramón Chornet.»

Don Alejandro Estrela Gil solicitó calificación sustitoria, correspondiendo al Registrador de la Propiedad de Chiva, Don Eduardo Martínez Gil quien confirmó en todos sus extremos la nota de calificación del Registrador de la Propiedad de Carlet, Don Juan Carlos Ramón Chornet.

III

Don Alejandro Estrela Gil interpuso contra la anterior calificación, recurso gubernativo.

IV

Don Ramón Hoyo Arce, en representación de la entidad H. 1996, S.L., que es la titular registral vigente de los bienes afectados, alegó lo siguiente: Que el recurrente que pretende la inscripción registral de la Sentencia de 7 de junio 2001, no tiene la legitimidad exigida por el artículo 6 de la Ley Hipotecaria, al no ser dicha persona ni adquirente, ni transmitente, ni interesada en el derecho que se pretende inscribir, ni tampoco tener la representación legal de ninguno de ellos. Dicha persona es ajena absolutamente al procedimiento judicial pues no ha sido parte en dicho procedimiento y es extraña a la sentencia recaída en el mismo. Que el título presentado para su inscripción no reúne los requisitos del artículo 3 de la Ley Hipotecaria, ya que no es un documento auténtico expedido por la Autoridad Judicial. El presentador del documento en el Registro de la Propiedad, ahora recurrente, no fue parte en el procedimiento judicial, ni es interesado, por lo que no pudo solicitar ni obtener testimonio de la sentencia ni puede instar la ejecución de la misma mediante el posterior mandamiento de inscripción (Resolución de 27 de noviembre de 2001). Que es doctrina consolidada por esa Dirección General, basada en los artículos 24 de la Constitución Española, así como en los artículos 1, 17, 20, 38, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria, denegar la inscripción por el defecto insubsanable de aparecer la finca inscrita a favor de persona distinta de aquella en cuyo nombre el Juez otorgue la transmisión, salvo que se obtenga el consentimiento del respectivo titular registral o por resolución judicial dictada en procedimiento entablado directamente contra él. Así lo determinan los principio de prioridad, tracto sucesivo y legitimación (resoluciones de 24 de febrero de 2001 y 30 de septiembre de 1999). Que tal y como subraya el Registrador de la Propiedad de Carlet en su calificación denegatoria de inscripción, la Certificación de cargas motivadora de la inscripción a favor de H. 1996 S.L., es anterior a la anotación preventiva de la demanda de nulidad de la que dimana la sentencia de 7 de junio de 2001, cuya inscripción se pretende por el recurrente, con manifiesta falta de la buena fe del artículo 34 de la Ley Hipotecaria, cuyas circunstancias hacen más evidente la correcta calificación denegatoria. Que dicha anotación preventiva de la demanda de nulidad del Juicio Declarativo de Menor Cuantía n.º 13/1998 está caducada por el transcurso de cuatro años, por lo que siguiendo la doctrina consolidada por dicha Dirección General, la caducidad de la anotación preventiva por el transcurso de los cuatro años opera «ipso iure», por lo que el gravamen posterior mejora su rango y pasa a ser preferente, y desde entonces no es posible practicar asiento alguno que menoscabe o ponga en entredicho la eficacia de los asientos vigentes, sino es con el consentimiento del respectivo titular registral o por resolución judicial dictada en procedimiento entablado directamente contra él, por impedirlo el artículo 20 y 40 de la Ley Hipotecaria (Resoluciones de 16 de septiembre de 2002, 13 de julio de 2000 y 1 de julio de 1999 entre otras muchas). Que es una cuestión unánime en las Resoluciones de la Dirección General, así como en la Jurisprudencia, que la calificación de los titulares posteriores como terceros de buena o mala fe, afectos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria, es una cuestión que sólo puede resolverse en el correspondiente juicio declarativo en el que sea demandado el titular registral vigente. Por ello mientras no exista resolución judicial contra dicho titular registral se denegará cualquier anotación posterior en la que no figure aquel como transmitente. Que el recurrente pretende la inscripción de una sentencia judicial de nulidad dictada en el juicio 13/1998 en el que ni él ni el titular registral H. 1996 S.L. han sido parte, y cuya pretensión es el primer paso o fase para después intentar inscribir un Auto de remate dictado en el procedimiento ejecutivo 112/92 del Juzgado N.º 1 de Carlet, en el que tampoco ha sido parte H.1996,S.L. a pesar de ser titular registral y que a su vez dicho procedimiento está lleno de imperfecciones y defectos insubsanables que hacen imposible inscribir tal transmisión.

V

El Registrador de la Propiedad de Carlet, Don Juan Carlos Ramón Chornet emitió su informe mediante escrito de 9 de diciembre de 2003.

Fundamentos de Derecho

Vistos el artículo 24 de la Constitución Española, los artículos 1, 20, 38, 40, 77 y 86 de la Ley Hipotecaria y Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 10 de diciembre de 1999, 22 y 30 de marzo de 2000, 6, 26 de abril, 4 de mayo y 19 de julio de 2000, 20 de junio de 2001, 28 de noviembre de 2002, 20 de marzo, 7 de junio y 2 de septiembre de 2003.

1. En el Registro aparece inscrita una finca por adjudicación en pública subasta, adquirida en virtud de remate en calidad de ceder en procedimiento judicial sumario del antiguo artículo 131 de la Ley hipotecaria. Al inscribirse la adjudicación el Registrador canceló la hipoteca del actor y una serie de anotaciones de embargo posteriores a excepción de una anotación preventiva de demanda de nulidad de la hipoteca ejecutada, que era posterior a la expedición de la certificación de cargas. Se presenta ahora sentencia declarando la nulidad de la hipoteca, que garantizaba una emisión de obligación al portador, la nulidad de la ejecución del titulo y la posterior adjudicación en subasta en proceso declarativo entablado contra persona distinta del cesionario del remate. Cuando se presenta la sentencia, la anotación de demanda se encuentra caducada.

2. Sin prejuzgar ahora los efectos de la anotación de demanda de nulidad de la hipoteca y su virtualidad una vez extendida la nota marginal de certificación de cargas con arreglo a la doctrina anterior a la reforma del articulo 131 de la Ley Hipotecaria con la nueva Ley de Enjuiciamiento civil, es lo cierto que las exigencias del principio de tracto sucesivo llevan a confirmar la nota del Registrador, puesto que el titular registral no ha sido parte en el procedimiento judicial de nulidad. Y es doctrina reiterada de este Centro directivo que si no consta que en el mismo el titular del derecho inscrito haya tenido la intervención prevista en las leyes para su defensa, no pueda sufrir en el Registro las consecuencias de su indefensión procesal, máxime cuando al llegar la sentencia al registro la anotación de demanda había caducado. Dado el efecto radical y automático de la caducidad, la situación ahora es como si no hubiera existido, siendo inoperante a todos los efectos.

Esta Dirección General ha acordado confirmar la nota del Registrador.

Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.

Madrid, 13 de enero de 2005.-La Directora General, Pilar Blanco-Morales Limones.

Sr. Registrador de la Propiedad de Carlet.