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En el recurso interpuesto por don Francisco Real Suárez, en representación de «Hijos de Antonio Real, S. L.» contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Úbeda, don Alejandro Martíno Vico a inscribir una sentencia declarando la nulidad de una compraventa.

Hechos

I

Presentado en el Registro de la Propiedad de Úbeda, un testimonio de una sentencia dictada con fecha 5 de diciembre de 2005, por el Juzgado de lo Mercantil número 1 de Sevilla, es calificado negativamente por el Registrador de la Propiedad de Úbeda, provincia de Jaén, en base a los siguientes hechos y fundamentos de derecho: Hechos: I. En dicho documento se han observado los siguientes defectos: 1. Se presenta exclusivamente sentencia declarando la nulidad de una compraventa realizada por Explotaciones Agrícolas «El Corzo, S. A.», en la que se dice que dicha sentencia no es firme por lo que habrá que declarar que la misma ha alcanzado firmeza; 2. Dicha sentencia debería venir acompañada de un mandamiento judicial para la práctica de la inscripción de nulidad. A los anteriores hechos son aplicables los siguientes Fundamentos de Derecho: I. Los documentos de todas clases, susceptibles de inscripción, se hallan sujetos a la calificación del Registrador de la Propiedad quien, bajo su responsabilidad, ha de resolver acerca de la legalidad de las formas extrínsecas, la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos contenidos en los mismos de conformidad con lo establecido en el artículo 18 de la Ley Hipotecaria y 98 a 100 del Reglamento Hipotecario; II. En relación a las circunstancias reseñadas en el hecho I apartado 1 anterior, debe tenerse consideración que el artículo 82 de la Ley Hipotecaria dispone que las inscripciones hechas en virtud de escritura pública no se cancelarán sino por sentencia contra la cual no se halle pendiente recurso de casación. Y respecto al defecto número 2 del apartado I, habrá que tener en cuenta el artículo 257 de la Ley Hipotecaria, en donde se establece que para que en virtud de resolución judicial pueda hacerse cualquier asiento en el Registro, expedirá el Juez o Tribunal, por duplicado, el mandamiento correspondiente. A mayor abundamiento el artículo 159.5.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil contempla el mandamiento para ordenar la práctica de cualquier actuación cuya ejecución corresponda a los Registradores de la Propiedad; III. De conformidad con la regla contenida en el artículo 322 de la Ley Hipotecaria, el registrador debe proceder a la notificación de la calificación negativa del documento presentado quedando desde entonces automáticamente prorrogado el asiento de presentación correspondiente, por un plazo que vencerá a los sesenta días contados desde la práctica de la última de las notificaciones que deban ser realizadas. Prórroga, durante la cual, por aplicación del principio hipotecario de prioridad contenido en los artículos 17, 24 y 25 de la Ley Hipotecaria no pueden ser despachados los títulos posteriores relativos a la misma finca, cuyos asientos de presentación, por tanto, han de entenderse igualmente prorrogados hasta el término de vigencia automáticamente prorrogada del asiento anterior. Formas de subsanación: 1) Presentar mandamiento judicial por duplicado en el que se haga constar la sentencia, así como la declaración de que la misma es firme. En su virtud, acuerdo suspender la inscripción del documento objeto de la presente calificación en relación a las circunstancias expresamente consignada en el Hecho II de la presente nota. Quedando automáticamente prorrogado el asiento de presentación de la última de las notificaciones legalmente pertinentes conforme a los artículos 322 y 323 de la Ley Hipotecaria. Pudiendo, no obstante, el interesado o funcionario autorizante del título, durante la vigencia del asiento de presentación y dentro del plazo de sesenta días anteriormente referido, solicitar que se practique la anotación preventiva prevista en el artículo 42.9 de la Ley Hipotecaria. Notifíquese al presentante y funcionario autorizante del título calificado en el plazo máximo de diez días naturales contados desde esta fecha. Contra la presente nota de calificación cabe solicitar la calificación del Registrador sustituto conforme al cuadro de sustituciones aprobado por la Dirección General de los Registros y del Notariado. Así mismo puede interponerse recurso gubernativo ante la Dirección General de los Registros y del Notariado dentro del plazo de un mes a contar desde la fecha de su notificación el cual podrá presentarse en este Registro de la Propiedad, así como en cualquier otro Registro de la Propiedad o en cualquiera de los registros y oficinas previstos en el artículo 38.4 de la Ley de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y Procedimiento Administrativo Común, todo ello de conformidad con lo dispuesto en los artículos 322 y siguientes de la Ley Hipotecaria en su redacción dada por el artículo 102 de la Ley 24/2001 (BOE de 31 de diciembre de 2001). Úbeda, a veintitrés de diciembre del año dos mil cinco. El Registrador.-Firma ilegible.

II

Por don Francisco Real Suárez como representante de la entidad Hijos de Antonio Real, S. L., se interpuso recurso contra la anterior calificación, en base a los siguientes Fundamentos de Derecho:

1.º Sobre la falta de firmeza de la Sentencia. Considera que la falta de firmeza de una Sentencia no es un defecto (subsanable o insubsanable), puesto que la firmeza no es sino una «condición suspensiva» de su eficacia jurídica, tal como, la condición suspensiva, es definida por la doctrina jurídica y el propio artículo 1113 del Código Civil: hecho futuro e incierto del que depende el efecto jurídico condicionado. En efecto, que una Sentencia vaya ser o no firme es un hecho incierto en el «si» («an», según la doctrina) y en el «cuando» y esas dos son las notas características y esenciales de la condición. Es mas: elevar la condición de la firmeza a «conditio sine qua non» de la inscripción, supone negar el acceso del Registro de la Propiedad a Resoluciones judiciales que producen efectos sobre los bienes inscritos sin ser firmes, tales los Autos acordando la ejecución provisional de las Sentencias todavía no firmes; por ello, consideramos que debe haber una interpretación conjunta del ordenamiento jurídico en la que, con la legislación hipotecaria, se concilien los artículos 524 y ss. de la Ley de Enjuiciamiento Civil, de tal manera que, en aras de que el Registro de la Propiedad refleje lo más fielmente posible la realidad jurídica, las Sentencias pendientes de firmeza dictadas por los Juzgados sean inscribibles, sujetas a la condición suspensiva de que se acuerde su ejecución provisional (si se recurren) o de que devengan firmes (si no se recurren o no prospera el recurso). De la forma que se postula, alcanzamos el único medio de no hacer recaer sobre el favorecido por la Sentencia la demora de los Juzgados y Tribunales en resolver tanto sobre la ejecución provisional como los recursos que se le interpongan.

De la forma que mantiene el Sr. Registrador de la Propiedad recurrido, si un Juzgado o Tribunal tarda en resolver sobre la ejecución provisional o sobre los recursos interpuestos más de 60 días (vigencia del asiento de presentación) o a lo máximo de otros 60 días (vigencia de la anotación preventiva por defectos subsanables), la persona (el acreedor en nuestro caso) favorecida por la Sentencia quedaría, por causas ajenas a su voluntad, en una situación de desamparo jurídico total y absoluto, frente a la eventual aparición de un tercer hipotecario, una vez trascurridos esos 60 o, a lo sumo, 120 días; 2.º Sobre la falta de mandamiento judicial para la práctica de la inscripción de nulidad. Consideramos que, en este punto, ha existido un involuntario error material o de hecho del Sr. Registrador de la Propiedad, tanto en lo relativo a la identidad del peticionario como el contenido de la petición que le fue presentada. La inscripción que se instó y fue denegada, no la presentó un Juzgado (lo que hubiere requerido un mandamiento judicial, efectivamente), sino un particular, a cuyo poder ha llegado la existencia de una sentencia a su favor; por tanto deben ser los requisitos formales exigibles a la presentación por particulares, y no a las órdenes judiciales (mandamientos), los que deber ser tenidos en cuenta en este caso. De otro lado, la solicitud que se presentó no fue la de nulidad de inscripción alguna, sino la simple inscripción de los derechos que, a favor de la deudora Explotaciones Agrícolas El Corzo, S. A., y sujetos a la condición suspensiva de la ejecución provisional o de la firmeza, derivan de la Sentencia, único medio que no queda para, a continuación, poder dirigirnos, como acreedores, contra los bienes de la deudora (aunque los derechos de ésta estén sujetos a condición suspensiva), para poder cobrar una deuda que tantos años hace que ya se devengó. Que nuestra petición generara una doble titularidad registral de los bienes (una a favor de los actuales titulares y otra, sujeta a condición, a favor de nuestra deudora) no consideramos que sea óbice para acceder a lo instado, pues los supuestos de doble titularidad están previstos y resueltos en la Jurisprudencia registral. El recurrente acaba solicitando se estime su recurso y en razón a su contenido, se acuerde la inscripción a nombre de Explotaciones Agrícolas El Corzo, S. A., de los derechos que a su favor se derivan de la Sentencia presentada y cuya denegación ha provocado este recurso, sin perjuicio de que tal inscripción se realice haciendo constar que la eficacia jurídica está sometida a la condición suspensiva de la ejecución provisional o de la firmeza.

III

Con fecha 2 de febrero de 2006 (con entrada en este Centro Directivo el 10 de febrero) el Registrador de la Propiedad de Úbeda, remitió el expediente, en unión de su informe preceptivo y de las alegaciones formuladas por las mercantiles «Agrícolas El Mohino, S. L.» y «Explotaciones La Vega, S. L.». En dicho informe, el Registrador mantiene su calificación inicial, en cuanto al defecto número 1), rectificándola en cuanto al defecto designado con el número 2) relativo a la exigencia de que la sentencia viniera acompañada de un mandamiento judicial para la práctica de la inscripción de nulidad.

Fundamentos de Derecho

Vistos los artículos 4 del Código Civil, 369 de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881, 517, 521 y 524 de la Ley de Enjuiciamiento Civil vigente, 42, 82 y 257 de la Ley Hipotecaria, artículo 174 del Reglamento Hipotecario y Resoluciones de este Centro Directivo de 9 de marzo y 14 de diciembre de 2001, 20 de abril de 2002 y 24 de marzo de 2004.

1. En el presente recurso el Registrador suspende la inscripción del testimonio de una sentencia por la que se declara nula una transmisión documentada en escritura pública, por no constar la firmeza de la resolución judicial, único defecto que debe enjuiciarse tras la rectificación por el Registrador de su calificación inicial.

2. El primer defecto expresado por la nota de calificación, único al que se contrae esta resolución, debe ser confirmado. En efecto, conforme a los artículos 3 y 82 de la Ley Hipotecaria y 174.3 del Reglamento Hipotecario, las inscripciones hechas en virtud de escritura pública no se cancelarán, de faltar el consentimiento del titular registral, sino por sentencia firme. La firmeza de los asientos registrales está bajo la salvaguardia de los Tribunales y sólo pueden ser rectificados en virtud de pronunciamientos judiciales firmes (vid. Resolución de 9 de marzo y 14 de diciembre de 2001). Esta doctrina no es alterada por los preceptos que permiten la ejecución provisional de las resoluciones judiciales no firmes, porque esta ejecución sólo puede comprender medidas de efectividad que no estén en contradicción con su provisionalidad, como ocurre con la ejecución de las mismas sentencias firmes cuando aún es posible la acción de rescisión de la sentencia dictada en rebeldía, (conforme al art. 524.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). No se trata de cerrar el Registro a todas las consecuencias de la sentencia dictada, sino de que los asientos registrales que en su virtud se produzcan, guarden exacta congruencia con la realidad extrarregistral. En nuestro ordenamiento registral las situaciones litigiosas que afectan a la existencia de los derechos inscritos tienen acceso al Registro a través de la anotación preventiva de demanda (artículo 42.1 de la Ley Hipotecaria). Y existiendo ya sentencia ejecutable no hay obstáculo para que el que la solicite y haya obtenido (lo que ni tan siquiera ha acontecido en el supuesto objeto de recurso), consiga la anotación preventiva al modo que ocurre en el artículo 524.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y a fin de impedir que la titularidad registral cuestionada por aquella, tenga efectos prácticos en contradicción con la ejecución provisional de la sentencia que lo niega, lo que puede conseguirse al amparo del espíritu (conforme al artículo 4 del Código Civil) si no de la letra del artículo 42.3 y 4 de la Ley Hipotecaria.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la nota del Registrador.

Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.

Madrid, 5 de julio de 2006.-La Directora General de los Registros y del Notariado, Pilar Blanco-Morales Limones.