Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado

En el recurso interpuesto por el Abogado del Estado, en representación de la Agencia Estatal de Administración Tributaria, contra la negativa del Registrador de la Propiedad número dos de Colmenar Viejo, don Francisco Javier Sáenz Villar, a cancelar, en virtud de Sentencia, determinados asientos posteriores a una anotación de demanda.

Hechos

I

Mediante Sentencia dictada el 14 de marzo de 2005, por el Juzgado de 1.ª Instancia n.º 39 de Madrid, en el Juicio ordinario 91/2004, a instancia de la Agencia Estatal de la Administración Tributaria, contra doña Paula Fernández Díaz, don José María Santa María Arrea, don Pedro Pablo Santa María Fernández y doña Begoña Santa María Fernández, sobre nulidad de contrato por simulación y subsidiariamente de rescisión por fraude de los derechos de la Hacienda Pública, se declaró la nulidad del contrato de compraventa de la nuda propiedad celebrado el 14 de diciembre de 1999, formalizado mediante escritura pública entre doña Paula Fernández Díaz y don José María Santa María Arrea como vendedores y don Pedro María Santa María Fernández y doña Begoña Santa María Fernández como compradores.

II

Presentada la indicada Sentencia en el Registro de la Propiedad número dos de Colmenar Viejo fue calificada de la siguiente manera: «El Registrador de la Propiedad que suscribe, en relación con la sentencia dictada por el Juez de Primera Instancia n.º 39 de los de Madrid, en el juicio ordinario n.º 91/2004, el 14/3/2005, ha resuelto lo siguiente: «Hechos: I. La Sentencia citada fue presentada en este Registro el pasado día 7/12/05 con el n.º 2.016 al tomo 37 del libro Diario; II. La Sentencia -cuya firmeza no consta- estima la demanda interpuesta por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria contra doña Paula Fernández Díaz, don José Santa María Arrea y don Pedro Pablo y doña Begoña Santa María Fernández y declara la nulidad del contrato de compraventa de nuda propiedad celebrado el 14/12/99 formalizado en escritura pública, sobre el inmueble situado en la calle Valleja n.º 22 de Moralzarzal. Dicho contrato originó la inscripción 4.ª de la finca 4.970 al tomo 626, folio 211; III. Del contenido del registro resulta que tras la anotación de demanda -practicada el 4/10/2004 - figura inscrita, inscripción 5.ª, una declaración de obra nueva realizada por los demandados practicada el 20/06/2005 en virtud de escritura pública de fecha 31/08/2004. Con fecha 20/5/2005 figura inscrita -inscripción 6.ª- una hipoteca a favor de la Caja de Ahorros y Pensiones de Barcelona constituida en escritura autorizada por el Notario de Miraflores de la Sierra Sr. Gascuñana Sánchez el día 31 de agosto de 2004, es decir en virtud de título anterior a la fecha de la anotación preventiva de demanda. Fundamentos de derecho: I. La necesidad de la firmeza de la sentencia viene recogida para este supuesto en el artículo 198 del Reglamento Hipotecario párrafo primero cuando dice «...si esta prosperare en virtud de sentencia firme se practicarán las inscripciones o cancelaciones que se ordenen en esta». II. El párrafo segundo del precepto citado establece como título bastante la ejecutoria o el mandamiento judicial para practicar las inscripciones y cancelaciones que procedan posteriores a la anotación de demanda contradictorios o limitativos del derecho que se inscriba extendidos en virtud de títulos de fecha posterior a la anotación. Este precepto ha sido entendido por la jurisprudencia de la Dirección General de los Registros y Notariado, Resolución de 24 de octubre de 1997, en el sentido de que tanto para inscribir como para cancelar es indiferente sentencia o mandamiento. No obstante dado que la sentencia no ordena la práctica de ninguna cancelación y dado que los asientos posteriores están practicados en virtud de títulos de fecha anterior a la anotación preventiva sería necesario la presentación del mandamiento judicial correspondiente con lo que se cumpliría lo dispuesto en el propio artículo que autoriza el mandamiento como título hábil; III. Por último la existencia de una hipoteca tomada en virtud de título de fecha anterior exige un documento judicial complementario dictado en ejecución de sentencia que determine el exacto cumplimiento de lo dispuesto en el último párrafo del citado artículo 198 del Reglamento Hipotecario. En virtud de lo expuesto y vistos el precepto reglamentario y resolución citada, se suspende la inscripción y cancelaciones a que pudiera haber lugar el documento presentado. Contra esta calificación podrá interponerse recurso en el plazo de un mes desde la fecha de la notificación en la forma prevista en el artículo 326 de la Ley Hipotecaria, mediante escrito dirigido a la Dirección General de Registros y Notariado o alternativamente solicitar la calificación sustitutiva en el plazo de quince días desde la fecha de la notificación, en la forma prevista en el R.D. 1039/2003 de 1 de agosto, mediante escrito dirigido al Registrador sustituto que corresponda según el cuadro de sustituciones rotativo previsto en el citado R.D. Así mismo podrá impugnarse ante los juzgados de la capital de la provincia del lugar en que esté situado el inmueble conforme al art. 324 según la redacción dada por la Ley 24/2005 de 18 de noviembre. Todo ello sin perjuicio de poder ejercitar ante los tribunales las demás acciones que legalmente le competan conforme al artículo 66 de la Ley hipotecaria. En ambos casos el escrito correspondiente se presentará en este Registro de la Propiedad o en cualquier otro o en las oficinas previstas en el art. 38.4 de la Ley 30/92 de régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento administrativo común. En el Colegio Nacional de Registradores de la Propiedad o en este Registro se le podrá informar a quien es el competente para la calificación sustitutiva. Conforme a la Ley Orgánica 15/1999 se informa que los datos de las partes, obrantes en el libro diario, se incorporarán a los ficheros automatizados del Registro, conservándose con carácter confidencial, sin perjuicio de las remisiones de obligado cumplimiento para realizar las funciones propias de la actividad registral. Colmenar Viejo a 23 de diciembre de 2005. El Registrador de la Propiedad. Firma ilegible».

III

La Agencia Estatal de la Administración Tributaria, por medio de su Abogado del Estado, interpuso recurso exponiendo: «Primero.-La AEAT interpuso demanda contra doña Paula Fernández Díaz, don José María Santa María Arrea, don Pedro María Santa María Fernández y doña Begoña Santa María Fernández instando la declaración de nulidad de la compraventa de la nuda propiedad del inmueble situado en la calle Valleja n.º 22 de Moralzarzal (Madrid) formalizada en la escritura de fecha 14-12-1999, determinante de la inscripción 4.ª de la finca n.º 4.970 del Registro de la Propiedad n.º 2 de Colmenar Viejo. La demanda interpuesta por la AEAT dio lugar al juicio ordinario n.º 91/2004 del Juzgado de 1.ª Instancia n.º 39 de Madrid, en el que se acordó como medida cautelar la anotación preventiva de dicha demanda en la finca n.º 4.970 del Registro de la Propiedad n.º 2 de Colmenar Viejo. Tal anotación se practicó el 4 de diciembre de 2004 con la letra A. En el citado juicio recayó Sentencia en fecha 14 de marzo de 2005 en la que, estimándose la demanda interpuesta por la AEAT, se declaró la nulidad del contrato de 14 de diciembre de 1999 por el que doña Paula Fernández Díaz y don José María Santa María Arrea vendieron a don Pedro María Santa María Fernández y doña Begoña Santa María Fernández la nuda propiedad del inmueble situado en la calle Valleja n.º 22 de Moralzarzal (Madrid). Testimonio de dicha Sentencia expedido el 11 de noviembre de 2005 fue el título presentado a calificación en el Registro, por lo que su original ha de obrar en el mismo. No obstante, se acompaña copia de citado testimonio de la Sentencia. Segundo.-Con posterioridad a la anotación preventiva de la demanda antes expuesta, se practicaron las siguientes inscripciones en la finca n.º 4.970 del Registro de la Propiedad n.º 2 de Colmenar Viejo: Inscripción 5.ª de obra nueva practicada en virtud de escritura de 31 de agosto de 2004 presentada en el Registro el 30 de abril de 2005. Inscripción 6.ª de hipoteca practicada en virtud de escritura de 31 de agosto de 2004 presentada en el Registro el 30 de abril de 2005. Tercero.-Presentada la indicada Sentencia de 14 de marzo de 2005 en el Registro de la Propiedad n.º 2 de Colmenar Viejo, en fecha 23 de diciembre de 2005 el Registrador emitió nota de calificación de la misma suspendiendo la inscripción y cancelaciones a las que pudiera dar lugar por los tres siguientes Fundamentos: 1. No constar la firmeza de la Sentencia. 2. Ser necesaria la presentación de mandamiento judicial, por no ordenarse en la Sentencia la práctica de ninguna cancelación y existir asientos posteriores practicados en virtud de títulos de fecha anterior a la anotación preventiva de la demanda en la que se dictó aquélla. 3. Ser necesario un documento judicial complementario dictado en ejecución de sentencia que determine el exacto cumplimiento de lo dispuesto en el último párrafo del artículo 198 del Reglamento Hipotecario, por existir una hipoteca tomada en virtud de título de fecha anterior. Para subsanar el defecto de falta de constancia de la firmeza de la Sentencia objeto de la calificación que se recurre, mediante escrito presentado el 12 de enero de 2006 se ha solicitado al Juzgado de 1.ª Instancia n.º 39 de Madrid que facilite testimonio literal de la misma con expresión de su firmeza. Fundamentos jurídicos: Primero.-Objeto del recurso. Son objeto del presente recurso los defectos manifestados por el Registrador en los Fundamentos de Derecho II y III de su nota de calificación de 23 de diciembre de 2005 de la Sentencia dictada por el Juzgado de 1.ª Instancia n.º 39 de Madrid en el juicio ordinario n.º 91/2004. Segundo.-Improcedencia de exigir mandamiento judicial. Conforme al Fundamento de Derecho II de la calificación que se recurre, el Registrador deniega la inscripción de la Sentencia en cuestión por estimar necesaria la presentación de mandamiento judicial, dado que en la misma no se ordena la práctica de cancelación alguna y que existen asientos posteriores practicados en virtud de títulos de fecha anterior a la anotación preventiva de la demanda en la que se dictó aquélla. El párrafo segundo del artículo 198 del Reglamento Hipotecario: «La ejecutoria o el mandamiento judicial será título bastante, no sólo para practicar la inscripción correspondiente, sino también pura cancelar los asientos posteriores a la anotación de demanda, contradictorios o limitativos del derecho que se inscriba, extendidos en virtud de títulos de fecha posterior a la de la anotación y que no se deriven de asientos que gocen de prelación sobre el de la misma anotación. Conforme a este precepto, tal y como el propio Registrador reconoce en su nota de calificación, la Dirección General de los Registros y del Notariado entiende que, en el caso de haberse practicado anotación preventiva de demanda, la sentencia dictada en ésta es título suficiente para efectuar las inscripciones y cancelaciones que exige su ejecución. Y esto es así aunque en la sentencia no se ordene expresamente qué inscripciones y cancelaciones han de practicarse en su virtud y sin perjuicio de que, en su caso, deban seguirse las formalidades previstas en el párrafo cuarto del artículo 198 del Reglamento Hipotecario a los sólo efectos previstos en el mismo, esto es, para cancelar asientos posteriores practicados en virtud de títulos de fecha anterior a la anotación preventiva de la demanda. Efectivamente, la virtualidad que el párrafo segundo del artículo 198 del Reglamento Hipotecario otorga a la sentencia no desaparece por el hecho de que en la misma no se ordene la practica de inscripción o cancelación alguna, como se declara en la RDGN de 24 de octubre de 2004 (RJ 997\7368), citada por el propio Registrador en la calificación que se recurre. Es así porque considerar tal omisión como un defecto supone asumir un excesivo rigor formalista superado hace ya muchos años por la jurisprudencia [entre otras muchas, SSTS de 5 de mayo de 1987 (RJ l987\3177), 23 de enero de 1989 (RJ 1989\115), 30 de septiembre de 1991 (RJ 1991\6076), 9 de octubre de 1995 (RJ 1995\7026), 19 de septiembre de 1998 (RJ 1998\6744) y 27 de junio de 2000 (RJ 2000\5740). Conforme a estas Sentencia, no es necesario que previamente o junto con la demanda contradictoria del dominio de inmuebles o derechos reales inscritos se ejercite demanda de nulidad o cancelación de la inscripción correspondiente, ni por tanto, que ésta se declare en la sentencia. Ello, unido al principio de salvaguardia judicial de los asientos registrales (artículo 1 de la Ley Hipotecaria), obliga al Registrador a cancelar la inscripción de dominio que exige la ejecución de la Sentencia, aunque en ella no se ordene tal cancelación, para de este modo, poner en consonancia el Registro con lo declarado en la sentencia. Tampoco el que existan asientos posteriores practicados en virtud de títulos de fecha anterior a la anotación preventiva de la demanda hace que sea necesario que se presente mandamiento, en vez de la ejecutoria. Para la cancelación de estos asientos podrá exigirse en su caso que se cumplan las formalidades previstas en el párrafo cuarto del artículo 198 del Reglamento Hipotecario. Pero ello independiente de que para cancelar el asiento que tiene por objeto el título declarado nulo por la sentencia y los asientos posteriores a la anotación de demanda, contradictorios o limitativos del derecho que se inscriba, extendidos en virtud de títulos de fecha posterior a la de la anotación, baste la presentación de la ejecutoria, como proclama con toda claridad el segundo párrafo del artículo 198 del Reglamento Hipotecario antes trascrito. Para corroborar esta afirmación se trae nuevamente la RDGRN de 24 de octubre de 2004 (RJ 997\7368), citada por el propio Registrador en la calificación que se recurre. Conforme hasta lo aquí expuesto, procede la cancelación de la inscripción 4.ª de la finca n.º 4.970 del Registro de la Propiedad n.º 2 de Colmenar Viejo porque tiene por objeto la compraventa declarada nula por la Sentencia causa de la calificación recurrida. También de lo hasta aquí expuesto ha de concluirse que procede la cancelación de la inscripción 5.ª de obra nueva practicada en dicha finca a favor de los demandados en virtud de escritura de 31 de agosto de 2004, aunque ésta sea de fecha anterior a la anotación preventiva de la demanda. Ello porque, como en buena lógica ha declarado esa Dirección, «los términos del art. 298.4 del Reglamento Hipotecario, relativo a los asientos posteriores a la anotación practicados en virtud de títulos anteriores, se refieren en cuanto al procedimiento para su cancelación, a los practicados a favor de terceros, pero no a los extendidos en virtud de un titulo del propio demandado» [RDGRN de 11 de marzo de 1993 (RJ 1993\2358)]. Esta interpretación de la extensión del párrafo cuarto del artículo 198 RH parece que es asumida por el Registrador de la Propiedad del n.º 2 de Colmenar Viejo, ya que en su calificación exige que se cumplan los requisitos de dicho párrafo por existir una hipoteca tomada en virtud de título de fecha anterior a la anotación de demanda (la de la inscripción 6.ª), sin hacer alusión a la referida inscripción de obra nueva a favor de los demandados. Sin embargo, incongruentemente, no procede a cancelar esta inscripción. Tercero.-Improcedencia de exigir documento judicial complementario del artículo 198.4 de la Ley Hipotecaria Conforme al Fundamento de Derecho III de la calificación que se recurre, el Registrador deniega la inscripción de la Sentencia en cuestión por estimar necesario un documento judicial complementario dictado en ejecución de sentencia que determine el exacto cumplimiento de lo dispuesto en el último párrafo del artículo 198 del Reglamento Hipotecario, por existir una hipoteca tomada en virtud de título de fecha anterior. Para rebatir que concurre este defecto ha de partirse de la finalidad propia de las anotaciones preventivas de demanda, que es asegurar la retroacción de los pronunciamientos de la sentencia, de modo que ésta se cumpla con la misma eficacia con que se habría cumplido de haberse dictado al tiempo de la anotación (por todas, RDGRN de 7 de noviembre de 1995 (RJ 1995\8357). De este modo, el fundamento del último párrafo del artículo 198 del Reglamento Hipotecario es la protección de los derechos de terceros adquiridos antes de la anotación, ya que los efectos de la sentencia sólo pueden retrotraerse, como se ha dicho, a la fecha de la misma. Pues bien, con es sabido, en la hipoteca la inscripción es constitutiva (artículo 1.875 del Código Civil), por lo que el acreedor sólo adquiere el derecho real de hipoteca sobre el inmueble de que se trate cuando tiene lugar dicha inscripción. Por tanto, la hipoteca inscrita después de la anotación preventiva de demanda no puede entenderse incluida en el ámbito del párrafo cuarto del artículo 198 del Reglamento Hipotecario aunque la escritura en virtud esté inscrita sea anterior, ya que el derecho de hipoteca se adquirió después de tal anotación (RDGRN de 29 de octubre de 1946 (RJ 1946\1399). Dicho con otras palabras, si hay algún derecho inexistente para cualquiera antes de su inscripción, ese es precisamente el de hipoteca, pues el mismo sólo nace con su acceso al Registro. Por tanto, resulta difícilmente comprensible que el Registrador pretenda aplicar un régimen especial de protección a un derecho que le consta que nació con posterioridad a la anotación preventiva de demanda constándole asimismo que el hecho de que la escritura sea de fecha anterior es aquí irrelevante. Conforme a lo expuesto, procede también la cancelación de la inscripción 6.ª de hipoteca practicada en la finca n.º 4.970 del Registro de la Propiedad n.º 2 de Colmenar Viejo. Por lo expuesto, Suplico al Registrador de la Propiedad del n.º 2 de Colmenar Viejo que, tras los trámites pertinentes, remita este Recurso y los documentos que se acompañan a la Dirección General de los Registros y del Notariado, Suplicando a la Dirección General de los Registros y del Notariado que, tras los trámite pertinentes, acuerde su estimación y la revocación de la calificación impugnada en los defectos objeto de este recurso, ordenando al Registrador la cancelación de las inscripciones 4.ª, 5.ª y 6.ª de la finca n.º 4.970 del Registro de la Propiedad n.º 2 de Colmenar Viejo. Otrosí que solicita que el Sr. Registrador expida un testimonio del titulo objeto de la calificación al objeto de dar cumplimiento a lo dispuesto en el párrafo primero del artículo 327. 1 de la Ley Hipotecaria, salvo que se considere cumplido tal requisito con la formación del expediente a que se hace referencia en el párrafo noveno de ese mismo precepto legal».

IV

Con fecha 31 de enero de 2006, don Francisco Javier Sáenz Villar, Registrador de la Propiedad de Colmenar Viejo n.º 2, emitió informe.

Fundamentos de Derecho

Vistos el artículo 24 de la Constitución Española; los artículos 1290, 1291 y 1295 del Código Civil; 42. 1, 44 y 71 de la Ley Hipotecaria; 198 del Reglamento Hipotecario; 222.3 y 727.5 de la Ley de Enjuiciamiento Civil; Sentencias del Tribunal Supremo de 25 de enero de 1913, 22 de abril de 1952, 18 de febrero de 1954, 30 de noviembre de 1967, 18 de noviembre de 1993, 23 de diciembre de 2004, 21 de abril de 2005; Resoluciones de 4 de julio de 1919, 21 de diciembre de 1925, 30 de mayo de 1934, 25 de septiembre de 1972, 11 de marzo y 18 de noviembre de 1993, 24 de octubre de 1997, 6 de mayo de 1998, 23 de septiembre y 30 de octubre de 1999 y 26 de mayo de 2000.

1. La presente Resolución tiene por objeto resolver el recurso interpuesto por el Abogado del Estado, en nombre de la Agencia Estatal de Administración Tributaria, contra la negativa del Registrador de la Propiedad número dos de Colmenar Viejo a cancelar, en virtud de Sentencia, determinados asientos posteriores a una anotación preventiva de demanda.

Los defectos alegados por el Registrador de la Propiedad son, resumidamente, los siguientes: 1. No constar la firmeza de la Sentencia. 2. Ser necesaria la presentación de mandamiento judicial, por no ordenarse en la Sentencia la práctica de ninguna cancelación y existir asientos posteriores practicados en virtud de títulos de fecha anterior a la anotación preventiva de la demanda en la que se dictó aquélla. 3. Ser necesario un documento judicial complementario dictado en ejecución de sentencia que determine el exacto cumplimiento de lo dispuesto en el último párrafo del artículo 198 del Reglamento Hipotecario, por existir una hipoteca inscrita en virtud de título de fecha anterior. Se recurren únicamente los dos últimos defectos, alegando resumidamente: 1. El artículo 198 del Reglamento Hipotecario según Resolución de fecha 24 de octubre de 2004 (en realidad 1997) permite que la cancelación se practique en virtud de sentencia o mandamiento; 2. Porque en relación a la inscripción de obra nueva, de acuerdo con la citada Resolución, los requisitos del artículo 198 se refieren a los asientos practicados a favor de terceros, pero no a los extendidos en virtud de un título del propio demandado; 3. Que si bien la escritura de hipoteca es de fecha anterior a la anotación de demanda, su inscripción es posterior siendo, en el caso de hipotecas, la inscripción de naturaleza constitutiva. 2. Se ha venido entendiendo que la anotación preventiva de demanda es una medida cautelar de naturaleza registral cuya finalidad es asegurar la pretensión ejercida en el proceso para el caso de ser estimada. Ahora bien, la anotación de demanda no tiene exclusivamente una finalidad defensiva, la enervación de la fe pública registral frente a ulteriores adquirentes, sino como efecto indirecto, tiene además una finalidad ofensiva, cual es la pretensión de cancelación de todos aquellos asientos posteriores que publiquen hechos o actos que redunden en perjuicio de derechos que la Sentencia reconozca al anotante. Esta eficacia cancelatoria de la anotación de demanda deriva de la sentencia. Pero esta queda delimitada por la propia eficacia de la Sentencia: la cosa juzgada afecta a las partes del proceso en que se dicte y a sus herederos y causahabientes, así como a los sujetos, no litigantes, titulares de los derechos que fundamenten la legitimación de las partes conforme a lo previsto en el artículo 10 Ley de Enjuiciamiento Civil (Cfr. artículo 222.3 Ley de Enjuiciamiento Civil.). En este sentido, la anotación preventiva de demanda sirve para ampliar el concepto de causahabiente, incluyéndose necesariamente en este concepto a todos aquellos adquirentes cuyo título adquisitivo sea posterior a la fecha de la anotación preventiva (o mejor dicho a la fecha de su asiento de presentación, (Cfr. Sentencia del Tribunal Supremo de 18 de noviembre de 1993), por cuanto no pueden alegar desconocimiento del proceso litigioso en el momento de su adquisición, ya que la publicidad registral, derivada de la anotación de demanda, presume su conocimiento. Respecto de los adquirentes en virtud de título de fecha anterior al de la anotación de demanda, admitido por nuestro Código Civil el carácter de meramente rescindibles, y por lo tanto inicialmente válidos (Cfr. Art. 1290 y 1291.5.º), de los contratos que se refieran a cosas litigiosas, cuando hubiesen sido celebrados sin conocimiento y aprobación de las partes litigantes o de la Autoridad Judicial, la situación de los terceros adquirentes, lógicamente puede ser diferente, debiéndose destacar que conforme al artículo 1295 del Código Civil «no tendrá lugar la rescisión cuando las cosas, objeto del contrato, se hallaren legalmente en poder de terceras personas que no hubiesen procedido de mala fe». Y, con mayor razón la situación de estos terceros puede ser diferente si su título adquisitivo es anterior a la presentación de la demanda (Cfr. Sentencias del Tribunal Supremo de 25 de enero de 1913 y 15 de febrero de 1965). En estos casos la función de la anotación de demanda es evitar perjuicio al anotante, pero sin incidir en la situación del derecho material: deberá determinarse la preferencia entre el demandante y el adquirente anterior a la anotación de demanda de acuerdo con las normas sustantivas, toda vez que como ya se dijera en la Exposición de Motivos de la Ley Hipotecaria de 1861 la anotación no transforma la naturaleza del derecho ejercitado ni, en consecuencia, convierte en real la pretensión meramente personal (Cfr. Resolución 4 de julio de 1919). 3. Al objeto de pretender la cancelación de asientos posteriores a la anotación preventiva de demanda, el artículo 198 del Reglamento Hipotecario responde a este esquema sustantivo del Código Civil anteriormente expuesto: Diferencia entre adquirentes posteriores a la anotación de demanda y adquirentes anteriores, aun y cuando la fecha de inscripción de sus adquisiciones sean posteriores a la de la anotación preventiva. Para las adquisiciones de fecha anterior a la anotación preventiva de demanda, el artículo 198.2 del Reglamento Hipotecario dispone: «La ejecutoria o el mandamiento judicial será título bastante, no sólo para practicar la inscripción correspondiente, sino también para cancelar los asientos posteriores a la anotación de demanda, contradictorios o limitativos del derecho que se inscriba, extendidos en virtud de títulos de fecha posterior a la de la anotación y que no se deriven de asientos que gocen de prelación sobre el de la misma anotación». Tratándose de adquirentes en virtud de título de fecha anterior a la anotación de demanda, todo vez que, como ha quedado anteriormente expuesto, su situación jurídica es diferente y la preferencia debe determinarse de acuerdo con las normas sustantivas, el apartado 4 del artículo 198 del Reglamento Hipotecario, dispone: «Cuando los asientos posteriores hubieren sido practicados en virtud de títulos de fecha anterior a la anotación de demanda, para cancelarlos será preciso que, en ejecución de sentencia, el demandante pida la cancelación de tales asientos, y el Juez podrá decretarla, previa citación de los titulares de los mismos, conforme a los artículos 262 y siguientes (hoy modificados) de la Ley de Enjuiciamiento Civil, si dichos titulares no se opusieren a la pretensión del ejecutante en un plazo de treinta días. Cuando hicieren constar en el Juzgado su oposición, se seguirá el juicio por los trámites de los incidentes, y no se cancelará la anotación de demanda en tanto no recaiga resolución judicial firme». El artículo 198.4 del Reglamento Hipotecario no prohíbe la cancelación de los asientos de títulos anteriores: Al contrario, acepta expresamente esa posibilidad, limitándose a garantizar la audiencia de sus titulares. Consecuentemente, en este último supuesto no es el registrador quien examinando el contenido del Registro ha de decidir qué asientos deban cancelarse y cuáles han de subsistir. Debe ser el juez en ejecución de sentencia, como intérprete de su contenido, quien determine las específicas operaciones que hayan de realizarse en el Registro. Con ello se da pleno cumplimiento al principio constitucional de interdicción de la indefensión (Artículo 24 de la Constitución Española) y se determina el efecto de cosa juzgada con especificación judicial de quienes han de entenderse como causahabientes (Cfr. Artículo 222.3 Ley de Enjuiciamiento Civil). 4. Congruente con lo anteriormente expuesto, el mismo artículo 198 del Reglamento Hipotecario diferencia en cuanto al documento judicial que ha de aportarse al objeto de practicar las correspondientes cancelaciones. Tratándose de la cancelación de asientos contradictorios o limitativos de adquisiciones de fecha posterior a la anotación de demanda, puede aportarse indistintamente la ejecutoria (Sentencia firme) o el mandamiento judicial (Cfr. Resolución 24 de octubre de 1997). Por el contrario, tratándose de la cancelación de adquisiciones anteriores a la anotación preventiva de demanda necesariamente ha de verificarse en ejecución de Sentencia. Así lo ha entendido igualmente el Tribunal Supremo en su Sentencia de 23 de diciembre de 2004, al señalar: «El Tribunal de apelación vino a decretar sin mayores dilaciones la cancelación de la anotación preventiva de la demanda (y de su prórroga), debiendo considerarse que dicha anotación, que autoriza el artículo 42 de la Ley Hipotecaria, tiene como finalidad esencial la de asegurar las resultas de un juicio y cabe su cancelación inmediata con el sólo título de la sentencia que al ser firme adquiere rango de ejecutoria, conforme al artículo 198 del Reglamento Hipotecario, lo que lleva consigo la cancelación de los asientos posteriores a la anotación de la demanda, contradictorios o limitativos del derecho que se inscriba, extendidos en virtud de títulos de fecha posterior al de la anotación, lo que afecta a los derechos de la recurrente, conteniendo el precepto la salvedad respecto a los asientos posteriores practicados en virtud de título de fecha anterior a la anotación de la demanda, en cuyo caso se precisa para obtener su cancelación que el demandante lo solicite en ejecución de sentencia y el Juez podrá decretar la previa citación de los titulares de los asientos afectados, conforme al artículo 262 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil y si dichos titulares no se opusieran. De haber oposición se seguirá juicio por el trámite de los incidentes y no se cancelará la anotación de la demanda en tanto no recaiga resolución judicial firme». 5. Por lo que se refiere al presente expediente, tratándose de la cancelación de la inscripción del contrato declarado nulo, aunque ello pueda determinar ciertos inconvenientes hipotecarios, debe entenderse admisible dicha cancelación en virtud de Sentencia firme, sin necesidad de mandamiento (Resolución 24 de octubre de 1997) y sin necesidad de que se cancelen simultáneamente los asientos posteriores limitativos, como ocurre con la hipoteca inscrita (Cfr. Resoluciones de 30 de octubre de 1999 y 26 de mayo de 2000). Respecto a la cancelación de la inscripción de obra nueva y de hipoteca siendo ambos títulos de fecha anterior a la anotación de demanda y habiéndose constituido la hipoteca sobre la obra declarada, debe ordenarse su cancelación, en su caso, en ejecución de Sentencia, siendo en dicho proceso donde deban valorarse las alegaciones del recurrente. Por lo demás, la anotación preventiva de demanda deberá continuar vigente y producir sus efectos protectores del derecho del demandante y no se cancelará en tanto no recaiga resolución judicial firme (Cfr. Artículo 198.4 del Reglamento Hipotecario).

Esta Dirección General ha acordado estimar parcialmente el recurso en los términos que resultan de los anteriores fundamentos de derecho.

Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.

Madrid, 5 de abril de 2006.-La Directora General, Pilar Blanco-Morales Limones.

Sr. Registrador de la Propiedad de Colmenar Viejo número 2.