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En el recurso interpuesto por el Notario de Zaragoza don Francisco de Asís Sánchez-Ventura Ferrer, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Madrid (Registro número 35-I), don Francisco Javier Sáenz Villar, a inscribir una escritura de constitución de hipoteca.

Hechos

I

El día 30 de marzo de 2007, don Francisco de Asís Sánchez-Ventura Ferrer, Notario de Zaragoza, autorizó una escritura mediante la cual la entidad «Promociones Literola, S.A.», constituyó hipoteca de máximo sobre diferentes fincas a favor de «Avalia Aragón, S.G.R.», para garantizar a esta última los pagos que eventualmente esta entidad tuviera que realizar por razón de los avales prestados a la mercantil «Aguas de El Run, S.A.», hasta un máximo de un millón novecientos cuarenta mil euros (1.940.000 €), por razón de, entre otros conceptos, un millón quinientos mil euros, importe del saldo que arroje la cuenta a que se refiere la estipulación décima de la escritura, por razón de las cantidades que «Avalia Aragón, S.G.R.», tuviera que hacer efectivas como consecuencia de los avales prestados. Las demás cantidades garantizadas por la hipoteca de máximo hasta el total de un millón novecientos cuarenta mil euros no resultan de interés a los efectos de este recurso.

En la citada escritura se expresa que la sociedad hipotecante está representada por dos administradores mancomunados cuyas circunstancias de identidad de este administrador se especifican y se reseña la escritura de su nombramiento (con indicación del Notario autorizante, fecha de otorgamiento, número de protocolo y datos de su inscripción en el Registro Mercantil). Además, se incorpora certificación de acuerdos de Junta General de la sociedad hipotecante «Promociones Literola, SA» por los que se faculta a los administradores para «ofrecer garantía hipotecaria a favor de ''Avalia Aragón, S.G.R.'', para garantizar al socio de ésta, ''Aguas de El Run, S.A.'', los avales prestados frente a las tres entidades de crédito que se detallan, por razón de tres préstamos y créditos por importe cada uno de cuatrocientos mil euros (400.000 €)». Según figura en dicha certificación «...Dichos administradores podrán fijar los límites de la responsabilidad y distribuirla en la forma que tengan, fijando libremente el resto de los pactos y condiciones en que se haya de establecer dicha hipoteca». En este caso existe la particularidad consistente en que uno de los administradores mancomunados de la sociedad hipotecante interviene también como administrador único de determinada sociedad fiadora (Pradijam, S.L.»), y el otro actúa también como apoderado mancomunado de «Aguas de El Run, S.A.», y como administrador único de otra sociedad fiadora («Etmar, S.A.»). El Notario autorizante de la escritura calificada añade lo siguiente: «Yo, el Notario, hago constar que, a mi juicio, son suficientes las facultades representativas acreditadas para constituir la hipoteca a que este instrumento se refiere, al tratarse de representación orgánica y dada la tipicidad legal de las facultades representativas del órgano de administración, según compruebo con la copia autorizada del nombramiento que me exhiben complementada por el mencionado acuerdo de junta general».

II

El título se presentó en el Registro de la Propiedad número 35-I de Madrid el 30 de marzo de 2007, con asiento 251 del Diario 53, y fue objeto de calificación negativa que a continuación se transcribe:

«El Registrador de la Propiedad que suscribe..., ha resuelto suspender la inscripción en base a lo siguiente: Hechos: La escritura se presentó el día 30/3/07 con el numero 251 del diario 53 y en ella una sociedad limitada a través de dos Administradores mancomunados constituye hipoteca de máximo por un principal de 1.500.000 euros, completando su representación con una certificación de acuerdo de Junta General Universal Extraordinaria que se incorpora en el que literalmente se dice «Facultar a los Administradores para ofrecer garantía hipotecaria., por razón de tres créditos y préstamos por importe cada uno de cuatrocientos mil euros (400.000).

El Notario hace constar que, a su juicio, son suficientes las facultades. Fundamentos de Derecho: Es incongruente la declaración de suficiencia de facultades ya que según el acuerdo de la Junta General Universal Extraordinaria de la sociedad existe una limitación cuantitativa que es vulnerada por los administradores. No cabe otra forma de interpretar el documento pues si los administradores tienen la plena capacidad para realizar cualquier contrato, no cabe añadir un complemento a la misma sino [sic] es para restringirla, ya que para aumentar sus facultades sería innecesario. Todo ello de conformidad con las resoluciones de la Dirección General de los Registros y Notariado de 30/3/07 y concordantes, así como las de 24/11/98, 27/2/03 y concordantes. La anterior calificación se practica con el consentimiento de todos los cotitulares de este Registro. Contra dicha calificación los interesados podrán: 1.º Pedir al Registrador que corresponda de acuerdo con el cuadro de sustituciones correspondiente, calificación sustitutoria de acuerdo con los artículos 19.bis y 275 de la Ley Hipotecaria en el plazo de 15 días contados desde la notificación de la misma. El Colegio Nacional de Registradores de la Propiedad podrá informar sobre el Registro que en cada momento sea competente para efectuar la calificación antes mencionada. 2.º Utilizar el recuso gubernativo ante la Dirección General de los Registro y del Notariado, Ministerio de Justicia, en el plazo de un mes a contar desde la notificación del acuerdo de la calificación, en virtud de los artículos 66, 324, 327 y 328 de la Ley Hipotecaria. 3.º Recurrir directamente al Juzgado de La Instancia competente en el plazo de dos meses contados desde la notificación de la calificación siendo de aplicación las normas de Juicio verbal previstas en los artículos 437 y siguientes de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, y, en la medida en que le sean aplicables, las disposiciones contenidas en el artículo 328 de la Ley Hipotecaria. El asiento queda prorrogado por 60 días a contar desde la notificación.

Madrid, 19 de abril de 2007.-El Registrador [firma ilegible. Existe un sello con el nombre del Registrador don Francisco Javier Sáenz Villar].»

III

En este expediente no consta la forma y fecha en que la calificación hubiera sido notificada al Notario autorizante de la escritura calificada, si bien éste reconoce haber tenido conocimiento de dicha calificación, aunque no expresa la fecha de tal hecho.

Por escrito que tiene fecha de 7 de mayo de 2007, que causó entrada en el Registro el 16 de mayo, dicho Notario interpuso recurso contra la calificación en el que alegó los siguientes argumentos:

1.º Como reiteradamente tiene declarado esta Dirección General, interpretando el artículo 98 de la Ley 24/2001, el juicio de suficiencia. tanto respecto de los apoderados como de los representantes orgánicos, con referencia al acto o negocio jurídico objeto de la escritura, corresponde exclusivamente el notario; así lo dice la muy reciente Resolución de dos de abril de 2007.

En la escritura objeto de calificación consta expresamente el juicio de suficiencia al expresar que «son suficientes las facultades representativas acreditadas para constituir la hipoteca a que este instrumento se refiere», sin que se pueda entender desvirtuado dicho juicio por la certificación complementaria unida a la escritura, la cual, en ningún caso limita las facultades de aquellos como se desprende del último párrafo del acuerdo recogido en dicha certificación, cuyo párrafo literalmente ha sido recogido en los hechos y cuyo contenido se da aquí por reproducido. 2.º Que en realidad el acuerdo se exigió «a mayor abundamiento» para salvar la posible autocontratación, por coincidir en parte los representantes de la mercantil deudora y de la mercantil hipotecante y tratarse además de una hipoteca en garantía de deuda ajena, y lo que fundamentalmente refleja el acuerdo es la delimitación y concreción de las operaciones (tres pólizas con diferentes entidades de cuatrocientos mil euros cada una) avaladas por «Avalia Aragón, S.G.R.», que van a ser la base de la correspondiente hipoteca de máximo, pues como fácilmente se entiende -y no discute el funcionario calificador- por razón del aval prestado, la entidad avalista puede llegar a pagar a las entidades acreedoras, cantidades que exceden del principal (intereses ordinarios y de demora, costas, etc.) y es normal en este tipo de operaciones que dichas partidas queden cubiertas con la hipoteca de máximo, a través del correspondiente adeudo en cuenta cuyo saldo garantiza la hipoteca. A su vez, el saldo de esta cuenta, hasta su completo pago a la entidad avalista, devengará nuevos intereses y costas que, lógicamente, también se garantizan con la hipoteca. 3.º Que conforme al sistema germánico que inspira el artículo 129 de la Ley de Sociedades Anónimas, los administradores tienen plenas facultades salvo que se trate de actos claramente contrarios al objeto social, lo que no es el caso, ya que, en la presente operación, las sociedades se encuentran vinculadas entre ellas, aparte de ser su apreciación un tema que escapa de las facultades del funcionario calificador. Además, como dice el citado artículo de la Ley de Sociedades Anónimas «cualquier limitación de las facultades representativas de los administradores, aunque se halle inscrita en el Registro Mercantil será ineficaz frente a terceros», y en el caso presente, además, como se ha dicho previamente, el acuerdo certificado en modo alguno limita las facultades de los administradores, sino que complementa, delimita y autoriza para constituir la hipoteca en garantía de los avales prestados por «Avalia Aragón S.G.R.» en los términos más amplios posibles.

IV

Mediante escrito con fecha 16 de mayo de 2007, el Registrador de la Propiedad de Madrid (Registro número 35-I), don Francisco Javier Sáenz Villar elevó el expediente a este Centro Directivo (con registro de entrada el 18 del mismo mes).

Fundamentos de Derecho

Vistos los artículos 1259, 1277 y 1713 del Código Civil; 18, 19 bis, 325, 326 y 327 de la Ley Hipotecaria; 129 de la Ley de Sociedades Anónimas y 63 de la Ley de Sociedades de Responsabilidad Limitada; 1, 17 bis, 23, 24 y 47 de la Ley del Notariado; 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social; artículo trigésimo cuarto de la Ley 24/2005, de 18 de noviembre, de reformas para el impulso a la productividad; artículos 143, 145, 164, 165 y 166 del Reglamento Notarial; la Sentencia del Tribunal Constitucional 36/1982, de 16 de junio; las Sentencias del Tribunal Supremo de 22 de marzo de 1982, 14 de mayo de 1984 y 24 de noviembre de 1989, 27 de febrero y 23 de abril de 1990, 2 de marzo de 1991, 13 de junio de 1997, 20 de enero, 11 de febrero y 25 de mayo de 1998 y 28 de mayo de 2003; y las Resoluciones de esta Dirección General de 15 de julio de 1954, 13 de mayo y 1 de julio de 1976, 2 de octubre de 1981, 31 de marzo de 1986, 12 y 16 de mayo de 1989, 11 de noviembre de 1991, 17 de noviembre de 1998, 20 de abril, 5 de mayo y 15 de octubre de 2005, y 14, 20 y 28 de febrero, 30 de marzo, 2 de abril, 12, 30 y 31 de mayo y 1 (1.ª, 2.ª y 3.ª) y 2 (1.ª y 2.ª) de junio y 19 de julio, 29 (1.ª y 2.ª), 30 (1.ª y 2.ª), 31 (1.ª y 2.ª) de octubre y 2 (1.ª y 2.ª) y 3 de noviembre de 2007, entre otras. 1. Conforme a lo establecido en el artículo 326 de la Ley Hipotecaria, en el presente expediente debe decidirse únicamente si es obstáculo a la inscripción de una hipoteca el hecho de que ésta se constituya por los administradores de la sociedad hipotecante -en el marco de un negocio jurídico complejo para garantizar obligaciones ajenas, contraídas por otras entidades- con la particularidad de que se incorpora a la escritura calificada una certificación de acuerdos de la Junta General de dicha sociedad en la que, según alega el Registrador, se establece una limitación cuantitativa que es vulnerada por tales administradores, por lo que -a su juicio- es incongruente la declaración de suficiencia de facultades representativas que emite el Notario autorizante de dicha escritura. 2. La cuestión objeto de este recurso debe resolverse atendiendo a las siguientes consideraciones que ya han sido puestas de manifiesto reiteradamente por esta Dirección General (cfr., entre las más recientes, las Resoluciones de 20 de abril, 5 de mayo y 15 de octubre de 2005):

a) El poder de representación del órgano de administración de una sociedad anónima se extiende a todos los actos comprendidos en el objeto social de aquélla (cfr. artículo 129 de la Ley de Sociedades Anónimas), estando, por tanto, facultado para constituir garantías reales que aseguren el cumplimiento de obligaciones ajenas si tales actuaciones caen dentro de dicho ámbito de actuación o son instrumento idóneo para su consecución (cfr. Resoluciones de 12 y 16 de mayo de 1989).

b) Como ya puso de manifiesto esta Dirección General (vid. Resolución de 11 de noviembre de 1991 y 17 de noviembre de 1998, entre otras), es muy difícil apreciar a priori si un determinado acto queda o no incluido en el ámbito de facultades conferidas a los representantes orgánicos de la sociedad (toda vez que la conexión entre aquél y el objeto social tiene en algún aspecto matices subjetivos -sólo conocidos por el Administrador-, participa en muchas ocasiones del factor riesgo implícito en los negocios mercantiles, y suele precisar el conveniente sigilo para no hacer ineficaces, por públicas, determinadas decisiones empresariales que pretenden por medios indirectos resultados negociales propios del objeto social), de modo que ni siquiera puede hacerse recaer en el tercero que contrató con la compañía la carga y la responsabilidad de interpretar la conexión entre el acto que se propone realizar y el objeto social de la otra parte contratante. c) Es doctrina consagrada en la jurisprudencia del Tribunal Supremo y en las Resoluciones de este Centro Directivo (vid. Sentencias de 14 de mayo de 1984, 24 de noviembre de 1989 y Resoluciones de 1 de julio de 1976, 2 de octubre de 1981, 31 de marzo de 1986 y 12 de mayo de 1989) que deben entenderse incluidos en el ámbito del poder de representación de los Administradores, y, consiguientemente, tenerse por eficaces en la esfera patrimonial de la sociedad representada (sin perjuicio de reconocer a ésta, el derecho a exigir responsabilidad al administrador que se hubiese extralimitado, incluso a solicitar la declaración de nulidad si concurriesen los requisitos necesarios), no sólo los actos de desarrollo o ejecución del objeto social, de forma directa o indirecta, y los que sean auxiliares o complementarios de los mismos, sino también aquéllos cuya conexión con el objeto social no sea patente o manifiesta, como los llamados actos neutros o polivalentes, e incluso los aparentemente ajenos o no conectados con las actividades que integran el objeto social, quedando excluidos exclusivamente los contradictorios o denegatorios del objeto social. Entre esos actos de naturaleza neutra o polivalente, que, por tener causa fungible, pueden ser onerosos o gratuitos, y que están incluidos en el poder de representación del órgano de administración social por no ser contradictorios con el objeto social, deben incluirse indudablemente los contratos de prestación de garantías, como las fianzas o las hipotecas. Por lo demás, los artículos 129 de la Ley de Sociedades Anónimas y 63 de la Ley de Sociedades de Responsabilidad Limitada mantienen la eficacia del acto de que se trate, que obliga a la sociedad representada, frente a terceros que hubiesen obrado de buena fe y sin culpa grave, aún cuando se desprenda de los estatutos inscritos que dicho acto no está comprendido en el objeto social. d) En conclusión, puede afirmarse que, al menos en el terreno extraprocesal, el ámbito legal de representación de los administradores puede tenerse, en principio, por suficiente para legitimar en el tráfico toda actuación de aquéllos que no sea contradictoria con la formulación estatutaria del objeto social, de suerte que quedan al margen las eventuales limitaciones o vicisitudes de la relación interna, intrasocietaria (en la que deben encuadrarse no sólo los supuestos de limitaciones impuestas por la Junta General de la sociedad -como la de índole cuantitativo existente en el supuesto ahora analizado- sino también los de abuso o extralimitación, por su desconexión con el objeto social, del poder de representación). Y en congruencia con esta consideración, en la esfera extrajudicial, hace fe todo juicio notarial de suficiencia basado en la aplicación de estos principios, por lo que esta calificación notarial es vinculante para el Registrador conforme al artículo 98 de la Ley 24/2001. En el presente caso, examinado el título presentado a calificación, se observa que el Notario ha reseñado adecuadamente el documento auténtico del que nacen las facultades representativas; y en el título expresa que ha tenido a la vista copia autorizada de la escritura de nombramiento de administradores y que, a su juicio, «... son suficientes las facultades representativas acreditadas para constituir la hipoteca a que este instrumento se refiere, al tratarse de representación orgánica y dada la tipicidad legal de las facultades representativas del órgano de administración». Resulta evidente que ese juicio de suficiencia contenido en la escritura es congruente y coherente con el negocio jurídico documentado en dicho título y con el mismo contenido de éste, ya que se trata de una escritura de constitución de hipoteca. Del propio título calificado no resulta que en el acto de constitución de hipoteca concurra circunstancia alguna que permita apreciar su inequívoca contradicción con el objeto social, sino que, por el contrario, se trata de una de esas actuaciones que la doctrina ha dado en calificar de neutras o polivalentes. Además, tal como está redactada la escritura calificada, la congruencia dicho juicio de suficiencia de las facultades representativas acreditadas no queda desvirtuada por el hecho de que se incorpore una certificación de acuerdos de la Junta General que establecen determinadas limitaciones cuya inobservancia (y sin prejuzgar ahora el alcance que en el ámbito interno de la sociedad pudiera tener) no afecta a la validez y eficacia del acto realizado en representación de la sociedad, de suerte que tal incumplimiento cae fuera del ámbito de calificación que corresponde al Registrador de la Propiedad respecto del acto jurídico otorgado por aquel administrador. Por todo ello, debe concluirse que calificación impugnada carece de todo fundamento legal al exceder del ámbito que le es propio, conforme a los artículos 18 de la Ley Hipotecaria, 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, y 143 del Reglamento Notarial, y no puede justificar la negativa del Registrador a inscribir la adquisición del derecho real de hipoteca que se trate.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la calificación del Registrador en los términos que resultan de los precedentes fundamentos de derecho.

Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo civil de la capital de la provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.

Madrid, 16 de noviembre de 2007.-La Directora General de los Registros y del Notariado, Pilar Blanco-Morales Limones.