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En el recurso interpuesto por la Procuradora de los Tribunales doña Blanca Gómez García, en nombre de doña María-Isabel López Bravo, Cruz Roja Española y don Jesús Molinos Calvo contra la negativa de la Registradora de la Propiedad de Lerma D.ª Esther Sanchez Velilla, a la inscripción de un testimonio de Auto resolviendo un Expediente de dominio para la reanudación del tracto sucesivo de una finca.

Hechos I

Se presenta en el Registro testimonio del Auto dictado en cuya parte dispositiva se acuerda «estimar la solicitud formulada por los promotores del expediente y declarar justificado el dominio de la finca descrita...ordenando la inscripción en el Registro de la Propiedad de Lerma de la escritura de división de cosa común de fecha 7 de septiembre de 1963.»

II

La Registradora de la Propiedad de Lerma denegó la inscripción con la siguiente nota de calificación: Hechos.-El día tres de enero de dos mil siete se presentó en este registro, a las 12:30 horas, asiento 1286 del Diario 60 por don Felipe Antón, auto 187/05 de 8 de noviembre de 2005 dictado por la juez del juzgado de primera instancia número uno de Lerma doña Maria Esther Fernández de León, dictado en expediente de dominio para la reanulación del tracto sucesivo 273/04 acompañado de auto aclaratorio del mismo de 25 de noviembre de 2005 dictado por la misma juez y escritura de división de cosa común otorgada el siete de septiembre de mil novecientos sesenta y tres ante el notario de Lerma don Manuel Antón García con el número 417 de su protocolo. Los citados documentos fueron liquidados del ITPAJD el día 3 de enero de 2007. En el citado expediente de dominio, se pretende la reanulación del tracto sucesivo sobre la finca registral 6710 de Lerma la cual figura inscrita a favor de: Genoveva Bravo González una tercera parte indivisa en pleno dominio con carácter privativo, según la inscripción segunda de 23.2.25. Cástula Bravo González una tercera parte indivisa en pleno dominio con carácter privativo según la inscripción tercera de 1.9.26. Genoveva Bravo González una cuarta parte indivisa de una tercera parte indivisa en pleno dominio con carácter privativo según la inscripción octava de 1.8.47. Carmen Bravo Fabalis tres cuartas partes indivisas de una tercera parte indivisa en pleno dominio con carácter privativo según la inscripción novena de 17.10.47. Del citado auto resulta que los promotores del expediente, Maria Isabel López Bravo, Jesús Molinos Calvo y la Cruz Roja Española adquirieron los departamentos del inmueble objeto del expediente por los siguientes títulos: Maria Isabel López Bravo y sus hermanos el primer piso y patio con higuera en virtud de escritura de adjudicación de herencia de su madre Carmen Bravo Fabalis otorgada ante el notario de Burgos don Germán Cabrero Gallego el 30.9.80 número 2738 de protocolo. Jesús Molinos Calvo y sus hermanos el segundo piso, desván y 63% de los metros que constituyen la planta baja en virtud de escritura de partición de herencia de Maria Molinos Bravo otorgada ante la notario de Lerma Maria José Sánchez Moreno el 26.10.96 número 879 de su orden. Cruz Roja Española es propietaria de una panera, un corral -hoy patio-otro patio, un gallinero y el 37% de los metros que constituyen la planta baja en virtud de la misma escritura anterior en la que a efectos obligacionales se acordó que en caso de extinción de condominio sobre la planta baja correspondería a Cruz Roja la parte destinada a tienda y trastienda y a los hermanos Molino Calvo la parte restante. La parte dispositiva del citado auto declara justificado el dominio de la finca registral 6710 ordenando la inscripción en el registro de la propiedad de la escritura de división de cosa común de 7.9.63 así como la cancelación de las inscripciones contradictorias. La citada escritura de división de cosa común fue otorgada por Carmen Bravo Fabalis, Maria Molinos Bravo y Juan Molinos Bravo, titulares según la citada escritura de la finca objeto del expediente en la siguiente proporción. Carmen Bravo Fabalis 48/144 partes indivisas con carácter privativo. Maria Molinos Bravo 81/144 partes indivisas con carácter privativo. Juan Molinos Bravo 15/144 partes indivisas con carácter privativo. En dicha escritura Carmen y Maria se adjudican la casa objeto de la misma y la dividen en diversos departamentos susceptibles de aprovechamiento independiente en los términos del artículo 396 CC procediendo a la adjudicación de los mismos, y pactando un derecho de adquisición preferente caso de venta de cualquiera de ellos. Fundamentos de derecho. No se practica la inscripción y cancelación solicitada: 1. Por falta de congruencia del mandato con el procedimiento en el que se ha dictado, artículo 100 del Reglamento Hipotecario. El expediente de dominio es un procedimiento de jurisdicción voluntaria mediante el cual la autoridad judicial provee al propietario de una finca de un título supletorio que puede tener por finalidad, la inmatriculación, la inscripción de un exceso de cabida o la reanulación del tracto sucesivo interrumpido. Es por tanto un procedimiento habilitante para proporcionar una titulación supletoria al propietario de una finca que, como dice el artículo 272 del Reglamento Hipotecario, carece de título escrito de dominio o aun teniéndolo este no puede inscribirse por cualquier causa, reiterado por la R. DGRN 29.8.83 entre otras que exige para que proceda el expediente de dominio para la reanudación del tracto sucesivo «la carencia de títulos intermedios que puedan acceder al registro pues cuando estos existan su registración, una vez superada la calificación registral permite rectificar el asiento inexacto». Por tanto en el presente caso no resulta congruente con la finalidad aludida del expediente de dominio que el auto que pone fin al mismo ordene la inscripción de una escritura pública de división de cosa común pues si la misma fuera directamente inscribible su inscripción rectificaría el registro no siendo necesario promover un expediente al objeto de proporcionar una titulación supletoria para conseguir dicha rectificación. 2. Por falta de notificación del procedimiento a Genoveva y Castula Bravo González o sus causahabientes las cuales figuran como titulares registrales de la finca objeto del expediente, artículos 202 y 20 LH y 24 CE. 3. Por no constar el título de adquisición de la finca objeto del expediente de dominio, artículo 274.2 RH. Según R. DGRN 17.1.2003 es necesaria la expresión del título material de adquisición como circunstancia esencial de la inscripción pues tal causa de adquisición determina no solo la validez de la misma sino sus efectos que serán los efectos de la inscripción de los cuales serán notablemente distintos si se trata de una adquisición onerosa o de carácter gratuito. 4. Por no expresarse las circunstancias personales de las personas a cuyo favor debe practicarse la inscripción, en los términos de los artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 51 del Reglamento Hipotecario, así como las cuotas indivisas de adquisición, artículo 54 del Reglamento Hipotecario ya que el auto habla de Maria Isabel López Bravo junto con sus hermanas, Jesús Molinos Calvo junto con sus hermanos y Cruz Roja Española. 5. Por no constar constituido el régimen de propiedad horizontal sobre la finca objeto del expediente, principio de especialidad registral asentado en los artículos 9 y 8.5 de la Ley Hipotecaria y 51 del Reglamento Hipotecario. Del auto resulta que los promotores del expediente son titulares respectivamente del piso primero y patio con higuera, segundo piso, desván y 63% de los metros de la planta baja y una panera, dos patios, un gallinero y 37% de los metros de la planta baja. Se trata de derechos que recaen sobre una parte material de la finca sin previa división horizontal lo que produciría confusión en cuanto a la ordenación y eficacia de los derechos inscritos e iría en contra de la idea de unidad de la finca como objeto de derecho en el tráfico quebrantando el orden público inmobiliario en que se ubica el principio hipotecario de especialidad que impide el acceso al registro de figuras ambiguas e imprecisas. 6. En cuanto a la escritura de división de cosa común la misma no puede ser objeto de inscripción por no estar la finca inscrita en el registro a nombre de los otorgantes de la misma, artículo 20 de la Ley Hipotecaria. Los defectos 1, 2 y 6 tienen el carácter de insubsanables, el resto tienen el carácter de subsanables. La presente calificación negativa determina la prórroga del asiento de presentación por el plazo que señala el Artículo 323.1 de la Ley Hipotecaria. Contra dicha calificación cabe Recurso Gubernativo ante la Dirección General de los Registros y del Notariado en la forma y según los trámites previstos en los artículos 325 y siguientes de la Ley Hipotecaria o ser impugnadas directamente ante los juzgados de la capital de provincia a la que pertenezca el lugar en que esté sito el inmueble siendo de aplicación las normas del juicio verbal y observándose en la medida en que sean aplicables las disposiciones comprendidas en el artículo 328 de la Ley Hipotecaria. Dicho recurso podrá interponerse en el plazo de un mes a contar desde la notificación de la calificación, mediante escrito dirigido a este Registro o a cualquiera de las Oficinas a que se refiere el párrafo tercero del artículo 327 de la Ley Hipotecaria, si la impugnación se realiza directamente ante los juzgados de la capital de provincia la demanda deberá interponerse en el plazo de dos meses desde la notificación de la calificación, todo ello sin perjuicio de que el interesado pueda solicitar la calificación del Registrador sustituto con arreglo al cuadro de sustituciones del que puede informarse en este Registro, en el plazo de quince Díaz siguientes a la notificación, conforme a las reglas del artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria. Lerma a once de enero de dos mil siete. La Registradora. Fdo. Esther Sanchez Velilla.

La Registradora sustituta de Roa, D.ª M.ª Cristina González Pereda, confirmó la anterior nota de calificación.

III

La Procuradora de los Tribunales, D.ª Blanca Gómez García, en nombre de D.ª Maria Isabel López Bravo, Cruz Roja Española y D. Jesús Molinos Calvo, interpuso recurso alegando que lo que se trata es de reanudar el tracto inscribiendo la escritura de división a que se refiere el Auto, que se ha citado en debida forma a todas las personas sin que haya habido oposición alguna, que no es preciso expresar el título de adquisición de la finca, que no resulta constituido el régimen de propiedad horizontal, y finalmente, que precisamente por no estar inscrita la finca a nombre de los otorgantes de la escritura es por lo que se ha seguido el expediente de dominio.

IV

La registradora emitió el informe pertinente y elevó el expediente a esta Dirección General.

Fundamentos de Derecho

Vistos los artículos 24 de la Constitución Española, 396 del Código Civil, 8.5, 9, 20, 201 y 202 de la Ley Hipotecaria, 100 y 274 de su Reglamento y la Resolución de esta Dirección General de 17 de enero de 2003. 1. El primero de los defectos no puede ser mantenido. Es evidente que el objeto del Expediente de Dominio es la declaración de acreditarse tal dominio a favor de una o varias personas, pero el hecho de que la parte dispositiva del Auto declare que se estima tal dominio acreditado y que se inscriba la escritura que se expresa no es contradictorio con tal finalidad, pues lo que se comprende con facilidad es que el Juez declara que los titulares de la escritura referida han acreditado el dominio en la forma que de dicha escritura resulta.

2. El segundo de los defectos, consistente en la falta de notificación a dos titulares registrales, tampoco puede ser mantenido pues, según resulta del Antecedente de hecho 4.º fueron citados los herederos de tales titulares. 3. El defecto tercero, consistente en la falta de expresión del título de adquisición de la finca tampoco puede mantenerse, ya que tal título adquisitivo aparece expuesto en la escritura de división que se acompaña. 4. El defecto cuarto no ha sido recurrido. 5. El defecto quinto, consistente en que no se constituye el régimen de propiedad horizontal, tampoco puede mantenerse. La escritura repetida, que se denomina de división de cosa común, expresa la cuota de cada elemento privativo y declara que son elementos comunes los referidos en el artículo 396 del Código Civil, con lo que se está refiriendo, de manera indubitada, al régimen de propiedad horizontal. 6. Igual camino debe decirse del defecto 6.º pues precisamente el hecho de que los titulares registrales de la finca no sean los otorgantes de la escritura de división es la causa de que se haya tenido que recurrir al expediente de dominio para reanudar el tracto.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto.

Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.

Madrid, 21 de noviembre de 2007.-La Directora General de los Registros y del Notariado, Pilar Blanco-Morales Limones.