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En el recurso interpuesto por don Francisco Javier Manso Alonso contra la negativa de la Registradora de la Propiedad número 2 de Segovia doña M.ª de los Ángeles Galto-Durán Rivera, a inscribir una escritura de compraventa.

Hechos I

En escritura autorizada por el Notario de Segovia don Julio Vázquez Velasco con fecha ocho de noviembre de dos mil seis, número 2.639 de protocolo, don Ovidio Montalvo Martín vendió a don Francisco Javier Manso Alonso una finca rústica no inmatriculada, perteneciente a la demarcación del Registro de la Propiedad número 2 de Segovia.

II

Presentada esta escritura, por segunda vez en el Registro de la Propiedad de Segovia número 2, fue calificada negativamente con la siguiente nota, que es la que constituye el objeto de este recurso:

Previo examen y calificación del precedente documento, se suspende la inscripción del mismo por el defecto, subsanable, de no coincidir la descripción de la finca con la que figura en el titulo previo, no pudiéndose identificar la misma dada la diferencia existente entre ambas descripciones, de conformidad con el párrafo 5.º del articulo 298.3 del Reglamento Hipotecario, y la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de fecha 3 de Febrero de 2003. Falta la previa inscripción de la finca a favor del transmitente (art. 20 de la Ley Hipotecaria), no siendo el titulo inmatriculable por no ajustarse a ninguno de los supuestos del articulo 298 del Reglamento Hipotecario, ya que ni cuenta con antetitulo fehaciente en que se identifique la finca indubitadamente ni se acompaña acta de notoriedad acreditativa, a juicio del Notario autorizante, de que el transmitente era tenido por dueño de dicha finca. Hechos.-1.º) El precedente documento, consistente en una escritura otorgada ante el Notario de Segovia, don Julio Vázquez y Velasco, el día 8 de noviembre de 2006, número 2639, fue presentado en el Libro Diario de este Registro el día uno de diciembre del pasado año, habiendo sido calificado negativamente con fecha veinte de ese mismo mes y año, y retirado para subsanar defecto con fecha veintiocho de diciembre del pasado año. El documento ha sido reintegrado a esta Oficina con fecha veintiséis de enero del corriente año, en unión de los siguientes documentos: 1, copia autorizada del título previo; 2, certificación de defunción de don Ovidio Montalvo Manso; y 3, un informe del Ayuntamiento de Anaya, de fecha 8 de enero de 2007; 2.º) En dicha escritura se transmite una finca cuya descripción no coincide con la que consta en los títulos previos; Fundamentos de Derecho: Visto el párrafo cuarto del artículo 298.1 del vigente Reglamento Hipotecario, así como la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de fecha 3 de Febrero de 2003, la Registradora que suscribe ha acordado: Suspender la inscripción del documento por el defecto señalado al principio de esta nota; no tomándose anotación de suspensión por no haberse solicitado expresamente.

A continuación se consigna la posibilidad de acudir a la calificación por el Registrador sustituto, así como los recursos que caben contra la nota.

III

Don Francisco Javier Manso Alonso, interpuso recurso contra esa nota de calificación en el que tras expresar los hechos que se han producido, alega los siguientes fundamentos de derecho: a).-El Registrador fundamenta en parte su negativa en la resolución de la Dirección General de tres de febrero de dos mil tres, la cual está referida a inscripción (que no inmatriculación) de excesos de cabida de fincas ya inscritas, sin que tenga que ver con el supuesto de inmatriculación de finca que ahora nos ocupa, a no ser que el Registrador este formulando con ello una conclusión analógica («in malam partem») mediante una interpretación extensiva cuyos límites quedan rebasados; b).-Tampoco es certera la calificación, al expresar que se ha incumplido el artículo 298 del Reglamento Hipotecario, por cuanto este precepto reglamentario sólo exige la acreditación de la previa adquisición de la finca que se pretende inscribir mediante documento fehaciente, lo que si se ha acreditado en este caso por aportación del título público previo, sin que sea aplicable (lo que parece que ocurre en este caso por inercia), el párrafo que en este número 1 del artículo 298 del Reglamento Hipotecario introdujo el Real Decreto 1867/1998 de 4 de septiembre, el cual fue anulado por la sala tercera del Tribunal Supremo en sentencia de 31 de enero de 2.001, dejando vigente el párrafo quinto del número 3, carente de conexión con el anulado y al que el Registrador alude y utiliza en sustitución de aquel suprimido por el alto tribunal, en una interpretación extensiva que resulta inadecuada; c).-Por otro lado, el Registrador hace caso omiso del informe municipal presentado junto al título previo, en el que queda constancia de que la finca (tal y como se describe en ambos títulos) es la misma; d).-Finalmente el Registrador está incumpliendo (en sentido negativo) el principio de legalidad localizado en el artículo 18 de la Ley Hipotecaria y 98 y siguientes de su Reglamento, cuando somete a calificación datos descriptivos de la finca, como la extensión y linderos de la misma que están excluidos de su función calificadora tal y como lo han declarado entre otras las sentencias del Tribunal Supremo de 6 de febrero de 1987 y 15 de junio de 1989.

IV

Doña M.ª de los Ángeles Galto-Durán Rivera, Registradora de la Propiedad número 2 de Segovia, remitió el expediente a este Centro Directivo en unión de su informe.

Fundamentos de Derecho

Vistos los artículos 205 de la Ley Hipotecaria, 298 de su Reglamento y la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 13 de septiembre de 2002 y 18 de diciembre de 2003.

1. Se presenta en el Registro una escritura de compraventa de una finca no inmatriculada, describiéndose en ella en la forma en que aparece en el título del vendedor (escritura pública de donación otorgada catorce años antes) y con la descripción actualizada a la realidad y coincidente con la certificación catastral descriptiva y gráfica que se incorpora a la misma escritura. La diferencia entre una y otra descripción, se circunscribe al paraje de situación, la superficie y tres de sus cuatro linderos. A la escritura se acompaña un informe del Ayuntamiento correspondiente al término municipal de situación de la finca, en la que se especifica que «la parcela 5082 del Polígono 1 de este término municipal, al sitio de Vereda de la Fuente» se corresponde actualmente con la misma finca al sitio del paraje de «La Pradera», y que en la misma se han hecho recientemente alineaciones y cesiones».

El Registrador, en la calificación que ha sido recurrida, suspende la inscripción del documento, por el defecto subsanable de no coincidir la descripción de la finca con la que figura en el título previo, no pudiéndose identificar la misma dada la diferencia existente entre ambas descripciones. 2. Según los documentos presentados al Registrador para su calificación, el título previo se refiere a una finca rústica de siete áreas, en tanto que la descripción actual que se pretende corresponda a la misma finca, se refiere a un terreno rústico de cuatro áreas y ochenta y cinco centiáreas; de los cuatro linderos, sólo coinciden ambas descripciones en uno de ellos y aunque el informe municipal trata de aclarar que se trata de la misma finca -aunque con cambio en la denominación del paraje de su situación-, no acaba de referirse directamente a la finca descrita en el título previo, sino que se limita a consignar que en la finca «se han hecho recientemente alineaciones y cesiones, lo cual parece apuntar a una posible configuración de la finca como urbana, cuando en el título de describe como rústica. Dándose esas circunstancias fácticas, el recurso no puede prosperar, pues existiendo diferencias entre la descripción de la finca en el título previo y la que de la misma figura en el título inmatriculador, en términos tales que permitan albergar una duda razonable acerca de que se trate de la misma finca, no puede entenderse cumplido el requisito establecido tanto en el artículo 205 de la Ley Hipotecaria como, posteriormente, en el artículo 298 de su Reglamento, de la necesaria acreditación fehaciente por el transmitente de su adquisición de la finca o derecho con anterioridad a la fecha del título inmatriculador, por lo que para lograr la inscripción de ese segundo título, deberá ser complementado con el acta de notoriedad acreditativa de que el transmitente o causante es tenido por dueño prevista en el artículo 298-1 2.ª del Reglamento Hipotecario o realizar las oportunas rectificaciones en el título previo, por todos los que lo otorgaron o sus herederos o causahabientes (Vid. Resolución de 18 de diciembre de 2003).

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.

Madrid, 4 de enero de 2008.-La Directora General de los Registros y del Notariado, Pilar Blanco-Morales Limones.