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En el recurso interpuesto por don Pedro Santamera Sánchez, en representación de la comunidad de propietarios de la Urbanización El Mirador contra la nota de calificación del Registrador de la Propiedad de Marbella número 2, don Francisco Manuel Galán Ortega, por la que se deniega la solicitud de cancelación de un exceso de cabida ya practicado.

Hechos

I

Con fecha 10 de febrero de 2005 sobre la finca 14213 del libro 182 del Registro número 2 de Marbella, se practicó la inscripción de un exceso de cabida de 613 metros con 15 decímetros cuadrados. Con fecha 30 de enero de 2008, don Pedro Santamera Sánchez, en nombre y representación de la comunidad de propietarios de la Urbanización El Mirador, solicita mediante instancia privada, la cancelación de dicho exceso de cabida, por entender que con él se extingue el derecho de los propietarios de esa urbanización sobre los viales y zona verde común, alterando la realidad física para englobar en la finca originaria una superficie colindante adicional que claramente consta inscrita como zona verde. Presentada dicha instancia en el Registro de la Propiedad de Marbella número 2, fue objeto de nota de calificación, en la que tras recordar la vigencia -y transcribirlos- de los preceptos contenidos en los artículos 1.º, apartado 3; 38; 40, y 82 de la Ley Hipotecaria, se deniega la cancelación solicitada en los siguientes términos: «En mérito a todo ello no procede actuación alguna del Registrador que suscribe, en atención a lo que se solicita en el escrito presentado, sino antes bien, recordar por último lo que dispone el artículo 298 del Reglamento Hipotecario, que dispone in fine que los que se crean con derecho a la finca o parte de ella cuya inscripción se haya practicado conforme al artículo 205 de la Ley podrán alegarlo ante el Juzgado o Tribunal competente en juicio declarativo, y deberá el juez ordenar que de la demanda se tome en el Registro la correspondiente anotación preventiva. Marbella, a 31 de enero de 2008. El Registrador, F. Manuel Galán». Esta nota fue objeto de calificación sustitutoria, que fue confirmada por el Registrador de la Propiedad número 6 de los de Málaga.

II

Mediante escrito de fecha 17 de marzo de 2008, don Pedro Santamera Sánchez, en representación de la comunidad de propietarios de la Urbanización El Mirador, interpone recurso contra la anterior calificación en base a los siguientes argumentos: que con la inscripción del exceso de cabida practicado se extingue el derecho de los propietarios de esa urbanización sobre los viales y zona verde común, alterando la realidad física para englobar en la finca originaria una superficie colindante adicional que claramente consta inscrita como zona verde; que la comunidad de propietarios desconoce los motivos por los que se llegó a efectuar esa inscripción pues se alteraban los lindes y desaparecía una zona verde pública; que se trataba de una finca formada por división, en la que se expresaba con exactitud su superficie; que el exceso de cabida debió haber suscitado dudas sobre la identificación de la finca, pues los linderos eran de carácter fijo y el incremento de superficie sólo podía suponer agregar a la finca la superficie de zona verde que lindaba al sur; que estos motivos deberían haber bastado para que el registrador hubiera suspendido la inscripción del exceso por aplicación de lo dispuesto en el artículo 298.3, párrafo 5.º, del Reglamento Hipotecario; que aunque el artículo 40 de la Ley Hipotecaria prevé la rectificación en procedimiento judicial, también admite que se realice mediante la correspondiente cancelación; que esto es lo que procede ahora, debiéndose constatar la superficie contenida en los linderos originariamente registrados.

III

El Registrador emitió informe el día 19 de marzo de 2008 y elevó el expediente a este Centro Directivo.

Fundamentos de derecho

Vistos los artículos 1, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria y 298 de su Reglamento. Así como las resoluciones de este Centro Directivo, de fechas 26 de abril de 2000, 31 de marzo de 2003, 3 de abril de 2006 y 27 de abril de 2007.

1. Se debate en este recurso sobre la posibilidad de cancelar un exceso de cabida ya practicado sobre una finca, cancelación que se solicita en virtud de instancia privada suscrita en representación de una comunidad de propietarios colindante que se considera perjudicada por el exceso de cabida, al entender que con él se alteran los linderos y zonas verdes reconocidos a su favor en otras inscripciones y por entender que el registrador debió haber suspendido el exceso de cabida al proceder la finca por división y tener linderos fijos.

2. Es doctrina reiterada de esta Dirección General, que los asientos del Registro están bajo la salvaguardia de los Tribunales y que no pueden rectificarse sin consentimiento de todos aquellos a quienes el asiento a rectificar conceda algún derecho o, subsidiariamente, sin la oportuna resolución judicial firme recaída en procedimiento declarativo entablado contra todos ellos (cfr. artículos 1, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria). Conforme ha señalado reiteradamente esta Dirección General (ver resoluciones citadas en los vistos, entre otras muchas) de los artículos 66 y 324 de la Ley Hipotecaria resulta que el recurso contra la calificación registral es el cauce legalmente arbitrado, a salvo la posibilidad de acudir a los tribunales para contender acerca de la validez o nulidad de los títulos, para impugnar las calificaciones de los Registradores cuando suspendan o denieguen el asiento solicitado. Sólo puede interponerse frente a las calificaciones negativas, totales o parciales, suspensivas o denegatorias, de manera que no cabe instar recurso frente a la calificación positiva del Registrador por la que se extiende el correspondiente asiento, cualquiera que sea la clase de éste; por tanto, tampoco si lo que se ha practicado es una cancelación. Por el contrario, una vez practicado el asiento, tal y como señala el artículo 1.3 de la Ley, el mismo queda bajo la salvaguarda de los Tribunales y produce todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en la Ley; y eso sólo puede ocurrir por vía judicial y no a través del cauce del recurso contra la calificación registral. 3. En definitiva, para anular el exceso de cabida practicado deberá consentir en escritura pública el favorecido por él o bien ordenarse así en procedimiento judicial seguido contra titular registral. Debe insistirse en que el recurso contra la calificación registral no es el cauce adecuado para rectificar un asiento practicado; siendo preciso, conforme al artículo 40 de la Ley Hipotecaria, que medie el consentimiento de todos los interesados o resolución judicial. Todo ello sin perjuicio de la posibilidad de exigir responsabilidad civil al registrador si, una vez rectificado el asiento practicado, se probara la indebida actuación registral en la práctica del asiento solicitado. 4. Tampoco puede pronunciarse este Centro Directivo sobre si fue o no correcta la calificación del Registrador que dio lugar a la inscripción del exceso de cabida cuya cancelación ahora se pretende. Extendido el asiento del exceso, la situación registral queda bajo la salvaguarda de los Tribunales, produciendo todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en la Ley (artículo 1.3 de la Ley Hipotecaria). En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación del Registrador en los términos resultantes de los anteriores pronunciamientos.

Contra esta Resolución, los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.

Madrid, 3 de septiembre de 2008.-La Directora General de los Registros y del Notariado, Pilar Blanco-Morales Limones.