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En el recurso interpuesto por don Juan González Espinal, notario de Valladolid, contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Olmedo, don Francisco Javier Serrano Fernández, por la que se suspende la inscripción de una escritura pública de compraventa.

Hechos

I

Mediante escritura autorizada por el notario de Valladolid don Juan González Espinal el 30 de enero de 2009 la sociedad Urbanizadora Comon, S.A. vendió un solar en un polígono industrial a los cónyuges don P. J. L. O. y doña E. R. R. y a los cónyuges don F. J. L. O. y doña L. A. M. que la compran y adquieren, por mitad y pro indiviso, para sus respectivas sociedades de gananciales, por el precio de ciento veintiséis mil euros, incrementados por el IVA correspondiente, parte del cual se declara recibido con anterioridad, y parte se paga mediante una transferencia bancaria y la entrega de un cheque bancario en el día del otorgamiento.

II

El 30 de enero de 2009 fue presentado dicho título en el Registro de la Propiedad de Olmedo, siendo objeto de la siguiente calificación:

«Hechos. I.–La escritura otorgada el día treinta de enero de dos mil nueve, ante el notario de Valladolid, don Juan González Espinal, con el número 239 de su protocolo, ha sido presentada telemáticamente el día treinta de enero de dos mil nueve, bajo el asiento 95 del Diario 126. II.–Con fecha 21 de febrero se ha aportado al Registro la presente copia autorizada en papel, una vez autoliquidada del impuesto, y sin haberse justificado la presentación de la copia electrónica ni realizado ninguna otra gestión por vía telemática. Fundamentos de derecho. Primero.–Conforme a los artículos 18 de la Ley Hipotecaria y 98 de su Reglamento, el registrador califica bajo su responsabilidad los documentos presentados, extendiéndose la calificación –entre otros extremos– a «los obstáculos que surjan del Registro», a «la legalidad de sus formas extrínsecas de los documentos de toda clase en cuya virtud se solicite la inscripción», a «las que afecten a la validez de los mismos, según las leyes que determinan la forma de los instrumentos» ya «la no expresión, o la expresión sin claridad suficiente, de cualquiera de las circunstancias que, según la Ley y este Reglamento, debe contener la inscripción, bajo pena de nulidad.»

Este principio legal de calificación por el registrador se reconoce expresamente en cuanto a los «documentos públicos autorizados o Intervenidos por notario» por el artículo 143 del Reglamento Notarial, al establecer que los efectos que el ordenamiento Jurídico les atribuye «podrán ser negados o desvirtuados por los Jueces y Tribunales y por las administraciones y funcionarios públicos en el ejercicio de sus competencias». Impugnada esta nueva redacción según el Real Decreto 45/2007, de 19 de enero, ha sido confirmada expresamente por el Tribunal Supremo en sentencia de 14 de octubre de 2008.

Segundo.–El párrafo 1.º del artículo 21 de la Ley Hipotecaria establece que «los documentos relativos a contratos o actos que deban inscribirse expresarán, por lo menos, todas las circunstancias que necesariamente debe contener la inscripción y sean relativas a las personas de los otorgantes, a las fincas y a los derechos inscritos».

Paralelamente, el artículo 173 del Reglamento Notarial dispone que «en todo caso el notario cuidará de que en el documento inscribible en el Registro de la Propiedad inmueble… se consignen todas las circunstancias necesarias para su inscripción, según la respectiva disposición aplicable a cada caso, cuidando además de que tal circunstancia no se exprese con inexactitud que dé lugar a error o perjuicio para tercero».

Tercero.–El artículo 10 de la Ley Hipotecaria establece que «en la inscripción de los contratos en que inmuebles mediado precio o entrega de metálico se hará constar el que resulte del título, así como la forma en que se hubiese hecho o convenido el pago».

El artículo 7 de la Ley de Medidas para la Prevención del Fraude Fiscal, Ley 36/2006, de 29 de noviembre, introdujo un 2.º párrafo en el artículo 21 de la Ley Hipotecaria en los siguientes términos: «Las escrituras públicas relativas a actos o contratos por los que se declaren, constituyan, transmitan, graven, modifiquen o extingan a titulo oneroso el dominio y los demás derechos reales sobre bienes Inmuebles, cuando la contraprestación consistiera, en todo o en parte, en dinero o signo que lo represente, deberán expresar… la identificación de los medios de pago empleados por las partes, en los términos previstos en el artículo 24 de la Ley del Notariado».

El párrafo 4.º del citado articulo 24 de la Ley del Notariado establece que «En las escrituras relativas a actos o contratos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan a titulo oneroso el dominio y los demás derechos reales sobre bienes inmuebles se identificarán, cuando la contraprestación consistiere en todo o en parte en dinero o signo que lo represente, los medios de pago empleados por las partes. A tal fin, y sin perjuicio de su ulterior desarrollo reglamentario, deberá identificarse si el precio se recibió con anterioridad o en el momento del otorgamiento de la escritura, su cuantía, así como si se efectuó en metálico, cheque, bancario o no, y, en su caso, nominativo o al portador, otro instrumento de giro o bien mediante transferencia bancaria».

El desarrollo reglamentario a que el precepto legal invoca se produjo mediante el Real Decreto 45/2007, de 19 de enero (con entrada en vigor al día siguiente de su publicación en el B.O.E., que tuvo lugar el 29 de enero de 2007) que entre otros muchos preceptos dio nueva redacción al artículo 177 del Reglamento Notarial, haciéndolo en el mismo sentido seguido por la Dirección General de los Registros y el Notariado en la Instrucción de 28 de noviembre de 2006.

Esta redacción se modificó de nuevo por el Real Decreto 1804/2008, de 3 de noviembre (con entrada en vigor al día siguiente de su publicación en el B.O.E., que tuvo lugar el18 de noviembre de 2008). En lo que aquí importa, la nueva redacción del artículo 177 del Reglamento Notarial suprime la exigencia de expresión concreta de la fecha de pago y establece distintos requisitos según el medio de pago empleado en metálico, mediante cheque u otro instrumento de giro, y por transferencia o domiciliación bancaria.

Cuarto.–En cuanto a «los cheques y demás instrumentos de giro» se exige su numeración y «el código de la cuenta» contra la que se libran, lo que parece que se cumple tanto si se identifica la entidad, sucursal y número de cuenta (10 dígitos) como si se expresa el «Código Cuenta Cliente» (CCC de 20 dígitos) o IBAN (código Internacional de 24 dígitos).

El nuevo régimen legal puede sistematizarse como sigue:

a) Si se entregaron con anterioridad: No es necesario testimoniarlos en la escritura, pero sí expresar:

1. Su cuantía y de qué tipo de instrumento se trata cheque o pagaré, si es bancario o no, y si es nominativo o al portador (datos del artículo 24 de la Ley del Notariado).

2. La numeración del instrumento de pago y el código de la cuenta de cargo o, en sustitución de ésta, el hecho de tratarse de cheque bancario librado contra entrega de metálico (nuevo requisito del 177).

b) Si se entregan en el momento del otorgamiento y están librados con cargo a una cuenta del pagador (cheques ordinarios o cheques conformados): Han de aparecer testimoniados en la escritura, con lo que indirectamente queda constancia de las circunstancias del artículo 24 de la Ley del Notariado, de la numeración del instrumento y del código de la cuenta de cargo, aunque nada se exprese directamente en el cuerpo de la misma.

c) Si se entregan en el momento del otorgamiento y están librados con cargo a una cuenta de la propia entidad bancaria (cheques bancarios): Han de aparecer testimoniados en la escritura, con lo que indirectamente queda constancia de las Circunstancias del artículo 24 de la Ley del Notariado y de la numeración del Instrumento, pero no del código de la cuenta de cargo, por lo que ha de expresarse en cuerpo de la misma el de la cuenta contra la que los ha librado el Banco o Caja o la circunstancia de haberlo hecho contra entrega de metálico.

En cuanto al «pago por transferencia o domiciliación» dispone el mismo articulo 177 que «los comparecientes deberán manifestar los datos correspondientes a los códigos de las cuentas de cargo y abono, quedando constancia en la escritura de dichas manifestaciones» Aunque no lo diga expresamente, es claro que continúa vigente la necesidad de expresar los Importes de los pagos conforme al artículo 24 de la Ley del Notariado.

Quinto.–Estos requisitos no se cumplen adecuadamente en la escritura que se califica en cuanto a los pagos realizados con anterioridad, ya que se expresa que ascienden a un total de 43.848 € según cuadro que se incorpora, y en dicho cuadro:

1.º En la primera partida se habla de dos primeros pagos por transferencia: una por importe de 6.300 € y otra de 7.812,00 € y no se expresa ni el código de la cuenta de abono ni el de la de cargo (no se sabe si la de abono que se dice tras el pago que a continuación se cita se refiere o no también a esta transferencia).

2.º A continuación, en la misma partida, se cita un ingreso en cuenta por importe de 7.812,00 € sin expresarse si se trata de transferencias o domiciliación bancaria, o de ingresos en efectivo o en instrumento de giro.

3.º En la segunda partida se habla sin más de «15 pagos ingresados» en determinada cuenta, sin expresarse tampoco si se trata de transferencias o de domiciliación bancaria, o de ingresos en efectivo o en instrumento de giro.

4.º En el cuerpo de la escritura se habla de «ingresos en cuenta y por medio de los pagarés allí enumerados» y que estos «fueron cobrados por compensación», lo que lejos de disipar las dudas introduce un nuevo elemento de confusión al remitirse a tales instrumentos de los que nada se dice en el cuadro.

Si la mención a los pagarés es correcta habría que indicar su numeración, si son nominativos o al portador, si están o no librados por entidad de crédito, y el código de la cuenta de cargo en los términos antes dichos, a lo que no se procede, siendo indiferente a efectos registrales que se cobraran o no «por compensación».

El notario autorizante advierte expresamente de que «según dicen, no pueden acreditarme documentalmente los pagos referidos, por no disponer del justificante correspondiente».

La advertencia es ociosa en cuanto a tal «acreditación documental» –no es necesaria con la vigente redacción del artículo 177 tratándose de pagos hechos antes del otorgamiento de la escritura– por lo que debe entenderse referida a la manifestación de los datos a que antes se ha hecho referencia.

Sexto.–Sin embargo, la Ley de Medidas para la Prevención del Fraude Fiscal permite al notario autorizar la escritura aunque los comparecientes incumplan su deber de identificar los medios de pago empleados, confiando el control de la legalidad al registrador de la propiedad.

Así, el nuevo párrafo 3.º del artículo 254 de la Ley Hipotecaria dispone que «no se practicará ninguna inscripción en el Registro de la Propiedad de títulos relativos a actos o contratos por los que se declaren, constituyan, transmitan, graven, modifiquen o extingan a titulo oneroso el dominio y los demás derechos reales sobre bienes inmuebles, cuando la contraprestación consistiera, en todo o en parte, en dinero o signo que lo represente, si el fedatario público hubiere hecho constar en la escritura la negativa de los comparecientes a identificar, en todo o en parte, los datos o documentos relativos a los medios de pago empleados».

En el mismo sentido, el citado nuevo artículo 177 del Reglamento Notarial dispone que «en caso de que los comparecientes se negasen a aportar alguno de los datos o documentos citados anteriormente, el Notario hará constar en la escritura esta circunstancia, y advertirá verbalmente a aquellos de lo dispuesto en el apartado 3 del artículo 254 de la Ley Hipotecaria de 8 de febrero de 1946, dejando constancia, asimismo, de dicha advertencia».

Séptimo.–Es decir, en cualquiera de tales supuestos, la escritura está válidamente otorgada pero se entenderá aquejada de un defecto subsanable que impide su inscripción en el Registro de la Propiedad.

En la misma línea se pronunció la Dirección General de los Registros y el Notariado al hablar en la Resolución de 18 de mayo de 2007 de «cierre del registro para las escrituras públicas en las que, teniendo por objeto el indicado en el artículo 24 de la Ley del Notariado, las partes se hayan negado parcial o totalmente a identificar los medios de pago» o «si existen omisiones en esa identificación», como, «por ejemplo, si se dice que el precio es una cantidad determinada pero de la suma de los importes identificados por el notario resulta que hay una parte no identificada» o «si no existe mención alguna en la escritura pública acerca de cuáles son los medios de pago», o en cualquier otro caso en que se incumpla lo establecido en el articulo 24 de la Ley del Notariado, bien directamente, bien en su desarrollo reglamentario mediante el articulo 177. (Cuestión distinta es la que se plantea si «los otorgantes no pudieran acompañar, en todo o en parte del precio, los documentos acreditativos del medio de pago empleado», en cuyo caso la redacción entonces vigente del artículo 177 del Reglamento Notarial se limitaba a Imponer al notario las obligaciones de preguntar a los otorgantes las causas por las que no se aportan los documentos Justificativos de pago y las fechas y los medios de pago empleados, y de hacer constar en la escritura las manifestaciones al respecto de dichos otorgantes, por lo que la misma Resolución entiende que si se hace así no debe el registrador suspender la inscripción). Esta doctrina se reitera en la Resolución de 26 de mayo de 2008.

Octavo.–Según la Disposición Final Quinta del Real Decreto 1804/2008, de 3 de noviembre, «el presente Real Decreto entrará en vigor el día siguiente de su publicación en el Boletín Oficial del Estado». Habiendo tenido lugar ésta en el del 18 del mismo mes, la entrada en vigor se produce el 19 de noviembre de 2008.

Se exceptúan algunas disposiciones concretas para las que se establecen normas especiales: la Disposición Final Tercera, por ejemplo, modifica determinadas normas relativas al I.R.P.F. «con efectos desde el 1 de enero de 2008» y la Disposición Transitoria Única fija la fecha de 1 de enero de 2007 en materia de régimen fiscal de entidades sin fines lucrativos y mecenazgo.

Por todo ello, no habiéndose establecido ninguna norma especial de Derecho Transitorio en cuanto al nuevo régimen del artículo 177 del Reglamento Notarial, es plenamente aplicable a todas las escrituras que se autoricen desde el 19 de noviembre de 2008 con independencia de la fecha en que se declare haber hecho el pago; y en cuanto a ésta el repetido precepto sólo distingue los pagos «con anterioridad o en el momento del otorgamiento de la escritura», sin hacer distinciones en cuanto a aquellos por razón de haberse realizado antes o después de la entrada en vigor del Real Decreto.

Calificación: Calificado el título a la vista de los libros del Registro y de los Fundamentos de Derecho expuestos, suspendo la inscripción por el defecto subsanable siguiente:

Documentándose en la escritura que se califica un acto o contrato con contra prestación consistente, en todo o en parte, en dinero o signo que lo represente, no se identifican todos los medios de pago empleados por las partes en los términos exigidos por la Ley de Medidas para la Prevención del Fraude Fiscal, Ley 36/2006, de 29 de noviembre, por el artículo 24 de la Ley del Notariado y por el artículo 177 del Reglamento Notarial según su redacción por el Real Decreto 1804/2008, de 3 de noviembre. [Sigue apartado relativo a medios de subsanación y pie de recursos]. Olmedo, a 18 de febrero de 2009».

III

El notario autorizante interpuso recurso mediante escrito de 17 de marzo de 2009 contra la calificación del Registrador de Olmedo antes transcrita. En tal escrito alega, entre otros, los siguientes argumentos: que el Registrador se excede, en su calificación, del ámbito al que ésta debe extenderse en materia de medios de pago; que es de aplicación en esta materia la doctrina de la Dirección General de los Registros y del Notariado recaída en interpretación del artículo 98 de la Ley 24/2001; que es al notario al que la ley encomienda en exclusiva cerciorarse de que los medios de pago empleados son adecuadamente acreditados; que la indicación de los medios de pago que se contiene en la escritura es suficiente atendiendo al momento en que dichos pagos se realizaron; que para los realizados antes de la entrada en vigor del Real Decreto 1804/2008, de 3 de noviembre, no puede aplicarse las reglas de éste aunque la escritura se haya otorgado ya bajo su vigencia, cumpliendo la escritura las exigencias del artículo 177 del Reglamento Notarial en su redacción anterior.

IV

El registrador de la propiedad informó y elevó el expediente a esta Dirección General mediante escrito de 31 de marzo de 2009, con entrada en este Centro el 6 de abril de 2009.

Fundamentos de Derecho

Vistos los artículos 103 de la Constitución, 1156 y 1170 del Código Civil; 1, 10, 18, 21, 22 y 254, de la Ley Hipotecaria; 24 de la Ley del Notariado; los artículos sexto y séptimo de la Ley 36/2006, de 29 de noviembre, de medidas para la prevención del fraude fiscal; artículo 177 del Reglamento Notarial; 51.7.º del Reglamento Hipotecario; y las Resoluciones de 27 de noviembre de 1986, 2 de noviembre de 1992, 12 de junio de 1993, 5 de octubre de 1994, 27 de septiembre de 1999, 12 de septiembre y 2 de diciembre de 2000, 27 de mayo de 2003 y las citadas en su vistos, 23 y 26 de septiembre de 2005, 14, 20 y 28 de febrero de 2007, 18 de mayo de 2007, 26 de mayo de 2008 y 2 de junio de 2009.

1. Se debate en este recurso la inscribilidad de una escritura de compraventa de un solar-parcela de uso industrial resultante del correspondiente plan parcial de ordenación urbana. El registrador suspende la inscripción por considerar que, documentándose en la escritura que se califica un acto o contrato con contraprestación consistente, en todo o en parte, en dinero o signo que lo represente, no se identifican todos los medios de pago empleados por las partes en los términos exigidos por la Ley de Medidas para la Prevención del Fraude Fiscal, Ley 36/2006, de 29 de noviembre, por el artículo 24 de la Ley del Notariado y por el artículo 177 del Reglamento Notarial según su redacción por el Real Decreto 1804/2008, de 3 de noviembre. La discusión gira, pues, en torno a la constancia de los medios de pago del precio convenido. Dicha constancia se contiene en la estipulación segunda de la escritura calificada, cuyo texto literal se transcribe «infra».

2. La cuestión relativa a la constancia de los medios de pago en escritura pública no es algo esencialmente novedoso en nuestro ordenamiento (baste recordar la normativa que tradicionalmente lo ha exigido en materia de inversiones extranjeras y control de cambios), si bien la Ley 36/2006, de 29 de noviembre, de medidas de prevención del fraude fiscal, por la que se procede a modificar los artículos 17, 23 y 24 de la Ley del Notariado y 21 y 254 de la Ley Hipotecaria, incorpora elementos muy distintos e impone nuevas obligaciones que permiten concluir acerca de cuál ha sido la voluntad del Legislador.

El artículo 10 de la Ley Hipotecaria, que no ha sido modificado, establece que «en la inscripción de contratos en los que haya mediado precio o entrega en metálico, se hará constar el que resulte del título, así como la forma en que se hubiere hecho o convenido el pago».

Por su parte, el artículo 177 del Reglamento Notarial en su versión previa a la reforma producida por el Real Decreto 45/2007, de 19 de enero, exigía que en las escrituras públicas se hiciera constar «el precio o valor de los derechos», debiéndose determinar el mismo con «arreglo al sistema monetario oficial de España, pudiendo también expresarse las cantidades en moneda o valores extranjeros, pero reduciéndolos simultáneamente a moneda española».

De la normativa anterior se deducía claramente que no existía obligación legal alguna de hacer constar los medios de pago –entendiendo por tales los concretos cauces o vías empleados o previstos para satisfacer el precio o contraprestación–, sino tan sólo el montante del precio y forma del pago. La simple comparación entre el artículo 10 de la Ley Hipotecaria y el vigente artículo 24 de la Ley del Notariado demuestra –si no se quiere concluir en una interpretación absurda en el sentido de que el Legislador no ha aportado nada novedoso– que de aquel precepto de la Ley Hipotecaria no se derivaba obligación de concreción de medios de pago y fechas del mismo respecto de aquellas escrituras que tenían por objeto transmisiones inmobiliarias o constituciones de derechos reales sobre bienes inmuebles, ya que no debe confundirse forma de pago (artículo 10 de la Ley Hipotecaria) con identificación de medios de pago (artículos 24 de la Ley del Notariado y 21 y 254 de la Ley Hipotecaria).

Dicho marco normativo ha sido objeto de una importante revisión a raíz de la Ley 36/2006, de 29 de noviembre, de medidas para la prevención del fraude fiscal, que introduce reformas en la legislación hipotecaria y notarial con el objetivo fundamental de que la respectiva actuación profesional de los Notarios y Registradores contribuya activamente en la citada prevención del fraude fiscal. Como pone de manifiesto la Exposición de Motivos de dicha Ley, que constituye un elemento relevante para conocer cuál ha sido la voluntad del legislador, el fraude fiscal es un fenómeno del que derivan graves consecuencias para la sociedad en su conjunto, por lo que frente a los comportamientos defraudatorios, la actuación de los poderes públicos debe encaminarse no sólo a la detección y regularización de los incumplimientos tributarios, sino también a evitar que esos comportamientos se produzcan. En este sentido la citada Exposición de Motivos destaca que el «fortalecimiento del control y la prevención del fraude fiscal es un compromiso del Gobierno» y que, atendiendo a las líneas estratégicas de la lucha contra el fraude se incluyen «un conjunto de medidas tendentes a potenciar las facultades de actuación de los órganos de control, con remoción de los obstáculos procedimentales que pudieran perjudicar la eficacia de la respuesta al fenómeno del fraude». En este contexto general, una de las finalidades de la Ley 36/2006, de 29 de noviembre, según su Exposición de Motivos, es la prevención del fraude fiscal en el sector inmobiliario, en el que las novedades que introduce aquélla «se dirigen a la obtención de información que permita un mejor seguimiento de las transmisiones y el empleo efectivo que se haga de los bienes inmuebles. Para ello se establece la obligatoriedad de la consignación del Número de Identificación Fiscal (NIF) y de los medios de pago empleados en las escrituras notariales relativas a actos y contratos sobre bienes inmuebles. La efectividad de estas prescripciones queda garantizada al fijarse como requisito necesario para la inscripción en el Registro de la Propiedad de tales escrituras. Esta figura del cierre registral ante incumplimientos de obligaciones de origen fiscal no constituye en ningún caso una novedad en nuestro ordenamiento. Debemos recordar, en efecto, que la normativa vigente ya prevé la figura del cierre registral en relación, por ejemplo, con las declaraciones del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones».

3. Para conseguir tales objetivos la Ley 36/2006, de 29 de noviembre, modificó, entre otros y en relación con la materia específica que es objeto del presente recurso, el artículo 24 de la Ley del Notariado así como los artículos 21 y 254 de la Ley Hipotecaria.

Así, el párrafo cuarto del artículo 24 de la Ley del Notariado, en su nueva redacción, establece que en «las escrituras relativas a actos o contratos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan a título oneroso el dominio y los demás derechos reales sobre bienes inmuebles se identificarán, cuando la contraprestación consistiere en todo o en parte en dinero o signo que lo represente, los medios de pago empleados por las partes». Y el mismo precepto delimita el contenido y extensión con que ha de realizarse esa identificación de los medios de pago, en los siguientes términos: «… sin perjuicio de su ulterior desarrollo reglamentario, deberá identificarse si el precio se recibió con anterioridad o en el momento del otorgamiento de la escritura, su cuantía, así como si se efectuó en metálico, cheque, bancario o no, y, en su caso, nominativo o al portador, otro instrumento de giro o bien mediante transferencia bancaria».

En lo relativo a la calificación de los registradores de la propiedad respecto de los extremos objeto de debate en este recurso, la reforma se centra en dos aspectos:

a) La obligación de comprobar si las escrituras públicas a que se refiere el artículo 24 de la Ley del Notariado expresan no sólo «las circunstancias que necesariamente debe contener la inscripción y sean relativas a las personas de los otorgantes, a las fincas y a los derechos inscritos» (disposición que se mantiene en su redacción anterior), sino, además, «la identificación de los medios de pago empleados por las partes, en los términos previstos en el artículo 24 de la Ley del Notariado, de 28 de mayo de 1862» (artículo 21 de la Ley Hipotecaria).

b) El cierre del Registro respecto de esas escrituras públicas en las que consistiendo el precio en todo o en parte, en dinero o signo que lo represente, «el fedatario público hubiere hecho constar en la escritura la negativa de los comparecientes a identificar, en todo o en parte, los datos o documentos relativos a los medios de pago empleados» –apartado tercero del mismo artículo 254–. En tales casos, esto es, negativa total o parcial a identificar el medio de pago, se entenderá que tales escrituras están aquejadas de un defecto subsanable, pudiéndose subsanar éste a través de otra escritura «en la que consten todos los números de identificación fiscal y en la que se identifiquen todos los medios de pago empleados» (artículo 254.4 de la Ley Hipotecaria).

4. En desarrollo del artículo 24 de la Ley del Notariado, el Real Decreto 45/2007, de 19 de enero, modificó el artículo 177 del Reglamento Notarial, con el precedente de la Instrucción de este Centro Directivo de 28 de noviembre de 2006. En dicho precepto reglamentario se fijaron las siguientes reglas:

Los notarios deberán identificar en las referidas escrituras el precio, haciendo constar si éste se recibió con anterioridad o en el momento del otorgamiento, la cuantía, así como el medio o medios de pago empleados y el importe de cada uno de ellos.

Si el pago si se produjo con anterioridad, el notario hará constar la fecha o fechas en que se realizó y el medio de pago empleado en cada una de ellas.

Además, se distingue entre acreditación y manifestación de la identificación de los medios de pago. En el primer supuesto, se exige del notario que testimonie los «los cheques, instrumentos de giro o documentos justificativos de los medios de pago empleados, que se le exhiban por los otorgantes». En el segundo caso –imposibilidad por parte de los otorgantes de acompañar, en todo o en parte del precio, los documentos acreditativos del medio de pago empleado-, el notario «deberá no sólo preguntar las causas por las que no se aportan los documentos justificativos de pago, sino también las fechas y los medios de pago empleados, haciendo constar en la escritura, bajo la responsabilidad en los términos que procedan de los otorgantes, sus manifestaciones al respecto».

Por último, si el otorgante se niega a identificar el medio de pago, en todo o en parte, el notario deberá hacer constar tal circunstancia en la escritura pública. Además, le advertirá, haciéndolo constar también en la escritura, que suministrará a la Administración Tributaria, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 17 de la Ley del Notariado y a través del Consejo General del Notariado, la información relativa a dicha escritura.

5. Este régimen reglamentario fue modificado por el Real Decreto 1804/2008, de 3 de noviembre, por el que se desarrolla la Ley 36/2006, de 29 de noviembre, de medidas para la prevención del fraude fiscal, en el que se da nueva redacción al artículo 177 del Reglamento Notarial en lo relativo a la forma de consignar en las escrituras públicas los medios de pago empleados por las partes, que en general se inspira por una idea de intensificación del rigor exigido, suprimiendo los supuestos de alegación de imposibilidad de aportar la justificación documental de los medios de pago empleados por los otorgantes, y añadiendo nuevos datos de identificación de tales medios. En concreto, las novedades en el régimen de la identificación de los medios de pago se pueden sistematizar en los siguientes términos:

1.º Se han de expresar por los comparecientes los importes satisfechos en metálico, quedando constancia en la escritura de dichas manifestaciones.

2.º Pagos realizados por medio de cheques u otros instrumentos de giro: Además de la obligación del notario de incorporar testimonio de los cheques y demás instrumentos de giro que se entreguen en el momento del otorgamiento, se establece que, en caso de pago anterior a dicho momento, los comparecientes deberán manifestar los datos a que se refiere el artículo 24 de la Ley del Notariado, correspondientes a los cheques y demás instrumentos de giro que hubieran sido entregados antes de ese momento. Pero a los datos del artículo 24 de la Ley del Notariado se añaden otros nuevos: la numeración y el código de la cuenta de cargo de los instrumentos de giro empleados.

Por otra parte, cuando se trate de cheques bancarios u otros instrumentos de giro librados por una entidad de crédito, ya sean entregados con anterioridad o en el momento del otorgamiento de la escritura, el compareciente que efectúe el pago deberá manifestar el código de la cuenta con cargo a la cual se aportaron los fondos para el libramiento o, en su caso, la circunstancia de que se libraron contra la entrega del importe en metálico.

De todas estas manifestaciones quedará constancia en la escritura.

3.º En caso de pago por transferencia o domiciliación, el régimen es indistinto para el caso de que los pagos sean anteriores o simultáneos al otorgamiento de las escrituras: los comparecientes deberán manifestar los datos correspondientes a los códigos de las cuentas de cargo y abono, quedando constancia en la escritura de dichas manifestaciones.

4.º Si los comparecientes se negasen a aportar alguno de los datos o documentos citados anteriormente, el notario hará constar en la escritura esta circunstancia, y advertirá verbalmente a aquéllos del cierre registral dispuesto en el apartado 3 del artículo 254 de la Ley Hipotecaria, dejando constancia, asimismo, de dicha advertencia.

6. Expuesto el marco normativo que rige en la materia, procede ya, a su vista, dilucidar sobre la adecuación a Derecho de la calificación registral impugnada. Opone a ella el recurrente una primera objeción, consistente en la falta de competencia del registrador para calificar la forma y corrección de la constancia notarial de los medios de pago en las escrituras sujetas al artículo 21 n.º 2 de la Ley Hipotecaria, apoyando tal posición impugnativa básicamente en dos argumentos: en primer lugar, invoca al respecto la doctrina de este Centro Directivo recaída en interpretación del artículo 98 de la Ley 24/2001 en materia de juicio de suficiencia de las facultades representativas de los apoderados y, en segundo lugar, la dicción literal del artículo 254.3 de la Ley Hipotecaria.

Ninguno de estos dos argumentos puede ser mantenido en esta instancia. En cuanto al primero, es evidente que la base normativa interpretada es diferente en el supuesto de las facultades representativas y en el de los medios de pago, como con toda evidencia pone de manifiesto el mero cotejo del artículo 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social, y de los artículos 21 de la Ley Hipotecaria y 24 de la Ley del Notariado. Por otra parte, el contenido de la escritura viene delimitado con carácter preceptivo e imperativo por este último precepto legal (al que se remite, a efectos registrales, el primero). Así, el mencionado artículo 24 de la Ley del Notariado, en cuanto a los citados medios de pago, exige del notario trasladar al contenido del instrumento por él autorizado el conjunto de documentos justificativos y datos (fechas, cuantías, instrumentos solutorios empleados, cuentas de cargo, etc.) que de forma precisa y minuciosa se indican en los citados preceptos de las leyes hipotecaria y notarial así como en el artículo 177 del Reglamento Notarial. Repárese en el dato de que estos preceptos no imponen al notario la realización de ningún juicio valorativo de suficiencia, sino la obligación de recabar y reflejar en el documento la información relevante para la Hacienda Pública que en los mismos se especifica.

Tampoco puede prosperar el argumento basado en la dicción literal del artículo 254.3 de la Ley Hipotecaria, de la que se pretende extraer la consecuencia de que única y exclusivamente cuando el notario ha hecho constar en la escritura la negativa de los comparecientes a identificar, en todo o en parte, los datos o documentos relativos a los medios de pago empleados puede el registrador calificar en esta materia, y suspender la inscripción. Y no puede prosperar por varios motivos. En primer lugar, porque si ello fuera cierto carecería por completo de utilidad la reforma introducida por la Ley 36/2006 en el artículo 21 de la Ley Hipotecaria, al que incorporó un número 2 imponiendo con carácter obligatorio la expresión en los documentos inscribibles, además de las circunstancias previstas en el número anterior (relativas a los otorgantes, a las fincas y a los derechos inscritos), de la identificación de los medios de pago empleados por las partes en los términos del artículo 24 de la Ley del Notariado. La consecuencia de omitir cualquiera de las circunstancias a que se refiere el citado artículo 21 de la Ley Hipotecaria es la de que el título ha de considerarse incompleto y, como tal, no susceptible de inscripción hasta que sea subsanado o completado. Así resulta del correlativo artículo 22 del mismo Cuerpo legal, conforme al cual «el notario que cometiere alguna omisión que impida inscribir el acto o contrato, conforme a lo dispuesto en el artículo anterior, la subsanará extendiendo a su costa una nueva escritura si fuere posible, e indemnizando, en su caso, a los interesados de los perjuicios que les ocasione su falta». Es más, si el artículo 254.3 de la Ley Hipotecaria se interpretase en la forma que lo hace el recurrente ello implicaría la existencia de una antinomia entre éste precepto, que sólo autorizaría al cierre registral en el caso de que el notario haya hecho expresa mención de la negativa de los comparecientes, y el trascrito artículo 22 de la misma Ley Hipotecaria que declara no inscribible los títulos en que se omitiere cualquier mención o circunstancias de las contenidas en el artículo 21 anterior, incluidas las relativas a medios de pago, haya o no advertencia expresa sobre la negativa de los comparecientes al respecto. No existe tal contradicción porque el artículo 254.3 de la Ley Hipotecaria no restringe las consecuencias de suspensión de la inscripción que resultan de los artículos 21 y 22 de la misma Ley, sino que se refiere de forma distinta a los mismos supuestos de hecho (falta de aportación de alguno de los datos o documentos sobre los medios de pago empleados por los comparecientes), pues en tales casos «el notario hará constar en la escritura esta circunstancia, y advertirá verbalmente a aquellos de lo dispuesto en el apartado 3 del artículo 254 de la Ley Hipotecaria, de 8 de febrero de 1946, dejando constancia, asimismo, de dicha advertencia» (cfr. art. 177 del Reglamento Notarial, redacción dada por Real Decreto 1804/2008, de 3 de noviembre).

Ahora bien, en caso de que el notario por error o inadvertencia no haya hecho constar expresamente tal advertencia en la escritura, tal omisión no debe impedir la actuación calificatoria del registrador, pues ello produciría el absurdo de extender las consecuencias de dicho error al ámbito registral, contradiciendo así abiertamente el espíritu y finalidad de la norma legal que, puesta expresamente de manifiesto en la Exposición de Motivos de la Ley 36/2006 de la que traen causa la redacción actual de los preceptos aquí y ahora interpretados, ha pretendido que la efectividad de sus prescripciones «quede garantizada al fijarse como requisito necesario para la inscripción en el Registro de la Propiedad de tales escrituras», inscripción que se practica o se suspende por el Registrador competente y bajo su personal responsabilidad (cfr. art. 18 de la Ley Hipotecaria).

Finalmente, hemos de señalar que este Centro Directivo en su Resolución de 18 de mayo de 2007 ha afirmado expresamente la competencia del Registrador en esta materia, de forma que, más allá de los supuestos en que el notario ha hecho constar la negativa a identificar, en todo o en parte, los datos o documentos relativos a los medios de pago empleados, aquél deberá comprobar que el documento contiene una identificación completa de los medios de pago empleados, en los términos exigidos por el artículo 24 de la Ley del Notariado y su desarrollo reglamentario, debiendo examinar y, en su caso, suspender la inscripción cuando en dicha identificación se haya incurrido en alguna omisión. Como se afirma en dicha Resolución «Obviamente, sí que debe examinar el Registrador, por el contenido de la misma escritura, que es su canon de control, si existen omisiones en esa identificación. Por ejemplo, si se dice que el precio es una cantidad determinada, pero de la suma de los importes identificados por el notario resulta que hay una parte no identificada; o, en el mismo sentido, si no existe mención alguna en la escritura pública acerca de cuáles son los medios de pago o, por supuesto, si los otorgantes se negaron total o parcialmente a identificarlos». Por lo tanto, la actuación del Registrador no se limita a los solos casos en que medie tal negativa.

7. Despejado el punto anterior, y afirmada la competencia del Registrador en la materia, procede examinar si la forma en que el Notario ha hecho constar los concretos medios de pago empleados para satisfacer el precio en la compraventa calificada se ajusta o no a lo prescrito por el Ordenamiento jurídico. Pues bien, la citada constancia se contiene en la segunda de las estipulaciones del contrato, según la cual el precio de la venta fue de ciento veintiséis mil euros (€ 126.000) a los que se incrementan veinte mil ciento sesenta euros (€ 20.160), correspondientes al Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), calculado al 16%, lo que hace un total de ciento cuarenta y seis mil ciento sesenta (€ 146.160), de los cuales una parte fueron pagados con anterioridad al otorgamiento de la escritura y otra en el mismo día del otorgamiento.

Respecto de los pagos anteriores a la autorización de la escritura, el Notario refleja las siguientes manifestaciones de las partes: «Antes del día de hoy, la parte compradora ha hecho los pagos que resultan del cuadro que dejo incorporado a esta escritura por un importe total de cuarenta y tres mil ochocientos cuarenta y ocho euros (€ 43.848) con ingresos en cuenta y por medio de los pagarés allí enumerados, en las fechas que en él se indica. Los pagarés fueron cobrados por compensación a través de la cuenta de la Sociedad «Urbanizadora Comon, S.A.» con Banco Bilbao Vizcaya Argentaria, S.A. Según dicen, no pueden acreditarme documentalmente los pagos referidos, por no disponer del justificante correspondiente». Más adelante aclara que «los únicos documentos que se exhiben en este acto son los entregados en la fecha de otorgamiento de esta escritura y respecto de los abonados con anterioridad a este acto manifiestan que no los pueden acompañar a causa de haber sido pagados, cobrados, compensados o negociados con anterioridad a este acto y no conservan los originales ni copia». Por su parte, del cuadro al que se remite esta estipulación resulta la existencia de dos grupos o partidas de pago, el primero integrado por tres pagos de los que se especifican sus importes y fechas (el día 30 de mayo de 2006 se efectúa un pago por importe de 6.300 euros, el día 4 de octubre de 2008 se efectúa otro pago por importe de 7.812 euros y, finalmente, el día 9 de octubre de 2006 se efectúa un tercer pago por importe de otros 7.812 euros), así como el medio empleado consistente en el primer y segundo caso en sendas transferencias –de las que no se expresan el código de las cuentas de cargo–, y el tercero mediante ingreso en cuenta bancaria –sin indicación de si dicho ingreso procede de una transferencia, domiciliación, ingreso en efectivo o de un instrumento de giro–. En cuanto a la segunda partida consta de quince pagos de 1.461,60 euros cada una verificados entre el 17 de octubre de 2006 y el 18 de diciembre de 2007.

En la calificación recurrida se afirma que esta identificación de los medios de pago no se ha hecho correctamente, ya que: «1.º En la primera partida se habla de dos primeros pagos por transferencia: una por importe de 6.300 € y otra de 7.812,00 € y no se expresa ni el código de la cuenta de abono ni el de la de cargo (no se sabe si la de abono que se dice tras el pago que a continuación se cita se refiere o no también a esta transferencia). 2.º A continuación, en la misma partida, se cita un ingreso en cuenta por importe de 7.812,00 € sin expresarse si se trata de transferencias o domiciliación bancaria, o de ingresos en efectivo o en instrumento de giro. 3.º En la segunda partida se habla sin más de «15 pagos ingresados» en determinada cuenta, sin expresarse tampoco si se trata de transferencias o de domiciliación bancaria, o de ingresos en efectivo o en instrumentos de giro. 4.º En el cuerpo de la escritura se habla de «ingresos en cuenta y por medio de los pagarés allí enumerados» y que estos «fueron cobrados por compensación», lo que lejos de disipar las dudas introduce un nuevo elemento de confusión al remitirse a tales instrumentos de los que nada se dice en el cuadro. Si la mención a los pagarés es correcta habría que indicar su numeración, si son nominativos o al portador, si están o no librados por entidad de crédito, y el código de la cuenta de cargo en los términos antes dichos, a lo que no se procede, siendo indiferente a efectos registrales que se cobraran o no «por compensación».

Opone a ello el recurrente que el régimen aplicable a la constancia documental de dichos medios de pago debe ser el que corresponda a la fecha en que tales pagos fueron efectuados (algunos anteriores a la entrada en vigor de la Ley 36/2006, otros posteriores a dicha fecha pero anteriores a la entrada en vigor del Real Decreto 45/2007, y otros posteriores a esta fecha pero anteriores al Real Decreto 1804/2008, si bien tales fechas no constan de forma fehaciente) y no la de la fecha en que se otorga el documento en que se contiene tal constancia. Se plantea, pues, la necesidad de examinar el ámbito de aplicación temporal de las citadas normas en relación al presente caso. La escritura calificada fue autorizada el 30 de enero de 2009, cuando el Real Decreto 1804/2008, de 3 de noviembre, que dio su redacción actual al artículo 177 del Reglamento Notarial, estaba ya en vigor. En efecto, el Real Decreto citado se publicó en el BOE del 18 de noviembre de 2008, entrando en vigor el día siguiente, conforme a su Disposición final quinta. Por otra parte, la única Disposición transitoria que contiene se refiere a materia ajena a la aquí considerada. Finalmente, el objeto del artículo 177 del Reglamento Notarial no es el de regular la forma de los pagos, sino la forma de su constancia en los instrumentos públicos que documenten actos o contratos que tengan por objeto una mutación jurídico-real con contraprestación en dinero y, por lo tanto, las sucesivas redacciones dadas al mismo por los Reales Decretos 45/2007 y 1804/2008 serán de aplicación a los documentos otorgados durante sus respectivos períodos de vigencia, aunque los pagos a que se refieran hubieran tenido lugar en un momento anterior. Siendo ello así, y exigiendo el artículo 177 del Reglamento Notarial, en su redacción vigente al tiempo del otorgamiento de la escritura calificada, la manifestación de los otorgantes respecto de los pagos hechos por transferencia o mediante instrumentos de giro de los códigos de las cuentas de abono y de las de cargo, así como, la identificación del medio concreto a través del que se hayan realizado los ingresos en cuenta bancaria (en metálico, por medio de cheques u otros instrumentos de giro, o por transferencia o domiciliación), y habiéndose omitido estos datos en la escritura calificada, así como la cuenta de cargo respecto de los pagarés que se mencionan como instrumento de pago de los correspondientes al segundo grupo de los antes mencionados, de los que tampoco se indica ni su numeración, ni su carácter nominativo o al portador, ni si están o no librados por entidades de crédito, ha de ser confirmada la calificación recurrida.

Esta Dirección General ha acordado confirmar la nota de calificación recurrida y desestimar el recurso interpuesto, en los términos que resultan de los anteriores fundamentos.

Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.

Madrid, 5 de septiembre de 2009.–La Directora General de los Registros y del Notariado, María Ángeles Alcalá Díaz.