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En el recurso interpuesto por don Gerardo Mármol Llombart, notario de Lleida, contra la negativa de la registradora de la Propiedad de Lleida número 1, doña María Eugenia Rubies Farre, a la inscripción de una escritura de aceptación y adjudicación de herencia.

Hechos

I

Mediante escritura autorizada el día 30 de enero de 2024 por el notario de Lleida, don Gerardo Mármol Llombart, con el número 294 de protocolo, doña M. A. y doña F. G. B. se adjudicaron, por mitad y pro indiviso, como parte de la herencia de su madre, doña B. B. M., la finca registral número 27.189 de Lleida, inscrita en el Registro de la Propiedad número 1 de dicha capital.

Según los asientos registrales, la causante de la herencia compró dicha finca a la entidad «Macopsa, SL» en virtud de escritura otorgada ante el notario de Lleida don Alfonso Bellón Renovales, el día 6 de septiembre de 1972, por el precio de 294.428,61 pesetas (1.769,55 euros), de las que se abonaron en el acto del otorgamiento 58.885,72 pesetas (353,90 euros). El resto de las 235.542,89 pesetas (1.415,61 euros) debía hacerlas efectivas la compradora en el plazo de diez años a contar del día del otorgamiento a razón de 23.554,28 pesetas (141,56 euros) anuales, cuyo pago anual quedaba reflejado en diez letras de cambio que se reseñaban. Resultaba también de dicha inscripción que «para hacer constar en el Registro de la Propiedad el pago del precio aplazado bastará acreditar mediante instrumento público que la compradora de la vivienda tiene en su poder las diez letras reseñadas. Se pacta expresamente la reserva de dominio a favor de la Sociedad vendedora, quien continuará siendo propietaria de la vivienda hasta que se pague el último de los plazos anuales determinados en la estipulación precedente, de tal manera que el pago total de esos plazos actuará como condición suspensiva del traspaso de dominio a la compradora», quien sin embargo adquiría la posesión de la vivienda. Además, constaba en la misma inscripción lo siguiente: «El pago total del precio o de su último plazo, acreditado como se ha dicho, bastará para que la compraventa actual produzca el pleno efecto de traspaso de dominio de la vivienda a la compradora». Y se añadía que «para el traspaso del dominio del inmueble transmitido por el solo hecho de que la adquirente acredite mediante instrumento público tener en su poder las letras representativas de la parte de precio aplazado de tal manera que al haberlo hecho así se entienda por esta sola circunstancia prestado el consentimiento y conformidad de la Sociedad vendedora para que produzca desde ese momento todos los efectos esta escritura pública de compraventa».

II

Presentada copia autorizada de la referida escritura en el Registro de la Propiedad de Lleida número 1, fue objeto de la siguiente nota de calificación:

«Entrada: 1268/2024.

Calificación desfavorable.

Conforme al artículo 18 de la Ley Hipotecaria (reformado por Ley 24/2001 de 27 de diciembre) y 98 y siguientes del Reglamento Hipotecario.

Hechos.

Primero. Presentada el 16 de febrero de 2024, bajo el asiento número 470, del Diario 235, una escritura de aceptación de herencia otorgada ante el Notario de Lleida, Don Gerardo Mármol Llombart, el 30 de enero de 2024, protocolo 294, suscrita por Doña M. A. G. B. y Doña F. G. B., relativa a la herencia de su madre, Doña B. B. M., por la que, en su condición de herederas de su madre, aceptan expresamente su herencia, y solicitan que se inscriba a su favor, por mitades indivisas, la finca registral 27189 de Lleida.

Segundo. Al documento se incorpora el Certificado de Defunción, el Certificado de Registro General de Actos de Última Voluntad y el Testamento de la causante, Doña B. B. M., resultando del citado testamento que instituye herederas universales por partes iguales a sus hijas, Doña M. A. y Doña F., sustituidas vulgarmente por sus respectivos descendientes para los casos de premoriencia, conmoriencia o incapacidad de suceder.

Tercero. Del Registro resulta que la finca consta inscrita a nombre de Doña B. B. M., por compra a la entidad Macopsa, SL, en virtud de escritura otorgada ante el Notario de Lleida, Don Alfonso Bellón Renovalves [sic], el seis de septiembre de mil novecientos setenta y dos, bajo el pacto expreso de la reserva del dominio de la finca, a favor de la sociedad vendedora, quien continuará siendo propietaria de la vivienda, hasta que se pague el último de los plazos determinados en la escritura, del precio aplazado de la venta, que se manifestó que se haría efectivo en el plazo de diez años a contar del día del otorgamiento, a razón de 235542 pesetas, 89 céntimos anuales, cuyo pago anual queda reflejado en diez letras de cambio, de tal manera que el pago total de esos plazos actuará como condición suspensiva del traspaso del dominio a la compradora, quien sin embargo adquiere la posesión de la vivienda por la tradición instrumental que asimismo expresamente se conviene. El pago total del precio o de su último plazo, bastará para que la compraventa produzca el pleno efecto de traspaso del dominio de la vivienda a la compradora.

Fundamentos de Derecho.

I. Es competencia del Registrador, en el ámbito propio de su función calificadora, apreciar la existencia de obstáculos que surjan del Registro o de la documentación aportada, así como la legalidad de las formas extrínsecas de la misma, para el cumplimiento de lo solicitado en documentos de toda clase, en cuya virtud se solicite la inscripción (Artículos 18 de la Ley Hipotecaria y 98 de su Reglamento).

II. Para poder inscribir un título por el que se transmite un derecho real sobre un inmueble deberá constar previamente inscrito el derecho de la persona que otorgue el acto referido –art.º 20 de la Ley Hipotecaria–.

III. No obstante lo dispuesto en el párrafo 2.º del artículo 20 de la Ley, los Registradores podrán suspender la inscripción de los documentos en los que se declare, transfiera, grave, modifique o extinga el dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles en el caso de que la persona que otorgue el acto o contrato alegase en el documento presentado ser causahabiente del titular inscrito o resultare tal circunstancia del Registro y del referido documento (artículo 105 R.H.).

IV. El pacto de reserva de dominio en garantía del precio aplazado funciona como una condición suspensiva que no afecta a la perfección, sino a la consumación del contrato –en el presente caso la adquisición de la propiedad por parte del adjudicatario–.

Según la doctrina de la Dirección General de la Seguridad Jurídica y Fe Pública, cuando lo que accede al Registro es una transmisión dominical sujeta a condición es conveniente distinguir claramente dos hipótesis diferenciadas: Una, la que tiene lugar durante la pendencia de la condición si se señaló plazo para su cumplimiento, o mientras no accede al Registro la suerte de la condición, en el caso de que no se hubiera fijado un plazo para su desenvolvimiento; y otra, la que se produce una vez agotado el plazo fijado para que la condición se cumpla, sin que conste en el Registro su cumplimiento o incumplimiento. En el primer caso, el Registro refleja dos titularidades diferenciadas y contrapuestas –actual una, expectante la otra– pero complementarias, por cuanto su reunión agota la plena titularidad del derecho condicionalmente transmitido; en tal caso para la verificación –y consiguiente inscripción– de actos dispositivos sobre el derecho condicionalmente transmitido se precisará la actuación conjunta de ambos. En el segundo caso, no podrá deducirse ya de los asientos del Registro la coexistencia de esas dos titularidades sino, por el contrario, la extinción de una de ellas y la consolidación de la otra, aunque resulte indeterminado en favor de cual de los dos sujetos de la transmisión se produjo la consolidación; en tal hipótesis, los principios registrales de legitimación y tracto sucesivo, así como el necesario respeto de la similar posición registral que corresponde al otro de los sujetos en cuyo favor pudo producirse la consolidación, impedirán la inscripción de la posterior transmisión del dominio otorgada exclusivamente por uno de ellos en tanto no acredite debidamente que el desenvolvimiento de la condición se realizó en su favor; dicha inscripción presupone la eliminación previa de la indeterminación registral mediante la constatación de la consolidación en favor del ahora transmitente, lo que posibilitará la cancelación de la situación registral que corresponda al otro de los sujetos interesados en la transmisión condicionada y la continuación del tracto sobre el dominio de ese modo transmitido. Así pues, en ninguna de las dos hipótesis es posible la inscripción dominical en favor de quien invoque ser causahabiente de uno de los otorgantes de la transmisión condicionada si sólo aporta el título adquisitivo otorgado exclusivamente por ésta.

V. Respecto al problema de si para cancelar un derecho sometido a condición suspensiva o la propia condición suspensiva, según se desprende del artículo 238 del Reglamento Hipotecario, que no es sino una consecuencia de la exigencia general de acreditación fehaciente de los hechos, actos o negocios que pretenden su acceso al Registro, se precisa como norma general la acreditación del hecho en que conste dicha condición, que es lo que determinará la realización de la mutación jurídico-real a inscribir.

Por ello, al no haberse acreditado el cumplimiento de la condición suspensiva de la que depende la adquisición del citado derecho de propiedad, resulta que el titular registral actual de la finca 27.188 de Lleida es persona distinta de los causantes.

Por todo ello,

Acuerdo suspender la inscripción que se interesa, por el defecto subsanable de no haberse acreditado el cumplimiento de la Condición Suspensiva de la que depende la adquisición del derecho de propiedad sobre la misma y por falta de previa inscripción del dominio de la finca a favor de la causante, Doña Blanca Blasco Marto.

Contra este acuerdo de calificación (…)

Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por María Eugenia Rubies Farre registrador/a de Registro Propiedad de Lleida 1 a día seis de marzo del dos mil veinticuatro.»

III

Contra la anterior nota de calificación, don Gerardo Mármol Llombart, notario de Lleida interpuso recurso el día 5 de abril de 2024 mediante escrito en el que alegaba los siguientes fundamentos de Derecho:

«Del acuerdo de suspensión parecen resultar dos defectos: el primero, no acreditarse el pago de la cantidad aplazada, y el segundo, no hallarse previamente inscrita la finca a nombre de la causante.

Respecto de la segunda parte, como es de ver en la nota simple que se adjunta a este recurso, sí aparece la inscripción a favor de Doña B. B. M., con la naturaleza de “pleno dominio”. Es cierto que aparece también que está bajo condición suspensiva, pero no existe falta de tracto sucesivo y bien podría haber inscrito la transmisión, la registradora, con la misma condición y con el mismo derecho de reserva de dominio.

Ello como si se tratara de una condición resolutoria, ya que es tesis principal de mi argumentación que la reserva y la condición inscritas no son en realidad una condición suspensiva sino una condición resolutoria, lo que permitiría, no solo la inscripción de la transmisión del dominio, si quiera con las cargas existentes, sino la posibilidad de caducidad de estas, por el transcurso –a partir del último pago previsto que del precio aplazado había de hacer la causante, esto es el 6 de septiembre de 1982– del plazo de prescripción más un año, que serían 31 años bajo las disposiciones de la derogada compilación de derecho civil de Cataluña, si se entendiese vigente esta norma por derecho transitorio, o por el plazo de preclusión de 40 años a que se refiere el párrafo segundo de la norma octava del número 1 del [sic] artículo 210 de la Ley Hipotecaria. Se hace constar a este respecto, que ya se solicitó la cancelación por caducidad mediante instancia, cuyo asiento de presentación en el Registro se hallaba vigente en el momento del otorgamiento de la escritura a que se refiere este recurso, y que también fue denegada más tarde por la Registradora.

Según la Resolución DGRN de 12 de mayo “no concurre ningún obstáculo para que pueda acceder al Registro una transmisión sujeta a condición suspensiva, siempre que se fije un plazo en que dicha condición se haya de considerar cumplida o incumplida –a fin de evitar que las respectivas titularidades queden en permanente situación de pendencia (cfr. Resolución de 22 de julio de 2004)– facilitando con ello la concordancia entre el Registro y la realidad extrarregistral”.

Por el contrario, en el caso expuesto, y de prosperar la opinión de la Registradora, podría perpetuarse la situación de pendencia, ya que no hay establecido ningún plazo para la verificación del cumplimiento o no de la condición, más en el supuesto presente ya que parece que la sociedad en su día vendedora y titular del derecho de garantía (sea reserva de dominio o condición resolutoria) ya no existe.

El pacto por el que la compradora (la causante) podría haber acreditado el pago con la exhibición de las letras de cambio, en que se instrumentaron los aplazamientos, es en realidad una forma de cancelación unilateral de la condición que, insisto, tiene carácter de resolutoria.

Solicita a la Dirección General admita este recurso y disponga, si procede, la revocación de la calificación, la inscripción de la escritura calificada en el Registro y la caducidad de la “condición resolutoria” y la “reserva de dominio”».

IV

La registradora de la Propiedad informó y elevó el expediente a esta Dirección General el día 19 de abril de 2024. En su informe manifestaba que «el día 30 de octubre de 2023, bajo el asiento 760 del Diario 234, se presentó en este Registro instancia privada suscrita por la causante el 23 de octubre de 2023, en la que solicitaba se cancelase por caducidad la condición resolutoria que a favor de Macopsa, SL, grava la finca 27.189 de Lleida, propiedad de doña B. B. M. Dicho asiento fue denegado según nota de calificación de 8 de noviembre de 2023, por no acreditarse el pago del impuesto correspondiente y por no constar ninguna condición resolutoria vigente inscrita que gravase la finca objeto de la presente. Nota de calificación que no fue impugnada».

Fundamentos de Derecho

Vistos los artículos 609, 1095, 1115, 1116, 1124, 1255, 1261, 1256, 1462, 1504, 1859 y 1884 del Código Civil; 2, 9, 11, 20, 23, 37, 40 y 326 de la Ley Hipotecaria; 4.2.a), 7.10 y 15.1 de la Ley 28/1998, de 13 de julio, de Venta a Plazos de Bienes Muebles; las leyes 483 y 484 de la Ley 1/1973 de 1 de marzo, por la que se aprueba la Compilación del Derecho Civil Foral de Navarra; los artículos 7, 51.6.ª y 59 del Reglamento Hipotecario; las Sentencias del Tribunal Supremo de 11 de julio de 1983, 19 de mayo de 1989, 12 de marzo y 16 de julio de 1993, 23 de febrero de 1995, 3 de julio de 1996, 10 de febrero de 1998, 13 de febrero y 28 de diciembre de 1999, 20 de junio de 2000, 14 de octubre de 2003, 16 de mayo de 2005, 14 de marzo y 28 de junio de 2007 y 24 de julio de 2012, y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 23 y 26 de octubre de 1987, 16 de octubre de 1991, 4 de marzo de 1993, 12 de junio de 1999, 18 de julio de 2005, 4 de mayo de 2009, 12 de mayo y 4 de diciembre de 2010 y 28 de noviembre de 2017.

1. Por el presente recurso se pretende la inscripción de una escritura de herencia –otorgada el día 30 de enero de 2024– por la cual las dos herederas se adjudican determinada finca que consta inscrita en el Registro de la Propiedad a nombre de la causante por título de compraventa mediante escritura otorgada en el año 1972 con pacto expreso de reserva del dominio de dicha finca a favor de la sociedad vendedora, quien continuará siendo propietaria de ella hasta que se pague el último de los pagos del precio aplazado de la venta, que debía hacer efectivo en el plazo de diez años a contar del día del otorgamiento (en diez letras de cambio), de tal manera que el pago total de esos plazos actuará como condición suspensiva del traspaso del dominio a la compradora, quien sin embargo adquiere la posesión de la finca por la tradición instrumental que asimismo expresamente se conviene.

La registradora de la Propiedad fundamenta su negativa a la inscripción solicitada en que, al no haberse acreditado el cumplimiento de la condición suspensiva de la que depende la adquisición del derecho de propiedad, resulta que el titular registral actual de la finca es persona distinta de la causante.

El notario recurrente alega que la finca sí que aparece inscrita a nombre de la causante, en «pleno dominio», aunque es cierto que lo está bajo condición suspensiva, sin que exista falta de tracto sucesivo y bien podría la registradora haber inscrito la transmisión, con la misma condición y con el mismo derecho de reserva de dominio. Añade que la reserva y la condición inscritas no son en realidad una condición suspensiva sino una condición resolutoria, lo que permitiría no solo la inscripción de la transmisión del dominio, siquiera con las cargas existentes, sino la posibilidad de caducidad de estas, por el transcurso –a partir del último pago previsto que del precio aplazado había de hacer la causante, esto es el día 6 de septiembre de 1982– del plazo de prescripción más un año, que serían treinta y un años bajo las disposiciones de la derogada Compilación de Derecho civil de Cataluña, si se entendiese vigente esta norma por derecho transitorio, o por el plazo de preclusión de cuarenta años a que se refiere el párrafo segundo de la norma octava del número 1 del artículo 210 de la Ley Hipotecaria. Y concluye solicitando la inscripción de la escritura calificada en el Registro y la caducidad de la «condición resolutoria» y la «reserva de dominio».

2. La naturaleza jurídica del pacto de reserva de dominio ha sido de objeto de una larga y tradicional discusión (vid. Resolución de 12 de mayo de 2010), destacando, por haber sido acogida por la doctrina del Tribunal Supremo aquella postura que la asimila a una condición suspensiva, por cuanto se suspende la transmisión del dominio hasta el momento del completo pago del precio. Esta asimilación, que hay que enmarcar en la decidida voluntad del Tribunal Supremo de no dejar desamparado al comprador, tiene por tanto más que ver con la aplicación de las normas de protección previstas para tal supuesto por el ordenamiento jurídico que con una afirmación técnica de identidad entre el pacto y la condición. De modo expresivo lo afirma la Sentencia del Alto Tribunal de 12 de marzo de 1993: «(…) todo ello quiere decir que el adquirente bajo condición suspensiva, titular de un derecho expectante, puede, antes del cumplimiento de la condición, ejercitar las acciones procedentes para conservar su derecho (art. 1121) y una vez cumplida la condición, los efectos de la obligación condicional se retrotraen al día de su constitución (art. 1120), pues desde la perfección son queridos y el cumplimiento de la condición confirma el derecho que existía en estado latente o expectante desde la celebración del contrato, (…) que el vendedor, pendiente el pacto de reserva de dominio y mientras el comprador esté cumpliendo su obligación de pago aplazado, carece de poder de disposición o facultad de transmisión (voluntaria o forzosa) de la cosa a tercero, por lo que se concedió a los compradores “pendente conditione” el ejercicio de tercería de dominio frente al vendedor y sus acreedores, pues así lo exigía la conversación de su derecho (art. 1121), la equidad (art. 3.2), los principios generales de la contratación (“pacta sunt servanda”) y que el cumplimiento de los contratos no puede dejarse al arbitrio de uno de los contratantes (art. 1256)».

La utilización del concepto de condición es equívoca, pues siendo el cumplimiento de la obligación de pago la prestación debida por el comprador no existe condicionalidad, sino modalización pactada de los efectos derivados del negocio. Así lo reconoce el propio Tribunal Supremo al afirmar en su Sentencia de 24 julio de 2012 que: «El llamado pacto de reserva de dominio se nos presenta como uno de los diferentes actos de trascendencia real que el Registro de la Propiedad publica (artículo 23 Ley Hipotecaria), con los importantes efectos que ello conlleva, pero en realidad no se trata de una condición que afecte al contenido total del contrato de compraventa, pues las partes no quieren condicionarlo sino que, con finalidad de garantía, supeditan la plenitud del efecto transmisivo al momento en que se complete el pago del precio».

3. El principio de autonomía de la voluntad es una piedra angular de nuestro sistema jurídico que en el ámbito patrimonial ha permitido y permite la adaptación de instituciones de indudable contenido tradicional a las demandas de una sociedad globalizada, interconectada e interdependiente. Como afirmó la Resolución de este Centro Directivo de 12 de mayo de 2010, haciendo referencia a otras anteriores, «(…) es indudable en nuestro Ordenamiento que el propietario puede disponer de sus bienes, y, por ende, constituir gravámenes sobre ellos, sin más limitaciones que las establecidas en las leyes (artículo 348 del Código Civil). No sólo se permite la constitución de nuevas figuras de derechos reales no específicamente previstas por el legislador, incluyendo cualquier acto o contrato innominado de transcendencia real que modifique alguna de las facultades del dominio sobre bienes inmuebles o inherentes a derechos reales (cfr. artículos 2.2.º de la Ley Hipotecaria y 7.º del Reglamento Hipotecario), sino también la alteración del contenido típico de los derechos reales legalmente previstos y, en concreto (cfr. artículos 647 del Código Civil y 11, 23 y 37 de la Ley Hipotecaria) sujetarlos a condición, término o modo. Pero es también cierto que esta libertad tiene que ajustarse a determinados límites y respetar las normas estructurales (normas imperativas) del estatuto jurídico de los bienes, dado su significado económico-político y la trascendencia “erga omnes” de los derechos reales, de modo que la autonomía de la voluntad debe atemperarse a la satisfacción de determinadas exigencias, tales como la existencia de una razón justificativa suficiente, la determinación precisa de los contornos del derecho real, la inviolabilidad del principio de libertad del tráfico, etc. (cfr. Resoluciones de 5 de junio, 23 y 26 de octubre de 1987 y 4 de marzo de 1993, entre otras)».

Por este motivo no pueden compartirse las afirmaciones del recurrente según las cuales el pacto contenido en la escritura de compraventa otorgada por la causante no es más que una condición o causa resolutoria de las contempladas en el artículo 1504 del Código Civil. Este Centro Directivo no puede amparar dicha tesis a pesar de que en la Resolución de 4 de diciembre de 2010 se afirmó la identidad práctica entre pacto de reserva de dominio y condición resolutoria, identidad que no tuvo otra finalidad que aplicar el régimen jurídico previsto para esta última (artículo 175.6.ª del Reglamento Hipotecario), con el fin de no dejar desprotegidos ni al adquirente ni al acreedor embargante de su derecho.

Lo cierto es que en la compraventa de inmueble con precio aplazado garantizado con condición resolutoria, el comprador adquiere el dominio y desde ese momento puede disponer de él con entera libertad, así como sus acreedores pueden dirigirse contra el pleno dominio adquirido como parte de su patrimonio afecto al cumplimiento de sus obligaciones. El vendedor se desprende del dominio y no puede enajenarlo ni gravarlo ni sus acreedores dirigirse contra él. Y todo ello sin perjuicio de que, incumplida la obligación de pago, se produzca, ipso iure, la resolución contractual y que dicha circunstancia sea oponible a terceros en caso de que resulte su inscripción en el Registro de la Propiedad.

En el supuesto de compraventa con precio aplazado y pacto de reserva de dominio, el comprador adquiere la posesión de la cosa y no puede enajenarla ni gravarla (artículo 4 de la Ordenanza para el Registro de Venta a Plazos de Bienes Muebles), estando limitada la acción de sus acreedores a la posición jurídica adquirida (vid. regla decimoquinta de la Instrucción de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 3 de diciembre 2002). El vendedor por su parte, pese a conservar el dominio, está limitado por el derecho del comprador y sólo puede disponer de su derecho respetando su posición jurídica como sólo puede ser embargado su derecho en los mismos términos. Al igual que en el caso de la condición resolutoria, el incumplimiento de la obligación de pago da lugar a la resolución contractual con efectos frente a terceros si consta debidamente inscrito, pero esta identidad de efectos en caso de impago no altera el hecho de que durante el periodo de pendencia los efectos son radicalmente distintos, lo que justifica sobradamente que las partes opten por una u otra fórmula de acuerdo a lo que resulte más conforme con sus intereses en ejercicio de su libertad civil.

Como afirma la Sentencia del Tribunal Supremo de 24 julio de 2012: «La reserva de dominio da lugar a la coexistencia temporal sobre el mismo objeto de dos posiciones jurídico-reales de tipo dominical que son simultáneas, compatibles y recíprocamente recortadas en su contenido: la del vendedor y la del comprador». Por su parte la Resolución de esta Dirección General de 12 de mayo de 2010 establece: «(…) cuando lo que accede al Registro es una transmisión dominical sujeta a condición es conveniente distinguir dos hipótesis claramente diferenciadas: una, la que tiene lugar durante la pendencia de la condición si se señaló plazo para su cumplimiento, o mientras no accede al Registro la suerte de la condición, en el caso de que no se hubiera fijado un plazo para su desenvolvimiento; y otra, la que se produce una vez agotado el plazo fijado para que la condición se cumpla, sin que conste en el Registro su cumplimiento o incumplimiento. En el primer caso, el Registro refleja dos titularidades diferenciadas y contrapuestas –actual una, expectante la otra– pero complementarias, por cuanto su reunión agota la plena titularidad del derecho condicionalmente trasmitido. En tal caso, para la verificación y consiguiente inscripción –pero libre de la condición impuesta– de actos dispositivos sobre el dominio objeto de la transmisión se precisará la actuación conjunta de ambos titulares. En el segundo, no podrá deducirse ya de los asientos del Registro la coexistencia de esas dos titularidades sino, por el contrario, la extinción de una de ellas y la consolidación de la otra, aunque resulte indeterminado en favor de cuál de los dos sujetos de la trasmisión se produjo la consolidación. En esta hipótesis, los principios registrales de legitimación y tracto sucesivo, así como el necesario respeto de la similar posición registral que corresponde al otro de los sujetos en cuyo favor pudo producirse la consolidación (artículos 1, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria), impedirán la inscripción de la posterior transmisión del dominio otorgada exclusivamente por uno de ellos en tanto no se acredite debidamente que el desenvolvimiento de la condición se realizó a su favor (vid. artículos 3 y 23 de la Ley Hipotecaria y 56 y 238 del Reglamento Hipotecario)».

4. Por los precedentes razonamientos no podría accederse a la cancelación, por caducidad, de la reserva de dominio como pretende el recurrente, pues no se trata de una condición resolutoria (además, es una pretensión que no se ha formulado en el título presentado ni ha sido objeto de calificación –vid. artículo 326 de la Ley Hipotecaria–).

En cambio, ningún obstáculo existe para inscribir la adjudicación hereditaria del derecho tal como consta inscrito en el Registro y, por ende, con la reserva de dominio. Lo que ocurre es que, para ello es necesaria la solicitud expresa por los interesados, toda vez que de los términos en que está redactada la escritura objeto de calificación resulta que lo que se pretende es que se inscriba a nombre de las herederas el pleno dominio de la finca sin reserva alguna.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la calificación impugnada.

Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.

Madrid, 28 de junio de 2024.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, María Ester Pérez Jerez.