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En el recurso interpuesto por don R. L. T., en nombre y representación de la mercantil «Domain Systems, SL», contra la nota de calificación del registrador de la Propiedad de Mataró número 4, don Miguel Ángel Cisnal Gredilla, por la que se deniega la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de una finca por proceder la misma de un expediente administrativo de reordenación de la propiedad, concurriendo la oposición del Ayuntamiento del lugar de situación de la finca una vez tramitado el procedimiento regulado en el artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria.

Hechos

I

Mediante escritura pública otorgada el día 11 de diciembre de 2025 ante el notario de Vilassar de Dalt, don Eduardo Llopis Rausa, con el número 2.065 de protocolo, se procedía a la rectificación de la medida superficial de la finca registral número 11.256 del Ayuntamiento de Sant Andreu de Llavaneres, pasando de una cabida inscrita de 1.526 metros cuadrados a la superior de 2.199,64 metros cuadrados, todo ello en base al informe técnico incorporado del que resultaban sus coordenadas de ubicación geográfica.

II

Presentada el día 11 de diciembre de 2025 dicha escritura en el Registro de la Propiedad de Mataró número 4, causando el asiento de presentación número 5.510 del Diario 2025, e iniciado el procedimiento regulado en el artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria, fueron recibidas alegaciones por parte del Ayuntamiento de Sant Andreu de Llavaneres, informando que la finca objeto del procedimiento se correspondía con la finca resultante de Proyecto de Compensación, aprobado definitivamente en noviembre de 2004, constando en plano la geometría de la parcela y sus dimensiones, arrojando una superficie, coincidente con la inscrita, de 1.526 metros cuadrados; señalaba que el citado Proyecto de Compensación era concordante y coherente con Plan Parcial del Sector, que ya establecía la definición de las futuras parcelas resultantes de la reparcelación; habida cuenta de que se había modificado la delimitación del término municipal de Sant Andreu de Llavaneres con los municipios de Mataró y Dosrius, y afectando al ámbito de una urbanización, se había tramitado la modificación número 8 del Plan de Ordenación Urbana que, en su memoria, establecía que la necesaria regularización registral de las fincas, como consecuencia de lo anterior, se había de vehicular a través del establecimiento de un polígono de actuación urbanística que había de tener como objeto esta regularización, a través de las operaciones jurídicas de gestión urbanística que correspondieran, entre las que citaba una modificación del proyecto de reparcelación u operación jurídica complementaria. Las conclusiones del referido informe pueden resumirse del siguiente modo: la delimitación y superficie de la registral 11.256 se correspondía con la finca resultante número 1 del vigente Proyecto de Compensación, siendo la ampliación de superficie que se pretendía incoherente con aquella realidad; el Plan de Ordenación Urbana vigente clasificaba la finca en un ámbito de suelo urbano consolidado, implicando la ampliación de su superficie la inclusión en el perímetro de la misma de un suelo que estaba clasificado como no urbanizable de especial protección; la modificación número 8 del Plan de Ordenación Urbana, que establecía una redefinición del suelo urbano que afectaba a la finca y que preveía la inclusión como tal clase de suelo de porciones que tenían la clasificación de suelo no urbanizable de especial protección, estaba actualmente en tramitación; la citada modificación del Plan de Ordenación Urbana establecía que la necesaria regularización registral de las parcelas como consecuencia de las discordancias detectadas entre el Proyecto de Compensación y la realidad física se habían de vehicular a través de un polígono de actuación urbanística, a través de las operaciones jurídicas que correspondieran, citando la modificación del proyecto de reparcelación vigente o tramitar una operación jurídica complementaria. A resultas de las referidas alegaciones, la escritura fue objeto de la siguiente nota de calificación:

«Miguel Ángel Cisnal Gredilla, registrador de la Propiedad de Mataró número cuatro, provincia de Barcelona, Tribunal Superior de Justicia de Cataluña.

Notario: Eduardo Llopis Rausa

Fecha: 11/12/2025

Protocolo: 2065

Asiento 5510 del Diario 2025

Fecha presentación: 11/12/2025

En relación con el expediente tramitado en relación con la escritura arriba indicada, de conformidad con el artículo 199 de la Ley Hipotecaria acuerdo denegar la inscripción de la rectificación de la superficie solicitada de la finca registral número 11256 de Sant Andreu de Llavaneres a que la misma se refiere.

Practicadas en el curso de la tramitación del expediente las notificaciones correspondientes a los titulares de derechos sobre la finca objeto de aquel y a los titulares de las fincas que resultan de la certificación catastral que se incorpora en la escritura, en vista de las alegaciones efectuadas por el Ayuntamiento de Sant Andreu de Llavaneres, titular del dominio público colindante con la finca objeto del expediente del artículo 199 de la LH, se suscitan dudas sobre la superficie real de la referida finca, al estar la misma incluida en la modificación del plan parcial urbanístico (…) de Sant Andreu de Llavaneres, sin que a fecha de hoy se pueda determinar su cabida real, lo que, unido a la diferencia existente entre la superficie que consta en el Registro y la que resulta de la representación gráfica alternativa emitida por técnico competente, cuya inscripción se pretende y sobre la que se apoya la solicitud de rectificación de la superficie, resulta imposible acreditar su extensión.

En el escrito de alegaciones presentado por el Ayuntamiento de Sant Andreu de Llavaneres, se pone de manifiesto que, la delimitación y superficie de la finca registral 11256, corresponde a la finca resultante número 1 del vigente proyecto de compensación del antiguo sector (…), quedaba correctamente justificada gráficamente en el documento aprobado definitivamente el 8 de noviembre de 2004, por lo que la ampliación de la superficie de la finca proveniente del proyecto de reparcelación vigente, de 1526 m² a 2199,64 m², es incoherente con esta realidad. Esta nueva superficie no se corresponde con la geometría de la finca establecida tanto en el plan parcial, como en el proyecto de reparcelación y con la descripción registral de la finca, que corresponde a un triángulo rectángulo con catetos de 72,3 y 42,2 y una hipotenusa de 83,7 metros, y que da como superficie la actualmente contemplada en la descripción registral (1526 m²).

La Modificación número 8 del POUM, que establece una redefinición de la delimitación del suelo urbano que afecta al suelo en el que se encuentra la finca 11256, y en el que se prevé la inclusión como suelo urbano del que actualmente tiene la clasificación de suelo no urbanizable especialmente protegido, (clave 10c1), está actualmente en tramitación. Por tanto, a fecha de hoy, no resulta jurídicamente posible la ampliación y, consecuentemente la delimitación geométrica, de la superficie de la finca registral 11256, como suelo urbano, de 1526 m² a 2199,64 m², a partir de las determinaciones que establece la Modificación número 8 del POUM, ya que se encuentra en tramitación.

Contra la presente calificación (…)

Este documento ha sido firmado con firma electrónica reconocida por Miguel Ángel Cisnal Gredilla Registrador de Mataró 4 a día once de Febrero del año dos mil veintiséis».

III

Contra la anterior nota de calificación, don R. L. T., en nombre y representación de la mercantil «Domain Systems, SL», interpuso recurso el día 24 de marzo de 2026 mediante escrito en el que alegaba lo siguiente:

«Expongo:

Primero. Que en fecha 11/12/25, fue presentada para su inscripción en el Registre de la Propiedad n.º 4 de Mataró, la escritura de rectificación de superficie de la finca registral número 11256 (Código Registral Único - CRU 08096000561711), de Sant Andreu de Llavaneres, autorizada por el Notario D. Eduardo Llopis Rausa con número de protocolo 2065.

Que en fecha 11/12/2025, Domain System, S.L. recibió notificación del Registro de la Propiedad n.º 4 de Mataró, por la que se procedía a la suspensión de inscripción del documento por haberse iniciado la rectificación de superficie de la finca registral número 11256.

Segundo. Que el Sr. Registrador del citado Registro emitió nota de calificación negativa en fecha 11/02/2026, notificada el 12/02/2026, por la que se deniega la inscripción de la rectificación de superficie solicitada, y ello a la vista de un escrito de alegaciones presentado por el Ayuntamiento de Sant Andreu de Llavaneres.

Tercero. Que, no estando de acuerdo con los motivos de la citada calificación, interpongo recurso gobernativo [sic] de acuerdo con la Ley 5/2009, de 28 de abril y conforme al artículo 327 de la Ley Hipotecaria, de los recursos contra las calificaciones de los registradores, basándome en los siguientes:

Fundamentos de derecho:

1. Sobre la base legal: El presente recurso se fundamenta en la disposición adicional de la Ley 4/2005 y la Ley 5/2009, al tratarse de una finca situada en Cataluña y fundamentarse la pretensión en el Código Civil de Cataluña, en relación a límites, fincas colindantes o títulos.

2. Sobre la discrepancia de superficie: Entiende esta parte que el registrador yerra, dicho sea, en estrictos términos de defensa, puesto que no vemos dudas sobre la identidad de la finca ni se invaden fincas colindantes ni el dominio público.

Antes, al contrario, la inscripción de la rectificación de superficie solicitada se ajusta por completo a la realidad física de la finca, debidamente acreditada por esta parte en su solicitud inicial.

En este sentido, la motivación de la resolución ahora recurrida se basa sin más en las alegaciones presentadas por el Ayuntamiento de Sant Andreu de Llavaneres, en cuyo escrito se opone a la rectificación de superficie de la parcela situada en Carrer (…) (finca registral 11256) porque, basándose en su informe técnico y jurídico, esta modificación supuestamente presenta varias incoherencias e incompatibilidades con el planeamiento urbanístico vigente:

– Geometría y Superficie Incoherentes: La ampliación de superficie de 1.526m2 a 2.199,64m2 solicitada para la finca 11256 contradice la geometría y superficie definidas en los documentos urbanísticos aprobados previamente (proyecto de compensación, plan parcial y descripción registral, que establecen unas dimensiones específicas que dan como resultado 1.526m2).

– Afectación a Suelo No Urbanizable Protegido: La ampliación de la finca implicaría la inclusión de parte de suelo colindante clasificado como no urbanizable y especialmente protegido (clave 10c1) en el POUM vigente, lo cual es incompatible con el régimen urbanístico actual.

– Modificación del POUM en Tramitación: La “Modificación número 8 del POUM”, que preveía redefinir la delimitación del suelo urbano en la zona y podría haber justificado la ampliación, aún está en tramitación y no es vigente. Por lo tanto, no puede servir de base legal para la rectificación de la superficie.

– Procedimiento de Regularización Específico: El Ayuntamiento señala que cualquier regularización de la delimitación y superficie de estas parcelas debe vehicularse a través de un polígono de actuación urbanística y las operaciones de gestión urbana correspondientes, una vez que la Modificación número 8 del POUM sea aprobada y vigente.

En contraste resulta que este mismo supuesto de hecho (solicitud de inscripción de la rectificación de superficie de una finca resultante del proyecto de compensación del antiguo sector (…), aprobado definitivamente en fecha 8 de noviembre de 2004), no ha sido objeto por parte del Ayuntamiento de las mismas alegaciones ahora esgrimidas, actuando de forma distinta en ambos casos y por tanto haciéndolo de forma arbitraria y contradictoria, lo que es ilustrativo de la inexistencia de las supuestas incoherencias e incompatibilidades que supuestamente se achacan a la modificación solicitada con respecto al planeamiento urbanístico vigente.

En este sentido, no hay documentos que indiquen una alegación similar por parte del Ayuntamiento respecto a la parcela situada en Carrer (…) (finca registral 11264). De hecho, la rectificación de superficie de esta finca, solicitada al mismo momento que la que nos ocupa, fue exitosa y se inscribió en el Registro de la Propiedad el 12 de febrero de 2026, lo que implica que no hubo objeciones o que las objeciones, si las hubo, se resolvieron favorablemente para la inscripción, contrariamente a lo que aquí acontece.

En acreditación de lo expuesto, (…) la inscripción en fecha 13/02/26 de la finca registral 11264 antedicha, así como la Factura del Registro de la Propiedad correspondiente a la citada inscripción.

Según es de ver, la referida factura incluye conceptos como

“Rectificación descripción art. 199 L.H.” e “inscripción base grafica”, lo que confirma que la rectificación de superficie relacionada con el Asiento 5436 del Diario 2025 (correspondiente a la finca 11264, Carrer […]) fue efectivamente registrada.

(…) plano detalle donde consta la finca, que se encuentra en el mismo proyecto que la que nos ocupa. Tanto la 11264 como la 11256 están en idéntica situación jurídica, lo que hace imposible pretender que una es contraria al planeamiento urbanístico vigente, mientras que la otra no lo es, lo que ha permitido su inscripción.

De hecho, tanto es así que la realidad física es la que esta parte trata de inscribir, que el gran problema de la redacción provisional de la modificación n.º 8 del POUM que refiere el Ayuntamiento en sus alegaciones, es que se pretende que la regularización de las fincas resultantes deba ajustarse a la realidad catastral, la cual es radicalmente contraria a la física, lo que implicaría la necesidad de realizar obras en toda la zona y la generación de innumerables conflictos por inseguridad jurídica y litigio de propiedad.

Insistimos, la realidad física de la finca no ofrece dudas, más allá de que el Ayuntamiento de Sant Andreu de Llavaneres tenga paralizada la modificación del POUM por una redacción que no hace sino generar la inseguridad jurídica que la presente inscripción pretende subsanar.

En acreditación de lo expuesto, (…) fotografías de la urbanización de la zona que ahora se pretende discutida por el Ayuntamiento, que fue aprobada y ejecutada bajo su visto bueno y que se corresponde fielmente con los límites de las parcelas cuya rectificación se ha instado (tanto la de la finca que nos ocupa 11256, como la de la finca 11264, cuya inscripción consta ya efectuada).

Otros Precedentes con actuación contraria del Ayuntamiento:

El Ayuntamiento de Sant Andreu de Llavaneres, además de con la finca descrita 11264, ha actuado en otras ocasiones de forma contraria a la ahora postulada en su escrito de alegaciones, como por ejemplo las siguientes:

– Venta de la P-85 a la mercantil Domain Systems, S.L.

En este caso el Ayuntamiento ha realizado la venta de una parcela que, según el registro, tiene una superficie de 2.303,00 m2 y en la realidad mide 1.529,00 m2. Se ha solicitado la licencia de obras y el Ayuntamiento la ha concedido con el metraje real de la parcela ejecutada tras las obras de urbanización realizadas entre el año 2.004 y el 2.007, año de su finalización (…)

Huelga decir que, a los efectos de una rectificación como la que nos ocupa, no importa si la discrepancia es por incremento o por reducción, sino que haya una discrepancia, cual también era el caso en esa finca. Al igual que lo que es indiscutible es que el Ayuntamiento no puede actuar de forma discrepante o arbitraria en fincas del mismo proyecto y con las mismas afectaciones jurídicas.

– El ayuntamiento reconoce la existencia de la estación de bombeo del pozo de aguas fecales ubicado en parcela de servicios técnicos, la cual es inexistente en Registro de la propiedad (pero nuevamente se trata de una parcela ejecutada desde el año 2.007):

En esta parcela el ayuntamiento da Servicio a parte de la urbanización y sin embargo no niega su superficie que pasa de 0m2 a 163 m2, según obras ejecutadas y Servicio en activo. Se trata de la parcela ubicada en la parte Este colindante con P-1 (la que nos ocupa).

Nuevamente estamos ante una actuación contraria a las alegaciones que el propio Ayuntamiento ha efectuado en el presente caso.

[se insertan imágenes]

– Reconocimiento tácito y reiterado de la superficie correspondiente e la P1 (finca registral 11256) tras las obras de urbanización del (…) que finalizaron en el año 2.007.

La P-1 se ejecutó con una superficie de 2.200 m2. Esta realidad ha quedado recogida en los todos los proyectos presentados al ayuntamiento desde el 2.007:

1. Proyecto As Built de la urbanización.

2. Proyecto de reparcelación del 2.011

3. Proyecto de reparcelación del 2.021.

A lo largo de la tramitación administrativa de todos estos proyectos, en ninguno de ellos el Ayuntamiento ha negado la superficie de 2.200 m2 de la parcela, lo que conlleva de forma innegable que la ha validado, contrariamente a lo que ahora pretende, aseveración que va en contra de los propios actos de la administración y que acaba arrastrando a que el registrador resuelva que “se suscitan dudas sobre la superficie real de la referida finca, al estar la misma incluida en la modificación del plan parcial urbanístico (…) de Sant Andreu de Llavaneres, sin que a fecha de hoy se pueda determinar su cabida real”. (…)

Insistimos, la parcela tiene una superficie de 2.200 m2, independientemente de que la modificación n.º 8 del POUM se apruebe o no se apruebe, e independientemente de cuándo el Ayuntamiento finalice la tramitación de un expediente de proyecto de reparcelación, que consta actualmente no admitido a trámite y en relación al cuál hay interpuesto un recurso contencioso administrativo en los juzgados para su admisión a trámite (…)

A mayor abundamiento y como complemento clarificador, (…) fotografía aérea de la urbanización realizada según Superficie de la P-1 de 2.200 m2.

[se inserta imagen]

Disconformidad con la denegación de rectificación de superficie.

1. Sobre la prevalencia de la realidad física y la naturaleza del artículo 199 LH.

La nota de calificación fundamenta la denegación en las alegaciones del Ayuntamiento de Sant Andreu de Llavaneres, que sostiene que la superficie de la finca debe permanecer en 1.526 m² basándose en un Proyecto de Compensación del año 2004. No obstante, este recurso sostiene que la rectificación jurídica de la finca no es sino una mera constatación de su realidad física actual, avalada por un técnico competente y una representación gráfica georreferenciada que no ha sido desvirtuada por prueba pericial contradictoria alguna por parte de la Administración, que en ningún caso ha desvirtuado la delimitación física real existente.

Es más, incluso en su escrito de alegaciones llega a reconocer la existencia de una discrepancia entre la realidad física y la del proyecto de compensación (“la Modificación del POUM establece que la necesaria regularización registral de las parcelas, como consecuencia de las discordancias detectadas entre el proyecto de compensación aprobado y la realidad física”), lo que nuevamente valida la solicitud de esta parte, que desde luego no puede quedar paralizada por un error de redacción de la Modificación n.º 8 del POUM, que no hace sino incrementar la inseguridad jurídica incluyendo por el camino la adecuación a una realidad catastral ampliamente superada y que tiene nula correspondencia con la realidad.

En acreditación de lo expuesto (…) copia de los siguientes documentos, tanto de la finca registral 11264 y 11256, que demuestran estar en idéntica situación jurídica y que en ambos casos la realidad física de las parcelas se ha demostrado ampliamente, por bien que se haya obtenido un resultado dispar por parte del registrador: (…)

2. Inexistencia de invasión del dominio público consolidado.

El Ayuntamiento afirma que la finca se encuentra en un sector afectado por la modificación núm. 8 del POUM (en trámite) y que parte del exceso de superficie podría corresponder a suelo no urbanizable (clave 10c1).

Debemos indicar que, si bien el Registrador puede suspender la inscripción si existen “dudas fundamentadas” de invasión del dominio público, es una situación que no se da en este caso, por cuanto:

– La calificación urbanística o el planeamiento en trámite no modifican la propiedad civil de la finca ni su delimitación física preexistente.

– El Ayuntamiento no acredita que los metros “de más” sean actualmente de titularidad pública de forma efectiva (viales, zonas verdes cedidas e inscritas, etc.), sino que se limita a remitirse a un diseño geométrico del año 2004 que ha quedado superado por la realidad del terreno.

El Ayuntamiento pretende arrastrar en su inmovilismo a los propietarios privativos, sin que haya mediado justificación alguna vertebrada en base al interés público.

3. Acerca de la precisión geométrica y el error en la descripción original.

La nota de calificación cita que la finca original responde a un “triángulo rectángulo de 72,3 x 42,2 metros”. Esta descripción es una fórmula teórica que a menudo no se ajusta a la orografía real del terreno ni a los cerramientos históricos. La representación gráfica alternativa aportada por esta parte utiliza coordenadas UTM de precisión, que deben prevalecer sobre una descripción literaria genérica de un proyecto de hace 20 años, de acuerdo con el principio de la expresión de la base gráfica registral (Ley 13/2015).

Por tanto, si el registrador disponía de documentación pericial pormenorizada y ajustada a derecho, no vemos que exista en la resolución una mínima motivación para atender por el contrario a un razonamiento tan genérico y desfasado como el que consta en el escrito de alegaciones del Ayuntamiento. Las reglas de la sana crítica obligaban a una ponderación de la prueba que entendemos no se da en la presente resolución.

El Registrador debe decidir motivadamente según su prudente criterio, sin que la mera oposición, incluso por parte de la Administración, implique necesariamente la denegación si no se funda en una base registral sólida, que entendemos inexistente en el caso que nos ocupa.

En cuanto a la naturaleza de la rectificación, el mismo precepto indica que la inscripción registral de la representación gráfica no supone, en sí misma, ni una transmisión ni un reconocimiento de derechos diferentes de los ya inscritos, sino una constatación de la realidad física respecto de la finca que tiene acceso al Registro. Por tanto, la rectificación de cabida, basada en información técnica acreditativa, no es una modificación jurídica de la finca, sino la adaptación de su reflejo registral a la realidad física existente. Debe entenderse como una mera constatación registral de la realidad física y no una alteración jurídica del derecho de propiedad.

Como hemos visto, además el propio Ayuntamiento reconoce en un momento de su escrito de alegaciones que hay discrepancias con la realidad física, por lo que se hace inevitable su rectificación, salvo que se considere (erróneamente) que una tramitación de modificación del POUM sea un hecho impeditivo, que no lo es por lo que en adelante expondremos.

La fundamentación jurídica de la prevalencia de la realidad física constatada por técnico competente y la consiguiente incorporación de la representación gráfica georreferenciada en los procedimientos de rectificación de cabida se encuentra expresamente recogida en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, en la redacción dada por la Ley 13/2015.

Dicho precepto establece que, para completar la descripción registral de una finca con su ubicación y delimitación gráfica, el titular debe aportar la correspondiente certificación catastral o, en caso de no corresponderse esta con la realidad física, una representación gráfica georreferenciada alternativa, cuya realidad física constatada deberá ser acreditada por técnico competente, y su prueba se valorará como elemento esencial para rectificar la descripción de la finca en el Registro de la Propiedad, siempre que esta representación no invada bases gráficas previamente inscritas o dominio público.

La adecuación por esta parte a todo lo indicado es indubitada.

4. La tramitación de la modificación núm. 8 del POUM como hecho no impeditivo.

El hecho de que el planeamiento urbanístico se encuentre en trámite de modificación para redefinir el suelo urbano no es motivo legal para denegar una rectificación de cabida. El cabido es un dato de hecho (superficie cerrada). Que una parte de esta finca sea clasificada en el futuro como suelo urbano o permanezca como no urbanizable es una cuestión de régimen jurídico del suelo, pero no afecta a la titularidad ni a la extensión de la finca que pertenece a ese titular.

La Administración tiene mecanismos (expropiación, reparcelación) para obtener suelo si lo necesita, pero no puede utilizar la vía de la oposición en el art. 199 LH para limitar la realidad física de una propiedad privada.

(…) copias de la modificación puntual n.º 8 del POUM, acreditativas de su estado de aprobación inicial en abril de 2024 y la provisional de abril de 2025, que es en la que se encuentra actualmente.

Igualmente, la simple alegación de una posible modificación urbanística en trámite o de una supuesta invasión del dominio público no puede ser fundamento suficiente para limitar la inscripción registral de la rectificación si no se acredita de modo fehaciente la existencia efectiva de tales afecciones mediante su correspondiente constancia registral, como exigen los principios de publicidad y tutela registral de la propiedad privada.

Por tanto, a tenor del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, en los términos introducidos por la Ley 13/2015, y mientras no conste prueba pericial contradictoria ni coincidencia con dominio público debidamente acreditada, la constancia registral de la realidad física prevalece y la Administración no puede limitar la propiedad privada alegando genéricamente procedimientos urbanísticos en trámite o presuntas invasiones no acreditadas.

Es pacífica la posibilidad de prevalencia de la representación gráfica georreferenciada (usualmente basada en coordenadas UTM) sobre descripciones teóricas antiguas en un procedimiento de rectificación de cabida, encontrando su apoyo jurídico precisamente en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria (tras la reforma introducida por la Ley 13/2015), el cual establece que la delimitación y ubicación de la finca en el Registro de la Propiedad podrá acreditarse y completarse mediante la aportación de representación gráfica georreferenciada, ya sea catastral o alternativa.

Así, si la descripción catastral no corresponde con la realidad física, el titular puede aportar una georreferenciación alternativa, siempre sujeta a tramitación procedimental y control por parte del registrador.

El propio precepto legal prioriza la constatación técnica de la realidad física representada gráficamente, ya que la calificación registral se producirá “a la vista de las alegaciones efectuadas”, debiendo el registrador denegar solo cuando coincida con otra base gráfica inscrita o con dominio público.

Por tanto, la imposibilidad de que la Administración limite la realidad física de la propiedad privada mediante mera oposición en el procedimiento del artículo 199 se fundamenta en que solo la colisión con dominio público o datos registrales inscritos puede motivar la denegación, y solo a través de procedimientos formales de deslinde cuando proceda. El artículo regula expresamente que la oposición de sujeto no legitimado registralmente no es motivo suficiente para la denegación, situando la prueba y constatación técnica de la realidad física a través de la representación gráfica georreferenciada como el estándar prevalente.

Por todo lo expuesto,

Solicito: Que se tenga por presentado este recurso, se admita a trámite y, previos los trámites legales, se dicte resolución por la que se revoque la nota de calificación recurrida y se ordene la práctica de la inscripción de la rectificación de superficie solicitada».

IV

El registrador de la Propiedad informó señalando que, por nota al margen de la inscripción 3.ª, fechada en febrero de 2010, constaba la expedición de certificación con motivo de estar incluida la finca en el Plan Parcial y haberse iniciado la modificación del proyecto de reparcelación y de la operación jurídica complementaria, y, por nota al margen de la inscripción 3.ª, fechada el día 12 de marzo de 2019, constaba haberse expedido certificación con motivo de la modificación del proyecto de reparcelación; indicaba, además, que los planos de la reparcelación quedaron archivados en el Registro al tiempo de practicarse la inscripción de la reparcelación, no correspondiéndose la geometría que pretendía inscribirse con la que resultaba de los planos archivados, y elevó el expediente a esta Dirección General.

Fundamentos de Derecho

Vistos los artículos 1, 9, 10, 199, 201, 326 y 327 de la Ley Hipotecaria; la Ley 5/2009, de 28 de abril, de los recursos contra la calificación negativa de los títulos o las cláusulas concretas en materia de derecho catalán que deban inscribirse en un registro de la propiedad, mercantil o de bienes muebles de Cataluña; los artículos 3 y 7 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 29 de febrero de 2012 y 17 de febrero y 3 y 19 de abril de 2017, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 23 de febrero de 2022, 11 de julio, 29 de noviembre y 5 y 15 de diciembre de 2023, 22 de marzo, 30 de octubre y 29 de noviembre de 2024 y 29 de julio de 2025.

1. Constituye el objeto del presente expediente resolver si es conforme a Derecho la negativa del registrador de la Propiedad a inscribir la representación gráfica georreferenciada alternativa de la registral 11.256 del Ayuntamiento de Sant Andreu de Llavaneres, habiéndose tramitado el procedimiento regulado en el artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria, por haberse recibido alegaciones formuladas por el Ayuntamiento del citado municipio de las que resulta que la delimitación y superficie de la registral 11.256 se corresponde con la finca resultante número 1 del vigente Proyecto de Compensación del antiguo Sector (…), siendo la ampliación de superficie que se pretende incoherente con aquella realidad; que el Plan de Ordenación Urbana vigente clasifica la finca en un ámbito de suelo urbano consolidado, implicando la ampliación de su superficie la inclusión en el perímetro de la misma de un suelo que está clasificado como no urbanizable de especial protección; que la modificación número 8 del Plan de Ordenación Urbanística Municipal, que establece una redefinición del suelo urbano que afecta a la finca y que prevé la inclusión como tal clase de suelo de porciones que tienen la clasificación de suelo no urbanizable de especial protección, está actualmente en tramitación; y que la citada modificación del Plan de Ordenación Urbanística Municipal establece que la necesaria regularización registral de las parcelas como consecuencia de las discordancias detectadas entre el Proyecto de Compensación y la realidad física se han de vehicular a través de un polígono de actuación urbanística, a través de las operaciones jurídicas que correspondan, citando la modificación del proyecto de reparcelación vigente o tramitar una operación jurídica complementaria.

El registrador deniega la inscripción solicitada a la vista de las alegaciones efectuadas por el Ayuntamiento, titular del dominio público colindante, por suscitarse dudas sobre la superficie real de la finca, al estar la misma incluida en la modificación del Plan Parcial (…), sin que se pueda determinar a la fecha su cabida real, unido a la diferencia de superficie existente; añade que la superficie y geometría de la finca se corresponde con la finca resultante número 1 del proyecto de reparcelación, el cual describía la finca como un triángulo rectángulo con catetos de 72,3 y 42,2 metros y una hipotenusa de 83,7 metros, que arrojan una superficie, coincidente con la inscrita, de 1.526 metros cuadrados; añade que la modificación número 8 del Plan de Ordenación Urbana prevé la inclusión como suelo urbano de una porción que actualmente tiene la clasificación de suelo no urbanizable especialmente protegido.

El recurrente sostiene, en síntesis, que un supuesto similar ha sido objeto de una calificación favorable por el mismo registrador; que la realidad física es la que la entidad recurrente trata de inscribir; que el Ayuntamiento de Sant Andreu de Llavaneres ha actuado, en otras ocasiones, de forma contraria a la ahora postulado en su escrito de alegaciones, como ocurre con el otorgamiento de una licencia de obras sobre otra finca atendiendo a su cabida real y no a la registral, o el reconocimiento de la existencia de una estación de bombeo, la cual es inexistente en el Registro; que la parcela 1 (que se corresponde con la finca objeto del procedimiento) se ejecutó con la superficie de 2.200 metros cuadrados, resultando del proyecto de urbanización y reparcelación; que la citada superficie es la real, con independencia de la aprobación de la modificación del Plan de Ordenación Urbana en tramitación; añade que no existe invasión alguna del dominio público; que la descripción registral, que indica los metros lineales que corresponden a cada vértice del triángulo en que consiste la finca no pasa de ser una mera fórmula teórica, que debe decaer ante la precisión técnica de la representación gráfica georreferenciada alternativa aportada; finalmente, indica que la rectificación de cabida, basada en información técnica acreditativa, no es una modificación jurídica de la finca, sino la adaptación de su reflejo registral a la realidad física existente, para lo que no debe ser obstáculo el hecho de encontrarse en tramitación una modificación del Plan de Ordenación Urbana, que afectará al régimen jurídico del suelo, pero que no afecta a la titularidad ni a la extensión de la finca objeto del procedimiento.

2. Como cuestión previa, debe señalarse que el recurso ha sido interpuesto ante la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, si bien va dirigido a la Dirección General de Derechos, Entidades Jurídicas y Mediación de Cataluña, por entender el recurrente que la finca está situada en Cataluña y fundamentarse la pretensión en el Código Civil de Cataluña en relación a límites, fincas colindantes o títulos, conforme a la Ley 4/2005 y a la Ley 5/2009, aunque no aporta ningún argumento que justifique esta afirmación. El registrador de la Propiedad, por su parte, ha remitido el expediente a la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, porque considera que la competencia le corresponde, aunque no ha advertido expresamente –como establece el artículo 3.3 de la Ley 5/2009, de 28 de abril– de esta circunstancia y del hecho que el recurso se ha interpuesto ante la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública.

De acuerdo con la Ley 5/2009, de 28 de abril, y con su artículo 1, que establece la aplicación de la ley a los recursos contra las calificaciones negativas de los títulos o de las cláusulas concretas que deban inscribirse en un Registro de Cataluña siempre que las calificaciones impugnadas o los recursos se fundamenten, de manera exclusiva o junto con otros motivos, en normas de derecho catalán o en su infracción, claro está que, en este supuesto, la competencia corresponde a la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública. En efecto, en la nota de calificación negativa, el registrador de la Propiedad no invoca precepto alguno del Derecho catalán y es evidente que el fundamento de la calificación y el objeto del recurso no versan sobre Derecho catalán, por lo que debe afirmarse la competencia de esta Dirección General para resolver el presente expediente.

3. Son circunstancias de hecho relevantes, para la resolución del presente expediente, las siguientes:

– la registral 11.256 del Ayuntamiento de Sant Andreu de Llavaneres consta inscrita con la siguiente descripción: «Urbana: parcela uno situada en término municipal de Sant Andreu de Llavaneres. Urbanización (…), de conformación triangular y de superficie mil quinientos veintiséis metros cuadrados. Linda: al Norte y Este, mediante 83,7 metros lineales con vial de la urbanización; al Sur, con límite del Sector en una línea de 72,3 metros; y al Oeste, en una línea de 42,2 metros con finca adjudicada n.º 2».

– en el título calificado la finca se describe del siguiente modo: «Urbana: Parcela número 1 de la Urbanización (…), en el municipio de Sant Andreu de Llavaneres. De forma casi triangular, linda al este, con vial de la urbanización mediante línea curva de 90,16 metros lineales; al Sureste, con espacio de equipamiento con una línea recta de 12,34 metros lineales, al Suroeste con el límite del sector mediante una línea recta de 77,65 metros y al Noroeste, con finca adjudicada número 2 mediante línea recta de 49,25 metros de longitud», con una cabida, según resulta del informe técnico que se incorpora de 2.199,64 metros cuadrados.

– es finca de resultado, en virtud de la reparcelación del Sector (…), constando archivados en el Registro los planos incorporados al proyecto.

– consta extendida al margen de la inscripción 3.ª, nota marginal fechada el día 12 de marzo de 2019, de expedición de certificación al amparo del artículo 5 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio. Está incursa en caducidad.

– según resulta del informe emitido por el Ayuntamiento de Sant Andreu de Llavaneres, se encuentra en tramitación la modificación número 8 del Plan de Ordenación Urbana, que prevé la inclusión como suelo urbano de una porción del territorio (ubicada al Suroeste de la finca objeto del procedimiento) actualmente clasificada como suelo no urbanizable de especial protección.

4. El artículo 199 de la Ley Hipotecaria regula el expediente para la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca y su coordinación con el Catastro, disponiendo que el titular registral del dominio o de cualquier derecho real sobre finca inscrita podrá completar la descripción literaria de la misma acreditando su ubicación y delimitación gráfica y, a través de ello, sus linderos y superficie, mediante la aportación de la correspondiente certificación catastral descriptiva y gráfica. El apartado 2 del artículo 199 remite, en caso de tratarse de una representación gráfica alternativa a la catastral, a la misma tramitación de su apartado 1, con la particularidad de que han de ser notificados los titulares catastrales colindantes afectados.

5. Efectuada una calificación negativa frente a la que se interpone recurso, como ha declarado reiteradamente esta Dirección General, en multitud de Resoluciones y, recientemente, en las de 29 de noviembre de 2023 y 22 de marzo de 2024, el objeto del recurso es determinar, exclusivamente, si la calificación registral negativa recurrida es o no ajustada a Derecho. Cuando la suspensión se basa en la oposición de uno de los colindantes notificados, como dice el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, el registrador «decidirá motivadamente según su prudente criterio, sin que la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción». Ello nos lleva al análisis de los puntos básicos de la doctrina reiterada de esta Dirección General, en Resoluciones como las de 5 y 15 de diciembre de 2023, que son los siguientes: a) el registrador debe calificar en todo caso la existencia o no de dudas en la identidad de la finca, que pueden referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 9, 199 y 201 de la Ley Hipotecaria); b) a tal efecto el registrador podrá utilizar, con carácter meramente auxiliar, las representaciones gráficas disponibles, que le permitan averiguar las características topográficas de la finca y su línea poligonal de delimitación, para lo que podrá acudirse a la aplicación informática prevista en dicha norma y homologada en la Resolución de esta Dirección General de 2 de agosto de 2016, así como acceder a la cartografía catastral, actual e histórica, disponible en la Sede Electrónica del Catastro; c) dado que con anterioridad a la Ley 13/2015, de 24 de junio, se permitía el acceso al Registro de fincas sin que se inscribiese su representación gráfica georreferenciada, la ubicación, localización y delimitación física de la finca se limitaba a una descripción meramente literaria, lo que puede conllevar una cierta imprecisión a la hora de determinar la coincidencia de la representación gráfica con otras fincas inmatriculadas con anterioridad a dicha norma; d) el registrador, a la vista de las alegaciones efectuadas en el procedimiento, debe decidir motivadamente según su prudente criterio. En caso de haberse manifestado oposición por algún interesado, constituye uno de los principios de la regulación de la jurisdicción voluntaria que, salvo que la ley expresamente lo prevea, la sola formulación de oposición por alguno de los interesados no hará contencioso el expediente, ni impedirá que continúe su tramitación hasta que sea resuelto. Por tanto, y conforme al artículo 199 de la Ley Hipotecaria, «la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción». Lo que no impide, por otra parte, que las alegaciones recibidas sean tenidas en cuenta para formar el juicio del registrador, y e) el juicio de identidad de la finca por parte del registrador debe estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados, sin que basten expresiones genéricas o remitirse a la mera oposición no documentada de un colindante.

6. La cuestión principal que se suscita con ocasión del presente expediente es si es admisible la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de una finca y consiguiente rectificación de su descripción cuando la misma procede de un expediente administrativo de reordenación de la propiedad.

El artículo 201.1.e) de la Ley Hipotecaria, que también resulta aplicable a aquellos supuestos en que se pretenda la inscripción de una representación gráfica georreferenciada de una finca en virtud del procedimiento regulado en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, afirma, de manera taxativa que: «No podrá tramitarse el expediente regulado en los apartados anteriores para la rectificación descriptiva de edificaciones, fincas o elementos integrantes de cualquier edificio en régimen de división horizontal o fincas resultantes de expediente administrativo de reorganización de la propiedad, expropiación o deslinde. En tales casos, será necesaria la rectificación del título original o la previa tramitación del procedimiento administrativo correspondiente».

Las Resoluciones de este Centro Directivo de 23 de febrero de 2022 y 29 de julio de 2025 señalaron que «como ha declarado la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 19 de diciembre de 2019, aunque la finca proceda de una reparcelación, debe admitirse la rectificación, sin cumplir las exigencias procedimentales de este procedimiento administrativo, cuando no exista duda alguna de correspondencia de la finca inscrita con la que figura en la certificación catastral aportada para acreditar tal rectificación»; y la de 18 de febrero de 2021, estableció que «la negativa del registrador no puede basarse únicamente en la procedencia de la finca de un proyecto de reparcelación anterior al Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, época en la cual no se exigía, para la inscripción del proyecto en el Registro de la Propiedad, la aportación de los planos correspondientes; por lo que, concluye, mientras no exista un pronunciamiento expreso de que con la inscripción ahora pretendida se altera la geometría de la finca tal como ésta quedó delimitada en la reparcelación, lo procedente es dar inicio al procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, que garantiza los intereses de terceros afectados».

7. En el caso que ahora nos ocupa, la reparcelación de la que resulta la finca en cuestión se inscribió en el año 2002, y por tanto, cuando ya estaba vigente el Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio que, con carácter general, en su artículo 3 exige que para inscribir los actos a que se refiere el artículo 1, y entre ellos, el de la reparcelación de fincas, los títulos correspondientes «se presentarán ante el Registrador para la calificación y práctica de los asientos respectivos, acompañados del plano de la finca o fincas a que afecten», y que «cuando el acto inscribible se origine en un procedimiento tramitado ante la Administración urbanística, el plano que ha de acompañar al título será el que sirva de base al acuerdo administrativo procedente (…)».

Y de manera más específica aún, el artículo 7, referido a la inscripción de los proyectos de equidistribución, exige que el título contenga el «plano de las fincas de resultado».

Por su parte, el artículo 9 de la Ley Hipotecaria, en la redacción que estaba vigente cuando se inscribió la reparcelación que ahora nos ocupa, ordenaba que «uno de sus ejemplares se archivará en el Registro, sin perjuicio de su incorporación a soportes informáticos. Del archivo del duplicado se tomará nota al margen del asiento correspondiente a la operación practicada y en el ejemplar archivado el registrador hará constar referencia suficiente a la finca correspondiente».

Del informe del registrador resulta que los planos de la reparcelación, inscrita en el año 2005, quedaron archivados en el Registro de la Propiedad. Del contraste de los mismos y de la representación gráfica alternativa aportada concluye en la existencia de diferencias que no sólo afectan a la superficie de la finca, sino también a su configuración geométrica.

8. Respecto de esto último, procede recordar que es doctrina de esta Dirección General que el informe es un trámite en el que el registrador puede profundizar sobre los argumentos utilizados para determinar los defectos señalados en su nota de calificación, pero en el que en ningún caso se pueden añadir nuevos defectos, ya que sólo si el recurrente conoce en el momento inicial todos los defectos que impiden la inscripción del título según la opinión del registrador, podrá defenderse eficazmente, argumentando jurídicamente acerca de la posibilidad de tal inscripción (cfr. artículos 326 y 327 de la Ley Hipotecaria y Resoluciones de 29 de febrero de 2012, 17 de febrero y 3 de abril de 2017 y 11 de julio de 2023).

En cambio, sí deben ser tenidos en cuenta los argumentos que se conciben como desarrollo de los defectos formulados, pues no suponen sino profundizar en los motivos que impiden la inscripción y que contribuyen a un conocimiento más completo del asunto.

A estos efectos es procedente señalar que, si bien hubiera resultado más conveniente que la indicación en el informe de que los planos de la reparcelación se encuentran archivados en el Registro lo hubiera sido en la nota de calificación, no es menos cierto que ello no debe alterar el sentido de la solución de este expediente (cfr. Resolución de 30 de octubre de 2024), pues no debe considerarse ello sino como desarrollo del defecto señalado en la nota de calificación, de la que expresamente resulta que la finca es resultante de un proyecto de reparcelación.

9. También objeto el recurrente el distinto criterio que ha adoptado el registrador, calificando favorablemente una pretensión idéntica a la actual referida a otra finca de su pertenencia. Tal como ha venido sosteniendo este Centro Directivo (cfr. entre otras, la Resolución de 19 de abril de 2017 o la más reciente de 29 de noviembre de 2024) debe recordarse y reiterarse que «el registrador, al llevar a cabo el ejercicio de su competencia calificadora de los documentos presentados a inscripción, no está vinculado, por aplicación del principio de independencia en su ejercicio, por las calificaciones llevadas a cabo por otros registradores o por las propias resultantes de la anterior presentación de la misma documentación. Tampoco está vinculado por la calificación efectuada sobre el mismo título por otro registrador, aunque este haya sido inscrito» ni, por supuesto, por las calificaciones efectuadas por el mismo respecto de otras fincas, aunque la solicitud de inscripción procediera del mismo presentante y el contenido de los títulos u operaciones registrales a realizar fuera similar al que resulta del título cuya inscripción se rechaza.

10. Tampoco alega el registrador que se produzca una invasión del dominio público, como indica el recurrente en su escrito. En su nota de calificación únicamente indica que notifica al Ayuntamiento, titular del dominio público, como propietario colindante, notificación preceptiva en el curso del procedimiento regulado en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria.

11. Finalmente, señala el recurrente que el hecho de que el planeamiento urbanístico se encuentre en trámite de modificación para redefinir el suelo urbano no es motivo legal para denegar la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca y consiguiente rectificación de su descripción, toda vez que ello es una cuestión que afecta o atañe al régimen jurídico del suelo, pero no a la titularidad ni a la extensión superficial de la finca.

Tampoco puede compartirse esta afirmación.

La modificación del Plan de Ordenación Urbana implica, según resulta del informe municipal, la clasificación de un ámbito de suelo clasificado hasta la fecha como no urbanizable de especial protección a la categoría de suelo urbano; y, aunque es cierto que ésta es una cuestión que afecta al régimen jurídico del suelo, como afirma el recurrente, resulta palmario que pretender incluir como parte de la finca objeto del procedimiento una porción de terreno colindante que está clasificada como suelo no urbanizable, so pretexto de la constancia de una mera rectificación superficial, suponen, de hecho, alterar la delimitación atribuida a la finca por el proyecto de reparcelación aprobado por la Administración urbanística actuante, que precisará, como indica el artículo 201 de la Ley Hipotecaria, la modificación del título que motivó la inscripción de la finca de resultado. Así lo indica la propia Administración urbanística, cuando señala que la regularización de la superficie de la finca registral 11.256 se habrá de vehicular, una vez aprobada y vigente la modificación número 8 del Plan de Ordenación Urbanística Municipal, a partir de las operaciones jurídicas que correspondan, citando la modificación del proyecto de reparcelación vigente o una operación jurídica complementaria.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación del registrador.

Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.

Madrid, 20 de mayo de 2026.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, María Ester Pérez Jerez.