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En el recurso interpuesto por don Rafael José Fernández-Crehuet Serrano, notario de Córdoba, contra la nota de calificación de la registradora de la Propiedad de Córdoba número 1, doña María Elena Calvo Fernández, por la que se deniega la práctica de la inscripción interesada sobre una finca registral por entender que la misma escritura presentada, aunque sin el acta complementaria que ahora la acompaña, fue ya objeto de calificación negativa ratificada en el juicio verbal seguido ante Juzgado de Córdoba, que adquirió firmeza tras la apelación ante la Audiencia Provincial de Córdoba, produciendo, por tanto, efecto de cosa juzgada.

Hechos

I

Mediante escritura de modificación de uso de un local comercial integrado en una propiedad horizontal y de regulación de la comunidad que resultará otorgada el día 3 de diciembre de 2021 ante el notario de Córdoba, don Rafael José Fernández-Crehuet Serrano, se procedía a la modificación descriptiva del elemento privativo en cuestión (cambio de uso, de local comercial a trasteros y cochera) y a su posterior división en 21 trasteros y 1 cochera, más elementos comunes consistentes en accesos y 2 armarios, con los correspondientes certificado técnico y licencias municipales de obra y división. Aunque en la escritura se manifestaba que se trataba de un acto que no «se encuentra restringida en modo alguno en el título constitutivo de la propiedad horizontal», lo cierto es que no se acreditaba que dicho título facultase a los propietarios de los elementos privativos a su división o fraccionamiento en modo alguno. Tampoco se acreditaba acuerdo de la comunidad de propietarios autorizando la división realizada sobre el local comercial, siendo éste el defecto observado en la primera calificación y ratificado en el recurso judicial contra la misma. A esta escritura se acompañaba acta complementaria del artículo 153 del Reglamento Notarial que, aparte de algunas manifestaciones relativas a la inscribibilidad del negocio jurídico contenido en la escritura, se limitaba a incorporar certificación catastral descriptiva y gráfica de cada uno de los nuevos departamentos creados en la escritura.

II

Presentadas dichas escritura y acta en el Registro de la Propiedad de Córdoba número 1, fueron objeto de la siguiente nota de calificación:

«Se extiende la presente para hacer constar que no procede la inscripción de la escritura y acta complementaria a que se refiere la precedente instancia en base a los siguientes Hechos y Fundamentos de Derecho:

Hechos:

Este mismo documento sin acta complementaria fue presentado en este Registro recayendo tras nota denegatoria, Sentencia del Juzgado Número 8 de Córdoba y la última sentencia firme recaída en la Audiencia Provincial de Córdoba, y todas confirman la no práctica de la inscripción solicitada, produciendo por tanto efecto de cosa juzgada.

Fundamentos de Derecho:

Vistos los artículos 447 Ley de Enjuiciamiento Civil, 18 y 322 y siguientes -en especial, el artículo 327- de la Ley Hipotecaria; 108 del Reglamento Hipotecario; 42, 43, 90 y 91 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común; las Sentencias del Tribunal Supremo de 22 de mayo de 2000 (Sala Tercera) y de 3 de enero de 2011 (Sala Primera); y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 27 de febrero de 1980, 15 de junio de 2000, 3 de abril y 7 de junio de 2007, 14 de enero de 2012 y 7 de diciembre de 2012.

La regulación del artículo 108 del Reglamento Hipotecario, al amparar la posibilidad de reproducir la presentación del título, una vez caducado el asiento de presentación anterior, y la subsiguiente petición de nueva calificación y cierre registral de la finca a los títulos posteriores, puede generar disfunciones y abusos que pueden resultar incompatibles con las exigencias de seguridad jurídica, situaciones que han de tener su remedio en los mecanismos legales frente al abuso de derecho (cfr. artículo 7 del Código Civil). La facultad de reiterar la presentación y la petición de calificación, ya de por sí excepcional, no puede mantenerse cuando la cuestión ha sido objeto de un recurso contra la calificación cuestionada, ya se trate de un recurso potestativo ante esta Dirección General, o de una impugnación directa ante los tribunales a través del juicio verbal (cfr. artículo 324 de la Ley Hipotecaria) pues en tales casos la resolución que recaiga será definitiva, sin posibilidad de reproducir la misma pretensión. La seguridad jurídica y la propia eficacia y utilidad del sistema de recursos que el legislador ha arbitrado como mecanismos de tutela jurídica, exigen, por un lado que en tanto la cuestión planteada no se resuelva definitivamente, el mismo interesado no puede volver a plantearla por igual vía, y por otro, que las resoluciones que la agoten sean definitivas sin posibilidad de reproducir en ella la misma pretensión (cfr. artículos 533.5.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, 1252 del Código Civil, 109 de la Ley de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo común; 69 d) de la Ley reguladora de la Jurisdicción Contencioso administrativa)” (cfr. Resolución de 15 de junio de 2000).

Esta interpretación no ha quedado desvirtuada por las reformas introducidas con posterioridad en la legislación hipotecaria.

Si se tiene en cuenta que: a) una interpretación extensiva del artículo 108 del Reglamento al caso de las calificación recurridas y con solución definitiva implica burlar la norma imperativa contenida en los artículos 326 y 328 de la Ley Hipotecaria sobre plazos para recurrir; b) la doctrina del acto consentido que resulta del artículo 28 de la Ley 29/1998, de 13 de julio, conforme al cual no es admisible el recurso contencioso-administrativo contra actos consentidos por no haber sido recurridos en tiempo y forma, y del artículo 115 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, conforme al cual expirado el plazo para recurrir en alzada sin interponer el recurso la resolución “será firme a todos los efectos”, preceptos que si bien quedan excluidos “a limine” en el terreno propio de la calificación registral por aplicación de la doctrina de la a Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de enero de 2011, por el contrario no quedan exceptuados en el caso de las Resoluciones dictadas por esta Dirección General, de las que la sentencia no niega su naturaleza administrativa, sin perjuicio de su carácter “sui generis” como consecuencia de tener “como presupuesto y objeto un acto de calificación del registrador”, ni cabe tampoco sostener la exclusión respecto del procedimiento especial del recurso gubernativo contra tales calificaciones de aquellas normas del procedimiento administrativo “que respondan a los principios generales materiales o de procedimiento propios de todo el ordenamiento”, como sucede como regla general con la doctrina de los actos consentidos y el carácter preclusivo de los plazos fijados en los procedimientos, incluidos los judiciales del orden civil; c) en concreto, el artículo 136 de la Ley de Enjuiciamiento Civil determina la preclusión de los actos procesales de parte y la pérdida de la ocasión de realizar el acto procesal de que se trate cuando no se ha ejercitado la facultad correspondiente tempestivamente, incluyendo la necesidad de formular todas las alegaciones sobre hechos y fundamentos de Derecho en la demanda, sin que sea posible la reserva de su alegación para un momento ulterior -cfr. artículo 400 de la Ley de Enjuiciamiento Civil-, norma que se vería vulnerada si, por la vía indirecta de reproducir el recurso judicial contra una nueva resolución recaída frente a una nueva e idéntica calificación del mismo título y con idéntica situación registral de la finca, se reabriesen tales plazos; d) el carácter de principio general del derecho que presenta la doctrina civil de los actos propios, en conexión con la citada doctrina de los actos consentidos, lo que supone que es contrario a las exigencias de la buena fe reproducir un recurso contra una decisión desestimatoria de su pretensión frente a la que el recurrente se aquietó al dejar expirar los plazos para su impugnación judicial, creando una situación registral definitiva y firme, y atentando contra la necesidad de conciliar el derecho a la tutela judicial efectiva con el valor de la seguridad jurídica; e) la ilimitada e indefinida posibilidad de reiterar todo el procedimiento de recursos contra las calificaciones registrales respecto de un mismo título, sin alteración de circunstancias fácticas o jurídicas sobrevenidas que permitan apreciar una falta de identidad en la pretensión, supondría admitir la posibilidad discrecional del postulante de provocar el cierre registral de la finca y la inviabilidad de inscribir sobre la misma otros títulos posteriores, conforme al principio de prioridad del artículo 17 de la Ley Hipotecaria, de forma indefinida, con perjuicio de terceros; y, f) que en el caso del procedimiento registral nos encontramos, como ratifica la Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de enero de 2011, ante un procedimiento especial, especialidad que se extiende también al recurso gubernativo contra la calificación, integrando uno de los denominados procedimientos triangulares, en el que ha de primar la seguridad jurídica y en el que no se enfrentan el interés de la Administración y del administrado, sino el de diversos administrados entre sí -quien solicita la inscripción y quien como consecuencia de ella va a verse expulsado del Registro o afectado por su contenido- por lo que no hay razón alguna para que prime el interés de uno de ellos (quien no recurrió la resolución denegatoria) frente al de otros terceros (los perjudicados o afectados por la inscripción) -como ha declarado la sentencia de la Audiencia Provincial de Sevilla de 26 de abril de 2010, “razones de certeza y seguridad jurídica, así como de incidencia respecto de terceros, exigen el cumplimiento estricto de los plazos y la especialidad procedimental registral”.

Por tanto, el registrador que suscribe resuelve:

1) Denegar la inscripción del documento.

2) Notificar la presente nota al presentador del documento, de conformidad con el artículo 322 de la Ley Hipotecaria.

De conformidad con el artículo 323 de la Ley Hipotecaria, queda prorrogado automáticamente el asiento de presentación por un plazo de sesenta días contados desde la última notificación a que se refiere el párrafo anterior.

Se advierte a los interesados (…)

El Registrador firmado electrónicamente. Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por María Elena Calvo Fernández registrador/a titular de Registro de la Propiedad n.º 1 de Córdoba a día treinta y uno de enero del dos mil veinticinco».

III

Contra la anterior nota de calificación, don Rafael José Fernández-Crehuet Serrano, notario de Córdoba, interpuso recurso el día 13 de febrero de 2025 mediante escrito con base en los siguientes hechos y fundamentos de Derecho:

«Hechos:

1. La calificación denegatoria de dicho título se basa estrictamente en que este mismo documento sin el Acta Complementaria fue ya calificado negativamente por este Registro, habiendo sido judicialmente impugnada dicha calificación y ratificada dicha calificación negativa por el Juzgado número 8 de los de Córdoba y por la Audiencia Provincial por lo que tiene efecto de cosa juzgada, confundiendo la función judicial con la función administrativa-registral.

2. A continuación toda su argumentación jurídica se centra en defender que ya no cabe la inscripción de dicho título, equiparándolo por tanto a un título nulo, y que no está vinculada por las Resoluciones de la DG.

3. Que el recurso judicial interpuesto sobre lo que versa no es sobre la validez del título, si no sobre la calificación registral, que es cosa diferente, que se mueve en el ámbito del derecho administrativo, no civil.

4. Que pese a que es su obligación, la de calificar los títulos presentados, entrando en el fondo, la Registradora se limita a justificar que no entra a calificar el nuevo título, que es el Acta complementaria, y expresamente así lo dice en su nota de calificación.

Dicha obligación de calificar el título original junto con el acta complementaria resulta de múltiples Resoluciones de la DG, entre otras:

– R de 12 sept 2016 y R 30 de Abril de 2.012,

– R 2 de Octubre de 2014 (en el que además advierte la DG que dicha conducta es susceptible de interposición de Recurso de Queja),

– R de 5 de Marzo de 2014 y 25 de Septiembre de 2.009, donde señala que caducado un asiento de presentación y presentado de nuevo el título debe dar lugar un procedimiento de calificación nuevo y completo, sin perjuicio de que si la Registradora considera vigentes sus argumentos, así los exponga y reitere (Contraviniendo con ello la postura fijada al respecto del fondo de este asunto por la DG en la Resolución de fecha 4 de noviembre de 2024), pero sin que pueda negarse a calificar alegando “que es cosa juzgada”

5. Que en dicha Acta complementaria:

– se aportan las referencias catastrales individualizadas de los elementos recogidos en dicha escritura

– se aporta la Resolución de fecha 4 de noviembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, por tanto posteriores a la Sentencia citada por la Sra. Registradora, por la cual se establece para un caso idéntico al recogido en la escritura autorizada por mí, el día tres de diciembre de dos mil veintiuno, número 4.065 de mi protocolo, “que no se alteran en modo alguno los elementos privativos ni comunes o estructurales del edificio de la comunidad funcional que se constituye” siendo admitido el recurso correspondiente ordenando al registrador su inscripción, copia del cual se incorporó a dicho Acta.

Fundamentos de Derecho:

1. Como recoge la citada Resolución de fecha 4 de noviembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, la dicha Comunidad Funcional está amparada por el art 68 del RH y 53.b) del RD 1093/97 de 4 de Julio, y la STS de 24 de Noviembre de 1990, ya “que no se alteran en modo alguno los elementos privativos ni comunes o estructurales del edificio de la comunidad funcional que se constituye”, sin que sea por ello exigible autorización de la Comunidad de Propietarios, siendo un caso exactamente idéntico al tratado y resuelto por dicha Resolución estimatoria del Recurso interpuesto por el Notario contra una calificación idéntica y basada en los mismos argumentos que la realizada por la Sra Registradora de la Propiedad del RP n.º 1 de los de Córdoba.

2. Que conforme al artículo 327.10 de la Ley Hipotecaria, “Publicada en el ‘Boletín Oficial del Estado’ la resolución expresa por la que se estime el recurso, tendrá carácter vinculante para todos los registradores mientras no se anule por los Tribunales. La anulación de aquella, una vez firme, será publicada del mismo modo”.

3. Que habiéndose aportado un título complementario, no es ajustado a derecho negarse a calificarlo por la Sra Registradora, que debía haber calificado dichos títulos, el original y el complementario de forma conjunta y a la luz del carácter vinculante de las Resoluciones de la DG, que es su superior jerárquico, y en concreto de la expresamente citada en dicho título complementario, esto es la citada Resolución de fecha 4 de noviembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Publica».

IV

Mediante escrito, de fecha 17 de febrero de 2025, la registradora de la Propiedad elevó el expediente a este Centro Directivo confirmando la calificación. Del informe incorporado a dicho expediente resultaba que: «Se mantiene la calificación negativa al no complementar con el acta que se añade ahora en la nueva segunda presentación el requisito que impidió la inscripción de la misma escritura en su primera presentación a este Registro de la Propiedad. Dicho defecto fue confirmado por Sentencia Judicial firme que se adjunta a este expediente».

Fundamentos de Derecho

Vistos los artículos 396 y 397 del Código Civil; 8, 9, 18, 40 y 322 y siguientes, en especial el artículo 327, de la Ley Hipotecaria; 1, 2, 3, 5, 7, 10 y 17 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal; 109 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas; 69.d) de la Ley 29/1998, de 13 de julio, reguladora de la Jurisdicción Contencioso-administrativa; 68 y 108 del Reglamento Hipotecario; 53 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística; la Sentencia del Tribunal Supremo de 16 de mayo de 2006; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 15 de junio de 2000, 7 de diciembre de 2012, 5 de marzo de 2014, 16 de julio de 2015 y 19 de julio de 2019, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 27 de febrero de 2020, 15 de octubre de 2021 y 4 de noviembre de 2024.

1. La cuestión de fondo de este recurso estriba en determinar si la escritura presentada de cambio de uso de un local comercial integrado en una propiedad horizontal (de local comercial a trasteros y cochera), su posterior división en 22 elementos independientes, más sus propios elementos comunes, y su constitución en subcomunidad (según la propia escritura reconoce) con un régimen jurídico propio, que fue objeto de calificación negativa por no acreditar acuerdo de la comunidad de propietarios autorizando la división realizada sobre el local comercial, y ratificada en juicio verbal que adquirió firmeza tras la apelación ante la Audiencia Provincial, ha quedado subsanada mediante el acta complementaria que ahora la acompaña.

La registradora sostiene en su nota de calificación los efectos de cosa juzgada cuando la cuestión ya ha sido objeto de impugnación directa ante los tribunales a través del juicio verbal y ratificada por vía de apelación. Así mismo, en su informe remite y mantiene la calificación ya efectuada con anterioridad y ratificada por los órganos judiciales.

El interesado recurre alegando la obligación de calificar el título vuelto a presentar junto con un acta complementaria, y remite a la Resolución de este Centro Directivo de fecha 4 de noviembre de 2024 para justificar la inscribibilidad del negocio jurídico formalizado.

2. Como cuestión previa, de procedimiento, puesto que es alegada por la registradora, debe resolverse el alcance en el presente caso de lo dispuesto en el artículo 108 del Reglamento Hipotecario al señalar que «transcurridos los plazos durante los cuales producen sus efectos los asientos de presentación o las anotaciones preventivas de suspensión, sin haberse practicado el asiento solicitado, podrán presentarse de nuevo los títulos correspondientes, los cuales serán objeto de nueva calificación».

Es cierto que, en principio, como pone de relieve la Resolución 5 de marzo de 2014: «Caducados los asientos de presentación anteriores de un documento, el artículo 108 del Reglamento Hipotecario permite volver a presentar dichos títulos que pueden ser objeto de una nueva calificación, en la que el registrador -él mismo, o quien le suceda en el cargo- puede mantener su anterior criterio o variarlo, si lo estimase justo.

Como ha reiterado esta Dirección General, el registrador, al llevar a cabo el ejercicio de su competencia calificadora de los documentos presentados a inscripción no está vinculado, por aplicación del principio de independencia en su ejercicio, por las calificaciones llevadas a cabo por otros registradores o por las propias resultantes de la anterior presentación de la misma documentación.

Y ello porque, caducado un asiento de presentación, cesan todos sus efectos y de la misma forma que el registrador, no puede tener en cuenta en modo alguno títulos con asiento de presentación caducado para calificar, ni siquiera para lograr un mayor acierto en la calificación y evitar asientos inútiles, tampoco puede verse vinculado por las calificaciones anteriormente efectuadas aun cuando sean propias. En definitiva la nueva presentación significa el inicio -ex novo- de todo el procedimiento registral».

Sin embargo, lo anterior debe ser matizado cuando se trate de documento ya calificado y en vía de resolución o resuelto el recurso contra dicha calificación. En estos casos, la doctrina mantenida por este Centro Directivo en la interpretación del artículo transcrito ha sido uniforme (vid., por todas, Resolución de 7 de diciembre de 2012) al señalar que: «2. La regulación del artículo 108 del Reglamento Hipotecario, al amparar la posibilidad de reproducir la presentación del título, una vez caducado el asiento de presentación anterior, y la subsiguiente petición de nueva calificación y cierre registral de la finca a los títulos posteriores, puede generar disfunciones y abusos que pueden resultar incompatibles con las exigencias de seguridad jurídica, situaciones que han de tener su remedio en los mecanismos legales frente al abuso de derecho (cfr. artículo 7 del Código Civil), y que, con independencia de su posible revisión de “lege ferenda” postulada por algunos autores, encuentra fundamento, además de en el carácter sumario del procedimiento registral, en la previsión de posibles cambios en las circunstancias del caso particular o de modificaciones en el régimen legal aplicable que permitan sobrevenidamente acceder al despacho del título, así como en la necesidad de responder a la eventual apreciación de errores en la calificación inicial o de circunstancias excepcionales que no pueden ser subsanadas en sede de calificación registral mediante los recursos extraordinarios de revisión, declaración de lesividad o revisión de oficio de los actos anulables o nulos de pleno derecho (cfr. artículos 102, 103 y 118 de la Ley 30/1992), por ser inaplicables en este ámbito.

Por ello debe concluirse que, ante la nueva presentación del título, una vez caducado el asiento de presentación anterior, y mientras la cuestión no haya sido objeto de decisión por este Centro Directivo, debe el registrador emitir la correspondiente calificación que, aunque reitere la calificación negativa, será una calificación nueva, y frente a ella caben los recursos que prevé actualmente el artículo 328 de la Ley Hipotecaria.

3. Ahora bien, esta facultad de reiterar la presentación y la petición de calificación, ya de por sí excepcional, no puede mantenerse cuando la cuestión ha sido objeto de un recurso contra la calificación cuestionada, ya se trate de un recurso potestativo ante esta Dirección General, o de una impugnación directa ante los tribunales a través del juicio verbal (cfr. artículo 324 de la Ley Hipotecaria), pues en tales casos la resolución firme que recaiga será definitiva, sin posibilidad de reproducir la misma pretensión. Desde luego no cabe durante la pendencia del recurso, pues en tal situación sigue vigente el asiento de presentación del título, sin que sea admisible la existencia de un doble procedimiento registral -en virtud de la existencia de dos asientos de presentación- respecto de un mismo título (cfr. Resolución de 10 de junio de 2009). Pero tampoco cabe una vez recaída resolución en el procedimiento del recurso gubernativo que haya devenido firme por no haber sido objeto de impugnación judicial dentro del plazo preclusivo de dos meses previsto para ello (cfr. artículo 328 de la Ley Hipotecaria). Así lo ha entendido esta Dirección General al afirmar que «la posibilidad que brinda el artículo 108 del Reglamento Hipotecario, y en la que pretende ampararse el recurrente, de presentar de nuevo a calificación los títulos que ya lo hubieran sido previamente… no puede desenfocarse hasta el punto de pretender que en el caso de haberse interpuesto dicho recurso (gubernativo) y pendiente de resolución, puede volver a plantearse y en igual sede la misma cuestión. La seguridad jurídica y la propia eficacia y utilidad del sistema de recursos que el legislador ha arbitrado como mecanismos de tutela jurídica, exigen, por un lado, que en tanto la cuestión planteada no se resuelva definitivamente, el mismo interesado no puede volver a plantearla por igual vía, y, por otro, que las resoluciones que la agoten sean definitivas sin posibilidad de reproducir en ella la misma pretensión (cfr. artículos 533.5.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, 1252 del Código Civil, 109 de la Ley de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo común; 69 d) de la Ley reguladora de la Jurisdicción Contencioso-administrativa)» (cfr. Resolución de 15 de junio de 2000).

4. Esta interpretación no ha quedado desvirtuada ni por las reformas introducidas con posterioridad en la legislación hipotecaria ni por la doctrina contenida en la Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de enero de 2011 a que antes nos referimos, antes al contrario ha de entenderse confirmada por las mismas».

Por último, lo anterior debe ser completado con la posibilidad de admitir, como no podría ser de otra manera, «el inicio de un nuevo procedimiento registral, con la correspondiente calificación, en caso de que el título se presente acompañado por nueva documentación con finalidad subsanatoria» (cfr. Resolución de 15 de octubre de 2021).

Esto último es lo que acontece en este caso, por lo que procede entrar en el fondo de asunto planteado.

3. Coherentemente con lo señalado en el punto anterior como norma de procedimiento que ha de regir la resolución de este recurso, ha de revisarse si el acta complementaria que acompaña a la escritura en esta segunda presentación en el Registro de la Propiedad subsana el defecto advertido en la primera calificación recurrida y confirmado en resolución judicial firme. A este extremo es al que ha de limitarse la presente Resolución, pues lo contrario supondría defraudar la seguridad jurídica y la propia eficacia y utilidad del sistema de recursos que el legislador ha arbitrado como mecanismos de tutela jurídica, como se ha dicho, al existir en el presente caso una resolución judicial firme que agotó la cuestión planteada en el primer recurso, que necesariamente ha de considerarse definitiva y sin posibilidad de reproducir la misma pretensión en un segundo recurso.

El acta acompañada, otorgada por sí solo por el notario autorizante conforme al artículo 153 del Reglamento Notarial, se limita a incorporar 22 certificaciones catastrales descriptivas y gráficas distintas, una por cada uno de los elementos que resultan de la división efectuada en la escritura presentada.

Es evidente que de esta manera no queda subsanado el defecto ratificado por sentencia firme de la Audiencia Provincial de Córdoba, que expresamente dispone que «se estima ajustada a Derecho la calificación impugnada en cuanto suspende la inscripción por apreciar el defecto subsanable de falta de autorización de la junta de propietarios conforme al artículo 10.3.b de la Ley de Propiedad Horizontal».

Es más, se podría decir que con la aportación de las certificaciones catastrales de los 22 elementos independientes que resultan de la división practicada en la escritura calificada, el propio recurrente entra en contradicción con su tesis relativa a la inexistencia de fincas separadas e independientes porque «se trata de construir una comunidad funcional, no una subpropiedad horizontal, sin existir otra finca que la del local, no una pluralidad de fincas registrales como se sostiene en la sentencia apelada, se trataría de meras cuotas indivisas con adjudicación a cada una de ellas del uso de uno de los 21 trasteros o cochera en que materialmente se ha dividido el local (aparte de los dos armarios y pasillos de acceso). Por eso no sería precisas la autorización de la comunidad».

Contradicción porque, respecto a estos casos de asignación de cuotas indivisas en finca destinada a garaje o estacionamiento de vehículos o trasteros que llevan adscrito el uso individualizado de una porción exacta de suelo o espacio (artículo 68 del Reglamento Hipotecario), ha señalado esta Dirección General en Resolución de 16 de julio de 2015 que «en dicha comunidad lo esencial no son las cuotas transmitidas, que son meramente instrumentales, sino las plazas de garaje o trasteros, lo que verdaderamente se transmitirá es el espacio asignado». Del mismo modo se pronunció la Sentencia del Tribunal Supremo de 16 de mayo de 2006 al decir que «la cuota de participación, ínsita en el departamento privativo, o aneja a la propiedad privativa del departamento, o independiente, es meramente expresiva del derecho a utilización de un espacio para aparcamiento, y el objeto de la compraventa es, en realidad, la plaza o espacio que pueda estar asignado en un puesto concreto o puede ser intercambiable, pero en todo caso es el necesario -fijo o mudable- para el aparcamiento y maniobrabilidad de un vehículo, hasta un número de vehículos determinados, en función de las posibilidades del local, pues los derechos de propiedad, uso y disfrute se han de atener a la conformación o configuración del bien, como ha dicho la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 1 de abril de 1981».

Como señala la propia sentencia de la Audiencia Provincial de Córdoba que resolvió la apelación contra el juicio verbal entablado contra la primera calificación registral, «la propia parte reconoce en su recurso (…) la realidad a la que daría lugar la inscripción de esta escritura sin esa exigencia del artículo 10.2.b, cuando dice que (…) “(s)erá en la venta de las plazas de garaje o trastero, cuando la indicación de la cuota constituye un elemento para fijar, no la medida de uso, sino la participación o concurrencia en la organización, en los poderes de disposición y administración y en los gastos de comunidad. Mutación jurídico-real para la que deberán prestar su consentimiento todos los copropietarios, dado el evidente carácter de acto de alteración de la comunidad que supone».

4. El recurrente apela a la Resolución de este Centro Directivo de fecha 4 de noviembre de 2024. Ciertamente, en la misma señalamos que: «La comunidad funcional regulada por los artículos 68 del Reglamento Hipotecario y 53, regla b), del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio (relativos a las cuotas indivisas de las fincas registrales destinadas a garaje o estacionamiento de vehículos con asignación de uso exclusivo, y que este Centro Directivo ha extendido únicamente a las fincas registrales destinadas a trasteros -cfr., por todas, la Resolución de 26 de junio de 2018-, por su mismo carácter accesorio respecto de los elementos principales), es una figura que no debe confundirse con la de la subcomunidad o subdivisión horizontal a la que se refiere la letra d) del artículo 2 de la Ley sobre propiedad horizontal y a la que es de aplicación el artículo 8.5.º de la Ley Hipotecaria, distinción que ha tenido ocasión de efectuar esta Dirección General en reiteradas ocasiones (cfr. Resoluciones de 19 de julio de 2019, 18 de octubre de 2021 o 13 de diciembre de 2023, entre otras). Para que exista propiamente la subcomunidad en régimen de propiedad horizontal es necesario que varios propietarios de elementos privativos dispongan en régimen de comunidad de ciertos elementos o servicios comunes que sean independientes y diferenciados respecto de otros de la misma división horizontal -artículo 2.d) de la Ley sobre propiedad horizontal-, tal como ha reconocido este Centro Directivo en Resoluciones de 22 de febrero de 2017 y 18 de octubre de 2021».

Pero yerra el recurrente, como pone de relieve la propia sentencia de la Audiencia Provincial de Córdoba, porque en el presente caso no se cumple el requisito del carácter accesorio respecto de los elementos principales: «En el presente caso no estamos hablando de que esos trasteros sean elementos accesorios de otro elemento privativo, sino que surgen como algo independiente sin vinculación con otro elemento como no sea el del local que es objeto de división para dar lugar a estos 21 trasteros, una cochera y dos armarios». Además, la existencia de ciertos elementos comunes diferenciados e independientes de los otros de la división horizontal, como son dos armarios y accesos propios, abundan en la idea de que nos encontramos, propiamente, ante la figura de la subcomunidad en régimen de propiedad horizontal. No olvidemos que, como pusimos de relieve en la Resolución de 19 de julio de 2019, el citado artículo 68 constituye una excepción a la regla general de la configuración jurídica de las subcomunidades que no puede ser elevada a categoría general, por lo que, concluye la misma sentencia comentada, «no puede ser objeto de una interpretación extensiva como se pretende en este caso».

En definitiva, admitida la aplicación de la Ley sobre propiedad horizontal, de ella resulta la posibilidad de modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de los elementos privativos del edificio cuando no se menoscabe o se altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o se perjudiquen los derechos de otro propietario (cfr. artículo 7). Ahora bien, toda modificación en la descripción de un elemento privativo, en cuanto exceda de ese ámbito de actuación individual que se reconoce por la ley a su propietario, no podrá llevarse a cabo sin que se acredite el acuerdo de la junta de propietarios -vid. artículos 5, 10.3.b) y 17, reglas cuarta y sexta a octava, de la Ley sobre propiedad horizontal, y Resoluciones de 13 de enero de 2016, 23 de marzo de 2018, 16 de noviembre de 2021 y 3 de marzo de 2022, entre otras-. Y tanto la sentencia de Primera Instancia como la de apelación proclaman que el cambio de uso pretendido va «coaligado a otro negocio jurídico que se califica como regulación de su futura comunidad, declarándose en el punto segundo del otorgamiento, que ese cambio de uso no se limita a su destino, sino también a su división en partes indivisas, pero no para que se mantenga la titularidad dominical sobre todas ellas como finca registral única dentro del régimen de propiedad horizontal, sino para ser vendidas cada una de las partes indivisas, que ya se describen registralmente, a cuantos titulares distintos las adquieran, a sabiendas de que lo que adquirirán, por efecto de la publicidad registral ex artículos 34 y 38 LH, será cada una de las fincas que ya se describen, y cuya inscripción ya se solicita». Razón por la que ratifican el «defecto subsanable de falta de autorización de la junta de propietarios conforme al artículo 10.3.b de la Ley de Propiedad Horizontal».

Por todo lo razonado, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación.

Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.

Madrid, 27 de mayo de 2026.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, María Ester Pérez Jerez.