En el recurso gubernativo interpuesto por don Félix Martínez Villoslada,
en su propio nombre y en el de sus hermanos, contra la negativa del
Registrador de Calahorra, don Antonio L. Álvarez García, a inscribir un
exceso de cabida, en virtud de apelación del recurrente.
Hechos
I
En el Registro de la Propiedad de Calahorra se halla inscrita, a favor
de don Raimundo Galán Calvo, por título de compra, la finca
registral 15.702, cuya descripción es la siguiente: En Hoya de Sorbán, de 21
áreas de superficie, que linda: Norte y sur, Casta Mancebo; este,
desaguadero; oeste, regadío. Dicha finca se formó por agrupación de las fincas
registrales 7.425 (de 14 áreas y 8 centiáreas) y 15.646 (de 6 áreas y 92
centiáreas).
Fallecido don Raimundo Galán Calvo, su viuda, doña Calixta Calvo
Calvo, y sus hijos, don Miguel Ángel, doña Eulalia, doña Eugenia y doña
María Jesús Galán Calvo, otorgan escritura de partición de herencia el
día 29 de abril de 1977, ante el Notario de Calahorra don Luciano Cano
Galiano, incluyendo entre otros bienes, la finca registral 15.702, pero
alterando su descripción (se define como solar en la calle Melero número 7,
de 4.420 metros cuadrados, lindante al norte con Hermanitas de Ancianos
Desamparados; sur, viuda de Manuel López Hita; este, acequia de riego;
oeste, calle Melero) y proceden a segregar de la misma un solar de
840 metros cuadrados, que se adjudica por cuartas e iguales partes
indivisas a los hijos y herederos de don Raimundo Galán Calvo.
En la misma fecha y con el número siguiente de Protocolo, doña Calixta
Calvo Calvo vende el solar de 840 metros cuadrados a don Luis Martínez
Benito, casado con doña Martirio Villoslada León, que lo adquiere para
su sociedad conyugal.
El día 9 de noviembre de 1977, en escritura pública otorgada ante
el mismo Notario autorizante de las anteriores, los adjudicatarios del resto
lo venden también a don Luis Martínez Benito, que lo adquiere con el
mismo carácter.
Fallecida doña Martirio Villoslada León, su viudo y sus hijos doña
María Luisa, don Félix, don José Ignacio, don Alberto, doña Ana Cristina,
don Justo, don Luis y don Juan Carlos Martínez Villoslada otorgan escritura
pública de disolución de comunidad conyugal, partición de herencia y
apoderamiento el día 16 de noviembre de 1993 ante el Notario de Calahorra,
don Víctor Manuel de Luna Cubero, en la que se incluyen los dos solares
referidos, que se adjudican por octavas e iguales partes indivisas a los
hijos de los causantes.
II
Presentadas todas las anteriores escrituras en el Registro de la
Propiedad de Calahorra el día 6 de junio de 1995, a las que se aportó instancia
de los interesados de 26 de junio de 1995 en que se solicitaba la inscripción
de las fincas haciéndose constar la mayor cabida de ellas en virtud del
artículo 205 de la Ley Hipotecaria, se practicó la inscripción del solar
de 840 metros cuadrados a favor de éstos el día 18 de julio de 1995,
suspendiéndose el despacho de todas ellas en cuanto a la finca matriz
15702 por determinado defecto de la escritura de partición de herencia
de don Raimundo Galán Calvo. Subsanado dicho defecto, la escritura de
16 de noviembre de 1993 fue calificada el día 12 de agosto de 1995 con
la siguiente nota: "En cuanto a la finca descrita en el número 21), una
vez subsanado el defecto a que se contrae la precedente nota, se ha inscrito
en el tomo, folio, finca e inscripción que indica la nota al margen de
su descripción. La inscripción se ha practicado en la superficie de
1.260 metros cuadrados, que resulta del Registro, manteniéndose la
suspensión de la restante superficie asignada, por el defecto de no constar
previamente inscrito, y no acompañarse documento complementario para
practicarla. Calahorra, 12 de agosto de 1995. El Registrador. Firma ilegible".
III
Don Félix Villoslada, en su propio nombre y en el de sus hermanos,
interpuso recurso gubernativo contra la anterior nota de calificación
fundándose en lo siguiente: 1. Que la nota de calificación incurre en
imprecisión, vulnerando el artículo 106 del Reglamento Hipotecario, es
contradictoria y contiene nuevos motivos antes no alegados (artículo 127 del
Reglamento Hipotecario); tampoco especifica el precepto en base al cual
se suspende ni cuál es la documentación complementaria a que se refiere,
que el señor Registrador nunca ha solicitado, ni verbalmente. 2. Que
la constatación registral de un exceso de cabida, según la mayoría de
la doctrina, es una rectificación de la medida superficial incorrectamente
expresada en el Registro, pues la finca, desde que se inmatricula, tiene
la real cabida que siempre ha tenido dentro de sus propios linderos. No
es que una parte de la superficie está inmatriculada y otra no, sino que
la finca, como cuerpo cierto, está toda ella inmatriculada, aunque
inexactamente, por lo que procede su rectificación y no se trata de agregar a
lo ya inscrito una porción más (sentencia del Tribunal Supremo de 12
de marzo de 1928 y, entre otras, Resoluciones de 16 de diciembre de
1983 y 21 de febrero de 1986). Si se acredita la adquisición de la finca
como cuerpo cierto, perfectamente individualizada por sus linderos, queda
también acreditado la mayor superficie no constatada registralmente.
3. Que de los distintos medios que brindan los artículos 200 y 205 de
la Ley Hipotecaria y 298 del Reglamento Hipotecario para hacer constar
el exceso de cabida, los cuales pueden englobarse en dos grupos: "medios
inmatriculadores" (expediente de dominio, acta de notoriedad y título
público de adquisición) y "declaraciones de excesos de cabida" (con o sin auxilio
catastral), estamos ante un supuesto de medio inmatriculador,
concretamente el de título público del artículo 298.3. o b) del Reglamento
Hipotecario, por remisión del número 5 del apartado c: Título público de
adquisición en el que el transmitente acredite su previa adquisición mediante
documento de fecha fehaciente, anterior en un año al día en que se
practique la inscripción, ya que los recurrentes exhiben un título público de
adquisición (escritura de 16 de noviembre de 1993) en el que los
transmitentes acreditan con otro documento público su previa adquisición con
más de un año de anterioridad (escritura de 9 de noviembre de 1977).
4. Que, por lo expuesto, huelga acogerse a otro precepto aplicable al
caso, el artículo 298.1 del Reglamento Hipotecario, por remisión del
número 5 del apartado c: Los documentos comprendidos en el artículo 3 de
la Ley anteriores en más de un año aunque el derecho respectivo no conste
en ningún otro documento, que también se cumple en el título presentado
a inscribir del año 1993. 5. Que si bien es cierto que en materia de excesos
de cabida la Dirección General de los Registros y del Notariado recomienda
actuar con cautela, ello se refiere a los supuestos de "declaración de
excesos", para evitar una real inmatriculación por la vía de rectificación de
excesos de cabida y que "por una simple declaración unilateral pueda
ser aumentado sin limitación" la superficie de suelo urbano (Resolución
de 16 de diciembre de 1983), pero no existiendo dudas acerca de la
identidad de la finca (y el Registrador no las ha expresado en ningún caso),
no debe haber recelos para los llamados "medios inmatriculadores", pues
conllevan todas las garantías de éstos (título público traslativo y
publicación de edictos). En cuanto a la documentación complementaria a que
se alude en la nota, no parece tener que ver su exigencia con dudas en
cuanto a la identidad de la finca, sino porque se parece entender que
viene exigido por ley, pero ni el número 1 ni el 3 del artículo 298 del
Reglamento Hipotecario precisan documentación complementaria,
bastando el doble juego de la documentación que se exige. 6. Que desde el
punto de vista sustantivo, si el otorgamiento de la escritura de compraventa
equivale a la entrega de la cosa (artículo 1.462 del Código Civil), y la
"entrega" significa la puesta "en poder y posesión" de la cosa (artículo
1.462.1 del Código Civil); si la buena fe se presume siempre y el justo
título es el que legalmente baste para transmitir el dominio (artículo 1.952
en relación 609 y 1.462 del Código Civil); y si, igualmente, el poseedor
actual puede "completar el tiempo necesario para la prescripción uniendo
el suyo al de sus causantes" (artículo 1.960.1 del Código Civil), de los
títulos presentados resultaría que los recurrentes habrían incluso
adquirido el dominio de la total superficie por prescripción (artículo 1.257 del
Código Civil).
IV
El Registrador de la Propiedad de Calahorra, en defensa de la nota,
informó: 1. Que sí hubo notificación verbal de los defectos advertidos
y se señalaron los distintos documentos en cuya virtud podría subsanarse
(certificación catastral, acta de notoriedad o expediente de dominio), como
lo demuestra que el propio interesado en instancia privada de 26 de junio
de 1995, en contestación a la notificación efectuada, solicita por primera
vez que se inscriban las fincas con la cabida real que consta en los títulos
presentados ya que no hay que olvidar que en ninguno de éstos se hace
la más mínima referencia al problema del "exceso", siendo, por tanto, dicha
instancia la forma a través de la que se pretendió subsanar los defectos
comunicados. 2. Que en cuanto a las afirmaciones de los recurrentes
sobre la naturaleza del problema (punto 2 de sus alegaciones), hay que
tener en cuenta que "esa simple rectificación" es de más de 2.300 metros
cuadrados de solares urbanizables; que en la escritura de 29 de abril
de 1977 relativa a la herencia de don Raimundo Galán Calvo, sus herederos
no sólo aumentan unilateralmente la superficie de las fincas, sino que
además cambian la totalidad de los linderos; que la finca registral 15.702
se formó por agrupación de otras dos, y se supone que para realizar dicha
agrupación se ha procedido previamente a medir la superficie de las fincas
agrupadas, para fijar con total exactitud la nueva superficie que se pretende
inscribir (2.100 metros cuadrados) lo cual no cuadra en absoluto con los
4.420 metros cuadrados que le asignan "ex novo"; todo ello aparte del
problema que plantea la identificación de la finca cuando no coinciden
ni los linderos. 3. Que de los distintos medios constatadores del exceso
de cabida, el "elegido" es, con toda probabilidad, el que menos garantías
jurídicas ofrece, ha de utilizarse con extraordinaria cautela y es donde
más vigencia tiene la aplicación del párrafo último del artículo 298 del
número 5 del Reglamento Hipotecario: Que no haya dudas fundadas acerca
de la identidad de la finca. Si este precepto es aplicable a todos los casos
en que se pretende inscribir excesos de cabida, con mayor motivo debe
ser rigurosamente observado cuando injustificadamente, y de forma
unilateral se aumenta en más del doble la superficie de dicha finca y se
modifican todos sus linderos, criterio del Tribunal Supremo y de la
Dirección General de los Registros y del Notariado (se citan, entre otras,
Sentencias de 22 de julio de 1987 y 20 de mayo de 1988, lo cual aplica el
principio de jerarquía normativa y señala que no es admisible que una
norma de rango inferior -ReglamentoHipotecario modifique una de rango
superior -Ley Hipotecaria y Resoluciones de 26 de septiembre de 1933,
14 de marzo de 1944, 26 de enero de 1955 y 16 de diciembre de 1983).
Y las dudas del Registrador, en este caso, están más que justificadas ya
que: No se trata de fincas de linderos fijos o que excluyan la posibilidad
de colindantes perjudicados; no se trata de una simple rectificación, tanto
por el cambio de linderos como por el gran aumento de superficie que
choca con la Resolución de 26 de enero de 1955 que habla de "pequeñas
cabidas en relación con la total extensión inscrita"; si no hubiera habido
dudas, no se habría solicitado documentos complementarios y se habrían
inscrito las fincas a favor de los interesados y en la total superficie
solicitada. 4. Que si tenemos en cuenta que la modificación de superficie
y linderos se realiza en escrituras consecutivas de 29 de abril de 1977
ante el mismo Notario, podría sospecharse que lo que realmente se pretende
es una inmatriculación encubierta realizada de común acuerdo por los
intervinientes para obviar posibles obstáculos registrales. 5. Que si los
recurrentes son titulares de la total superficie, tesis por ellos defendida,
resulta absurda la referencia a la adquisición por prescripción ya que
no se puede adquirir por este medio aquello de lo que uno es ya dueño,
a no ser que se trate de una superficie nueva y distinta de la originaria,
y que por esta vía de una agrupación encubierta se pretende inscribir
en el Registro, operación que conlleva el riesgo añadido de fomentar una
posible doble inmatriculación. En todo caso, la adquisición del dominio
por prescripción es una cuestión cuyo reconocimiento corresponde a los
Tribunales de Justicia, y mientras esto no se produzca no puede alegarse
como título para la práctica de la inscripción solicitada.
V
El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de La Rioja confirmó
la nota del Registrador fundándose en lo alegado por éste en su informe.
VI
El interesado recurrente apeló el Auto Presidencial manteniéndose en
sus alegaciones y añadió: 1. Que el Auto no es congruente con las
pretensiones deducidas en el procedimiento (artículo 118.2 del Reglamento
Hipotecario) y resuelve en base a consideraciones no recogidas en la nota
de calificación sino en el informe del Registrador, contraviniendo el
artículo 117 del Reglamento Hipotecario, ya que desestima el recurso en base
a la "duda fundada acerca de la identidad de la finca", y esa duda aparece
por primera vez expresada en el Informe, y con dicha actuación el
Registrador ha privado al recurrente de la posibilidad de tener en cuenta dicha
circunstancia en su escrito para combatirla o haber elegido otra vía jurídica
distinta del recurso gubernativo para lograr la constatación registral del
exceso de cabida, colocando así el recurrente en una situación de absoluta
indefensión, contrariándose el artículo 24 de la Constitución. 2. Que el
Registrador ha hecho una instrumentalización de su informe para influir
en el Juzgador, vertiendo en él juicios de valor sobre las conductas de
las personas y consideraciones subjetivas sobre sus intenciones, aparte
de la falta de verdad en la exposición de alguno de los hechos, como
el concerniente a haber puesto en conocimiento de los recurrentes la
existencia de problema alguno relacionado con la cabida de la finca. 3. Que
en la escritura no se cambian todos los linderos, ya que los linderos de
naturaleza objetiva siguen existiendo, y debe tenerse en cuenta que, dada
la antigüedad de la última inscripción de la finca y que hoy la finca se
encuentra en el extrarradio de la ciudad (parte en suelo urbano y parte
en rústico) es fácil imaginar las transformaciones del paraje en que se
ubica la finca. 4. Resoluciones que se citan en el informe son anteriores
a la vigente redacción del artículo 298 del Reglamento Hipotecario, por
lo que no son de aplicación, y la de 16 de diciembre de 1983 se refiere
a títulos declarativos, lo cual no sucede en este caso, que tiene su base
en títulos traslativos de demostrada antigüedad. 5. Que se comparte la
tesis del Registrador acerca de la dudosa legalidad de alguno de los
apartados del artículo 298 del Reglamento Hipotecario (sentencia de 20 de
mayo de 1988 que se cita), pero luego en su informe aclara que el documento
complementario al que parece referirse la nota de calificación es una simple
"certificación catastral", medio sólo amparado por tal precepto
reglamentario y no por el artículo 205 de la Ley Hipotecaria. Precisamente los
títulos aportados por los recurrentes encajan perfectamente en este último
precepto. 6. Que en cuanto a "la duda sobre la identidad de la finca",
por exigencias del principio de legalidad, seguridad jurídica y de
interdicción de la arbitrariedad (artículo 9 de la Constitución) no se trata de
una mera duda personal, intuitiva o psicológica del Registrador; ha de
ser una duda fundada y, por versar en el Registro de la Propiedad, el
fundamento ha de estar en el propio contenido del mismo (artículo 18
de la Ley Hipotecaria), ha de ser expresada y motivada en la nota y el
contenido de la duda viene delimitado teleológicamente para evitar la doble
inmatriculación, riesgo inexistente ya que el propio Registrador en su nota
firma que la superficie controvertida no consta previamente inscrita.
7. Que las menciones de naturaleza sustantiva acerca de la prescripción
tenían por exclusiva misión el destacar unas circunstancias que derivan
de documentos públicos y que las manifestaciones y actos en ellos recogidos
están efectuadas en un tiempo procesalmente no sospechoso, y que la
posesión "ad usucapionem", no es una realidad abstracta que vive ajena
a los títulos traslativos y derivativos.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 9 y 205 de la Ley Hipotecaria, 51 del Reglamento
Hipotecario y la Resolución de 19 de noviembre de 1988.
En el supuesto del presente recurso concurren los siguientes elementos
definidores:
a) por agrupación de dos fincas rústicas sitas en la Hoya de Sorban",
término de Calahorra, de 14 áreas, 8 centiáreas, y 6 áreas, 92 centiáreas,
respectivamente, se constituye una nueva finca la número 15.702 al mismo
sitio y término, de 21 áreas, lindando al norte y sur, Casta Mancebo; este,
desaguadero, y oeste, regadío; inscrito por título de compra a favor de
don Raimundo G. C.
b) Al fallecimiento de don Raimundo G. C. sus herederos otorgan
escritura de partición de herencia el 29 de abril de 1977, en la que incluyen
dicha finca pero alterando su descripción [se define como solar en la C)
Melero, número 7, de 4.420 metros cuadrados, lindante al norte con
Hermanitas de Ancianos Desamparados; sur, viuda de Manuel López Hita;
este, acequia de riego, y oeste c) Melero] y proceden a segregar de la
misma un solar de 840 metros cuadrados, quedando un resto de 3.580
metros cuadrados.
c) En la misma fecha y en el número siguiente de protocolo, la viuda
de don Raimundo G. C. que había resultado adjudicataria del solar de
840 metros cuadrados, lo vende a don Luis M. B. Asimismo, el 9 de
noviembre de 1977, los hijos de don Raimundo G. C. venden el resto de aquella
finca número 15.722 de 3.580 metros cuadrados, al mismo don Luis M. B.
d) Fallecida la esposa de don Luis M. B. se otorga el 16 de noviembre
de 1993, escritura de partición de su herencia en la que se incluyen los
dos solares referidos.
e) Todas estas escrituras se presentan en el Registro el día 6 de junio
de 1995, practicándose los asientos correspondientes a la finca segregada
de 840 metros cuadrados que queda inscrita a favor de los herederos
de la esposa de don Luis M. B., y suspendiéndose el despacho de todas
ellas en cuanto a la finca matriz 15.702, por determinado defecto de la
escritura de partición de herencia de don Raimundo G. C. Subsanado dicho
defecto se inscriben todos estos documentos, en cuanto a la finca resto
citada, que queda inscrita también a favor de dos herederos de la esposa
de don Luis M. B. pero con una superficie de 130 metros cuadrados,
suspendiéndose el exceso de cabida de 2.320 metros cuadrados "por falta
de previa inscripción" y frente a esta decisión se interpone el presente
recurso.
Como ya señalara este centro directivo, la registración de un exceso
de cabida "stricto sensu" sólo puede configurarse como la rectificación
de un erróneo dato registral referido a la descripción de finca matriculada,
de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera
la realidad física exterior que se acota con la global descripción registral,
esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente
es la que debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida en
los linderos originariamente registrados (cfr. Resolución de 19 de
noviembre de 1988). Fuera de esta hipótesis, la pretensión de modificar la cabida
que según el Registro corresponde a determinada finca no encubre sino
el intento de aplicar el folio de esta última a una nueva realidad física
que englobaría la originaria finca registral y una superficie colindante
adicional, y para conseguir tal resultado el cauce apropiado será la previa
inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación
a la finca registral preexistente.
En el caso debatido, las circunstancias concurrentes (el propio origen
de la finca 15.702, la importancia absoluta y comparativa de la mayor
cabida que se pretende registrar, la simultánea alteración de lindero)
evidencian que no estamos ante la genuina hipótesis de rectificación de la
cabida que el Registro atribuye a una finca inmatriculada con subsistencia
de su identidad, sino ante una alteración de la realidad física a que se
refiere determinado folio registral y por ello procede la confirmación del
defecto impugnado, todo ello sin perjuicio de que al haberse acreditado
la existencia de tres transmisiones sucesivas, en las que el objeto jurídico
es esa nueva realidad física que englobaría a la originaria finca registral
y a esa superficie adicional colindante, podría ser posible la inmatriculación
separada de esta última, previa su delimitación en los términos previstos
en el artículo 9 Ley Hipotecaria, y 51 Reglamento Hipotecario, y la
acreditación de los demás requisitos que presupone el artículo 205 Ley
Hipotecaria para la inmatriculación por este cauce.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar
el Auto apelado.
Madrid, 31 de mayo de 1999.-El Director general, Luis María Cabello
de los Cobos y Mancha.
Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de La Rioja.
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