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Legislación consolidada

Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de proteccin de deudores hipotecarios sin recursos.

Publicado en: BOE núm. 60, de 10/03/2012.
Entrada en vigor: 11/03/2012
Departamento: Jefatura del Estado
Referencia: BOE-A-2012-3394
Permalink ELI: https://www.boe.es/eli/es/rdl/2012/03/09/6

TEXTO CONSOLIDADO: Última actualización publicada el 18/03/2017


[Bloque 1: #preambulo]

Espaa atraviesa una profunda crisis econmica desde hace cuatro aos, durante los cuales se han adoptado medidas encaminadas a la proteccin del deudor hipotecario que, no obstante, se han mostrado en ocasiones insuficientes para paliar los efectos ms duros que sobre los deudores sin recursos continan recayendo. Resulta dramtica la realidad en la que se encuentran inmersas muchas familias que, como consecuencia de su situacin de desempleo o de ausencia de actividad econmica, prolongada en el tiempo, han dejado de poder atender el cumplimiento de sus obligaciones derivadas de los prstamos o crditos hipotecarios concertados para la adquisicin de su vivienda.

Tal circunstancia y la consiguiente puesta en marcha de los procesos de ejecucin hipotecaria estn determinando que un segmento de la poblacin quede privado de su vivienda, y se enfrente a muy serios problemas para su sustento en condiciones dignas. El Gobierno considera, por ello, que no puede demorarse ms tiempo la adopcin de medidas que permitan aportar soluciones a esta situacin socioeconmica en consonancia con el derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada, consagrado en el artculo 47 de la Constitucin espaola, que ha de guiar la actuacin de los poderes pblicos de conformidad con el artculo 53.3 de la misma. As lo exige, igualmente, el mandato incluido en el artculo 9.2 de la Norma Fundamental.

A tal fin, se establecen en este real decreto-ley diversos mecanismos conducentes a permitir la restructuracin de la deuda hipotecaria de quienes padecen extraordinarias dificultades para atender su pago, as como la flexibilizacin de la ejecucin de la garanta real. Estas medidas se implementan, no obstante, sin deteriorar los elementos fundamentales de la garanta hipotecaria, sobre cuya seguridad y solvencia se viene asentando histricamente nuestro sistema hipotecario. La mayora de las medidas sern de aplicacin a quienes se encuentren situados en el denominado umbral de exclusin. En este sentido, se ha determinado que los beneficiarios sean personas que se encuentren en situacin profesional y patrimonial que les impida hacer frente al cumplimiento de sus obligaciones hipotecarias y a las elementales necesidades de subsistencia. Este umbral es sensible igualmente a la situacin econmica de los dems miembros de la unidad familiar, as como de los titulares de las garantas personales o reales que, en su caso, existiesen. Se adoptan tambin cautelas para impedir que pueda producirse un acogimiento fraudulento o abusivo a las medidas propuestas.

El modelo de proteccin diseado gira en torno a la elaboracin de un cdigo de buenas prcticas al que, voluntariamente, podrn adherirse las entidades de crdito y dems entidades que, de manera profesional, realizan la actividad de concesin de prstamos o crditos hipotecarios, y cuyo seguimiento por aquellas ser supervisado por una comisin de control integrada por representantes del Ministerio de Economa y Competitividad, Banco de Espaa, Comisin Nacional del Mercado de Valores y Asociacin Hipotecaria Espaola.

Con la aplicacin de las medidas contenidas en el citado Cdigo, que figura como Anexo a este real decreto-ley, se facilita y promueve la implicacin del sector financiero espaol en el esfuerzo requerido para aliviar la difcil situacin econmica y social de muchas familias.

El citado Cdigo incluye tres fases de actuacin. La primera, dirigida a procurar la reestructuracin viable de la deuda hipotecaria, a travs de la aplicacin a los prstamos o crditos de una carencia en la amortizacin de capital y una reduccin del tipo de inters durante cuatros aos y la ampliacin del plazo total de amortizacin. En segundo lugar, de no resultar suficiente la reestructuracin anterior, las entidades podrn, en su caso, y con carcter potestativo, ofrecer a los deudores una quita sobre el conjunto de su deuda. Y, finalmente, si ninguna de las dos medidas anteriores logra reducir el esfuerzo hipotecario de los deudores a lmites asumibles para su viabilidad financiera, estos podrn solicitar, y las entidades debern aceptar, la dacin en pago como medio liberatorio definitivo de la deuda. En este ltimo supuesto, las familias podrn permanecer en su vivienda durante de un plazo de dos aos satisfaciendo una renta asumible.

Asimismo, se moderan los tipos de inters moratorios aplicables a los contratos de crdito o prstamo hipotecario. Esta reduccin pretende disminuir la carga financiera generada en casos de incumplimiento por impago de los deudores protegidos.

De otra parte, se incorporan al colectivo de beneficiarios de las ayudas a inquilinos previstas en el Real Decreto 2066/2008, de 12 de diciembre, por el que se regula el Plan de Vivienda y Rehabilitacin 2009-2011, las personas que hubieran sido objeto de una resolucin judicial de lanzamiento como consecuencia de procesos de ejecucin hipotecaria, as como las que suscriban contratos de arrendamiento como consecuencia de la aplicacin de las medidas contenidas en el citado Cdigo de Buenas Prcticas.

Las medidas anteriores se complementan con otras modificaciones legales de ndole procesal y fiscal. En materia procesal se procede a simplificar y aclarar el procedimiento de ejecucin extrajudicial previendo una subasta nica y un importe mnimo de adjudicacin y remitiendo a un posterior desarrollo reglamentario la regulacin de la venta extrajudicial, posibilitando, entre otras medidas, la subasta on line. En materia fiscal, las escrituras pblicas de formalizacin de las novaciones contractuales que se produzcan al amparo del Cdigo de Buenas Prcticas quedarn exentas de la cuota gradual de documentos notariales de la modalidad de Actos Jurdicos Documentados.

La adopcin de las medidas contempladas en este real decreto-ley resulta imprescindible al objeto de proteger a un colectivo social en situacin de extraordinaria vulnerabilidad en el contexto econmico generado por la crisis. Los efectos del desempleo sobre las familias espaolas y su situacin social han producido un deterioro, sobre el que la intervencin pblica no puede demorarse ms. Es por ello por lo que la adopcin de tales medidas exige acudir al procedimiento del real decreto-ley, cumplindose los requisitos del artculo 86 de la Constitucin Espaola en cuanto a su extraordinaria y urgente necesidad.

En su virtud, haciendo uso de la autorizacin contenida en el artculo 86 de la Constitucin espaola, a propuesta del Ministro de Economa y Competitividad, y previa deliberacin del Consejo de Ministros en su reunin del da 9 de marzo de 2012, dispongo:


[Bloque 2: #ci]

CAPTULO I

Disposiciones generales


[Bloque 3: #a1]

Artculo 1. Objeto.

Este real decreto-ley tiene por objeto establecer medidas conducentes a procurar la reestructuracin de la deuda hipotecaria de quienes padecen extraordinarias dificultades para atender su pago, as como mecanismos de flexibilizacin de los procedimientos de ejecucin hipotecaria.


[Bloque 4: #a2]

Artculo 2. mbito de aplicacin.

Las medidas previstas en este Real Decreto-ley se aplicarn a los contratos de prstamo o crdito garantizados con hipoteca inmobiliaria cuyo deudor se encuentre situado en el umbral de exclusin y que estn vigentes a la fecha de su entrada en vigor, con excepcin de las contenidas en los artculos 12 y 13, que sern de aplicacin general.

Las medidas previstas en este Real Decreto-ley se aplicarn igualmente a los fiadores y avalistas hipotecarios del deudor principal, respecto de su vivienda habitual y con las mismas condiciones que las establecidas para el deudor hipotecario.

Se modifica por la disposicin final 14.1 de la Ley 8/2013, de 26 de junio. Ref. BOE-A-2013-6938.

Se modifica por el art. 8.1 de la Ley 1/2013, de 14 de mayo. Ref. BOE-A-2013-5073.





[Bloque 5: #cii]

CAPTULO II

Medidas para la reestructuracin de la deuda hipotecaria inmobiliaria


[Bloque 6: #a3]

Artculo 3. Definicin del umbral de exclusin.

1. Se considerarn situados en el umbral de exclusin aquellos deudores de un crdito o prstamo garantizado con hipoteca sobre su vivienda habitual, cuando concurran en ellos todas las circunstancias siguientes:

a) Que el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar no supere el lmite de tres veces el Indicador Pblico de Renta de Efectos Mltiples anual de catorce pagas. A estos efectos se entender por unidad familiar la compuesta por el deudor, su cnyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos, con independencia de su edad, que residan en la vivienda, incluyendo los vinculados por una relacin de tutela, guarda o acogimiento familiar.

El lmite previsto en el prrafo anterior ser de cuatro veces el Indicador Pblico de Renta de Efectos Mltiples anual de catorce pagas en caso de que alguno de los miembros de la unidad familiar tenga declarada discapacidad superior al33 por ciento, situacin de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral, o de cinco veces dicho indicador, en el caso de que un deudor hipotecario sea persona con parlisis cerebral, con enfermedad mental, o con discapacidad intelectual, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al33 por ciento, o persona con discapacidad fsica o sensorial, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al65 por ciento, as como en los casos de enfermedad grave que incapacite acreditadamente, a la persona o a su cuidador, para realizar una actividad laboral.

b) Que, en los cuatro aos anteriores al momento de la solicitud, la unidad familiar haya sufrido una alteracin significativa de sus circunstancias econmicas, en trminos de esfuerzo de acceso a la vivienda, o hayan sobrevenido en dicho perodo circunstancias familiares de especial vulnerabilidad.

A estos efectos se entender que se ha producido una alteracin significativa de las circunstancias econmicas cuando el esfuerzo que represente la carga hipotecaria sobre la renta familiar se haya multiplicado por al menos 1,5; salvo que la entidad acredite que la carga hipotecaria en el momento de la concesin del prstamo era igual o superior a la carga hipotecaria en el momento de la solicitud de la aplicacin del Cdigo de Buenas Prcticas.

Asimismo, se entiende que se encuentran en una circunstancia familiar de especial vulnerabilidad:

1. La familia numerosa, de conformidad con la legislacin vigente.

2. La unidad familiar monoparental con hijos a cargo.

3. La unidad familiar de la que forme parte un menor de edad.

4. La unidad familiar en la que alguno de sus miembros tenga declarada discapacidad superior al 33 por ciento, situacin de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente, para realizar una actividad laboral.

5. La unidad familiar con la que convivan, en la misma vivienda, una o ms personas que estn unidas con el titular de la hipoteca o su cnyuge por vnculo de parentesco hasta el tercer grado de consanguinidad o afinidad, y que se encuentren en situacin personal de discapacidad, dependencia, enfermedad grave que les incapacite acreditadamente de forma temporal o permanente para realizar una actividad laboral.

6. La unidad familiar en que exista una vctima de violencia de gnero.

7. El deudor mayor de 60 aos, aunque no rena los requisitos para ser considerado unidad familiar segn lo previsto en la letra a) de este nmero.

c) Que la cuota hipotecaria resulte superior al50 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar. Dicho porcentaje ser del40 por cien cuando alguno de dichos miembros sea una persona en la que concurren las circunstancias previstas en el segundo prrafo de la letra a).

A efectos de las letras a) y b) anteriores, se considerar que presentan una discapacidad en grado igual o superior al33 por ciento los pensionistas de la Seguridad Social que tengan reconocida una pensin de incapacidad permanente en el grado de total, absoluta o gran invalidez, y los pensionistas de clases pasivas que tengan reconocida una pensin de jubilacin o de retiro por incapacidad permanente para el servicio o inutilidad.

2. Para la aplicacin de las medidas complementarias y sustitutivas de la ejecucin hipotecaria a que se refieren los apartados 2 y 3 del Anexo, ser adems preciso que se cumplan los siguientes requisitos.

a) Que el conjunto de los miembros de la unidad familiar carezca de cualesquiera otros bienes o derechos patrimoniales suficientes con los que hacer frente a la deuda.

b) Que se trate de un crdito o prstamo garantizado con hipoteca que recaiga sobre la nica vivienda en propiedad del deudor o deudores y concedido para la adquisicin de la misma.

c) Que se trate de un crdito o prstamo que carezca de otras garantas, reales o personales o, en el caso de existir estas ltimas, que carezca de otros bienes o derechos patrimoniales suficientes con los que hacer frente a la deuda.

d) En el caso de que existan codeudores que no formen parte de la unidad familiar, debern estar incluidos en las circunstancias a), b) y c) anteriores.

3. La concurrencia de las circunstancias a que se refiere el apartado 1 se acreditar por el deudor ante la entidad acreedora mediante la presentacin de los siguientes documentos:

a) Percepcin de ingresos por los miembros de la unidad familiar:

1. Certificado de rentas, y en su caso, certificado relativo a la presentacin del Impuesto de Patrimonio, expedido por la Agencia Estatal de Administracin Tributaria o el rgano competente de la Comunidad Autnoma, en su caso, con relacin a los ltimos cuatro ejercicios tributarios.

2. ltimas tres nminas percibidas.

3. Certificado expedido por la entidad gestora de las prestaciones, en el que figure la cuanta mensual percibida en concepto de prestaciones o subsidios por desempleo.

4. Certificado acreditativo de los salarios sociales, rentas mnimas de insercin o ayudas anlogas de asistencia social concedidas por las Comunidades Autnomas y las entidades locales.

5. En caso de trabajador por cuenta propia, si estuviera percibiendo la prestacin por cese de actividad, el certificado expedido por el rgano gestor en el que figure la cuanta mensual percibida.

b) Nmero de personas que habitan la vivienda:

1. Libro de familia o documento acreditativo de la inscripcin como pareja de hecho.

2. Certificado de empadronamiento relativo a las personas empadronadas en la vivienda, con referencia al momento de la presentacin de los documentos acreditativos y a los seis meses anteriores.

3. Declaracin de discapacidad, de dependencia o de incapacidad permanente para realizar una actividad laboral.

c) Titularidad de los bienes:

1. Certificados de titularidades expedidos por el Registro de la Propiedad en relacin con cada uno de los miembros de la unidad familiar.

2. Escrituras de compraventa de la vivienda y de constitucin de la garanta hipotecaria y otros documentos justificativos, en su caso, del resto de las garantas reales o personales constituidas, si las hubiere.

d) Declaracin responsable del deudor o deudores relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos para considerarse situados en el umbral de exclusin segn el modelo aprobado por la comisin constituida para el seguimiento del cumplimiento del Cdigo de Buenas Prcticas.

Se modifica el apartado 1.b) por el art. 1.1 del Real Decreto-ley 5/2017, de 17 de marzo. Ref. BOE-A-2017-2985.

Se modifica el apartado 1 por el art. 2.1 de la Ley 25/2015, de 28 de julio. Ref. BOE-A-2015-8469.

Se modifica el apartado 1 por el art. 2.1 del Real Decreto-ley 1/2015, de 27 de febrero. Ref. BOE-A-2015-2109.

Se modifica por el art. 8.2 de la Ley 1/2013, de 14 de mayo. Ref. BOE-A-2013-5073.







[Bloque 7: #a3bis]

Artculo 3 bis. Fiadores, avalistas e hipotecantes no deudores.

Los fiadores, avalistas e hipotecantes no deudores que se encuentren en el umbral de exclusin podrn exigir que la entidad agote el patrimonio del deudor principal, sin perjuicio de la aplicacin a ste, en su caso, de las medidas previstas en el Cdigo de Buenas Prcticas, antes de reclamarles la deuda garantizada, aun cuando en el contrato hubieran renunciado expresamente al beneficio de excusin.

Se modifica por la disposicin final 14.2 de la Ley 8/2013, de 26 de junio. Ref. BOE-A-2013-6938.

Se aade por el art. 8.3 de la Ley 1/2013, de 14 de mayo. Ref. BOE-A-2013-5073.

Redactado conforme a la correccin de errores publicada en BOE nm. 123, de 23 de mayo de 2013. Ref. BOE-A-2013-5391.



Texto aadido, publicado el 15/05/2013, en vigor a partir del 15/05/2013.


[Bloque 8: #a4]

Artculo 4. Moderacin de los intereses moratorios.

1. En todos los contratos de crdito o prstamo garantizados con hipoteca inmobiliaria en los que el deudor se encuentre situado en el umbral de exclusin, el inters moratorio aplicable desde el momento en que el deudor solicite a la entidad la aplicacin de cualquiera de las medidas del cdigo de buenas prcticas y acredite ante la entidad que se encuentra en dicha circunstancia, ser, como mximo, el resultante de sumar a los intereses remuneratorios pactados en el prstamo un 2 por cien sobre el capital pendiente del prstamo.

2. Esta moderacin de intereses no ser aplicable a deudores o contratos distintos de los regulados en el presente Real Decreto-ley.

Se aade por el art. 8.4 de la Ley 1/2013, de 14 de mayo. Ref. BOE-A-2013-5073.




[Bloque 9: #a5]

Artculo 5. Sujecin al Cdigo de Buenas Prcticas.

1. El Cdigo de Buenas Prcticas incluido en el Anexo ser de adhesin voluntaria por parte de las entidades de crdito o de cualquier otra entidad que, de manera profesional, realice la actividad de concesin de prstamos o crditos hipotecarios.

2. La aplicacin del Cdigo de Buenas Prcticas se extender a las hipotecas constituidas en garanta de prstamos o crditos, cuando el precio de adquisicin del bien inmueble hipotecado no exceda en un20 por ciento del que resultara de multiplicar la extensin del inmueble, por el precio medio por metro cuadrado para vivienda libre que arroje el ndice de Precios de la Vivienda elaborado por el Ministerio de Fomento para el ao de adquisicin del bien inmueble y la provincia en que est radicado dicho bien, con un lmite absoluto de300.000 euros. Los inmuebles adquiridos antes del ao1995 tomarn como precio medio de referencia el relativo al ao1995.

No obstante, solo podrn acogerse a las medidas previstas en el apartado3 del Cdigo las hipotecas constituidas en garanta de prstamos o crditos concedidos, cuando el precio de adquisicin del bien inmueble hipotecado no exceda del que resultara de multiplicar la extensin del inmueble, por el precio medio por metro cuadrado para vivienda libre que arroje el ndice de Precios de la Vivienda elaborado por el Ministerio de Fomento para el ao de adquisicin del bien inmueble y la provincia en que est radicado dicho bien, con un lmite absoluto de250.000 euros. Los inmuebles adquiridos antes del ao1995 tomarn como precio medio de referencia el relativo al ao1995.

3. Las entidades comunicarn su adhesin a la Secretara General del Tesoro y Poltica Financiera.

4. Desde la adhesin de la entidad de crdito, y una vez que se produzca la acreditacin por parte del deudor de que se encuentra situado dentro del umbral de exclusin, sern de obligada aplicacin las previsiones del Cdigo de Buenas Prcticas. Sin perjuicio de lo anterior, cualquiera de las partes podr compeler a la otra a la formalizacin en escritura pblica de la novacin del contrato resultante de la aplicacin de las previsiones contenidas en el Cdigo de Buenas Prcticas. Los costes de dicha formalizacin corrern a cargo de la parte que la solicite.

5. La novacin del contrato tendr los efectos previstos en el artculo 4.3 de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre Subrogacin y Modificacin de Prstamos Hipotecarios, con respecto a los prstamos y crditos novados.

6. La adhesin de la entidad se entender producida por un plazo de dos aos, prorrogable automticamente por perodos anuales, salvo denuncia expresa de la entidad adherida, notificada a la Secretara General del Tesoro y Poltica Financiera con una antelacin mnima de tres meses.

7. El contenido del Cdigo de Buenas Prcticas resultar de aplicacin exclusiva a las entidades adheridas, deudores y contratos a los que se refiere este Real Decreto-ley. No proceder, por tanto, la extensin de su aplicacin, con carcter normativo o interpretativo, a ningn otro mbito.

8. Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado anterior, las entidades adheridas podrn con carcter puramente potestativo aplicar las previsiones del Cdigo de Buenas Prcticas a deudores distintos de los comprendidos en el artculo 3 y podrn, en todo caso, en la aplicacin del Cdigo, mejorar las previsiones contenidas en el mismo.

9. Las entidades adheridas al Cdigo de Buenas Prcticas habrn de informar adecuadamente a sus clientes sobre la posibilidad de acogerse a lo dispuesto en el Cdigo. Esta informacin habr de facilitarse especialmente en su red comercial de oficinas. En particular, las entidades adheridas debern comunicar por escrito la existencia de este Cdigo, con una descripcin concreta de su contenido, y la posibilidad de acogerse a l para aquellos clientes que hayan incumplido el pago de alguna cuota hipotecaria o manifiesten, de cualquier manera, dificultades en el pago de su deuda hipotecaria.

Se modifican los apartados 2 y 3 por el art. 2.2 de la Ley 25/2015, de 28 de julio. Ref. BOE-A-2015-8469.

Se modifican los apartados 2 y 3 por el art. 2.2 del Real Decreto-ley 1/2015, de 27 de febrero. Ref. BOE-A-2015-2109.

Se modifica por el art. 8.5 de la Ley 1/2013, de 14 de mayo. Ref. BOE-A-2013-5073.






[Bloque 10: #a6]

Artculo 6. Seguimiento del cumplimiento del Cdigo de Buenas Prcticas.

1. El cumplimiento del Cdigo de Buenas Prcticas por parte de las entidades adheridas ser supervisado por una comisin de control constituida al efecto.

2. La comisin de control estar integrada por once miembros:

a) Uno nombrado por el Ministerio de Economa y Competitividad con al menos rango de Director General, que presidir la comisin y tendr voto de calidad.

b) Uno designado por el Banco de Espaa, que actuar como Secretario.

c) Uno designado por la Comisin Nacional del Mercado de Valores.

d) Un juez designado por el Consejo General del Poder Judicial.

e) Un Secretario Judicial designado por el Ministerio de Justicia.

f) Un Notario designado por el Consejo General del Notariado.

g) Uno designado por el Instituto Nacional de Estadstica.

h) Uno designado por la Asociacin Hipotecaria Espaola.

i) Uno designado por el Consejo de Consumidores y Usuarios.

j) Dos designados por las asociaciones no gubernamentales que determinar el Ministerio de Sanidad, Servicios Sociales e Igualdad, que realicen labores de acogida.

La comisin de control determinar sus normas de funcionamiento y se reunir cada vez que sea convocada por su Presidente, por propia iniciativa o a instancia de cuatro de sus miembros. Estar, asimismo, facultada para establecer su propio rgimen de convocatorias.

3. Para la vlida constitucin de la comisin a efectos de la celebracin de sesiones, deliberaciones y adopcin de decisiones, ser necesaria la asistencia de, al menos, cinco de sus miembros, siempre que entre ellos figure el Presidente. Sus acuerdos se adoptarn por mayora de sus miembros.

4. La comisin de control recibir y evaluar la informacin que, en relacin con los apartados 5 y 6, le traslade el Banco de Espaa y publicar semestralmente un informe en el que evale el grado de cumplimiento del Cdigo de Buenas Prcticas. Este informe deber remitirse a la Comisin de Economa y Competitividad del Congreso de los Diputados.

Asimismo, corresponder a esta comisin la elaboracin del modelo normalizado de declaracin responsable a que se refiere la letra d) del artculo 3.3.

5. Las entidades adheridas remitirn al Banco de Espaa, con carcter mensual, la informacin que les requiera la comisin de control. Esta informacin incluir, en todo caso:

a) El nmero, volumen y caractersticas de las operaciones solicitadas, ejecutadas y denegadas en aplicacin del Cdigo de Buenas Prcticas, con el desglose que se considere adecuado para valorar el funcionamiento del Cdigo.

b) Informacin relativa a los procedimientos de ejecucin hipotecaria sobre viviendas de personas fsicas.

c) Informacin relativa a las prcticas que lleven a cabo las entidades en relacin con el tratamiento de la deuda hipotecaria vinculada a la vivienda de las personas fsicas.

d) Las reclamaciones tramitadas conforme a lo previsto en el apartado siguiente.

La Comisin de Control podr igualmente requerir a las entidades adheridas cualquier otra informacin que considere apropiada en relacin con la proteccin de deudores hipotecarios.

6. Podrn formularse ante el Banco de Espaa las reclamaciones derivadas del presunto incumplimiento por las entidades de crdito del Cdigo de Buenas Prcticas, las cuales recibirn el mismo tratamiento que las dems reclamaciones cuya tramitacin y resolucin corresponde al citado Banco de Espaa.

7. La Comisin podr analizar y elevar al Gobierno propuestas relativas a la proteccin de los deudores hipotecarios.

Se modifica por el art. 8.6 de la Ley 1/2013, de 14 de mayo. Ref. BOE-A-2013-5073.




[Bloque 11: #a7]

Artculo 7. Consecuencias de la aplicacin indebida por el deudor de las medidas para la reestructuracin de la deuda hipotecaria inmobiliaria.

1. El deudor de un crdito o prstamo garantizado con hipoteca que se hubiese beneficiado tanto de las medidas de reestructuracin establecidas en este captulo como de las previsiones del Cdigo de Buenas Prcticas sin reunir los requisitos previstos en el artculo 3, ser responsable de los daos y perjuicios que se hayan podido producir, as como de todos los gastos generados por la aplicacin de estas medidas de flexibilizacin, sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden a que la conducta del deudor pudiera dar lugar.

2. El importe de los daos, perjuicios y gastos no puede resultar inferior al beneficio indebidamente obtenido por el deudor por la aplicacin de la norma.

3. Tambin incurrir en responsabilidad el deudor que, voluntaria y deliberadamente, busque situarse o mantenerse en el umbral de exclusin con la finalidad de obtener la aplicacin de estas medidas, correspondiendo la acreditacin de esta circunstancia a la entidad con la que tuviere concertado el prstamo o crdito.


[Bloque 12: #ciii]

CAPTULO III

Medidas fiscales


[Bloque 13: #a8]

Artculo 8. Modificacin del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurdicos Documentados aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre.

Se aade un nuevo nmero 23 al artculo 45.I.B) del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurdicos Documentados aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, que tendr la siguiente redaccin:

23. Las escrituras de formalizacin de las novaciones contractuales de prstamos y crditos hipotecarios que se produzcan al amparo del Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de proteccin de deudores hipotecarios sin recursos, quedarn exentas de la cuota gradual de documentos notariales de la modalidad de actos jurdicos documentados de este Impuesto.


[Bloque 14: #a9]

Artculo 9. Modificacin del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales aprobado por el Real Decreto legislativo 2/2004, de 5 de marzo.

Se aade un nuevo apartado 3 al artculo 106 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales aprobado por el Real Decreto legislativo 2/2004, de 5 de marzo, que tendr la siguiente redaccin:

3. En las transmisiones realizadas por los deudores comprendidos en el mbito de aplicacin del artculo 2 del Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de proteccin de deudores hipotecarios sin recursos, con ocasin de la dacin en pago de su vivienda prevista en el apartado 3 del Anexo de dicha norma, tendr la consideracin de sujeto pasivo sustituto del contribuyente la entidad que adquiera el inmueble, sin que el sustituto pueda exigir del contribuyente el importe de las obligaciones tributarias satisfechas.


[Bloque 15: #a10]

Artculo 10. Modificacin de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Fsicas y de modificacin parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio

Se aade una disposicin adicional trigsima sexta a la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Fsicas y de modificacin parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio, que queda redactada de la siguiente forma:

Disposicin adicional trigsima sexta. Dacin en pago de la vivienda.

Estar exenta de este Impuesto la ganancia patrimonial que se pudiera generar en los deudores comprendidos en el mbito de aplicacin del artculo 2 del Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de proteccin de deudores hipotecarios sin recursos, con ocasin de la dacin en pago de su vivienda prevista en el apartado 3 del Anexo de dicha norma.


[Bloque 16: #a11]

Artculo 11. Bonificacin de derechos arancelarios

Los derechos arancelarios notariales y registrales derivados de la cancelacin del derecho real de hipoteca en los casos de dacin en pago de deudor hipotecado situado en el umbral de exclusin de este real decreto-ley, se bonificarn en un 50 por cien.

El deudor no soportar ningn coste adicional de la entidad financiera que adquiere libre de carga hipotecaria, la titularidad del bien antes hipotecado.


[Bloque 17: #civ]

CAPTULO IV

Procedimiento de ejecucin


[Bloque 18: #a12]

Artculo 12. Procedimiento de ejecucin extrajudicial

La ejecucin extrajudicial de bienes hipotecados, regulada en el artculo 129 de la Ley Hipotecaria y sujeta al procedimiento previsto en los artculos 234 a 236 o del Reglamento Hipotecario, se someter a lo previsto en los apartados siguientes en aquellos casos en que el procedimiento se siga contra la vivienda habitual del deudor:

1. La realizacin del valor del bien se llevar a cabo a travs de una nica subasta para la que servir de tipo el pactado en la escritura de constitucin de hipoteca. No obstante, si se presentaran posturas por un importe igual o superior al 70 por cien del valor por el que el bien hubiera salido a subasta, se entender adjudicada la finca a quien presente la mejor postura.

2. Cuando la mejor postura presentada fuera inferior al 70 por cien del tipo sealado para la subasta, podr el deudor presentar, en el plazo de diez das, tercero que mejore la postura, ofreciendo cantidad superior al 70 por cien del valor de tasacin o que, aun inferior a dicho importe, resulte suficiente para lograr la completa satisfaccin del derecho del ejecutante.

3. Transcurrido el expresado plazo sin que el deudor del bien realice lo previsto en el prrafo anterior, el acreedor podr pedir, dentro del trmino de cinco das, la adjudicacin de la finca o fincas por importe igual o superior al 60 por cien del valor de tasacin.

4. Si el acreedor no hiciese uso de la mencionada facultad, se entender adjudicada la finca a quien haya presentado la mejor postura, siempre que la cantidad que haya ofrecido supere el 50 por cien del valor de tasacin o, siendo inferior, cubra, al menos, la cantidad reclamada por todos los conceptos.

5. Si en el acto de la subasta no hubiere ningn postor, podr el acreedor, en el plazo de veinte das, pedir la adjudicacin por importe igual o superior al 60 por cien del valor de tasacin.

6. Si el acreedor no hiciere uso de la facultad a que se refiere el prrafo anterior, se estar a lo previsto en el artculo 236 n. del Reglamento Hipotecario.


[Bloque 19: #cv]

CAPTULO V

Acceso al alquiler de las personas afectadas por desahucios y sujetas a medidas de flexibilizacin de las ejecuciones hipotecarias


[Bloque 20: #a13]

Artculo 13. Preferencia para el acceso a las ayudas a los inquilinos.

Las personas que hubieran sido objeto de una resolucin judicial de lanzamiento de su vivienda habitual como consecuencia de procesos judiciales o extrajudiciales de ejecucin hipotecaria, con posterioridad al 1 de enero de 2012, podrn ser beneficiarias de las ayudas a los inquilinos, en los trminos establecidos en los artculos 38 y 39 del Real Decreto 2066/2008, de 12 de diciembre, por el que se regula el Plan de Vivienda y Rehabilitacin 2009-2012. A estos efectos, la solicitud de la ayuda deber presentarse en un plazo no superior a seis meses desde que se produjo el lanzamiento.

Asimismo, las personas mencionadas en el prrafo anterior tendrn la consideracin de colectivo con derecho a proteccin preferente para el acceso a las ayudas a los inquilinos, en los trminos establecidos en el apartado 2 del artculo 1 del citado real decreto.


[Bloque 21: #a14]

Artculo 14. Personas sujetas a medidas de flexibilizacin hipotecaria.

Podrn obtener tambin las ayudas a los inquilinos citadas en el artculo anterior los solicitantes que suscriban contratos de arrendamiento como consecuencia de la aplicacin de la dacin en pago prevista en el Cdigo de Buenas Prcticas, cuando sus ingresos familiares no excedan de 2,5 veces el Indicador Pblico de Renta de Efectos Mltiples, determinados de acuerdo con lo dispuesto en el artculo 4.1 del Real Decreto2066/2008, de 12 de diciembre.


[Bloque 22: #cvi]

CAPTULO VI

Rgimen sancionador

Se aade por el art. 8.7 de la Ley 1/2013, de 14 de mayo. Ref. BOE-A-2013-5073.

Texto aadido, publicado el 15/05/2013, en vigor a partir del 15/05/2013.


[Bloque 23: #a15]

Artculo 15. Rgimen sancionador.

Lo previsto en los apartados 4 y 9 del artculo 5, y en el artculo 6.5 tendr la condicin de normativa de ordenacin y disciplina, conforme a lo previsto en la Ley 26/1988, de 29 de julio, sobre Disciplina e Intervencin de las Entidades de Crdito, y el incumplimiento de las obligaciones que derivan de los mismos se considerar infraccin grave, que se sancionar de acuerdo con lo establecido en dicha Ley.

Se aade por el art. 8.7 de la Ley 1/2013, de 14 de mayo. Ref. BOE-A-2013-5073.

Texto aadido, publicado el 15/05/2013, en vigor a partir del 15/05/2013.


[Bloque 24: #daunica]

Disposicin adicional nica. Rgimen especial de aplicacin de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.

1. Los contratos de arrendamiento que se suscriban como consecuencia de la aplicacin del Cdigo de Buenas Prcticas se considerarn contratos de arrendamientos de vivienda y estarn sujetos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, excepto a lo previsto en sus artculos 9 y 18, con las especialidades que se regulan a continuacin.

2. La duracin de estos contratos de arrendamiento ser de dos aos, sin derecho a prrroga, salvo acuerdo escrito de las partes.

3. La renta durante el perodo de dos aos quedar establecida de conformidad con los parmetros del Cdigo de Buena Prcticas. Transcurrido dicho plazo y durante las prrrogas que pudieran haberse pactado, la renta habr de quedar determinada conforme a criterios de mercado.

4. A los seis meses de producido el impago de la renta sin que ste se haya regularizado en su integridad, el arrendador podr iniciar el desahucio del arrendatario.

5. Transcurrido el plazo de dos aos de duracin del contrato, si el arrendatario no desalojara la vivienda, el arrendador podr iniciar el procedimiento de desahucio. En el mismo, se reclamar como renta impagada la renta de mercado correspondiente a los meses en los que la vivienda hubiera estado ocupada indebidamente.


[Bloque 25: #dfprimera]

Disposicin final primera. Modificacin del Real Decreto-ley 11/2010, de 9 de julio, de rganos de gobierno y otros aspectos del rgimen jurdico de las Cajas de Ahorros.

El primer prrafo del artculo 6.3 del Real Decreto-ley 11/2010, de 9 de julio, de rganos de gobierno y otros aspectos del rgimen jurdico de las Cajas de Ahorros que queda redactado en los siguientes trminos:

3. Corresponde al Estado la supervisin y control de las fundaciones de carcter especial a las que se refiere el presente real decreto-ley, cuyo mbito de actuacin principal exceda el de una Comunidad Autnoma, a travs del Protectorado que ser ejercido por el Ministerio de Economa y Competitividad.


[Bloque 26: #dfsegunda]

Disposicin final segunda. Ttulos competenciales.

Este real decreto-ley se dicta al amparo de lo dispuesto en las reglas 6., 8., 11., 13. y 14. del artculo 149.1 de la Constitucin espaola, que atribuyen al Estado la competencia exclusiva sobre legislacin mercantil y procesal, legislacin civil, bases de la ordenacin del crdito, banca y seguros, bases y coordinacin de la planificacin general de la actividad econmica y hacienda general y Deuda del Estado, respectivamente.


[Bloque 27: #dftercera]

Disposicin final tercera. Desarrollo reglamentario de la ejecucin extrajudicial.

El Gobierno, en el plazo de seis meses desde la entrada en vigor de este real decreto-ley, aprobar las normas reglamentarias precisas con el fin de simplificar el procedimiento de venta extrajudicial, las cuales incorporarn, entre otras medidas, la posibilidad de subasta electrnica.


[Bloque 28: #dfcuaa]

Disposicin final cuarta. Entrada en vigor.

Este real decreto-ley entrar en vigor el da siguiente al de su publicacin en el Boletn Oficial del Estado.


[Bloque 29: #firma]

Dado en Madrid, el 9 de marzo de 2012.

JUAN CARLOS R.

El Presidente del Gobierno,

MARIANO RAJOY BREY


[Bloque 30: #an]

ANEXO

Cdigo de Buenas Prcticas para la reestructuracin viable de las deudas con garanta hipotecaria sobre la vivienda habitual

1. Medidas previas a la ejecucin hipotecaria: reestructuracin de deudas hipotecarias.

a) Los deudores comprendidos en el mbito de aplicacin del artculo 2 del Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de proteccin de deudores hipotecarios sin recursos, podrn solicitar y obtener de la entidad acreedora la reestructuracin de su deuda hipotecaria al objeto de alcanzar la viabilidad a medio y largo plazo de la misma. Junto a la solicitud de reestructuracin, acompaarn la documentacin prevista en el artculo 3.3 del citado Real Decreto-ley.

No podrn formular tal solicitud aquellos deudores que se encuentren en un procedimiento de ejecucin, una vez se haya producido el anuncio de la subasta.

b) En el plazo de un mes desde la presentacin de la solicitud anterior junto con la documentacin a que se refiere la letra anterior, la entidad deber notificar y ofrecer al deudor un plan de reestructuracin en el que se concreten la ejecucin y las consecuencias financieras para el deudor de la aplicacin conjunta de las medidas contenidas en esta letra. Sin perjuicio de lo anterior, el deudor podr presentar en todo momento a la entidad una propuesta de plan de reestructuracin, que deber ser analizada por la entidad, quien, en caso de rechazo, deber comunicar al deudor los motivos en que se fundamente.

i. Carencia en la amortizacin de capital de cinco aos. El capital correspondiente a las cuotas de ese periodo podr o bien pasarse a una cuota final al trmino del prstamo o bien prorratearse en las cuotas restantes, o realizarse una combinacin de ambos sistemas.

ii. Ampliacin del plazo de amortizacin hasta un total de 40 aos a contar desde la concesin del prstamo.

iii. Reduccin del tipo de inters aplicable a Euribor + 0,25 por cien durante el plazo de carencia.

iv. En todo caso, se inaplicarn con carcter indefinido las clusulas limitativas de la bajada del tipo de inters previstas en los contratos de prstamo hipotecario.

Adicionalmente, las entidades podrn reunificar el conjunto de las deudas contradas por el deudor.

No conllevar costes por compensacin la amortizacin anticipada del crdito o prstamo hipotecario solicitada durante los diez aos posteriores a la aprobacin del plan de reestructuracin.

c) En el plan de reestructuracin la entidad advertir, en su caso, del carcter inviable del plan conforme al criterio previsto en el apartado siguiente o que, de resultar dicho plan inviable, se podrn solicitar las medidas complementarias previstas en el siguiente apartado.

2. Medidas complementarias.

a) Los deudores para los que el plan de reestructuracin previsto en el apartado anterior resulte inviable dada su situacin econmico financiera, podrn solicitar una quita en el capital pendiente de amortizacin en los trminos previstos en este apartado, que la entidad tendr facultad para aceptar o rechazar en el plazo de un mes a contar desde la acreditacin de la inviabilidad del plan de reestructuracin.

A estos efectos, se entender por plan de reestructuracin inviable aquel que establezca una cuota hipotecaria mensual superior al 50 por cien de los ingresos que perciban conjuntamente todos los miembros de la unidad familiar.

b) Al objeto de determinar la quita, la entidad emplear alguno de los siguientes mtodos de clculo y notificar, en todo caso, los resultados obtenidos al deudor, con independencia de que la primera decida o no conceder dicha quita:

i. Reduccin en un 25 por cien.

ii. Reduccin equivalente a la diferencia entre capital amortizado y el que guarde con el total del capital prestado la misma proporcin que el nmero de cuotas satisfechas por el deudor sobre el total de las debidas.

iii. Reduccin equivalente a la mitad de la diferencia existente entre el valor actual de la vivienda y el valor que resulte de sustraer al valor inicial de tasacin dos veces la diferencia con el prstamo concedido, siempre que el primero resulte inferior al segundo.

c) Esta medida tambin podr ser solicitada por aquellos deudores que se encuentren en un procedimiento de ejecucin hipotecaria en el que ya se haya producido el anuncio de la subasta. Asimismo podr serlo por aquellos deudores que, estando incluidos en el umbral de exclusin al que se refiere el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de proteccin de deudores hipotecarios sin recursos, no han podido optar a la dacin en pago por presentar la vivienda cargas posteriores a la hipoteca.

3. Medidas sustitutivas de la ejecucin hipotecaria: dacin en pago de la vivienda habitual.

a) En el plazo de doce meses desde la solicitud de la reestructuracin, los deudores comprendidos en el mbito de aplicacin del artculo 2 del Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de proteccin de deudores hipotecarios sin recursos, para los que la reestructuracin y las medidas complementarias, en su caso, no resulten viables conforme a lo establecido en el apartado 2, podrn solicitar la dacin en pago de su vivienda habitual en los trminos previstos en este apartado. En estos casos la entidad estar obligada a aceptar la entrega del bien hipotecado por parte del deudor, a la propia entidad o tercero que sta designe, quedando definitivamente cancelada la deuda.

b) La dacin en pago supondr la cancelacin total de la deuda garantizada con hipoteca y de las responsabilidades personales del deudor y de terceros frente a la entidad por razn de la misma deuda.

c) El deudor, si as lo solicitara en el momento de pedir la dacin en pago, podr permanecer durante un plazo de dos aos en la vivienda en concepto de arrendatario, satisfaciendo una renta anual del 3 por cien del importe total de la deuda en el momento de la dacin. Durante dicho plazo el impago de la renta devengar un inters de demora del 10 por cien.

d) Las entidades podrn pactar con los deudores la cesin de una parte de la plusvala generada por la enajenacin de la vivienda, en contraprestacin por la colaboracin que ste pueda prestar en dicha transmisin.

e) Esta medida no ser aplicable en los supuestos que se encuentren en procedimiento de ejecucin en los que ya se haya anunciado la subasta, o en los que la vivienda est gravada con cargas posteriores.

4. Derecho de alquiler en caso de ejecucin de la vivienda habitual.

El deudor hipotecario ejecutado cuyo lanzamiento haya sido suspendido de conformidad con lo dispuesto por el artculo 1.1 de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la proteccin a los deudores hipotecarios, reestructuracin de deuda y alquiler social, podr solicitar y obtener del acreedor ejecutante de la vivienda, o persona que acte por su cuenta, el alquiler de la misma por una renta anual mxima del 3 por cien de su valor al tiempo de la aprobacin del remate, determinado segn tasacin, aportada por el ejecutado y certificada por un tasador homologado de conformidad con lo previsto en la Ley 2/1981, de 25 de marzo de Regulacin del Mercado Hipotecario.

La solicitud a la que se refiere el prrafo anterior, podr realizarse en el plazo de seis meses desde la entrada en vigor del Real Decreto-ley 5/2017, por el que se modifica el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de proteccin de deudores hipotecarios sin recursos y la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la proteccin a los deudores hipotecarios, reestructuracin de deuda y alquiler social, para aquellos ejecutados que ya fueran beneficiarios de la suspensin y desde que se produzca la suspensin para quienes se beneficiasen con posterioridad.

Dicho arrendamiento tendr duracin anual, prorrogable a voluntad del arrendatario, hasta completar el plazo de cinco aos. Por mutuo acuerdo entre el ejecutado y el adjudicatario podr prorrogarse anualmente durante cinco aos adicionales.

5. Publicidad del Cdigo de Buenas Prcticas.

Las entidades garantizarn la mxima difusin del contenido del Cdigo de Buenas Prcticas, en particular, entre sus clientes.

Se modifica el apartado 4 y se aade el 5 por el art. 1.2 del Real Decreto-ley 5/2017, de 17 de marzo. Ref. BOE-A-2017-2985.

Se aade la letra b).iv al apartado 1 por el art. 2.3 de la Ley 25/2015, de 28 de julio. Ref. BOE-A-2015-8469.

Tngase en cuenta que esta incorporacin ya fue realizada por el Real Decreto-ley 1/2015, de 27 de febrero.

Se aade la letra b).iv al apartado 1 por el art. 2.3 del Real Decreto-ley 1/2015, de 27 de febrero. Ref. BOE-A-2015-2109.

Se modifica por el art. 8.8 de la Ley 1/2013, de 14 de mayo. Ref. BOE-A-2013-5073.






Este documento es de carácter informativo y no tiene valor jurídico.

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