Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado
En nombre del Rey y como Presidente de la Comunidad Autónoma de Aragón, promulgo la presente Ley, aprobada por las Cortes de Aragón, y ordeno se publique en el «Boletín Oficial de Aragón» y en el «Boletín Oficial del Estado», todo ello de conformidad con lo dispuesto en el artículo 45 del Estatuto de Autonomía de Aragón.
PREÁMBULO
I
Con esta Ley se cierra el ciclo de algo más de diez años que abrió la Ley de sucesiones por causa de muerte en 1999 y se culmina la entonces anunciada reformulación legislativa del Derecho civil de Aragón contenido en la Compilación. El Derecho civil aragonés, en este trayecto, ha revitalizado sus viejas raíces, se ha adaptado a las nuevas necesidades y deseos de los aragoneses y las aragonesas del siglo XXI y ha adquirido mayor presencia en nuestra sociedad.
Su crecimiento ha sido más en intensidad que en extensión: en esta fase ha parecido oportuno mantener la regulación legal, básicamente, en el ámbito de las instituciones que ya tenían asiento en la Compilación, sin pretender agotar la competencia legislativa asumida por el artículo 71 del Estatuto de Autonomía de Aragón conforme al artículo 149.1.8.ª de la Constitución. Ahora bien, el número de preceptos se ha multiplicado con la finalidad de aclarar y completar las normas anteriores, proporcionar pautas de interpretación, aumentar de este modo la seguridad jurídica y robustecer la eficacia social de las normas en cuanto conformadoras de las relaciones privadas.
La presente Ley, última aprobada en este proceso de reformulación y actualización del Derecho civil aragonés, delega en el Gobierno la aprobación del Código del Derecho Foral de Aragón, refundiendo mediante decreto legislativo todas las leyes civiles aragonesas vigentes, incluida esta.
De este modo, tendrán acogida en el nuevo Código la Ley de sucesiones por causa de muerte de 1999, la relativa a parejas estables no casadas del mismo año, la de régimen económico matrimonial y viudedad de 2003, la de Derecho de la persona de 2006, la de igualdad en las relaciones familiares ante la ruptura de convivencia de los padres de 2010 y la presente Ley de Derecho civil patrimonial, más el Título preliminar de la Compilación, revisado en 1999, clave de bóveda del sistema, puesto que fija las fuentes del Derecho civil de Aragón.
II
El articulado de la Ley desarrolla el contenido del Libro tercero, «Derecho de bienes», y del Libro cuarto, «Derecho de obligaciones», de la Compilación del Derecho civil de Aragón. Como es sabido, estos libros, muy lejos de regular toda la materia de los derechos reales o de las obligaciones y contratos, se circunscriben a muy concretas instituciones: relaciones de vecindad, servidumbres, derecho de abolorio y contratos sobre ganadería. Estas instituciones son el objeto de la presente Ley. No ha parecido oportuno en este momento regular otras materias en el ámbito permitido por el artículo 149.1.8.ª de la Constitución.
La Ley mantiene los enunciados de los títulos de la Compilación y su mismo orden, pero evita la división en libros («Derecho de bienes», «Derecho de obligaciones») que, además de evocar engañosamente contenidos mucho más amplios, parecería prejuzgar la naturaleza jurídica del derecho de abolorio.
En realidad, la Ley se ocupa de tres materias con entidad propia: la primera, más amplia y de muy superior incidencia en la vida jurídica, se centra en las relaciones de vecindad y las servidumbres, con particular atención a la de luces y vistas e inclusión de las servidumbres y comunidades de pastos y ademprios (artículos del 1 al 51); once artículos se ocupan luego del derecho de abolorio o de la saca, y uno solo, de los contratos de ganadería, el 63, que reproduce con las debidas adaptaciones el artículo 153 de la Compilación, con la finalidad principal de seguir señalando, con vistas al futuro, el fundamento de la competencia legislativa aragonesa en materia de contratos agrarios.
III
La Observancia 6.ª, De aqua pluviali arcenda, y la costumbre sirvieron de fundamento a la Compilación para construir un sistema de relaciones de vecindad de notable altura técnica, que ha mostrado durante decenios su idoneidad para regir en la práctica las situaciones y conductas tan frecuentes en este ámbito y tan proclives a pleitos. Reducir en lo posible estos fijando algunos puntos controvertidos de acuerdo con la experiencia es objetivo primordial del Título primero de esta Ley, presidido por el principio de buena fe, que exige conductas recíprocamente leales entre vecinos.
Las conductas permitidas y las situaciones toleradas de acuerdo con las reglas de vecindad no son expresión o consecuencia de un particular derecho subjetivo ni propician su adquisición. Son meras facultades o mero ejercicio de la libertad, que, por eso, ni consolidan derechos ni el paso del tiempo impide el ejercicio de las acciones dirigidas a exigir la correcta observancia de las normas.
Se mantiene el tratamiento singular que, desde antiguos fueros, recibió el árbol frutal que extiende sus ramas sobre el fundo vecino, en el marco de una regulación de las inmisiones de raíces y ramas que evita remisiones al Código civil. Asimismo, se establecen distancias entre plantaciones de manera menos exigente que en el Código civil, puesto que se refieren solo a arbustos o árboles en predios destinados a plantación o cultivo.
La regulación se completa con algunos preceptos sobre árboles que amenazan caerse, construcciones —en particular, en uso de pared medianera— y aguas pluviales, pero dedica la mayor atención a las normas genuinamente aragonesas de luces y vistas. En esta materia de tan frecuente aplicación, se recogen literalmente las normas vigentes, que se aclaran y se completan. Se subraya el derecho del propietario sobre cuyo fundo recaen las luces o las vistas a edificar o construir sin sujeción a distancia alguna y como estime conveniente. Estas luces y vistas no son un derecho de quien las disfruta ni una limitación para la propiedad vecina, cuyo titular podrá ejercitar todas las facultades dominicales como estime conveniente, con los límites genéricos del abuso del derecho y el ejercicio antisocial del mismo. Siguiendo sugerencias tanto de los anteproyectos de Apéndice como de reciente jurisprudencia sobre protección de la intimidad personal y familiar, se reconoce también la posibilidad de obstaculizar o limitar las vistas a espacios utilizados para la vida familiar o personal, aun sin necesidad de realizar obras que puedan considerarse edificación o construcción.
Además, se precisan las distancias y la forma de medirlas, se atiende al supuesto de los huecos abiertos en pared medianera, se definen los voladizos, se indica el modo de colocar las protecciones de reja y red o sus equivalentes y se aclara, en concordancia con el apartado 3 del artículo primero y el apartado 2 del artículo decimotercero, que la acción para exigir la supresión de voladizos y la colocación de tales protecciones no prescribe.
IV
Las normas sobre luces y vistas tienen su complemento y contrapartida en las que regulan las servidumbres de luces y vistas, señaladamente en cuanto a la usucapión de estas. Solo los voladizos que caigan sobre fundo ajeno y reúnan las características determinadas en el artículo 12 son signo aparente de servidumbre de luces y vistas; en ningún caso, la falta de reja y red ni los voladizos sobre fundo propio. Por tanto, nunca la existencia de huecos de cualesquiera dimensiones sin voladizos, tengan o no las protecciones exigibles, dará lugar a la adquisición por usucapión de una servidumbre de luces y vistas, pues, no habiendo signo aparente ni siendo susceptible de posesión, no cabe usucapión (artículos 31 y 39).
La usucapión de las servidumbres constituía la parte más importante que la Compilación dedicaba a estas. El sistema no se corresponde con el del Código civil ni con las consecuencias que en él tienen las clasificaciones de servidumbres positivas o negativas, continuas o discontinuas, aparentes o no aparentes. La regulación aragonesa estribaba en esta última distinción (aparentes y no aparentes), como explicaba la Exposición de Motivos de la Compilación de 1967, aunque la extraordinaria concisión de las normas compiladas ocasionaba que se aplicaran indebidamente normas del Código civil que responden a criterios muy distintos, con las consecuencias de la diversidad de opiniones doctrinales y la consiguiente inseguridad jurídica y el aumento de la litigiosidad.
En la presente Ley, para evitar los anteriores inconvenientes, se introducen unas disposiciones generales sobre servidumbres con el suficiente detalle que evite la indebida injerencia de las normas del Derecho supletorio estatal.
Los preceptos sobre concepto y clases (artículos 15 y 16) tienen una finalidad estructural y no hay en ellos novedades apreciables. Tiene interés reseñar, en los siguientes artículos, la admisión explícita de servidumbres recíprocas, de servidumbres personales y de la posibilidad de sujetar todas las servidumbres a término o condición tanto suspensivos o iniciales como resolutorios o finales (artículos 17 y 19). La nota de indivisibilidad (artículo 18) queda matizada en el artículo 36, que prevé eventuales extinciones parciales en ciertos casos.
El criterio de ejercicio civiliter de las servidumbres, según el cual estas se ejercen de la forma más adecuada para obtener la utilidad de la finca dominante y, a la vez, del modo menos incómodo y lesivo para la finca sirviente, se enuncia de manera general en el artículo 21, y luego se especifican consecuencias particulares en el 29, para la constitución forzosa de servidumbres, y, más concretamente, para las de paso y las de acceso a red general en los artículos 41.2 y 45.3. También el artículo 24 (modificación de la servidumbre) puede considerarse expresión del mismo principio, que trata de optimizar el balance de beneficios y perjuicios conjuntos de ambas propiedades.
En la Sección dedicada a la constitución de servidumbres destaca el precepto que establece que «las servidumbres negativas no pueden constituirse por usucapión». Se zanjan así posibles dudas sobre la aplicación de criterios del Código civil contrarios a la tradición doctrinal aragonesa. «La falta de título constitutivo de las servidumbres negativas, continúa diciendo el artículo 31, únicamente se puede suplir por la escritura de reconocimiento del dueño de la finca sirviente».
Criterio innovador establece el artículo 28 al admitir la constitución de servidumbre sobre finca propia, atendiendo a requerimientos de la práctica. Naturalmente, mientras ambas fincas pertenezcan a un único propietario, este ejercerá todas sus facultades iure proprietatis, pero el Registro de la Propiedad podrá publicar la constitución de la servidumbre, que tendrá toda su eficacia cuando alguna de las fincas cambie de titular. Correlativamente, tampoco será por sí solo causa de extinción de una servidumbre el hecho de que se reúna en una misma persona la propiedad de las fincas dominante y sirviente (artículo 35.2). Por otra parte, se aclara que, si la coincidencia de titulares de una y otra finca es solo parcial, la servidumbre puede existir normalmente.
La remisión que el artículo 145 de la Compilación hizo al artículo 541 del Código civil dio lugar a muy diversas interpretaciones sobre las que la jurisprudencia tuvo que sentar finalmente un criterio estable y acertado. Ahora, el artículo 30 atiende de manera general a la constitución de servidumbres por signo aparente («por destino del padre de familia» llamaba a esta figura la doctrina más tradicional), de modo que excluye la aplicación de aquel artículo del Código, y el 38, al aclarar que los voladizos sobre fundo ajeno son los únicos signos aparentes de servidumbre de luces y vistas, hace segura legalmente la solución jurisprudencial.
A la usucapión de servidumbres se dedica una sección independiente, en atención a su importancia, que acoge el texto literal de los artículos 147 y 148 de la Compilación. Los artículos 31.1 y 39 complementan y aclaran estos preceptos, excluyendo de la usucapión las servidumbres negativas y las servidumbres no aparentes de luces y vistas, respectivamente.
Los preceptos sobre servidumbres de luces y vistas, que se recogen en un capítulo específico, se sitúan en una posición central en el texto. Se reproduce el artículo 145 de la Compilación, subrayando que los voladizos son los únicos signos aparentes de servidumbre de luces y vistas, al tiempo que se excluyen de la usucapión las servidumbres no aparentes de luces y vistas. De este modo, se delimitan con precisión las situaciones de huecos para luces y vistas fundados en relaciones de vecindad frente a los correspondientes derechos reales de servidumbre, singularizando los casos en que la presencia de voladizos sobre fundo ajeno mantenida durante tiempo puede dar lugar a la adquisición de una servidumbre por usucapión.
Las llamadas servidumbres forzosas se originan por voluntad del titular de la finca dominante en los casos en que la ley prevea la forzosa imposición del gravamen sobre la finca sirviente. Los supuestos vienen determinados no solo por esta Ley (que se ocupa únicamente de la servidumbre forzosa de paso y de la servidumbre forzosa de acceso a red general), sino en cualquier otra aplicable, autonómica o estatal. En todos ellos, si no hay acuerdo, será una resolución judicial la que constituya la servidumbre y fije la correspondiente indemnización.
V
«Alera» y «ademprio» son términos aragoneses que denotan una notable variedad de servidumbres y comunidades tradicionales sobre pastos, aguas, leñas y otros aprovechamientos de los fundos. Su heterogénea configuración responde a tradiciones sociales y jurídicas propias, que el proceso desamortizador y el Código civil pusieron en peligro y las transformaciones económicas de los últimos siglos han ido reduciendo en número y en trascendencia social.
La Compilación, sobre la base de una regulación mucho más amplia prevista en los anteproyectos de Apéndice de 1899 y 1904, le dedicó un artículo, el 146, que ha sido clave en el enjuiciamiento de los conflictos que han llegado a los Tribunales y que, por su contenido, excluye la aplicación de los artículos 600 a 604 del Código civil (en particular, la redención forzosa) y presupone la posibilidad de servidumbres personales y de servidumbres recíprocas. Todo ello es aún más claro en la presente regulación, que distingue entre servidumbres y comunidades para adaptarse mejor a la rica variedad y complejidad que muestra la experiencia. No se ha pretendido, sin embargo, construir una regulación general de la comunidad de bienes en el Derecho aragonés, por lo que puede ser inevitable el recurso al Derecho supletorio, siempre interpretado de acuerdo a los principios del Derecho aragonés y en lo que sea compatible con los mismos.
El régimen de la alera foral se entiende supletorio de las demás servidumbres de pastos que guarden semejanza con la misma, mientras que los ademprios se configuran como derechos reales de aprovechamiento parcial y se presumen vitalicios, salvo que su titularidad corresponda a una comunidad. Las comunidades de este tipo (mancomunidades de pastos, leñas y demás ademprios) que existan por título o posesión inmemorial se consideran indivisibles, salvo pacto unánime. Se regula también un tipo de comunidad pro diviso, en la que concurren diversos titulares dominicales sobre aprovechamientos diferenciados, uno de los cuales es el de pastos, leñas u otros ademprios. Con estas previsiones, se pretende atender con mayor adecuación a la diversidad de situaciones que la realidad muestra, a la vez que dar cauces más seguros a la posible constitución de estos derechos que tenga lugar de ahora en adelante.
VI
El derecho de abolorio o de la saca es un instrumento que permite evitar, en ciertos casos, que un inmueble salga de la familia por disposición de su actual titular. Conocido desde los fueros más antiguos, superó el trance de la codificación y quedó plasmado tanto en el Apéndice de 1925 como en la Compilación de 1967. Los inconvenientes que presenta en el tráfico inmobiliario no son suficientes para suprimirlo, pues responde a intereses y concepciones familiares dignos de protección. En cualquier caso, el derecho de abolorio no debe tener otros presupuestos, requisitos ni restricciones que los que la Ley establece, por lo que se prescinde de la referencia a la «moderación equitativa» por los tribunales que la Compilación introdujo.
El criterio que preside esta parte de la Ley es mantener el derecho de abolorio con sus rasgos esenciales tal como fueron fijados por la Compilación y aclarar y completar aspectos debatidos o controvertibles con el fin de contribuir a una mayor seguridad jurídica. Es de esperar que coopere a este objetivo la configuración del derecho de abolorio como tanteo y no solo como retracto, de modo que los profesionales del Derecho puedan asesorar sobre la conveniencia de notificar fehacientemente a los parientes el propósito de enajenar, con la consecuencia de que, pasados treinta días naturales, la venta a extraños resulte inatacable por este motivo.
Bienes de abolorio son, tradicionalmente, solo los inmuebles, de los que se excluyen ahora los que no tengan naturaleza rústica, salvo los edificios o parte de ellos, pues, fuera del suelo rústico, parece que solo los edificios conservan su impronta familiar con fuerza suficiente para justificar la preferencia de los parientes.
La permanencia en la familia durante dos generaciones se entiende del mismo modo que en la Compilación, pero, en cuanto a los parientes titulares del derecho, la presente Ley introduce en su artículo 54 una ampliación sustancial. Así, además de disponer de este derecho, de acuerdo con la formulación de la Compilación, los colaterales hasta el cuarto grado, se incluye a los ascendientes en el caso de que hubieran donado el inmueble, así como a los descendientes mayores de catorce años. En este último caso se requiere, además, que tales descendientes sean titulares de bienes de abolorio de idéntica procedencia. En todos los casos es indiferente la vecindad civil del titular del derecho, pues es requisito suficiente que los bienes estén situados en Aragón.
«Venta» incluye las efectuadas con carácter forzoso mediante subasta u otras formas de realización de bienes en procedimientos de apremio, y se prevén asimismo, los casos de enajenación de cuota indivisa de bienes de abolorio y los de enajenación de pluralidad de inmuebles.
Los artículos 58 y 59, sobre plazos y requisitos del ejercicio del derecho de abolorio, desarrollan el contenido del artículo 150 de la Compilación, que ya se alejaba de las previsiones del Código civil para los retractos en él regulados. Destaca el tratamiento separado del ejercicio del derecho de abolorio como tanteo y la notificación necesaria al efecto. Por otra parte, a falta de notificación de la transmisión, el plazo de ejercicio del derecho de retracto será de noventa días naturales a partir de aquel en que el retrayente conoció la enajenación y sus condiciones esenciales. Este conocimiento puede obtenerlo el retrayente bien a través de los medios de información previstos en la legislación hipotecaria en los casos en los que se haya inscrito el título en el Registro de la Propiedad, o bien por cualquier otro medio. Esta previsión, en cualquier caso, alentará la realización de notificaciones expresas, siempre deseables para aclarar las situaciones y evitar el planteamiento de litigios. En cualquier caso, en aras de la seguridad del tráfico, el derecho de abolorio caduca a los dos años de la enajenación.
El artículo 59 pretende poner fin a las dudas y vacilaciones de la práctica sobre la forma de ejercicio judicial del derecho de abolorio, que ha de tener requisitos rigurosos pero no dejados al azar de interpretaciones de preceptos del Código civil o de las leyes de enjuiciamiento, que no fueron pensados para este caso ni se adaptan bien al mismo.
Son nuevos los preceptos sobre renuncia —posiblemente admitida del mismo modo en el Derecho anterior— y, en el artículo 62, una limitación de la prioridad del derecho de abolorio sobre cualesquiera otros de adquisición preferente, pues ahora prevalecerán el de comuneros y los establecidos a favor de entes públicos.
VII
La mayor parte de las disposiciones de la Ley son de aplicación inmediata a todas las situaciones, aun anteriores a su entrada en vigor, como corresponde de ordinario al estatuto de la propiedad, y es más oportuno en este caso habida cuenta de los pocos cambios sustantivos introducidos en su regulación. La excepción es la regulación del derecho de abolorio, que, en atención a algunas modificaciones, solo será aplicable cuando la enajenación sea posterior a la entrada en vigor de la Ley.
Con la disposición derogatoria referida a los preceptos de la Compilación sobre las materias de esta Ley, ya solo los tres artículos del Título preliminar de la misma (las normas en el Derecho civil de Aragón) quedarán en vigor, formalmente por poco tiempo si, como ordena la disposición final primera, el Gobierno aprueba en el plazo de un año el Código del Derecho Foral de Aragón, por medio un decreto legislativo que refunda la totalidad de las leyes civiles autonómicas.
1. Los vecinos podrán establecer normas específicas para sus relaciones de vecindad, que obligarán únicamente a quienes las acordaron.
2. Los actos realizados y soportados en el ámbito de las relaciones de vecindad se presumen de mera tolerancia.
3. No se extinguen por prescripción las acciones para exigir la correcta observancia de las relaciones de vecindad.
Los propietarios de inmuebles o sitios y los titulares de cualquier otro derecho real o personal de uso y disfrute de los mismos, en el ejercicio de sus derechos, no pueden causar riesgo, ni tampoco más perjuicio o incomodidad que los que resulten del uso razonable de la finca según su naturaleza, destino, condiciones generales del entorno y usos del lugar, todo ello conforme al principio de buena fe.
1. Si las ramas de algunos árboles se extendieren sobre una finca vecina, tendrá el titular de esta derecho a reclamar que se corten en cuanto se extiendan sobre su propiedad, y, si fueren las raíces de los árboles vecinos las que se extendiesen en suelo de otro, el titular del suelo en que se introduzcan podrá cortarlas por sí mismo dentro de su heredad, en ambos casos mediando justa causa.
2. Si es un árbol frutal el que extiende sus ramas sobre la finca vecina, el titular de esta tiene derecho a la mitad de los frutos que tales ramas produzcan, salvo pacto o costumbre distinta. En caso de que las raíces o ramas ocasionen un perjuicio a su finca, podrá utilizar las facultades que le concede el apartado anterior.
3. Si, reclamado el corte de las ramas, el poseedor del árbol no lo hiciere en un tiempo prudencial, el titular del suelo podrá cortar las que se hayan introducido en su finca.
4. El corte de raíces y ramas se hará en la época y con las técnicas más adecuadas para la conservación del árbol.
1. El propietario que plante arbustos o árboles en predios destinados a plantación o cultivo deberá hacerlo a la distancia mínima autorizada por la costumbre u ordenanzas del lugar, y, en su defecto, a la de cincuenta centímetros si son arbustos o dos metros si son árboles, a contar desde la línea divisoria.
2. Los árboles existentes en un seto vivo medianero se presumen también medianeros y no podrán arrancarse sino de común acuerdo entre los colindantes, salvo que causen un perjuicio grave a cualquiera de los dueños.
3. En las plantaciones forestales se estará a lo dispuesto por la legislación especial.
1. Cuando algún árbol amenazare caerse de modo que pueda causar perjuicio a una finca ajena o a los transeúntes por una vía pública o particular, el dueño del árbol está obligado a arrancarlo y retirarlo, y, si no lo verificare, se hará a su costa por mandato de la autoridad competente.
2. El dueño responderá de los daños causados por la caída de árboles colocados en sitios de tránsito cuando no sea ocasionada por fuerza mayor.
Si fuere indispensable para construir o reparar algún edificio pasar materiales por finca ajena o colocar en ella andamios u otros objetos para la obra, el titular de esta finca está obligado a consentirlo, recibiendo la indemnización correspondiente al perjuicio que se le irrogue.
El condueño de una pared medianera está facultado para realizar cualquier uso y aprovechamiento de la misma hasta donde su destino y estado actuales lo permitan, siempre que no perturbe el uso común y respectivo de los otros condueños, e indemnizando los perjuicios que cause.
Los predios inferiores están sujetos a recibir las aguas que naturalmente y sin obra humana descienden de los predios superiores, así como la tierra o piedra que arrastran en su curso, sin que el dueño del predio inferior pueda hacer obras que lo impidan, ni el del superior, obras que lo agraven.
1. Tanto en pared propia, y a cualquier distancia de predio ajeno, como en pared medianera, pueden abrirse huecos para luces y vistas sin sujeción a dimensiones determinadas.
2. Dichos huecos carecerán de balcones y otros voladizos y deberán estar provistos de reja de hierro remetida en la pared y red de alambre, o protección semejante o equivalente, si no hay dos metros de distancia en vistas rectas o sesenta centímetros en vistas de costado u oblicuas.
3. Lo dispuesto en el apartado anterior no es aplicable a los huecos abiertos sobre una vía de uso público.
Las distancias de que habla el apartado 2 del artículo 9 se medirán, en las vistas rectas, desde la línea exterior de la pared en los huecos en que no haya voladizos y desde la línea de estos donde los haya, y, para las oblicuas, desde la línea de separación de las dos propiedades.
1. Si la pared medianera tiene adosadas al otro lado edificaciones o construcciones, los huecos para luces y vistas solo pueden abrirse por encima del punto común de elevación.
2. Los huecos para luces y vistas no son un signo contrario a la condición medianera de la pared.
1. Se entiende por voladizo los balcones y demás salientes que sobresalen suficientemente del paramento de la pared, están colocados debajo de un hueco de la misma y permiten asomarse, apoyarse o moverse por el saliente y mirar la finca vecina.
2. No se consideran voladizos los aleros, los elementos arquitectónicos de la pared ni otros elementos salientes existentes en la finca.
3. No prescribe la acción para exigir la supresión de los voladizos existentes dentro de las distancias determinadas en el apartado 2 del artículo 9.
1. Las protecciones deberán colocarse sin invadir la finca vecina. En pared medianera, no podrán colocarse más allá de su eje.
2. No prescribe la acción para exigir la colocación de protecciones.
1. La facultad de abrir huecos para luces y vistas concedida en los artículos anteriores no limita, altera ni modifica el derecho del propietario del fundo vecino a edificar o construir en él sin sujeción a distancia alguna y como estime conveniente.
2. También podrá, sin necesidad de edificar o construir, obstaculizar o limitar las vistas a espacios utilizados para su vida familiar o personal.
1. La servidumbre es el derecho real limitado de goce establecido sobre una finca en beneficio de otra.
2. La finca a cuyo favor está constituida la servidumbre se llama finca dominante; la que la sufre, finca sirviente.
1. Las servidumbres pueden ser aparentes o no aparentes, positivas o negativas, continuas o discontinuas.
2. Es aparente la servidumbre que se anuncia por signos exteriores, visibles, materiales, objetivos y permanentes que revelan el uso y aprovechamiento de la misma, siendo servidumbres no aparentes todas las demás.
3. La servidumbre es positiva cuando otorga al titular de la finca dominante un determinado uso de la finca sirviente, y es negativa cuando consiste en una limitación de las facultades del titular de la finca sirviente.
4. La servidumbre continua es aquella cuyo uso es o puede ser incesante sin la intervención humana. La servidumbre discontinua es la que se usa a intervalos más o menos largos y depende de actos humanos.
1. La servidumbre se constituye para utilidad exclusiva de la finca dominante, de la que es inseparable. También pueden constituirse servidumbres recíprocas entre fincas dominantes y sirvientes.
2. La servidumbre tiene carácter permanente, salvo si ha sido constituida bajo término o condición.
1. Las servidumbres son indivisibles. Si la finca sirviente se divide o se segrega una parte de la misma, la servidumbre no se modifica, y cada uno de los titulares de las fincas resultantes tiene que tolerarla en la parte que le corresponda.
2. Si la finca dominante se divide o se segrega una parte de la misma, cada uno de los titulares de las fincas resultantes puede usar por entero de la servidumbre, no alterando el lugar de su uso ni agravándola de otra manera.
Los derechos reales de aprovechamiento parcial establecidos a favor de una o varias personas o de una comunidad sobre una finca ajena, con independencia de toda relación entre fincas, se rigen, en todo aquello que no determine su título constitutivo, por el régimen general de las servidumbres, en lo que sea compatible.
1. Al establecerse una servidumbre, se entienden concedidos todos los derechos necesarios para su uso.
2. El título y, en su caso, el signo aparente o la posesión de la servidumbre constituida por usucapión determinan los derechos de la finca dominante y las obligaciones de la sirviente. En su defecto, la servidumbre se regirá por las disposiciones del presente Título que le sean aplicables.
3. A falta de acuerdo entre los interesados sobre el contenido de la servidumbre, su determinación se llevará a efecto por decisión judicial en atención al título, los signos aparentes, las circunstancias de las fincas y la costumbre del lugar.
La servidumbre se ejerce de la forma más adecuada para obtener la utilidad de la finca dominante y, a su vez, del modo menos incómodo y lesivo para la finca sirviente.
1. Las obras y los trabajos necesarios para el establecimiento, el uso y la conservación de la servidumbre corren a cargo del titular de la finca dominante, salvo que el título de constitución establezca otra cosa. El propietario de la finca sirviente, si es preciso, debe tolerar su ocupación temporal para que se ejecuten dichas obras.
2. Si fuesen varias las fincas dominantes, los titulares de todas ellas estarán obligados a contribuir a los gastos de que trata el apartado anterior en proporción al beneficio que a cada uno reporte la obra. El que no quiera contribuir podrá eximirse renunciando a la servidumbre.
3. Si la servidumbre reporta una utilidad efectiva a la finca sirviente, su titular debe contribuir a los gastos de establecimiento, uso y conservación en la proporción antes expresada, salvo pacto en contrario.
4. El titular de la finca sirviente no puede hacer ninguna obra que perjudique o dificulte el ejercicio de la servidumbre.
Si el titular de la finca sirviente se hubiere obligado, al constituirse la servidumbre, a costear las obras necesarias para el uso y conservación de la misma, podrá liberarse de esta carga abandonando su finca al titular de la dominante.
1. El propietario de la finca sirviente, si el ejercicio de la servidumbre le resulta excesivamente gravoso o incómodo, puede exigir, a su cargo, las modificaciones que crea convenientes en la forma y el lugar de prestación de la servidumbre, siempre que no disminuyan su valor y utilidad.
2. La forma de prestar la servidumbre puede adquirirse por usucapión o extinguirse por prescripción, como la servidumbre misma y de la misma manera.
Las servidumbres se constituyen:
a) Por voluntad de los titulares de las fincas dominante y sirviente.
b) Por voluntad del titular de la finca dominante, con carácter forzoso para el de la finca sirviente, cuando la ley así lo contempla.
c) Por signo aparente.
d) Por usucapión.
1. Pueden constituir una servidumbre los propietarios de la finca dominante o sirviente y los titulares de derechos reales posesorios sobre estas. En este último caso, la servidumbre tiene el alcance y la duración de sus derechos.
2. El que tenga la propiedad de una finca cuyo usufructo pertenezca a otro podrá imponer sobre ella, sin el consentimiento del usufructuario, las servidumbres que no perjudiquen al derecho del usufructo.
1. Para imponer una servidumbre sobre un fundo indiviso se necesita el consentimiento de todos los cotitulares.
2. La concesión hecha solamente por algunos de los cotitulares quedará en suspenso hasta el momento en que la otorgue el último de todos ellos.
1. Es posible constituir servidumbre sobre finca propia, quedando su efectividad subordinada a que la finca dominante o la sirviente cambien de titularidad.
2. Si los titulares de la finca dominante y de la sirviente coinciden parcialmente, la servidumbre producirá efectos desde el momento de su constitución.
Cuando la ley conceda al titular de una finca derecho a constituir servidumbre sobre finca ajena y no hubiera acuerdo sobre su constitución o la forma de su ejercicio, resolverá el juez, que fijará la forma menos gravosa para quien deba padecerla, así como la correspondiente indemnización.
1. La existencia de un signo aparente de servidumbre entre dos fincas establecido por el propietario de ambas se considerará suficiente, cuando se enajenare una, para que se entienda constituida la servidumbre, a no ser que, al tiempo de separarse la propiedad de las dos fincas, se exprese lo contrario en el título de enajenación.
2. La regla establecida en el apartado anterior se aplicará a las fincas resultantes por división o segregación de aquella sobre la que existiera el signo aparente.
1. Las servidumbres negativas no pueden constituirse por usucapión.
2. La falta de título constitutivo de las servidumbres negativas únicamente se puede suplir por la escritura de reconocimiento del dueño de la finca sirviente.
Todas las servidumbres aparentes pueden ser adquiridas por usucapión de diez años entre presentes y veinte entre ausentes, sin necesidad de justo título ni buena fe.
Las servidumbres no aparentes, susceptibles de posesión, pueden adquirirse por usucapión de diez años entre presentes y veinte entre ausentes, con buena fe y justo título. En todo caso, la posesión inmemorial, pacífica y no interrumpida produce, sin otro requisito, los efectos de la prescripción adquisitiva.
En la constitución de servidumbres por usucapión, el tiempo de la posesión se contará desde el día en que el titular de la finca dominante hubiera empezado a ejercerla sobre la finca sirviente.
1. Las servidumbres se extinguen por:
a) El no uso durante veinte años.
Este término empezará a contarse desde el día en que hubiera dejado de usarse la servidumbre respecto a las discontinuas y desde el día en que haya tenido lugar un acto contrario a la servidumbre respecto a las continuas, excepto en el supuesto de servidumbre sobre finca propia.
b) El cumplimiento del plazo o la realización de la condición si la servidumbre se hubiera sometido a término o condición resolutorios.
c) La renuncia del titular de la finca dominante.
d) La redención convenida entre el titular de la finca dominante y el de la sirviente.
e) Cuando la servidumbre se hubiera constituido por el titular de un derecho real posesorio sobre la finca, al extinguirse este.
f) La pérdida total de la finca sirviente o de la dominante.
2. La reunión en una misma persona de la propiedad de las fincas dominante y sirviente solo será causa de extinción de la servidumbre si el titular de ambas declara su voluntad en tal sentido.
1. La división o segregación de la finca dominante permite al titular de la finca sirviente exigir la extinción de la servidumbre respecto de las fincas resultantes para las que no sea necesario el uso de la misma.
2. La división o segregación de la finca sirviente permite a los titulares de las fincas resultantes que no sean necesarias para el uso de la servidumbre exigir la extinción de la misma respecto a estas fincas.
Si la finca dominante perteneciera a varios en común, el uso de la servidumbre hecho por uno impide la prescripción respecto de los demás.
Los voladizos, en pared propia o medianera, que caigan sobre fundo ajeno son los únicos signos aparentes de servidumbres de luces y vistas. No lo son la falta de la protección señalada en el artículo 9 ni tampoco los voladizos sobre fundo propio.
La servidumbre no aparente de luces y vistas, al no ser susceptible de posesión, no puede adquirirse por usucapión.
Cuando, por cualquier título, se hubiere adquirido derecho a tener vistas directas, balcones o miradores sobre la propiedad colindante, el dueño del predio sirviente no podrá edificar a menos de tres metros de distancia, tomándose la medida de la manera indicada en el artículo 10.
1. El titular de una finca enclavada entre otras ajenas y sin salida o con salida insuficiente a una vía pública tiene derecho a exigir la constitución forzosa de servidumbre de paso por las fincas vecinas, pagando la correspondiente indemnización.
2. El paso debe darse por el punto menos perjudicial o incómodo para las fincas gravadas y, si es compatible, por el punto más beneficioso para la finca dominante.
3. La anchura y las características de la servidumbre de paso serán las adecuadas para la utilización normal de la finca dominante.
1. Si la servidumbre se constituye de manera que pueda ser continuo su uso para la finca dominante estableciendo una vía permanente, la indemnización consistirá en el valor del terreno que se ocupe y en el importe de los perjuicios que se causen en la finca sirviente.
2. Cuando la servidumbre se limite al paso necesario a través de la finca sirviente sin vía permanente, la indemnización consistirá en el abono del perjuicio que ocasione este gravamen.
Si, adquirida una finca por partición o cualquier otro título, quedare sin salida a una vía pública, el copartícipe o transmitente está obligado a dar paso, sin que, salvo pacto en contrario, proceda indemnización.
1. Si el paso concedido a una finca deja de ser necesario por haber adquirido su titular otra colindante que esté contigua a la vía pública, el titular de la finca sirviente podrá pedir que se extinga la servidumbre, devolviendo lo que hubiera recibido por indemnización.
2. Lo mismo se entenderá en el caso de abrirse una nueva vía que dé acceso a la finca enclavada.
1. El titular de una finca que carezca de conexión a una red general de saneamiento o suministradora de agua, energía, tecnologías de la información y las comunicaciones u otros servicios, tiene derecho a exigir la constitución forzosa de servidumbre de acceso a la red, pagando la correspondiente indemnización.
2. La servidumbre solo puede exigirse cuando la conexión a la red general no pueda realizarse por otro sitio sin gastos desproporcionados.
3. El acceso debe darse por el punto menos perjudicial para las fincas gravadas y, si es compatible, por el más beneficioso para la finca dominante, con respeto, en todo caso, de las disposiciones legalmente aplicables al tipo de red de que se trate.
1. La servidumbre de pastos de día, unilateral o recíproca, entre términos de pueblos contiguos, denominada alera foral, se regirá por lo estatuido en el título, por la costumbre local o comarcal y por las concordias, pactos y otros actos jurídicos.
2. El régimen de la alera foral será supletorio, en lo que sea compatible, del de las servidumbres de pastos que guarden semejanza con la misma.
1. Las servidumbres de pastos podrán constituirse por título o por usucapión.
2. El titular de una finca gravada con servidumbre de pastos podrá cerrarla, pero deberá dejar paso suficiente para el acceso del ganado. La misma obligación corresponde a los titulares de las fincas circundantes, una vez levantadas las cosechas, si no existe paso cabañal o acceso por vía pública.
3. También puede adquirirse como servidumbre accesoria el derecho de abrevar.
1. Los tradicionales derechos de pastos, leñas y demás ademprios que constituyan derechos reales de aprovechamiento parcial, cuando su existencia esté fundada en título escrito o en la posesión inmemorial, se regirán con preferencia por lo estatuido en aquel o lo que resulte de esta, y, en su defecto, por la costumbre.
2. Estos derechos se presumen vitalicios, salvo pacto en contrario. En caso de titularidad comunitaria, se presumen de duración indefinida.
1. La mancomunidad de pastos, leñas y demás ademprios que exista por título o posesión inmemorial será indivisible, salvo pacto unánime. Ningún comunero podrá disponer de su parte sin consentimiento de todos los titulares.
2. Cuando, al dividirse una mancomunidad entre pueblos, no consten las cuotas o aportaciones respectivas, en defecto de otra regla aplicable, se estará al número de vecinos de cada pueblo al tiempo de la división.
1. La comunidad pro diviso consistente en la concurrencia de diversos titulares dominicales constituye un condominio especial con atribución, a uno o a varios, de los aprovechamientos de pastos, leñas y demás ademprios producidos por la finca.
2. La titularidad de cada aprovechamiento es transmisible entre vivos o por causa de muerte. Si alguno de los titulares enajenare su derecho, los otros partícipes podrán ejercitar el retracto de comuneros, prefiriéndose, en caso de concurrencia, al retrayente titular del aprovechamiento de la misma naturaleza que el enajenado.
3. La comunidad de ademprios solo podrá extinguirse por acuerdo unánime de los partícipes o por decisión judicial que considere gravemente lesiva la permanencia de la comunidad. Podrá también decidirse la concentración de derechos en función de la utilidad más adecuada de la finca.
Las comunidades de los dos artículos anteriores se regirán por el título y por la costumbre local o general. De no resultar de ellos otra cosa, cada titular podrá ejercitar su aprovechamiento en toda la extensión que consienta el disfrute correspondiente a los demás titulares.
El derecho de abolorio o de la saca es un derecho de adquisición preferente, ejercitable como tanteo y, subsidiariamente, como retracto, que la ley concede a determinados parientes de quien pretenda enajenar o enajene bienes de abolorio a quien no sea pariente dentro del cuarto grado por la línea de procedencia de los bienes.
1. A los efectos de este Título, son bienes de abolorio los inmuebles de naturaleza rústica y los edificios o parte de ellos, siempre que estén situados en Aragón y hayan permanecido como tales en la familia durante las dos generaciones anteriores a la del enajenante, cualesquiera que sean su procedencia y modo de adquisición inmediatos.
2. Se entiende que el bien ha permanecido en la familia durante las dos generaciones inmediatamente anteriores cuando perteneció a algún pariente de la generación de los abuelos del enajenante o más alejada y no ha salido luego de la familia, cualquiera que haya sido el número de transmisiones intermedias.
1. Pueden ejercitar el derecho de abolorio, cualquiera que sea su vecindad civil, los descendientes del enajenante mayores de catorce años que sean titulares de bienes de abolorio de idéntica procedencia, los parientes colaterales hasta el cuarto grado por la línea de procedencia de los bienes, así como los ascendientes que le hubiesen donado el inmueble.
2. Si concurren dos o más titulares en el ejercicio del derecho de abolorio, tendrán preferencia, por este orden:
1.º El descendiente más próximo en grado al enajenante.
2.º El ascendiente o hermano que hubiese donado el inmueble al enajenante.
3.º El pariente colateral más próximo en grado al enajenante.
4.º En igualdad de grado, el primero en ejercitarlo.
El derecho de abolorio tiene lugar en toda venta o dación en pago, incluso en las efectuadas con carácter forzoso mediante subasta, judicial o extrajudicial, u otras formas de realización de bienes en procedimientos de apremio.
1. El derecho de abolorio es susceptible de ejercicio en la enajenación de cuota indivisa de bienes de abolorio.
2. Si se enajena un inmueble en su totalidad, no cabe ejercitar el derecho de abolorio sobre una cuota indivisa del mismo.
Cuando se enajene una pluralidad de inmuebles, podrá ejercitarse separadamente el derecho de abolorio sobre cualquiera de aquellos que tengan la consideración de bienes de abolorio, aunque la contraprestación sea única.
1. El derecho de abolorio podrá ejercerse como tanteo, si se hubiese notificado fehacientemente el propósito de enajenar, con indicación del precio y demás condiciones esenciales del contrato, en el plazo de caducidad de treinta días naturales a contar desde la notificación.
2. Realizada la notificación previa a la enajenación, el propietario queda obligado frente al destinatario de aquella durante el plazo de los treinta días, aunque desista de su intención de enajenar.
3. Los efectos de la notificación caducarán si la transmisión proyectada no se lleva a cabo en el plazo de un año, de modo que, si la transmisión tiene lugar transcurrido ese plazo, el destinatario de la notificación podrá ejercer el retracto en los términos previstos en el apartado siguiente.
4. El derecho de abolorio podrá ejercerse como retracto si no se hubiese notificado el propósito de enajenar, si la notificación hubiese sido incompleta, si la enajenación tuviera lugar en condiciones diferentes de las notificadas o si se efectuara antes del transcurso del plazo previsto en el apartado 1, dentro de los siguientes plazos de caducidad:
a) Cuando se hubiese notificado fehacientemente la enajenación, con indicación del precio y demás condiciones esenciales del contrato, treinta días naturales a contar desde la notificación.
b) A falta de notificación de la transmisión, el plazo será de noventa días naturales a partir de aquel en el que el retrayente conoció la enajenación y sus condiciones esenciales, bien a través de los medios de información previstos en la legislación hipotecaria, en el caso de inscripción del título en el Registro de la Propiedad, o bien por cualquier otro medio.
5. En todo caso, el derecho de abolorio caduca a los dos años de la enajenación.
1. El ejercicio del derecho de abolorio requiere ineludiblemente el pago o consignación del precio, en metálico o mediante un medio de garantía como la prestación de aval bancario o el libramiento de cheque conformado dentro de los plazos expresados en el artículo anterior.
2. Cuando el precio no fuera conocido, tendrá que consignarse o garantizarse el precio estimado. Si el juez considerase insuficiente la cantidad consignada o garantizada, fijará la que proceda y concederá al retrayente un plazo de diez días para completarla.
3. Para la admisión de la demanda será necesaria, además de acompañar el documento que acredite el cumplimiento de los requisitos previstos en los apartados anteriores, la presentación de un principio de prueba documental del parentesco con el enajenante y de la condición de abolorio de los inmuebles enajenados o que se pretenden enajenar.
1. Por el ejercicio del derecho de abolorio, su titular adquiere el inmueble en las mismas condiciones en que se hubiera pretendido enajenar o se hubiera enajenado.
2. Si se ejercita después de la enajenación, deberá abonar, además del precio, los gastos de la transmisión y los gastos necesarios y útiles hechos en el bien transmitido.
3. El adquirente por derecho de abolorio no podrá enajenar el bien adquirido por acto voluntario entre vivos durante cinco años, a no ser que venga a peor fortuna.
Es válida la renuncia al derecho de abolorio realizada sobre bienes concretos, incluso la hecha sin contemplación a una determinada enajenación.
El derecho de abolorio tiene prioridad sobre cualquier otro derecho de adquisición preferente, salvo el de comuneros y los establecidos a favor de entes públicos.
Para suplir las omisiones de cualesquiera contratos relativos a la ganadería, regirán los usos observados en el lugar de cumplimiento y los principios generales en los que, tradicionalmente, se inspira el ordenamiento jurídico aragonés y, solo en su defecto, el Derecho general del Estado.
Las normas de esta Ley serán aplicables de inmediato a todas las situaciones contempladas en ella.
La regulación del derecho de abolorio contenida en esta Ley será aplicable cuando la enajenación sea posterior a su entrada en vigor.
Quedan derogados por la presente Ley los Libros III, «Derecho de bienes», artículos 143 a 148, y IV, «Derecho de obligaciones», artículos 149 a 153, de la Compilación del Derecho civil de Aragón.
1. En el plazo de un año desde la entrada en vigor de esta Ley, el Gobierno aprobará, con el título de»Código del Derecho Foral de Aragón», un decreto legislativo que refunda:
a) El Título preliminar de la Compilación del Derecho civil de Aragón.
b) La Ley 1/1999, de 24 de febrero, de sucesiones por causa de muerte.
c) La Ley 6/1999, de 26 de marzo, relativa a parejas estables no casadas.
d) La Ley 2/2003, de 12 de febrero, de régimen económico matrimonial y viudedad.
e) La Ley 13/2006, de 27 de diciembre, de Derecho de la persona.
f) La Ley 2/2010, de 26 de mayo, de igualdad en las relaciones familiares ante la ruptura de convivencia de los padres.
g) La presente Ley de Derecho civil patrimonial.
2. La autorización a que se refiere esta disposición incluye la facultad de regularizar, aclarar y armonizar los textos legales que han de ser refundidos.
3. La elaboración del texto normativo previsto en los apartados precedentes podrá realizarse utilizando la técnica de codificación y la sistemática más adecuadas para favorecer el mantenimiento actualizado del Código de Derecho Foral de Aragón en caso de incorporación de nuevos contenidos.
La presente Ley entrará en vigor el 1 de enero de 2011.
Así lo dispongo a los efectos del artículo 9.1 de la Constitución y los correspondientes del Estatuto de Autonomía de Aragón.
Zaragoza, 2 de diciembre de 2010.–El Presidente del Gobierno de Aragón, Marcelino Iglesias Ricou.
(Publicada en el «Boletín Oficial de Aragón» número 248, de fecha 22 de diciembre de 2010)
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