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En el recurso gubernativo interpuesto por don Adolfo de Torre Nieto, como Secretario-Administrador de la Comunidad de Propietarios Las Villas de Guadarrama, contra la negativa de don Pablo Vidal Francés, Registrador de la Propiedad de San Lorenzo de El Escorial, número 1, a diligenciar un libro de actas de la citada comunidad.

Hechos

I

El día 19 de septiembre de 1995, se presentó en el Registro de San Lorenzo de El Escorial, número 1, escrito de fecha 15 de septiembre de 1995, firmado por don Adolfo de Torre Nieto, Administrador-Secretario, en nombre del Presidente de la Comunidad de Propietarios de Las Villas de Guadarrama, de dicha localidad, en el que se solicita que de conformidad con lo dispuesto en la disposición adicional segunda de la Ley 10/1992, y en el artículo 415 del Reglamento Hipotecario, según redacción dada por el Real Decreto 1368/1992, de 13 de noviembre («Boletín Oficial del Estado» número 303, de 18 de diciembre), se practique la legalización del libro de actas.

II

La anterior solicitud fue calificada con la siguiente nota: «No admitida la legalización del libro de actas solicitada en la precedente instancia por indeterminación de la misma al no determinarse los datos de inscripción de la comunidad a que se refiere. No obstante, después de laboriosa investigación se ha localizado la inscripción primera, de la finca 11.651, practicada a favor de la «Sociedad Anónima Las Villas de Guadarrama», y en cuyo margen consta la nota de segregación de cuarenta y nueve fincas, inscritas como independientes, en las que aparece mencionado que llevan como anejo inseparable una cuarenta y ocho ava de calles y zonas verdes que no se identifican. No existe ninguna referencia a régimen de propiedad horizontal, ni conjunto inmobiliario. Al aparecer inscritas las fincas por segregación como entidades autónomas, sin más punto de conexión que la titularidad ob rem de una cuota de régimen de cotitularidad romana u ordinaria, no resulta del registro la existencia del régimen especial de propiedad horizontal a que puede aplicarse la Ley específica y, por lo tanto, no procede la legalización de libro (que tampoco se sabe al margen de qué inscripción debe hacerse constar), mientras no se inscriba previamente la constitución en régimen de propiedad horizontal o el conjunto inmobiliario. Contra esta calificación puede interponerse recurso gubernativo ante la Dirección General de los Registros y del Notariado en el plazo de cuatro meses, en la forma establecida en los artículos 112 a 135 del Reglamento Hipotecario. San Lorenzo de El Escorial, 19 de septiembre de 1995.-El Registrador, Pablo Vidal Francés».

III

Don Adolfo de Torre Nieto, como Administrador-Secretario de la Comunidad de Propietarios Las Villas de Guadarrama, de dicha localidad, interpuso recurso gubernativo contra la anterior calificación y alegó: Que considerando la modificación introducida por la Ley 10/1992, y el artícu lo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, se solicita se apruebe la legalización del libro de actas. Que de acuerdo con la Dirección General de los Registros y del Notariado, como consecuencia de la modificación antes citada del artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, en relación con el artícu lo 415 del Reglamento Hipotecario, corresponde a los Registradores de la Propiedad la legalización o diligenciamiento de los libros de actas de las juntas de propietarios, no sólo de edificios en régimen de propiedad horizontal, sino de todo tipo de conjuntos inmobiliarios a los que pueda ser aplicable la Ley de Propiedad Horizontal.

IV

El Registrador de la Propiedad, en defensa de su nota, informó: 1.o Que en el escrito del recurso se prescinde en absoluto de la Resolución de 26 de diciembre de 1994, a pesar de haber sido advertido e informado de la misma, lo que manifiesta una evidente carencia de buena fe. 2.o Que la situación registral es idéntica también, como se acredita con la fotocopia de la inscripción; única de la finca número 11.651, a favor de «Las Villas de Guadarrama, Sociedad Anónima», y notas al margen de la misma y de una de las fincas segregadas y vendidas, la número 11.652. 3.o Que dada la identidad entre este supuesto y el resuelto por la Resolución de 20 de febrero de 1997, hay que remitirse a lo informado en dicho recurso.

Fundamentos de Derecho

Vistos los artículos 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, 415 del Reglamento Hipotecario, Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 8 de julio de 1993, 15 de noviembre de 1994 y 20 de febrero de 1997.

1. En el caso planteado, el Registrador deniega el diligenciado de los libros de actas de la junta de propietarios porque, a su juicio, no hay comunidad. De los asientos del Registro resulta lo siguiente: En el folio de una determinada finca matriz existen notas marginales de segregación de cuarenta y nueve parcelas y otra nota en la que, sin describir el resto, se determina su superficie y se especifica que se destina a zonas verdes, calles, viales y zonas de recreo de expansión en los que se ubicarán los elementos deportivos comunes que se juzguen necesarios y oportunos. En la descripción de cada una de las parcelas segregadas consta que es anejo inseparable de las mismas una parte indivisa del resto destinado a zonas verdes, calles, viales y zonas de recreo de expansión en los que se ubicarán los elementos deportivos comunes que se juzguen necesarios y oportunos.

2. No debe prejuzgarse ahora por qué razón no se hizo constar oportunamente el régimen jurídico específico que se establecía sobre el resto de la finca matriz, o por qué, al segregarse cada una de las cuarenta y nueve parcelas, no se hizo constar en el folio de la finca matriz la transmisión de su titularidad en cuanto a una cuarenta y nueve ava parte indivisa en favor del titular actual y sucesivos de cada una de aquéllas; tampoco debe debatirse sobre la posibilidad de reflejar ahora en el folio de la finca matriz esa cotitularidad específica que parece recaer sobre ella si se presentaran los títulos que motivaron las diversas segregaciones, cotitularidad que, si bien no es idéntica a la existente sobre los elementos comunes de un edificio en el régimen de propiedad horizontal, sí presentaría suficientes analogías con ella como para justificar la aplicación de ciertos preceptos de la Ley de Propiedad Horizontal, y entre ellos el artículo 17, lo que conduciría, de conformidad con el artículo 415 del Reglamento Hipotecario, a la procedencia de la legalización por el Registrador de los libros de actas de las juntas de propietarios integrantes de dicha finca matriz. Ahora bien, en tanto la titularidad registral de esa finca matriz sobre la que parece recaer la comunidad en cuestión, siga siendo la que hoy proclama el Registro, esto es, una titularidad individual de cierta persona, resulta evidente por exigencia de los principios registrales de legitimación y tracto (vid artículos 1, 13, 20 y 38 de la Ley Hipotecaria), la imposibilidad de acceder a legalización pretendida.

Por todo ello, esta Dirección ha acordado desestimar el recurso confirmando la nota del Registrador.

Madrid, 17 de abril de 1997.-El Director general, Luis María Cabello de los Cobos y Mancha.

Sr. Registrador de la Propiedad de San Lorenzo de El Escorial.